Revitalizace pobřeží ve Starých Splavech provozování kavárny/cukrárny na břehu Máchova jezera. << ekonomická analýza záměru města >>

Transkript

1 Revitalizace pobřeží ve Starých Splavech provozování kavárny/cukrárny na břehu Máchova jezera << ekonomická analýza záměru města >> Vypracováno pro město Doksy BDO Advisory s.r.o Stránka 1

2 Obsah 1 Úvod a východiska ekonomické analýzy popis současného stavu Bezprostřední okolí kavárny/cukrárny Širší okolí kavárny/cukrárny Předpoklady pro provoz kavárny/cukrárny z pohledu návštěvnosti Ekonomická Analýza záměru města Cílová skupina a faktory návštěvnosti kavárny/cukrárny... 7 Cílová skupina zamýšlené kavárny/cukrárny... 7 Faktory ovlivňující počet návštěvníků zamýšlené kavárny/cukrárny Návštěvnost kavárny/cukrárny a předpokládaná útrata zákazníků Metodika stanovení předpokládaného příjmu provozovatele... 9 Závěr PŘÍLOHY Stránka 2

3 1 ÚVOD A VÝCHODISKA EKONOMICKÉ ANALÝZY Město Doksy (dále též zadavatel ) pověřilo na základě Smlouvy o poskytování poradenských služeb podepsané dne společnost BDO Advisory s.r.o. (dále jen BDO Advisory ) realizovat zakázku malého rozsahu ve smyslu 12 odst. 3 zákona č. 137/2006 Sb. o veřejných zakázkách - Ekonomickou analýzu záměru města Revitalizace pobřeží ve Starých Splavech provozování kavárny/cukrárny na břehu Máchova jezera (dále také záměr města ). Výsledná ekonomická analýza bude sloužit městu Doksy primárně jako podklad pro rozhodování o dalším postupu při výběrovém řízení na investora a provozovatele záměru města, zejména co se týká právního postupu a formy realizace výběrového řízení s ohledem na aplikaci zákona č. 139/2006 Sb. o koncesních smlouvách a koncesním řízení (dále jen koncesní zákon ). Podle koncesního zákona je před zahájením koncesního řízení nutné zjistit předpokládanou hodnotu předmětu koncesní smlouvy a předpokládaný celkový příjem koncesionáře. Konkrétně se o této podmínce zmiňuje 4 koncesního zákona takto: Před zahájením koncesního řízení zadavatel zjistí předpokládanou hodnotu předmětu koncesní smlouvy a předpokládaný celkový příjem koncesionáře, který vyplývá z realizace koncesní smlouvy (dále jen předpokládaný příjem koncesionáře ); způsob výpočtu předpokládané hodnoty předmětu koncesní smlouvy a předpokládaného příjmu koncesionáře stanoví prováděcí předpis.. Ve smyslu koncesního zákona, resp. vyhlášky č. 217/2006 Sb. se předpokládaným příjmem koncesionáře rozumí součet současných hodnot předpokládaného příjmu koncesionáře v daném roce. Současná hodnota předpokládaného příjmu koncesionáře v daném roce je diskontovanou hodnotou předpokládaného příjmu koncesionáře v daném roce. V případě, že předpokládaný příjem koncesionáře z realizace projektu přesáhne částku Kč včetně, je zadavatel povinen vybrat koncesionáře v koncesním řízení. V případě, že předpokládaný příjem koncesionáře z realizace projektu je nižší než Kč, pak povinnost vybrat uchazeče v koncesním řízení odpadá. Cílem ekonomické analýzy je výpočet předpokládaného příjmu koncesionáře za dobu předpokládaného trvání koncesní smlouvy. Stránka 3

4 2 POPIS SOUČASNÉHO STAVU Záměrem města Doksy je revitalizace pobřeží Máchova jezera v lokalitě ulic Pobřežní a Přístavní v místní části Staré Splavy. Realizace tohoto záměru spočívá v obnově městského mobiliáře, kterým se rozumí lavičky, odpadkové koše, veřejné osvětlení a zejména molo vybudované v 70. letech minulého století využívané pro kotvení lodí sloužících k turistické osobní dopravě po jezeře. Současně s rekonstrukcí mola proběhne revitalizace chodníků a panelové příjezdové cesty k samotnému místu, vybudování písečné pláže, odpočivadla pro turisty a obnova dětského hřiště. Zároveň záměr počítá s revitalizací zeleně v okolí. Současný stav je fotograficky zdokumentován a uveden v příloze 2. V roce 2012 byla v dané lokalitě dokončena výstavba apartmánového bydlení. Revitalizace by měla přispět k celkovému zkulturnění daného místa. Součástí obnovy mola je rovněž výstavba menší provozovny, která bude mít charakter kavárny/cukrárny o ploše cca 45 m 2. Město Doksy předpokládá, že tuto revitalizaci realizuje formou investice soukromého subjektu, který bude následně rovněž provozovatelem kavárny/cukrárny. Konkrétně provede soukromý subjekt celou revitalizaci na vlastní náklady a jeho jediným výnosem z této realizace budou příjmy z provozu kavárny/cukrárny. Nová investice bude okamžikem jejího dokončení majetkem města Doksy. 2.1 Bezprostřední okolí kavárny/cukrárny Místo zamýšleného provozu kavárny/cukrárny se nachází v místní části města Doksy Staré Splavy. Samotná část Staré Splavy má přibližně 500 stálých obyvatel a je od centra Doks vzdálena cca 3,3 km. Celkově bydlí ve městě Doksy okolo stálých obyvatel. Staré Splavy mají klidný lázeňský charakter a nacházejí se zde převážně vilové domy ze začátku 20. století. Lokalita zamýšlené provozovny je umístěna v turisticky atraktivní lokalitě na břehu, resp. přímo na molu Máchova jezera (viz příloha 1). Molo je zároveň kotvištěm parníků a je využíváno pro naloďování a vyloďování cestujících (viz příloha 2), kteří budou dle předpokladu tvořit část klientely zamýšlené kavárny/cukrárny. V bezprostředním okolí budoucí provozovny funguje v současnosti několik služeb spojených s cestovním ruchem. Jedná se konkrétně o půjčovnu šlapadel a lodiček, jacht club, dětské hřiště. Dále je v těsné blízkosti mola situována menší neplacená pláž o ploše cca 400 m 2 (viz příloha 1). V bezprostřední blízkosti vede síť cyklostezek protínající celý region Máchova jezera a okolí. V těsné blízkosti navrhované kavárny/cukrárny se v současnosti nachází dvě stravovací zařízení. První z nich je restaurace Nad jezerem (viz příloha 2), která je vyšší cenové kategorie a nabízí standardní sortiment (alkoholické a nealkoholické nápoje, hlavní jídla, dezerty atp.). Tato restaurace je zaměřena na italskou kuchyni. Stránka 4

5 Druhou provozovnou je kiosek s rychlým občerstvením U přístaviště (viz příloha 2), který je střední cenové kategorie a nabízí jídla fast-foodového charakteru (hamburgery, párky v rohlíku atd.), nápoje (pivo, limonáda atd.), cukrovinky a mražené výrobky (nanuky). 2.2 Širší okolí kavárny/cukrárny V širším okolí kavárny/cukrárny, které je lázeňského charakteru s apartmánovým bydlením, žije zejména vysokopříjmová skupina stálých obyvatel, která danou oblast využívá intenzivněji zejména o víkendech a dnech volna. Ve větším okruhu zamýšlené kavárny/cukrárny se na břehu jezera nacházejí kempy a ubytovací kapacity chatového charakteru, které jsou navštěvovány středněpříjmovou skupinou turistů, kteří zde tráví vícedenní dovolenou (obvykle jeden až dva týdny). V okruhu několika set metrů od zamýšlené cukrárny/kavárny jsou dvě provozovny nabízející obdobný sortiment (tj. zmrzlina, zákusky, káva apod.) jako zamýšlená kavárna/cukrárna. Konkrétně se jedná o Aquapark Staré Splavy, který nabízí mimo jiné i zmrzlinu, kávu a cukrovinky, a je vzdálen cca 700 m vzdušnou čarou od zamýšlené kavárny/cukrárny. Druhou provozovnou je stánek se zmrzlinou u ubytovacího zařízení Vila Terezie, ta je od uvažované kavárny/cukrárny vzdálena cca 450 m vzdušnou čarou. 2.3 Předpoklady pro provoz kavárny/cukrárny z pohledu návštěvnosti Plocha zamýšlené kavárny/cukrárny se předpokládá ve výměře cca 45 m 2, přičemž její kapacita bude činit 20, max. 25 míst k sezení. Dle výzvy k podání nabídky na plnění zakázky malého rozsahu (ze dne ) by měla být kavárna/cukrárna (z hlediska výše cen) určena širokým vrstvám veřejnosti. Předpokladem tudíž je, že nebude ani v nejnižší ani v nejvyšší cenové kategorii. Dále se předpokládá, že v nabídce zamýšlené kavárny/cukrárny budou především teplé nápoje (káva, čaj), chlazené nealkoholické nápoje, alkoholické nápoje, zákusky/dorty a mražené výrobky (zmrzlina, nanuky) apod. Provoz kavárny/cukrárny je předpokládán jako sezónní s návazností na provoz lodní dopravy na Máchově jezeře. Pravidelná lodní doprava na Máchově jezeře je provozována denně v období od do (dále též hlavní sezóna ). Od do (dále též vedlejší sezóna ) je pravidelná lodní přeprava provozována pouze o víkendech. V hlavní sezóně kotví lodě ve stanici Staré Splavy (přímo u zamýšlené kavárny/cukrárny) v intervalu jeden a půl hodiny, přičemž první připlouvá v 9:10 a poslední v 18:10. Mimo hlavní sezónu, resp. v měsíci červnu je pravidelný provoz lodní dopravy realizován v rozsahu dvou lodí denně, které připlouvají do stanice Staré Splavy v 10:40 a 16:40. Loď kotví v obou případech v zastávce vždy jen několik minut, zamýšlenou kavárnou/cukrárnou tedy projdou všichni lidé, kteří se ve Starých Splavech naloďují, resp. vyloďují. Na základě těchto údajů BDO Advisory předpokládá, že se otevírací doba kavárny/cukrárny bude pohybovat v hlavní sezóně (za jinak nezměněných podmínek) od cca 9:00 do cca 19:00 až 20:00. Ve vedlejší sezóně Stránka 5

6 pak o v rozmezí od 10:00 do cca 17:00 až 18:00, podle momentální návštěvnosti. Předpokladem pro ekonomickou analýzu jsou právě tyto provozní doby. Stránka 6

7 3 EKONOMICKÁ ANALÝZA ZÁMĚRU MĚSTA Zadavatel požaduje zjištění předpokládaného příjmu provozovatele (koncesionáře), přičemž smluvní vztah s ním předpokládá uzavřít na základě koncesionářské smlouvy trvající po dobu 20 let. Výpočet předpokládaného příjmu koncesionáře bude založen na respektování pokynů uvedených v koncesním zákoně č. 139/2006 Sb., resp. v příloze č. 1 vyhlášky č. 17/2006 Sb. Jak již bylo v úvodu zmíněno, ve smyslu koncesního zákona se předpokládaným příjmem koncesionáře rozumí součet současných hodnot předpokládaného příjmu koncesionáře v daném roce. Současná hodnota předpokládaného příjmu koncesionáře v daném roce je diskontovanou hodnotou předpokládaného příjmu koncesionáře v daném roce, přičemž reálná diskontní sazba je dána zákonem a činí 3 %. Ekonomická analýza předpokládá, že jediným uvažovaným příjmem provozovatele záměru města budou výnosy z provozu výše popsané kavárny/cukrárny. 3.1 Cílová skupina a faktory návštěvnosti kavárny/cukrárny V první fázi ekonomické analýzy je důležité definovat cílovou skupinu návštěvníků budoucí kavárny/cukrárny a vyjmenovat a popsat alespoň nejzákladnější faktory ovlivňující její návštěvnost. Cílová skupina zamýšlené kavárny/cukrárny Odhad cílové skupiny návštěvníků zamýšlené kavárny/cukrárny je učiněn na základě charakteru místa a informací, které má BDO Advisory k dispozici. V bodě 2.3 bylo zmíněno, že prostor zamýšlené kavárny/cukrárny bude mít jen omezenou plochu (cca 45 m 2, 20 až 25 míst k sezení), proto se nepředpokládá, že by zamýšlená provozovna byla vhodná pro rodiny s malými dětmi (absence koutku na hraní). Cílovou skupinou zákazníků v případě posezení budou především lidé středního věku bez malých dětí a starší lidé. Lze předpokládat, že část zákazníků budou tvořit pasažéři pravidelné lodní přepravy po Máchově jezeře. Dalšími potenciálními zákazníky jsou zejména návštěvníci neplacené pláže, která leží v těsné blízkosti zamýšlené kavárny/cukrárny, obyvatelé/nájemci blízkého apartmánového komplexu, jakož i turisté a ostatní návštěvníci Starých Splavů. Faktory ovlivňující počet návštěvníků zamýšlené kavárny/cukrárny Prvním faktorem ovlivňující počet návštěvníků budoucí kavárny/cukrárny je její nabízený sortiment a jeho kvalita, potažmo kvalita jejích služeb jako celku. Lze předpokládat, že pokud bude zamýšlená kavárna/cukrárna nabízet nekvalitní zboží a bude obecně poskytovat nekvalitní služby, bude její návštěvnost s ohledem na její umístění nižší, než tomu bude v opačném případě. Stránka 7

8 Dalším důležitým faktorem je místní konkurence, ta již byla popsána v bodě 2.1. Vzhledem k charakteru restaurace Nad jezerem se lze domnívat, že tato provozovna cílí na odlišnou skupinu zákazníků, než v případě zamýšlené kavárny/cukrárny. Vážnější konkurencí bude pravděpodobně kiosek U přístaviště, který sice nabízí odlišný sortiment, ale jeho charakter je obdobný, resp. slouží podobnému účelu tj. občerstvení a osvěžení turistů s možným krátkodobým posezením. Jelikož zamýšlená kavárna/cukrárna bude přímo na místě kotviště lodí, je důležitým faktorem její návštěvnosti počet prodaných lodních lístků. Úhrnem bylo v hlavní sezóně v roce 2012 prodáno kusů lodních lístků jak ve směru ze Starých Splavů, tak do Starých Splavů. V hlavní sezóně v roce 2013 pak tento součet činil kusů prodaných lodních lístků. V tomto případě je směr jízdy irelevantní, cestující musí prostorem kavárny/cukrárny, resp. okolo kavárny/cukrárny projít v obou dvou uvažovaných případech. V průměru tedy bylo prodáno kusů lodních lístků. Z toho vyplývá, že denně využije lodní dopravu v jednom či druhém směru v hlavní sezóně cca 80 lidí. Tabulka 1 Počet prodaných lodních lístků v letech 2012 a 2013 Počet prodaných lodních lístků Rok Ze Starých Splavů Do Starých Splavů Součet Dalším faktorem, který ovlivňuje návštěvnost daného místa jako celku je pláž, která se nachází v těsné blízkosti zamýšlené kavárny/cukrárny. Vzhledem ke skutečnosti, že pláž je neplacená, neexistují dostupná data o její návštěvnosti. Při její ploše (cca 400 m 2 ) lze předpokládat, že ji může v jeden okamžik navštívit maximálně přibližně 100 až 130 lidí (při předpokladu 3 m 2 až 4 m 2 na jednoho člověka). Dále lze předpokládat, že se její obsazení za den jednou až dvakrát obmění. Její návštěvnost tak lze v ideálních podmínkách (slunečné a teplé dny) předpokládat maximálně v počtu 200 až 300 lidí denně. Důležitým faktorem je rovněž počasí. To ovlivňuje návštěvnost Máchova jezera jako celku. Ekonomická analýza záměru města uvažuje s předpokladem, že počasí nedozná během sledovaného období výraznějších výkyvů a že se průměrná teplota vzduchu a srážky budou pohybovat na svém dlouhodobém průměru. 3.2 Návštěvnost kavárny/cukrárny a předpokládaná útrata zákazníků Předpokládaná útrata zákazníků Předpokládaná útrata zákazníků, kteří navštíví zamýšlenou kavárnu/cukrárnu, vychází z následujících předpokladů. Základním předpokladem je, že návštěvníci budou tvořit dvě skupiny. První skupinou budou ti Stránka 8

9 zákazníci, kteří v kavárně stráví ( sedící zákazníci ) určitý čas (předpokladem je 30 až 60 minut). Na základě délky jejich setrvání se bude jejich průměrná útrata pohybovat ve výši 50 až 80 Kč na osobu. Při stanovení její výše vychází BDO Advisory z obvyklé konzumace zákazníků obdobných provozoven (káva v ceně cca 25 až 30 Kč, zákusek/dort v ceně cca 25 až 35 Kč a popř. další nápoj v ceně cca 20 až 25 Kč). Druhou skupinou zákazníků budou ti zákazníci, kteří si v zamýšlené kavárně/cukrárně zakoupí občerstvení (cukrovinky, zmrzlina, nápoj apod.) a více se zde nezdrží ( procházející zákazníci ). Ekonomická analýza uvažuje s průměrnou útratou na osobu ve výši cca 20 až 30 Kč. Výši předpokládaných útrat stanovila BDO Advisory na základě zkušeností z praxe. Rovněž bylo přihlédnuto k cenám nabízeného sortimentu (viz výše) v okolních provozovnách obdobného charakteru v blízkosti zamýšlené kavárny/cukrárny. Návštěvnost kavárny/cukrárny Předpokládá se, že zákazníky kavárny/cukrárny budou primárně pasažéři výletních lodí, sekundárně pak návštěvníci přilehlé pláže, obyvatelé/nájemci blízkého apartmánového komplexu, jakož i turisté a ostatní návštěvníci Starých Splavů. V případě primární zákaznické skupiny pasažérů výletních lodí je v ekonomické analýze dále uvažováno s předpokladem, že přibližně 30 až 40% z nich budou zákazníky uvažované kavárny/cukrárny, a to ať sedící zákazníci (předpokládá se přibližně polovina) nebo procházející zákazníci (předpokládá se přibližně polovina). Z celkového průměrného počtu cca pasažérů výletních lodí za rok je tedy uvažováno, že zákazníky kavárny/cukrárny bude přibližně až pasažérů výletních lodí. V případě sekundární zákaznické skupiny (návštěvníci přilehlé pláže, obyvatelé/nájemci blízkého apartmánového komplexu, jakož i turisté a ostatní návštěvníci Starých Splavů) se v rámci ekonomické analýzy předpokládá průměrná denní návštěvnost kavárny/cukrárny v období hlavní sezóny v rozsahu 50 až 100 lidí, resp. v období mimo hlavní sezóny (měsíce červen a září) v rozsahu 15 až 30 lidí. Celkový počet zákazníků v rámci této zákaznické skupiny za celou sezónu je pak uvažován v rozsahu až lidí. Celkový počet zákazníků kavárny/cukrárny za celou sezónu je kalkulován v rozmezí až lidí. Ekonomická kalkulace předpokládá, že přibližně polovinu z nich budou tvořit zákazníci, kteří v kavárně stráví určitý čas ( sedící zákazníci ), resp. přibližně polovinu z nich budou tvořit zákazníci, kteří si zakoupí občerstvení a více se nezdrží ( procházející zákazníci ). 3.3 Metodika stanovení předpokládaného příjmu provozovatele Pro maximální objektivitu stanovení předpokládaného příjmu provozovatele využila BDO Advisory dva odlišné způsoby kalkulace. Výsledky obou kalkulací jsou zohledněny při stanovení konečného odhadu Stránka 9

10 předpokládaného příjmu provozovatele. V obou případech je v rámci kalkulace uvažovaných příjmů v jednotlivých letech zohledněna roční míra inflace. BDO Advisory předpokládá s dlouhodobým naplňováním inflačního cíle ČNB, proto je hodnota roční inflace v obou modelech předpokládána ve výsi 2 %. Kalkulace tržeb na základě odhadu kvantifikovatelných faktorů Kalkulace ročních tržeb kavárny/cukrárny na základě odhadu kvantifikovatelných faktorů je dána součinem uvažovaného počtu zákazníků za rok a jejich předpokládané průměrné útraty. Při předpokládaném ročním počtu zákazníků kavárny/cukrárny až lidí a jejich průměrné útratě 50 až 80 Kč za osobu ( sedící zákazníci ), resp. 20 až 30 Kč za osobu ( procházející zákazník ) při cenové úrovni roku 2013 činí celkové roční tržby provozovny až Kč. S ohledem na sezónní charakter (předpokládaný provoz pouze v letních měsících) zamýšlené kavárny/cukrárny a na místní podmínky považuje BDO Advisory tento interval ročních tržeb za jinak nezměněných okolností za reálný a korespondující s tržní situací v daném segmentu. Tabulka 2 Kalkulace celkových ročních tržeb kavárny/cukrárny Předpokládaný počet zákazníků Průměrná útrata na osobu (Kč) Celkové roční tržby (Kč) Sedící zákazníci až až až Procházející zákazníci až až až Součet až až V případě pronájmu kavárny/cukrárny provozovateli na období 20 let je současná hodnota předpokládaných tržeb za celé období při zohlednění roční míry inflace ve výši 2% a diskontního faktoru ve výši 3% ročně v částce od do Kč (viz Tabulka 3). Stránka 10

11 Tabulka 3 Současná hodnota předpokládaných tržeb z provozování kavárny/cukrárny v období 20 let Rok předpokládané platnosti smlouvy Předpokládaný příjem koncesionáře v daném roce Diskontní koeficient Současná hodnota předpokládaného příjmu koncesionáře v daném roce Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Předpokládaný příjem koncesionáře Kč Kč Kalkulace tržeb nahrazením dat z reálného podniku obdobného charakteru Pro ověření kalkulace ročních tržeb kavárny/cukrárny ve Starých Splavech na základě odhadu kvantifikovatelných faktorů využila společnost BDO Advisory srovnání s provozovnou podobného typu a charakteru. Pro srovnání byla použita Cukrárna Horažďovice, s.r.o., IČO: , která se svým charakterem podobá zamýšlené kavárně/cukrárně ve Starých Splavech. Podobnost je dána jednak kapacitou, která činí 30 míst, a také nabízeným sortimentem, přičemž zmíněná provozovna vedle toho nabízí dorty pro různé slavnostní příležitosti. Provozovna se rovněž nachází v turisticky atraktivní oblasti jižních Čech. Z veřejně dostupných výsledků jejího hospodaření je patrné, že její průměrný roční příjem, resp. roční tržby činí Kč z celoročního provozu. Stránka 11

12 Při předpokladu, že v hlavní sezóně (červen až srpen) provozovna generuje 40 až 50% ročních tržeb, jsou výnosy za toto období ve výši Kč až Kč. Teoretická současná hodnota předpokládaného příjmu koncesionáře v případě pronájmu kavárny/cukrárny provozovateli na období 20 let je současná hodnota předpokládaných tržeb za celé období při zohlednění roční míry inflace ve výši 2% a diskontního faktoru ve výši 3% ročně v částce od do Kč (viz Tabulka 4). Tabulka 4 - Současná hodnota předpokládaných tržeb z provozování kavárny/cukrárny v období 20 let Rok předpokládané platnosti smlouvy Předpokládaný příjem koncesionáře v daném roce Diskontní koeficient Současná hodnota předpokládaného příjmu koncesionáře v daném roce Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Kč Kč 0, Kč Kč Předpokládaný příjem koncesionáře Kč Kč Stránka 12

13 ZÁVĚR Město Doksy pověřilo na základě Smlouvy o poskytování poradenských služeb podepsané dne společnost BDO Advisory, s.r.o. realizovat zakázku malého rozsahu ve smyslu 12 odst. 3 zákona č. 137/2006 Sb. o veřejných zakázkách - Ekonomickou analýzu záměru města Revitalizace pobřeží ve Starých Splavech provozování kavárny/cukrárny na břehu Máchova jezera. Výsledky ekonomické analýzy budou sloužit městu Doksy primárně jako podklad pro rozhodování o dalším postupu při výběrovém řízení na investora a provozovatele záměru města, zejména co se týká právního postupu a formy realizace výběrového řízení s ohledem na aplikaci zákona č. 139/2006 Sb. o koncesních smlouvách a koncesním řízení (dále jen koncesní zákon ). Cílem ekonomické analýzy je výpočet předpokládaného příjmu koncesionáře za dobu předpokládaného trvání koncesní smlouvy. Při výpočtu předpokládaného příjmu provozovatele postupovala DBO Advisory s ohledem na pokyny stanovené koncesním zákonem, resp. vyhláškou č. 217/2006 Sb. V případě, že předpokládaný příjem koncesionáře z realizace projektu přesáhne částku Kč včetně, je zadavatel podle pokynů stanovených v koncesním zákoně povinen vybrat koncesionáře v koncesním řízení. V případě, že předpokládaný příjem koncesionáře z realizace projektu nepřesáhne částku Kč, pak povinnost vybrat uchazeče v koncesním řízení odpadá. V případě pronájmu kavárny/cukrárny provozovateli na období 20 let je současná hodnota předpokládaných tržeb za celé období při zohlednění roční míry inflace ve výši 2% a diskontního faktoru ve výši 3% ročně v částce od do Kč. Na základě všech dostupných informací a poznatků dospěla BDO Advisory k názoru, že za jinak neměnných podmínek a s ohledem na konkrétní místní situace není reálné, aby byl předpokládaný příjem provozovatele kavárny/cukrárny za dobu trvání koncesní smlouvy 20 let vyšší než Kč. I kdyby byl počet návštěvníků dvojnásobný, resp. jejich útrata dvojnásobná, pohyboval by se předpokládaný příjem provozovatele kavárny/cukrárny ve výši od do Kč. Pokud by měl předpokládaný příjem provozovatele kavárny/cukrárny přesáhnut částku Kč, musel by se jeho roční příjem pohybovat ve výši cca Kč v běžných cenách (s respektováním 2% roční míry inflace) za předpokladu trvání koncesní smlouvy v délce 20 let. Obě tyto výše ročního příjmu koncesionáře považuje BDO Advisory vzhledem k místním podmínkám za nereálné. Stránka 13

14 PŘÍLOHY Příloha 1 Mapové přílohy Satelitní pohled na dané místo Mapa daného místa Stránka 14

15 Příloha 2 Fotodokumentace Pohled na molo Stránka 15

16 Molo spolu s restaurací Nad jezerem Stránka 16

17 Restaurace Nad jezerem a prostor před ní (pohled od břehu) Stránka 17

18 Restaurace Nad jezerem (pohled od příjezdové cesty) Stránka 18

19 Občerstvení U přístaviště Stránka 19