INSIGHT INSIGHT Č. NO. 03 PROSINEC DECEMBER REKODIFIKACE Nová koncepce práva nemovitých věcí podle nového občanského zákoníku

Transkript

1 INSIGHT INSIGHT Č. NO. 03 PROSINEC DECEMBER 2013 REKODIFIKACE Nová koncepce práva nemovitých věcí podle nového občanského zákoníku

2 EDITORIAL OBSAH 03 NOVÁ KONCEPCE PRÁVA NEMOVITÝCH VĚCÍ PODLE NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU Vážení klienti, dovolujeme si představit INSIGHT, který je ediční řadou odborných publikací vydávaných advokátní kanceláří Achour & Hájek s.r.o. INSIGHT je určen zejména pro klienty a obchodní partnery Achour & Hájek s.r.o. a další zájemce. INSIGHT přináší informace o aktuálních trendech a vybraných tématech zejména z oblasti fúzí a akvizic, nemovitostí a stavebního práva, práva veřejných zakázek a soudních sporů a rozhodčího řízení. Věříme, že předkládané vydání této publikace pro Vás bude přínosem. V případě Vašeho zájmu o bližší informace nás prosím kdykoliv kontaktujte. Gabriel Achour Partner

3 NOVÁ KONCEPCE PRÁVA NEMOVITÝCH VĚCÍ PODLE NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU JUDr. Gabriel Achour Mgr. Martin Pelikán Nový občanský zákoník představuje velmi významné změny v oblasti práva k nemovitým věcem. Tyto změny budou mít zcela podstatné dopady na každého. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (nový občanský zákoník) (dále jen NOZ ) přináší novou koncepci práva nemovitých věcí včetně problematiky jejich převodu od 1. ledna 2014 podle, zejména: zavedení nové (výrazně širší) definice nemovité věci; vlastnictví stavby na cizím pozemku podle dosavadní právní úpravy, o které lze přijít, jestliže nabyvatel pozemku, na němž se stavba nachází, bude v dobré víře, že stavba byla součástí dotčeného pozemku;1 zcela nové úpravě katastru nemovitostí, která mění způsob nabývání vlastnického práva k nemovitým věcem; zavedení zvláštní právní úpravy pro koupi nemovité věci; a specifik některých zvláštních nemovitých věcí vyplývajících z jejich povahy a ze zvláštní právní úpravy NOZ. Ačkoli řada výše uvedených změn směřuje ke zjednodušení právní úpravy, minimálně v přechodném období, které se však může stát i obdobím trvajícím několik desetiletí, dojde ke značnému znepřehlednění vztahů v oblasti práva nemovitých věcí. Je tomu tak především pro značné množství tzv. přechodných ustanovení (zejména ustanovení 3054 až 3068 NOZ), která se snaží zavést zcela nové právní principy v oblasti práva nemovitých věcí. Aby však nebyli vlastníci nemovitých věcí, ani další dotčené osoby (například osoby oprávněné z věcných práv), negativně postihnuti novou právní úpravou, je zavedeno určité přechodné období, ve kterém zůstanou nemovitými věcmi i například některé stavby, které se jinak podle NOZ stávají součástí pozemku. Právo nemovitých věcí je značně komplikovaným odvětvím, ve kterém se nelze omezit pouze na soukromoprávní předpisy (nově tedy zejména na NOZ), ale je třeba přihlédnout i k některým dalším předpisům, jejichž koncepce se bude s účinností NOZ zásadním způsobem měnit. Jedná se zejména o zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, v platném znění (dále jen NKZ ), který společně s NOZ od nového roku nahradí zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), v platném znění a zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem, v platném znění (dále jen ZoZVP ). Základní rámec katastru nemovitostí a společně s ním i nabývání vlastnického práva je přitom obsahem nejen NKZ, ale i NOZ, protože tzv. veřejné seznamy se týkají nejčastěji právě katastru nemovitostí (může se ale jednat také o evidenci patentů, ochranných známek, průmyslových práv; do budoucna se počítá s evidencí smluv o manželském majetkovém režimu). I v tomto případě není nástup na novou právní úpravu ve všech ohledech okamžitý a počítá se s určitou přechodnou dobou. Obavy z NOZ co do změn v oblasti nemovitých věcí jsou oprávněné jen do určité míry, ale s ohledem na značnou hodnotu některých nemovitých věcí jistě zcela pochopitelné, přičemž obezřetnost se může mnohdy velmi vyplatit. V dalším textu se pokusíme vyložit hlavní úskalí, která lze v NOZ spatřovat a která souvisejí s převodem nemovitých věcí. V jednotlivých případech se proto nelze obejít bez zevrubného právního auditu, popřípadě alespoň bez právní analýzy vztahující se k posuzované věci. 1. NEMOVITOSTI A NEMOVITÉ VĚCI Současný zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen ObčZ ) používá výraz nemovitosti 2 současně s výrazem 1 Podobná koncepce je zavedena i v případě zřízení věcného práva k pozemku, které se bez souhlasu vlastníka stavby rozšiřuje i na tuto stavbu. 2 Viz například ustanovení 46 odst. 2 ObčZ; ustanovení 54 písm. (d) ObčZ; ustanovení 142 odst. 3 ObčZ. INSIGHT PROSINEC

4 NOZ definuje nemovité věci jako (a) pozemky; (b) podzemní stavby se samostatným účelovým určením; (c) věcná práva k pozemkům nebo podzemním stavbám se samostatným účelovým určením; a (d) práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis než NOZ, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i taková věc nemovitá. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná či nehmotná, jsou věci movité. nemovité věci. 3 Jedná se o duplicitní (synonymní) vyjádření, které do legislativního textu nepatří a muselo proto dojít ke sjednocení těchto pojmů. NOZ opustil termín nemovitosti a ponechal pouze výraz nemovité věci, jak jsme učinili již v úvodu tohoto textu. S výrazem nemovitost se budeme v právním řádu moci setkat již jen v některých ustálených souslovích, jakými jsou katastr nemovitostí či daň z převodu nemovitostí. V těchto případech nedochází k jejich nahrazení ( katastr nemovitých věcí, daň z převodu nemovitých věcí ), ale je ponechán současný stav. Ačkoli se nejedná o významnou změnu, která by měla zásadnější dopad do obchodní a právní praxe, cílem NOZ je mimo jiné sjednocení právní terminologie a tento záměr se zde projevuje zcela zjevným způsobem. 2. DEFINICE NEMOVITÉ VĚCI Stávající ObčZ definuje nemovité věci jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. 4 Toto vymezení by nově mělo platit pouze částečně, jelikož stavba se účinností NOZ stává součástí pozemku (tj. součástí nemovité věci). 5 Nemovitou věcí jsou podle NOZ proto zejména pozemky. Definice nemovitých věcí je nicméně od 1. ledna 2014 i výrazně širší. NOZ definuje nemovité věci jako (a) pozemky; (b) podzemní stavby se samostatným účelovým určením; (c) věcná práva k pozemkům nebo podzemním stavbám se samostatným účelovým určením; a (d) práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis než NOZ, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze- -li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i taková věc nemovitá. 6 Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná či nehmotná, jsou věci movité. 7 Stavby tedy již nadále nejsou zásadně samostatnou nemovitou věcí, jak tomu bylo podle současné právní úpravy, ale s účinností NOZ se stávají součástí pozemku. Z tohoto pravidla existuje několik výjimek. Zejména může stavba spojená se zemí pevným základem zůstat samostatnou nemovitou věcí v případě, že ke dni nabytí účinnosti NOZ bude ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku. 8 Má-li tedy stavba a pozemek, na kterém je postavena, stejného vlastníka, stane se dnem nabytí účinnosti NOZ součástí pozemku a pozemek vytvoří společně se stavbou jedinou nemovitou věc. Pouze v případě, že by vlastník pozemku a vlastník stavby byla osoba odlišná, nestala by se stavba součástí pozemku, ale nadále by podléhala dosavadní právní úpravě, podle které je stavba spojená se zemí pevným základem samostatnou nemovitou věcí. Totéž platí i o stavbě ve spoluvlastnictví, pokud je některý ze spoluvlastníků současně i vlastníkem pozemku. 9 Další výjimkou je případ, kdy stavbu nebo pozemek zatěžuje věcné právo. Ani tehdy se stavba součástí pozemku nestane, vylučuje-li to povaha věcného práva, a dokud toto věcné právo trvá. 10 Je-li tedy například stavba zatížena zástavním právem, nestane se součástí pozemku, na kterém byla postavena 11, ale bude nadále samostatnou nemovitou věcí do doby, než zástavní právo zanikne. Dojde-li k tomu, že se pozemek i stavba dostanou do vlastnictví téhož vlastníka, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž byla zřízena. To neplatí pro stavbu, která není součástí pozemku podle jiného zákona než podle NOZ. 12 Aby se uspíšilo sloučení vlastnického práva k pozemkům a stavbám na nich postaveným, je pro osoby, kterým 3 Viz například ustanovení 133 odst. 2 a 3 ObčZ; ustanovení 153 odst. 1 ObčZ, ustanovení 161 odst. 2 ObčZ. 4 Ustanovení 119 odst. 2 ObčZ. 5 Ustanovení 506 odst. 1 NOZ stanoví: Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen stavba ) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. 6 Ustanovení 498 odst. 1 NOZ. 7 Ustanovení 498 odst. 2 NOZ. 8 Ustanovení 3055 NOZ. 9 Tamtéž. 10 Ustanovneí 3060 NOZ. 11 Čímž by vznikla otázka, zda zástavní právo rozšířit i na pozemek, nechat ho zaniknout, popřípadě tuto otázku řešit jiným způsobem. 12 Ustanovení 3058 odst. 1 NOZ. 4 INSIGHT PROSINEC 2013

5 Stavby tedy již nadále nejsou zásadně samostatnou nemovitou věcí, jak tomu bylo podle současné právní úpravy, ale s účinností NOZ se stávají součástí pozemku. Z tohoto pravidla existuje několik výjimek. přísluší vlastnické právo k pozemku nebo ke stavbě, aniž by byly vlastníky jediné nemovité věci (tj. pozemku, jehož součástí je stavba), stanoveno předkupní právo k druhé z nemovitých věcí (tedy vlastník pozemku ke stavbě na něm postavené a vlastník stavby k pozemku, na kterém stavba stojí). Toto předkupní právo se přitom vztahuje i na podzemní stavby na stejném pozemku, které jsou příslušenstvím stavby nadzemní. 13 Při koupi pozemku, na kterém stojí stavba s odděleným vlastnictvím, tak bude muset vlastník pozemku učinit nejdříve návrh kupní smlouvy ve vztahu k vlastníkovi stavby a až následně bude oprávněn prodat pozemek třetí nezúčastněné osobě. To samé platí pro vlastníka stavby s odděleným vlastnictvím. Předkupní právo se však nemusí vždy vztahovat k celému pozemku. Pokud je totiž možné část pozemku se stavbou oddělit takovým způsobem, aby to podstatně neztížilo jejich užívání, bude se předkupní právo vztahovat pouze na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě. 14 Ačkoli má být stavba podle NOZ součástí pozemku (může však být i součástí jiné nemovité věci, jakou je například právo stavby), podléhá také ustanovením o nemovitých věcech. Toto pravidlo se použije zejména v případě práva stavby. 15 Přechodná ustanovení NOZ přinášejí do vymezení nemovité věci některé další případy. Nemovitou věcí ve smyslu NOZ tedy jsou zejména: (a) (b) (c) (d) (e) (f) pozemky; podzemní stavby se samostatným účelovým určením (například metro); stavby, jejichž vlastník je ke dni nabytí účinnosti NOZ odlišný od vlastníka pozemku, na kterém je stavba postavena; stavby, které zatěžuje věcné právo, jehož povaha vylučuje, aby se staly součástí pozemku, a to po dobu trvání tohoto věcného práva; stavby, nacházející se na pozemku, který zatěžuje věcné právo, jehož povaha vylučuje, aby se stavba na něm postavená stala součástí pozemku, a to po dobu trvání tohoto věcného práva; věcná práva k pozemkům nebo podzemním stavbám se samostatným účelovým určením (například věcná břemena nebo zástavní právo k určité nemovité věci); 13 Ustanovení 3056 odst. 1 NOZ. 14 Ustanovení 3056 odst. 2 NOZ. 15 Ustanovení 1242 NOZ. (g) (h) věci, které nelze přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty, pokud o nich jiný právní předpis než NOZ stanoví, že nejsou součástí pozemku (za takovou věc by se daly považovat například pozemní komunikace podle zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, v platném znění); a práva, která za nemovité věci určí zákon (například právo stavby 16, které je však nemovitou věcí i jako věcné právo k pozemku, nebo také bytová či nebytová jednotka 17 ). 3. RIZIKA PŘI ODDĚLENÉM VLASTNICTVÍ Jelikož pravidlem NOZ je sloučení vlastnictví stavby a pozemku, jsou třetí nezúčastněné osoby zvýšeně chráněny, nacházejí-li se v dobré víře ve skutečnost, že se stavba stala součástí pozemku. Dojde-li proto ze strany vlastníka pozemku ke zcizení jeho vlastnického práva ve prospěch třetí osoby, která toto právo nabývá v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na kterém byla zřízena. 18 Dosavadní vlastník stavby pak má vůči vlastníkovi pozemku právo požadovat náhradu ve výši ceny stavby, o kterou přišel jejím zcizením vlastníkem pozemku. 19 Vlastnictví stavby na cizím pozemku tak může být v určitých případech velmi rizikové, jelikož dojde-li tímto způsobem k převodu vlastnického práva k pozemku na nezúčastněnou osobu a toto oddělené vlastnictví nebude zapsáno v katastru nemovitostí, ani jinak se neprokáže špatná víra nabyvatele, ztratí vlastník stavby své vlastnické právo a zůstane mu pouze nárok na náhradu vůči původnímu vlastníkovi pozemku. Byla-li by v těchto případech stavba zatížena zástavním právem, došlo by k jeho rozšíření i na pohledávku na náhradu za zánik vlastnického práva ke stavbě. 20 Může tak být poměrně rizikové poskytovat úvěr na koupi pouhé stavby (na kterou se bude vztahovat zpravidla zástavní právo), a nikoliv na koupi stavby společně s pozemkem, na němž se stavba nachází. Její převod lze totiž za 16 Ustanovení 1242 NOZ. 17 Ustanovení 1159 NOZ. 18 Ustanovení 3057 a 3058 odst. 2 NOZ. 19 Tamtéž. 20 Tamtéž. INSIGHT PROSINEC

6 Dojde-li k tomu, že se pozemek i stavba dostanou do vlastnictví téhož vlastníka, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž byla zřízena. To neplatí pro stavbu, která není součástí pozemku podle jiného zákona než podle NOZ. splnění zákonem stanovených podmínek uskutečnit nejen ze strany skutečného vlastníka (vlastníka stavby), ale i ze strany vlastníka pozemku. Podobná úprava platí také v případě zřizování věcného práva k pozemku. Dojde-li vlastníkem pozemku ke zřízení věcného práva ve prospěch třetí osoby, která nabývá právo v dobré víře, že je stavba součástí pozemku, považuje se vůči této osobě stavba za součást pozemku. Dosavadní vlastník stavby má vůči vlastníkovi pozemku právo požadovat náhradu za znehodnocení svého vlastnictví zřízením věcného práva. Pokud by v těchto případech byla stavba zatížena zástavním právem, rozšířilo by se toto právo i na pohledávku na náhradu za zřízení věcného práva. 21 Rizika jsou tedy obdobná jako u vlastnictví stavby s odděleným vlastnictvím k pozemku. 4. PŘEVOD VLASTNICKÉHO PRÁVA K NEMOVITÉ VĚCI Vzhledem k tomu, že nemovitou věcí jsou podle NOZ také některá věcná práva, je možné převádět vlastnické právo například i ke služebnosti či k právu stavby. Tento koncept narušuje dosavadní chápání vlastnického práva jako práva k věci v materialistickém pojetí (tedy vlastnického práva k věci s hmotnou podstatou). Právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo (tedy včetně práva vlastnického) k nemovité věci nebo se takové právo mění nebo ruší, vyžaduje vždy písemnou formu. 22 Jedná-li při něm více osob, musí být jejich projevy na téže listině. 23 Tyto požadavky stanoví shodně i současná právní úprava. 24 Písemná forma může být zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby. 25 V případě právních jednání týkajících se nemovitých věcí je právní forma vyžadována přímo zákonem a není tedy možné obsah právního jednání změnit jiným způsobem, než v téže či v přísnější formě. Výslovné vyloučení změny právního jednání, kterým dochází k převodu nemovité věci v jiné formě, proto nebude nezbytné. Stanovení písemné formy pro změnu obsahu právního jednání je přesto vhodné, a to mimo jiné i pro vyhnutí se případnému sporu o to, co je přísnější formou právního jednání. 26 Rovněž lze takto vyloučit změnu právního jednání v přísnější než v písemné formě s podpisy na téže listině (tedy například vyloučení změny obsahu právního jednání ve formě notářského zápisu). 5. KOUPĚ NEMOVITÉ VĚCI Na rozdíl od současného ObčZ obsahuje NOZ některá zvláštní ustanovení o koupi nemovité věci. Upraveny jsou zejména nároky z vad nemovité věci, o jejíž prodej (koupi) se jedná. Při prodeji a koupi nemovité věci je pro smlouvu vyžadována písemná forma 27, což by vyplývalo ze skutečnosti, že tuto formu vyžaduje zřízení či převod věcného práva k nemovité věci. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, právu zpětné koupě, zákazu zcizení nebo zatížení, výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce a/ nebo koupi na zkoušku postačí ale i jiná než písemná forma, jestliže takovým ujednáním nemá být k nemovité věci zřízeno věcné právo. 28 Zřizuje-li se však některým z výše uvedených ujednání věcné právo k věci zapsané do katastru nemovitostí, vzniká takové právo až zápisem do katastru nemovitostí a písemná forma je samozřejmě vyžadována. 29 Jestliže nemá pozemek výměru určenou v kupní smlouvě, je kupující oprávněn požadovat po prodávajícím přiměřenou slevu z kupní ceny. Jestliže se však výměra pozemku odlišuje od výměry zapsané v katastru nemovitostí, může kupující požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny jen tehdy, bylo-li to výslovně ujednáno. 30 Ve smlouvě je možné použít například tuto formulaci: Kupující je oprávněn požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny (popřípadě další nároky z vad stanovené touto smlouvou nebo zákonem) i v takovém případě, že výměra pozemku uvedená v této smlouvě neodpovídá výměře zapsané v katastru nemovitostí. 21 Ustanovení 3057 a 3058 odst. 2 NOZ. 22 Ustanovení 560 NOZ. 23 Ustanovení 561 odst. 2 NOZ. 24 Ustanovení 46 odst. 1 a 2 ObčZ. 25 Ustanovení 562 odst. 1 NOZ. 26 Ustanovení 564 NOZ. 27 Ustanovení 2128 NOZ. 28 Tamtéž. 29 Ustanovení 2128 NOZ. 30 Ustanovení 2129 NOZ. 6 INSIGHT PROSINEC 2013

7 Při koupi pozemku, na kterém stojí stavba s odděleným vlastnictvím, tak bude muset vlastník pozemku učinit nejdříve návrh kupní smlouvy ve vztahu k vlastníkovi stavby a až následně bude oprávněn prodat pozemek třetí nezúčastněné osobě. To samé platí pro vlastníka stavby s odděleným vlastnictvím. Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od jejího nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, uplatní-li prodávající námitku, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo vznést takovou námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. 31 Ujednají-li si prodávající a kupující, kdy má být nemovitá věc převzata, náleží kupujícímu od ujednané doby převzetí plody a užitky nemovité věci. Od této doby přechází na kupujícího také nebezpečí škody na nemovité věci. 32 Ve všem ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně 33 ustanovení o koupi věcí movitých VEDLEJŠÍ UJEDNÁNÍ V KUPNÍ SMLOUVĚ Ve smlouvách, kterými dochází k převodu nemovitých věcí, se pravidelně vyskytují některá tzv. vedlejší ustanovení. Ta jsou ze strany NOZ upravena podrobněji, než tomu bylo ve stávající právní úpravě. Stávající ObčZ totiž uvádí jen základní pravidla pro výhradu vlastnictví 35, předkupní právo 36, právo zpětné koupě 37 a jiná vedlejší ujednání. 38 NOZ v ustanovení 2132 až 2133 upravuje nejprve výhradu vlastnického práva, kterou lze do katastru nemovitostí zapsat i jako věcné právo. V takovém případě působí rovněž vůči třetím osobám. Jedná-li se ale o nemovité věci nezapisované do katastru nemovitostí, působí výhrada vlastnického práva vůči všem jen tehdy, bylo-li ujednání pořízeno ve formě veřejné listiny, popřípadě v písemné formě s úředně ověřenými podpisy. 39 Při koupi nemovité věci nezapisované do katastru nemovitostí je proto třeba žádat mimo jiné záruky, že nebyla s předchozím vlastníkem 31 Ustanovení 2129 odst. 2 NOZ. 32 Ustanovení 2130 NOZ. 33 Podle článku 41 odst. 2 Legislativních pravidel Vlády přitom slova přiměřeně ve spojení s odkazem na jiné ustanovení téhož nebo jiného právního předpisu lze použít výjimečně; vyjadřuje volnější vztah mezi tímto ustanovením a vymezenými právními vztahy. Používá se například obratu Pro se použije přiměřeně odst.. 34 Ustanovneí 2131 NOZ. 35 Ustanovení 601 ObčZ. 36 Ustanovení 602 až 606 ObčZ. 37 Ustanovení 607 až 609 ObčZ. 38 Ustanovneí 610 ObčZ. 39 Ustanovení 2134 NOZ. sjednána výhrada vlastnictví (popřípadě, že kupní cena byla již dříve zaplacena). Ustanovení 2135 až 2138 NOZ upravuje dále výhradu zpětné koupě. Tu je možné zcizit pouze tehdy, bylo-li to výslovně ujednáno. 40 Pak lze převést právo odkoupit zpět nemovitou věc i na třetí osobu. Ve smlouvě by bylo možné zvolit například takovouto formulaci: Prodávající je oprávněn zcizit právo zpětné koupě sjednané v této smlouvě i bez souhlasu kupujícího. Byla-li výhrada zpětné koupě ujednána k nemovité věci zapsané do katastru nemovitostí jako právo věcné, lze nemovitou věc zatížit jen se souhlasem osoby, pro kterou je právo zpětné koupě v katastru nemovitostí zapsáno. 41 U nemovitých věcí nezapisovaných do katastru nemovitostí tak hrozí zatížení této věci i bez osoby, které svědčí právo zpětné koupě (tedy bez souhlasu prodávajícího). Pro výhradu zpětného prodeje se použijí obdobně 42 ustanovení práva zpětné koupě. 43 Předkupní právo upravuje NOZ v ustanovení 2140 až Zvláštním ujednáním je možné ho rozšířit i na jiné způsoby zcizení, a to i mimo souvislost s kupní smlouvou. 44 Mohlo by se jednat o některé tzv. nepojmenované smlouvy, případy, kdy se nejedná přímo o kupní smlouvu, ale i o jiné převody vlastnického práva (darovací smlouvu apod.). Výhrada předkupního práva zavazuje také dědice. Zcizení předkupního práva přichází v úvahu rovněž jen tehdy, bylo-li to výslovně ujednáno. 45 Lze použít například takovéto smluvní ustanovení: Prodávající je oprávněn zcizit předkupní právo sjednané v této smlouvě i bez souhlasu kupujícího. Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka (toho, komu předkupní právo svědčí) 40 Ustanovení 2135 odst. 2 NOZ. 41 Ustanovení 2138 NOZ. 42 Podle článku 41 odst. 1 Legislativních pravidel Vlády slovo obdobně ve spojení s odkazem na jiné ustanovení téhož nebo jiného právního předpisu vyjadřuje, že toto ustanovení se vztahuje na vymezené právní vztahy v plném rozsahu. Používá se například obratu Pro se použije obdobně odst.. 43 Ustanovení 2139 NOZ. 44 Ustanovení 2140 odst. 2 NOZ. 45 Ustanovení 2142 NOZ. INSIGHT PROSINEC

8 Předkupní právo se však nemusí vždy vztahovat k celému pozemku. Pokud je totiž možné část pozemku se stavbou oddělit takovým způsobem, aby to podstatně neztížilo jejich užívání, bude se předkupní právo vztahovat pouze na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě. domáhat se vůči nástupci druhé strany, který věc nabyl koupí nebo i způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi naroveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Získá-li nástupce vlastnické právo k věci jiným způsobem, přechází na něho povinnost nabídnout předkupníkovi věc ke koupi za podmínek, kterými byl vázán jeho předchůdce. Nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, předkupní právo nezaniká, ale zůstává i nadále zachováno. 46 To však lze ve smlouvě sjednat i jiným způsobem. Nabídku je prodávající povinen učinit předkupníkovi ohlášením všech podmínek včetně obsahu. Přitom nabídka ke koupi věci nemovité vyžaduje vždy písemnou formu. Přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za stejných podmínek, jaké dohodnul prodávající se zájemcem o koupi (podle NOZ s tzv. koupěchtivým). 47 NOZ upravuje dále koupi na zkoušku 48, výhradu lepšího kupce 49, cenovou doložku 50 a jiná vedlejší ujednání NABYTÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA K NEMOVITÉ VĚCI K nabytí vlastnického práva k nemovité věci dochází zpravidla ve dvou fázích. Záležet bude na tom, zda převáděná nemovitá věc je zapisována do katastru nemovitostí či nikoliv. Vlastnické právo k nemovité věci se tak nabývá buď (a) samotnou smlouvou k okamžiku její účinnosti, jedná-li se o nemovitou věc nezapisovanou do katastru nemovitostí; nebo (b) zápisem do katastru nemovitostí, jedná-li se o nemovitou věc zapisovanou do katastru nemovitostí. 52 Společně s NOZ se předpokládá také nabytí účinnosti NKZ, podle kterého se budou v katastru nemovitostí evidovat: (a) (b) (c) pozemky v podobě parcel; budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby; budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani 46 Ustanovení 2144 NOZ. 47 Ustanovení 2147 NOZ. 48 Ustanovení 2150 a 2121 NOZ. 49 Ustanovení 2152 a 2153 NOZ. 50 Ustanovení 2154 až 2156 NOZ. 51 Ustanovení 2157 NOZ. 52 Ustanovení 1105 NOZ. práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby; (d) jednotky, vymezené podle NOZ; (e) jednotky, vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), v platném znění (dále jen ZoVB ); (f) právo stavby; a (g) nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis. 53 NOZ přináší řadu principů, na kterých má být vystavěna koncepce katastru nemovitostí a zápisů do něj prováděných (NOZ hovoří obecně o veřejných seznamech). Předně, jestliže se vlastnické právo k nemovité věci, která je zapisována do katastru nemovitostí, převede postupně několika osobám (tj. například, došlo-li postupně k uzavření více kupních smluv s více kupci na stejnou nemovitou věc), stane se vlastníkem osoba, která je jednak v dobré víře, jednak jejíž vlastnické právo bylo do katastru nemovitostí zapsáno jako první, a to i v takovém případě, že právo na vklad do katastru nemovitostí vzniklo později. Bylo-li právo k nemovité věci zapsáno do katastru nemovitostí, má se za to, že došlo k zápisu v souladu se skutečným právním stavem. Stejně tak v případě, že bylo vymazáno, má se za to, že neexistuje. 54 Jestliže je do katastru nemovitostí zapsáno věcné právo k cizí věci, má přednost před věcným právem, které není z katastru zjevné. 55 Pro pořadí věcných práv k cizí věci rozhoduje doba podání návrhu na zápis práva. Jestliže byly návrhy podány v téže době, mají stejné pořadí. Zřizuje-li vlastník věcné právo k vlastní nemovité věci, což je možnost, kterou současná právní úprava neumožňovala, může před tímto právem vyhradit a do katastru nemovitostí zapsat přednostní pořadí pro jiné právo. 56 Tyto základní principy mohou být za určitých okolností prolomeny. Předně tehdy, není-li stav zapsaný v katastru nemovitostí v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav osobě, která nabyla věcné právo 53 Ustanovení 3 NKZ. 54 Ustanovení 980 odst. 2 NOZ. 55 Ustanovení 981 NOZ. 56 Ustanovení 982 NOZ. 8 INSIGHT PROSINEC 2013

9 Jelikož pravidlem NOZ je sloučení vlastnictví stavby a pozemku, jsou třetí nezúčastněné osoby zvýšeně chráněny, nacházejí- -li se v dobré víře ve skutečnost, že se stavba stala součástí pozemku. Dojde-li proto ze strany vlastníka pozemku ke zcizení jeho vlastnického práva ve prospěch třetí osoby, která toto právo nabývá v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na kterém byla zřízena. (tedy včetně vlastnického práva) za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době podání návrhu na zápis. Pokud by se takový zápis neprováděl, posuzovala by se dobrá víra k době, kdy došlo k právnímu jednání. 57 Do této ochrany nabyvatele nemovité věci, který je v dobré víře, však vstupuje možnost osoby, jejíž věcné právo bylo dotčeno nesouladem skutečného právního stavu se stavem zapsaným v katastru nemovitostí, domáhat se u soudu jeho odstranění. Rozhodnutí o věcném právu této osoby pak bude působit vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do katastru nemovitostí poté, co dotčená osoba o zápis požádala. 58 Tvrdí-li tedy někdo, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru nemovitostí bez právního důvodu ve prospěch jiného, je oprávněn domáhat se výmazu takového zápisu (žalobou u obecného soudu) a žádat, aby to bylo zároveň v katastru nemovitostí poznamenáno. Katastrální úřad však vymaže poznámku spornosti zápisu, jestliže žadatel nedoloží ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu. 59 O poznamenání spornosti zápisu v katastru nemovitostí musí být požádáno do jednoho měsíce ode dne, kdy se dotčená osoba o zápisu dozvěděla. Pak působí právo této osoby vůči každému, komu popíraný zápis svědčí a kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu. Po uplynutí lhůty jednoho měsíce od okamžiku, kdy se osoba dotčená novým zápisem o něm dozvěděla, působí takové uplatněné právo již pouze vůči tomu, kdo dosáhl zápis, aniž byl v dobré víře (tedy zpravidla vůči tomu, kdo jednal úmyslně podvodným způsobem). 60 Účastníky řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí budou podle NKZ jednak ti, jejichž právo vzniká, mění se nebo se rozšiřuje, jednak ti, jejichž právo zaniká, mění se nebo se omezuje. 61 Podle současné právní úpravy jsou účastníky řízení o povolení vkladu pouze účastníci právního úkonu, na jehož podkladě má být právo zapsáno do katastru nemovitostí. 62 V praxi to nebyli vždy skuteční 57 Ustanovení 984 NOZ. 58 Ustanovení 985 NOZ. 59 Ustanovení 986 odst. 1 NOZ. 60 Ustanovení 986 odst. 2 NOZ. 61 Ustanovení 13 NKZ. 62 Ustanovení 4 odst. 1 ZoZVP. vlastníci nemovitých věcí (popřípadě osoby skutečně oprávněné s právem disponovat). Pokud dojde k povolení a následnému provedení vkladu, zasílá katastrální úřad všem účastníkům vkladového řízení vyrozumění o tom, k jakému vkladu do katastru došlo. Pokud je účastník, jehož práva k nemovité věci podle zápisu zanikají nebo se omezují, ve vkladovém řízení zastoupen zmocněncem, dochází k vyrozumění o provedeném vkladu nejen prostřednictvím zmocněnce, ale i přímo na adresu účastníka uvedenou v katastru nemovitostí. 63 Katastrální úřad je tak povinen informovat osobu, které svědčí zápis v katastru nemovitostí o tom, že se vlastnické (nebo i jiné věcné) právo určitým zápisem mění. Není- -li však o něčem takovém oprávněný řádně vyrozuměn, nezačne měsíční lhůta k podání žádosti o poznamenání spornosti věcného práva v katastru nemovitostí zpravidla běžet. Jiným způsobem, jak se může dosavadní vlastník nemovité věci dozvědět o tom, že došlo ke změně v zápisu v katastru, který se ho týká, může být například oznámení nového nabyvatele. I tehdy začne jednoměsíční lhůta pro podání poznámky spornosti běžet. Jestliže však žadatel nebyl o zapsání poznámky spornosti (tedy zejména dosavadní oprávněný vlastník nemovité věci) řádně vyrozuměn o změně jeho práv v katastru nemovitostí, prodlouží se lhůta k podání žádosti o zápis poznámky spornosti na tři roky ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden. 64 Aby si nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci zapisované do katastru nemovitostí mohl být jist, že nebude později předchozím vlastníkem uplatňováno jeho údajné právo (například proto, že kupní smlouva nebyla učiněna platně), je vhodné zaslat předchozímu vlastníkovi (osobě oprávněné) oznámení o zápisu vkladu vlastnického (či jiného věcného) práva do katastru nemovitostí společně (potažmo namísto) katastrálního úřadu. Společně s tím je také vhodné odložit zaplacení kupní ceny alespoň o měsíc po doručení takového oznámení, tedy dokud nebude oslabeno právo původního vlastníka (oprávněného) rozporovat provedení zápisu (údajně) bez právního důvodu. V opačném případě nebude jisté, zda lhůta k podání žádosti o zápis poznámky spornosti neskončí běžet až po třech letech od provedeného zápisu. 63 Ustanovení 18 odst. 3 NKZ. 64 Ustanovení 986 odst. 3 NOZ. INSIGHT PROSINEC

10 Vlastnictví stavby na cizím pozemku tak může být v určitých případech velmi rizikové, jelikož dojde- -li tímto způsobem k převodu vlastnického práva k pozemku na nezúčastněnou osobu a toto oddělené vlastnictví nebude zapsáno v katastru nemovitostí, ani jinak se neprokáže špatná víra nabyvatele, ztratí vlastník stavby své vlastnické právo a zůstane mu pouze nárok na náhradu vůči původnímu vlastníkovi pozemku. Pro vlastníka nemovitých věcí tato nová právní úprava znamená zejména nezbytnou kontrolu nezměněného stavu v katastru nemovitostí týkajícího se jím vlastněného nemovitého majetku, a to nejméně každé tři roky. Nebude-li stav zapsaný v katastru nemovitostí odpovídat, je nezbytné zaslat okamžitě příslušnému katastrálnímu úřadu žádost o zápis poznámky spornosti a současně do dvou měsíců podat žalobu na odstranění nesouladu zapsaného stavu v katastru nemovitostí se skutečným právním stavem. To samé platí i v případě jakéhokoli doručeného vyrozumění (ať již od katastrálního úřadu nebo jinou cestou) o změně zápisu v katastru nemovitostí. Účinky právní úpravy katastru nemovitostí podle NOZ 65 ohledně práv zapsaných do katastru přede dnem nabytí účinnosti NOZ a zapsaných v době jednoho roku ode dne nabytí účinnosti NOZ nastanou teprve po uplynutí jednoho roku ode dne nabytí účinnosti NOZ. Také lhůty pro domáhání se výmazu přednostního práva 66 a pro podání žádosti o zápis poznámky spornosti 67 počnou běžet po uplynutí jednoho roku ode dne nabytí účinnosti NOZ. 68 V případě zápisu práva k nemovité věci do katastru nemovitostí neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. 69 Pro věcná práva, která přede dnem nabytí účinnosti NOZ nepodléhala zápisu do katastru nemovitostí, nastanou účinky přednosti věcného práva zjevného z katastru nemovitostí 70 a účinky pořadí věcných práv podle doby podání návrhu na zápis práva 71 vůči těmto právům dnem 1. ledna Do této doby uvedené účinky nenastávají. Vlastníkům nemovitých věcí je tak dána určitá doba, aby harmonizovali nový právní stav se stavem faktickým. Je nicméně vhodné provést nezbytné zápisy do katastru nemovitostí co nejdříve tak, aby nebylo pochyb o právech vlastníka a dalších osob k předmětným pozemkům, stavbám a k ostatním nemovitým věcem. S vlastnickým právem přecházejí veškeré závady váznoucí na věci, které jsou zapsány v katastru nemovitostí u těch nemovitých věcí, které se do něj zapisují. Jiné závady 65 Jedná se o účinky podle ustanovení 980 až 986 NOZ. 66 Ustanovení 983 NOZ. 67 Ustanovení 986 NOZ. 68 Ustanovení 3064 NOZ. 69 Ustanovení 980 odst. 1 NOZ. 70 Ustanovení 981 NOZ. 71 Ustanovení 982 odst. 1 NOZ. 72 Ustanovení 3065 NOZ. nabyvatel přejímá pouze tehdy (a) měl-li a mohl-li je z okolností zjistit; (b) bylo-li to ujednáno; a/nebo (c) stanoví-li tak zákon SPECIFIKA PŘEVODU NĚKTERÝCH NEMOVITÝCH VĚCÍ S rozšířením definice nemovitých věcí dochází k situaci, kdy se o převod nemovitých věcí jedná i v případech, ve kterých šlo dříve o zřizování nebo převádění věcných práv, nebo o jiný právní úkon svého druhu. Některé tyto zvláštní nemovité věci si však zachovávají určitá specifika vyplývající většinou přímo z podstaty každého jednotlivého právního institutu. Tak například NOZ ruší mimo jiné ZoVB, který bytové a nebytové jednotky neupravoval jako nemovité věci, ačkoli se právní vztahy týkající se jednotek řídily úpravou věcí nemovitých, nestanovil-li ZoVB jinak. 74 Bytové a nebytové jednotky nebyly samostatnou nemovitou věci, ale prostou částí domu (nikoliv součástí ani příslušenstvím). Bytové vlastnictví upravuje NOZ v ustanovení 1158 až Bytová či nebytová jednotka 75 je nově již plnohodnotnou nemovitou věcí 76 a zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu současně s podílem na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. 77 NOZ obsahuje zejména některá zvláštní ustanovení o převodu jednotky. Oproti ZoVB již nejsou určeny náležitosti, které musí smlouva o převodu jednotky obsahovat (například označení bytu, popis bytu, určení společných částí, označení pozemku apod.). To však nemění nic na tom, že smlouva musí být dostatečně určitá a jejím obsahem tak budou v zásadě stejné údaje jako podle stávající právní úpravy. Při převodu jednotky nevzniká osobě odpovědné za správu domu (společenství vlastníků jednotek, popřípadě správci domu) povinnost vypořádat příspěvky na správu 73 Ustanovení 1107 odst. 1 NOZ. 74 Ustanovení 3 odst. 2 ZoVB. 75 Co stanoví NOZ v oddílu upravujícím bytové spoluvlastnictví o bytu, platí také pro nebytový prostor a pro soubor bytů či nebytových prostor. Ustanovení 1158 odst. 2 NOZ. 76 Ustanovení 1159 NOZ. 77 Ustanovení 1159 NOZ. 10 INSIGHT PROSINEC 2013

11 Vzhledem k tomu, že nemovitou věcí jsou podle NOZ také některá věcná práva, je možné převádět vlastnické právo například i ke služebnosti či k právu stavby. Tento koncept narušuje dosavadní chápání vlastnického práva jako práva k věci v materialistickém pojetí (tedy vlastnického práva k věci s hmotnou podstatou). domu ke dni účinnosti převodu. Vlastník jednotky je však při převodu vlastnického práva k jednotce povinen nabyvateli doložit potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě, že takové dluhy nejsou. 78 Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí osobě odpovědné za správu domu převodce. 79 Vyloučení tohoto ručení je třeba sjednat s osobou odpovědnou za správu domu. Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem ve stejném domě. Předkupní právo však zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti. Je-li však nájemcem právnická osoba, toto předkupní právo jí vůbec nevznikne. 80 Nová právní úprava ukládá vlastníkům jednotek více povinností, a to zejména ve vztahu k ostatním vlastníkům jednotek a k osobě odpovědné za správu domu. Tyto povinnosti jsou vyrovnávány rozšířením některých práv vlastníkům jednotek. Výslovně je stanoveno, že vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části. Nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. 81 Kdo získá vlastnické právo k jednotce, je povinen oznámit to do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět o svém vlastnictví (tedy zpravidla od provedeného zápisu v katastru nemovitostí), vlastníkům jednotek o svém vlastnictví prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu, a to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost. Stejné platí v případě změny těchto údajů. 82 Požádá-li o to vlastník jednotky, sdělí mu osoba odpovědná za správu domu jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce jednotky v domě. 83 To může být 78 Ustanovení 1186 odst. 2 NOZ. 79 Ustanovení 1186 odst. 2 NOZ. 80 Ustanovení 1187 NOZ. 81 Ustanovení 1175 odst. 1 NOZ. 82 Ustanovení 1177 odst. 1 NOZ. 83 Ustanovení 1178 NOZ. užitečné zejména v případě sousedských sporů, které je třeba řešit v občanském soudním řízení. Vlastník jednotky má také právo seznámit se s hospodařením a správou osoby odpovědné za správu domu. K tomu je oprávněn nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů. 84 Porušování povinností uložených vlastníkovi jednotky vykonatelným rozhodnutím soudu takovým způsobem, který podstatně omezuje nebo znemožňuje práva ostatních vlastníků jednotek, může vést až k soudnímu prodeji jednotky tohoto vlastníka. 85 NOZ dochází ke změně právní úpravy při vlastnictví bytových a nebytových jednotek, tedy i celé řady práv a povinností vlastníka těchto nemovitých věcí, které společně s jednotkou přecházejí na nového vlastníka. Jestliže ale došlo k nabytí vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty nebo s nebytovými prostory ještě přede dnem nabytí účinnosti NOZ (tedy před 1. lednem 2014) podle ZoVB, vznikne i po nabytí účinnosti NOZ vlastnické právo ke všem dalším jednotkám v takovém domě podle dosavadních právních předpisů. 86 Právní poměry v domech, které se řídí současnou úpravou ZoVB, proto zůstávají ze strany NOZ nedotčeny. NOZ dále výslovně stanoví, že nemovitou věcí je tzv. právo stavby (tedy právo postavit na cizím pozemku určitou stavbu). 87 Stavba vyhovující právu stavby je součástí tohoto práva jakožto nemovité věci. Zároveň ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech. 88 Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do katastru nemovitostí. Zápisu do katastru podléhá i tehdy, vzniklo-li rozhodnutím orgánu veřejné moci. 89 Právo stavby je možné převést a zatížit. Vlastník stavby si však může vyhradit souhlas k zatížení tohoto práva. Vyhradí-li si vlastník pozemku souhlas k zatížení práva stavby, zapíše se tato výhrada do katastru nemovitostí. V takovém případě je možné zapsat zatížení práva stavby jen se souhlasem vlastníka pozemku Ustanovení 1179 NOZ. 85 Ustanovení 1184 NOZ. 86 Ustanovení 3063 NOZ. 87 Ustanovení 1242 NOZ. 88 Ustanovení 1242 NOZ. 89 Ustanovení 1243 odst. 2 NOZ. 90 Ustanovení 1252 NOZ. INSIGHT PROSINEC

12 Právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo (tedy včetně práva vlastnického) k nemovité věci nebo se takové právo mění nebo ruší, vyžaduje vždy písemnou formu. Jedná-li při něm více osob, musí být jejich projevy na téže listině. Stavebníkovi (vlastníkovi práva stavby) také svědčí předkupní právo k pozemku a vlastníkovi pozemku předkupní právo k právu stavby. Jakékoli odchylné ujednání by bylo třeba zapsat do katastru nemovitostí. 91 Nemovitými věcmi jsou rovněž věcná práva k pozemkům nebo k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením. Jedná se například o některá věcná břemena, která se obecně dělí na služebnosti postihující vlastníka věci tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo se něčeho zdržet, a na reálná břemena představující závazek vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo pro ni něco konat. Reálná břemena mohou vznikat pouze k věcem zapisovaným do veřejných seznamů. K nemovité věci je proto možné zřídit reálné břemeno jen v případě, zapisuje-li se do katastru nemovitostí. 92 Povahu nemovité věci může mít i právo zástavní, vztahuje- -li se k pozemku nebo k podzemní stavbě se samostatným účelovým určením. 93 Zatěžuje-li stavbu nebo pozemek věcné právo, nestane se stavba součástí pozemku rovněž v případě, že to vylučuje jeho povaha, pokud toto věcné právo stále trvá. 94 Jestliže je tedy stavba zatížena zástavním právem, nestane se součástí pozemku, ale bude i nadále samostatnou nemovitou věcí, dokud zástavní právo nezanikne. Ujednání zakazující zřízení zástavního práva k nemovité věci má vůči třetí osobě účinky pouze tehdy, je-li takovýto zákaz zapsán do katastru nemovitostí nebo do rejstříku zástav, jestliže se nemovitá věc do katastru nezapisuje. 95 Pro zástavní smlouvu, jejíž zástavou má být nemovitá věc nepodléhající zápisu do katastru nemovitostí, se vyžaduje forma veřejné listiny. 96 Takové zástavní právo pak vzniká zápisem do rejstříku zástav. 97 Oproti tomu zástavní právo k nemovité věci zapsané do katastru 91 Ustanovení 1254 NOZ. 92 Ustanovení 1305 NOZ. 93 Ustanovení 498 odst. 1 NOZ. 94 Ustanovení 3060 NOZ. 95 Ustanovení 1309 odst. 2 NOZ. 96 Ustanovení 1314 odst. 2 NOZ. 97 Ustanovení 1319 odst. 2 NOZ. nemovitostí vzniká zápisem do katastru nemovitostí, ledaže by jiný právní předpis stanovil jinak. 98 Kromě běžných způsobů zániku zástavního práva dojde k jeho zániku také v případě, že další osoba nabyla k zastavené věci vlastnické právo v dobré víře, že věc není zatížena zástavním právem. To však neplatí, je-li zástavní právo zapsáno v rejstříku zástav nebo ve veřejném seznamu, takže se nebude jednat zásadně o případy zástavního práva k věcem nemovitým NĚKTERÁ DALŠÍ RIZIKA PŘI PŘEVODU NEMOVITÝCH VĚCÍ K omezení vlastnického práva k nemovité věci může dojít mimo jiné při zřízení tzv. výměnku, který se zřizuje i jako reálné břemeno. Vlastník nemovité věci je přitom oprávněn pro sebe zapsat budoucí výměnek do veřejného seznamu ještě před samotným převedením nemovité věci. 100 Výměnek by tak mohl být zapsán do katastru nemovitostí i mezi uzavřením kupní smlouvy a zápisem vlastnického práva k nemovité věci do katastru. Proto je nezbytné tuto možnost předvídat i v uzavírané kupní smlouvě, zřízení výměnku v ní výslovně vyloučit a do ustanovení o prohlášeních prodávajícího vložit nejen prohlášení o neexistenci výměnku k převáděné nemovité věci, ale také o vyloučení jeho budoucího zřízení ze strany prodávajícího. Převáděné vlastnické právo k nemovité věci může být omezeno také právem nezbytné cesty ve prospěch vlastníka některého ze sousedních pozemků. Nezbytná cesta přitom může být zřízena i ve formě některého věcného práva k věci cizí (ve formě služebnosti). Je proto vhodné v kupní smlouvě kromě prohlášení prodávajícího, že právo nezbytné cesty nebylo ve prospěch převáděné nemovité věci zřízeno, pamatovat také na prohlášení o tom, že podle nejlepšího vědomí a svědomí prodávajícího zřízení takového práva nehrozí a že není a ani nebude nezbytné zřídit cestu k užívání převáděné nemovité věci. Stejně jako doposud může být i podle NOZ omezeno vlastnické právo k převáděné nemovité věci nájemním právem třetí osoby. V prohlášeních a ujištěních kupní smlouvy proto zpravidla bývá ustanovení o neexistenci 98 Ustanovení 1316 NOZ. 99 Ustanovení 1377 odst. 2 NOZ. 100 Ustanovení 2708 odst. 2 NOZ. 12 INSIGHT PROSINEC 2013

13 Pro vlastníka nemovitých věcí tato nová právní úprava znamená zejména nezbytnou kontrolu nezměněného stavu v katastru nemovitostí týkajícího se jím vlastněného nemovitého majetku, a to nejméně každé tři roky. nájemních vztahů. Nově však může být nájemní právo seznatelné i přímo z katastru nemovitostí. 101 Nájemní právo se do katastru nemovitostí zapisuje, jestliže to navrhne vlastník nemovité věci nebo nájemce nemovité věci se souhlasem vlastníka. V kupní smlouvě je proto třeba pamatovat také na možnost zápisu nájemního práva do katastru nemovitostí (například na neexistenci souhlasu dosavadního vlastníka se zápisem nájemního práva do katastru). 9. ZÁVĚR NOZ narušuje dosavadní koncepci práva nemovitých věcí, a to zejména novou definicí nemovitých věcí, která slučuje vlastnické právo k pozemkům a stavbám na nich stojícím, k čemuž však nedochází vždy okamžitě. Proto se budeme mnohdy setkávat s odděleným vlastnictvím staveb a pozemků ještě po řadu let. Další zásadní změnou je nabývání vlastnického práva nemovitých věcí zapisovaných do katastru nemovitostí, u něhož se musí pravidelně kontrolovat soulad zapsaného, právního a faktického stavu. Jak na prodávající (převodce), tak i na kupující (nabyvatele) nemovitých věcí klade NOZ nemalé nároky, s nimiž se však budou muset vypořádat, jelikož vlastnické právo zavazuje a každý si musí hlídat svá práva, jak stanoví dva základní principy soukromého práva. Gabriel Achour Tel.: Fax: gabriel.achour@achourhajek.com Martin Pelikán Tel.: Fax: martin.pelikan@achourhajek.com 101 Ustanovení 2203 NOZ. 13 INSIGHT PROSINEC 2013

14 Achour & Hájek s.r.o. Panská 7, Kaunický palác, Praha 1 Česká republika Tel.: Fax: office@achourhajek.com Achour & Hájek s.r.o Veškerá práva vyhrazena. INSIGHT je ediční řadou odborných publikací vydávaných advokátní kanceláří Achour & Hájek s.r.o. a je určen zejména pro klienty Achour & Hájek s.r.o. a další zájemce. Achour & Hájek s.r.o. udržuje databázi obchodních kontaktů za účelem rozšíření a zlepšení služeb svým klientům. Informace týkající se těchto kontaktů jsou užívány pouze pro vnitřní potřebu Achour & Hájek s.r.o. Pokud je jakýkoliv kontaktní údaj týkající se Vaší osoby nesprávný nebo pokud si nepřejete nadále zasílat publikace Achour & Hájek s.r.o., oznamte nám prosím tuto skutečnost na následující adresu: epublications@achourhajek.com. Žádná část této publikace nepředstavuje právní stanovisko a nelze ji vykládat jako poskytování právních nebo jiných poradenských služeb ze strany Achour & Hájek s.r.o. nebo jejích partnerů nebo spolupracujících osob nebo jakýchkoliv autorů nebo autora této publikace. Achour & Hájek s.r.o. neodpovídá za aplikaci názorů vyjádřených v této publikaci na jakýkoliv konkrétní právní případ. Názory vyjádřené v této publikaci představují osobní odborné názory jejich autorů nebo autora a nemusí nutně odpovídat názorům Achour & Hájek s.r.o., jejích partnerů, spolupracujících osob, ostatních autorů této publikace nebo klientů Achour & Hájek s.r.o.