- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Rozměr: px
Začít zobrazení ze stránky:

Download "- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č. 985-69/2013"

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu 1/3 budovy č.p. 8 na pozemku parc. č. st. 8, budovy bez čp/če na pozemku parc.č. st. 62, budovy bez čp/če na pozemku parc.č. st. 63, pozemků parc.č. st. 8, parc.č. st. 62, parc č. st. 63, parc.č. 53 a parc.č. 54/1 včetně příslušenství, v k.ú. Radkov u Moravské Třebové, obci Radkov, okresu Svitavy (LV č. 10) Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/ Beroun Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 015 EX 364/2008 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 28 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Budova č.p. 8 Adresa nemovitosti: Radkov 8 Okres: Svitavy Obec: Radkov Katastrální území: Radkov u Moravské Třebové 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10 pro k.ú. Radkov u Moravské Třebové ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Pavla Dolanského sp.zn. 15 EX 364/2008 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 10 zapsán: Gracias Zbyněk, č.p. 8, Radkov podíl 1/3 Šimák Nikola, Oblá 358/21, Nový Lískovec, Brno podíl 1/6 Šimák Pavel, Oblá 358/21, Nový Lískovec, Brno podíl 1/6 Šimáková Jarmila, Kotlářská 266/3, Veveří, Brno podíl 1/3 Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Radkov, v širčím centru obce, v zastavěné části obce, cca 400 m od obecního úřadu, vedle hasičské zbrojnice. Nemovitost je tvořena budovou č.p. 8 na pozemku parc.č. st. 8, budovou bez čp/če na pozemku parc.č. st. 62, budovou bez čp/če na pozemku parc.č. st. 63, příslušenstvím sestávajícím z oplocení, přípojek IS a pozemky parc.č. st. 8, parc.č. st. 62, parc č. st. 63, parc.č. 53 a parc.č. 54/1. V KN je zapsána stavba bez čp/če na pozemku parc.č. st. 62. Při prohlídce na místě samém bylo zjištěno, že na pozemku parc č. st. 62 se žádná stavba nenachází. Pozitiva oceňované nemovitosti: - nebyly shledány Negativa oceňované nemovitosti: - špatný technický stav 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Výpis z Katastru nemovitostí - Srovnávaná nemovitost

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis: 1) Budova č.p. 8 Oceňovaný objekt je rodinný dům o jednom podzemním a dvou nadzemních podlažích pod sedlovou střechou. Základy objektu kamenné a betonové, nosné konstrukce zděné z klasických cihel v tl. cca 90 cm. Stropy klenbové a s rovným podhledem. Krov střechy dřevěný sedlový. Krytina střechy pálené tašky. Okna dřevěná dvojitá. Podlahy cihelné a dřevěné prkenné. Dveře dřevěné plné a prosklené. Stáří objektu odhaduji na cca 100 let. Objekt se nachází ve velmi špatném (havarijním) stavu, většina prvků a konstrukcí je za hranici životnosti. V části objektu propadlé stropy, poškozené nosné zdivo, propadlá střecha. Objekt není dlouhodobě užíván, není zabezpečen proti vniknutí, je určen k demolici, případně k celkové nákladné rekonstrukci. Na boční strany obytné části domu navazují hospodářské části (stáje a chlévy). Jsou provedeny ze stejných konstrukčních prvků jako celá budova. Rovněž se nachází ve stejně špatném technickém stavu. 2) Budova bez čp/če na parc.č. st. 63 Jedná se o hospodářskou budovu (seník). Objekt je dřevěné konstrukce jednostranně obíjené se sedlovou střechou. Na pozemku se nachází trvalé porosty v minimálním rozsahu (převážně náletové stromy a keře) bez dopadu do ceny obvyklé.

5 - 5-3) Pozemky: Výčet pozemků: Parc.č. st. 8 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. st. 62 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. st. 63 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 53 zahrada Parc.č. 54/1 zahrada o výměře 1323 m2 o výměře 74 m2 o výměře 64 m2 o výměře 145 m2 o výměře 1882 m2 Celková výměra pozemků činí m2. Příslušenství Příslušenství tvoří nefunkční přípojky IS, žumpa, hnojiště, venkovní opěrná zeď, částečné oplocení. Příslušenství je minimálního rozsahu, havarijního stavu, bez dopadu do ceny obvyklé. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně neobchoduje s obdobnými objekty v takovémto špatném technickém stavu. Na trhu není dostatečná nabídka pro stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou. V širším okolí se nabízí pouze jedna obdobná nemovitost, která je však v lepším technickém stavu (viz příloha č. 4). Oceňovaná nemovitost je problematicky obchodovatelná, vzhledem ke svému špatnému technickému stavu. Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav nemovitosti, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou odborným odhadem dle srovnání s obdobnými nemovitostmi ve výši ,- Kč. Cena zahrnuje jak cenu stavby, tak i příslušenství a pozemků. Cena obvyklá celkem ,- Kč Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ve výši 1/ Kč Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 po zaokrouhlení Kč

6 - 6 - V. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: budova č.p. 8 situovaná na pozemku parc.č. st. 8, budova bez čp/če na pozemku p.č. st. 63, pozemků p.č. st. 8, p.č. st. 62, p.č. st. 63, p.č. 53 a p.č. 54/1 a příslušenství, v k.ú. Radkov u Moravské Třebové, obci Radkov, okresu Svitavy(LV č. 10), je stanovena ke dni Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňovaného spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovitosti k datu ocenění ve výši ,- Kč. Slovy: šedesátsedmtisíc Kč Dle předložených podkladů a jištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku.

7 - 7 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10 Příloha č. 4: Srovnávaná nemovitost

8 - 8 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů