ZNALECKÝ POSUDEK. č / 09. dle Usnesení č.j. 067 EX 3207/03-52

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 09 dle Usnesení č.j. 067 EX 3207/03-52 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Adresa: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Vypracoval: Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. kancelář: Křenová 299/ Brno mail: info@znalci-brno.cz Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 3207/03-52 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 30 stran včetně příloh Posudek se předává : ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady Limitující podmínky Uznávané metody ocenění... 4 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění Vyhodnocení C REKAPITULACE D ZNALECKÁ DOLOŽKA Seznam příloh

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 067 EX 3207/ Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 10/24 na budově č.p. 136 bydlení, část obce Debř, stojící na pozemku parc.č. 302 a spoluvlastnický podíl ve výši 10/24 na pozemcích parc.č. 302 a 940/5, k.ú. Debř, obec Mladá Boleslav, zapsáno na LV č. 147, vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav. Výčet: Hlavní stavby: Budova č.p. 136 bydlení Příslušenství: Venkovní úpravy: oplocení, vchodová branka, zpevněné plochy, opěrné zdi, venkovní schody, přípojky inž. sítí, trvalé porosty Pozemky: parc.č. 302 a 940/5 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníků nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z čelní (uliční) části z veřejně přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 147, k.ú. Debř, získaný prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 067 EX 3207/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,

4 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů báze II. pololetí 2008, Porings, s.r.o. - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Trend Report 2008 vydaný Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) 5 LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 3207/ Úkolem znalce je: - ocenit nemovitost a její příslušenství - ocenit jednotlivá práva a závazky s nemovitostí spojené 6 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 6.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné 4

5 výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhl. č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). 6.2 Metoda výnosová Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: kde: VHN = n t= 1 (1+ ČV t VMN t ) VHN... výnosová hodnota nemovitosti ČV t... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) V anglosaských zemích je obvykle používána metoda jednoduchá kapitalizace : kde: VHN = ČV trvalý VMN ČV trvalý... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna) V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : t kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule 5

6 Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky: - bezriziková míra výnosnosti - přirážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 6.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí 6

7 Poloha nemovitostí - vzdálenost od obchodních center - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám - omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma ) Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena - případné restituce, soudní spory Situace na trhu nemovitostí - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 7

8 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemkem, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných domů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhl. č. 456/2008 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8

9 2 OCENĚNÍ 2.1 Porovnávací způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a 1 ) Budova č.p bydlení - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Mladá Boleslav Stáří stavby: 90 roků Základní cena ZC (příloha č. 20a): 4 524,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 9,80*12,25 = 120,05 m 2 2.NP: 9,80*12,25 = 120,05 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 120,05 m 2 3,00 m 2.NP: 120,05 m 2 3,00 m Obestavěný prostor celkem: = 863,16 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 120,05 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 240,10 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01 9

10 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná V 0,45 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 90 let: 0,6 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V13 * 0,6 = 0,286 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti - nesrostlá území obce II -0,03 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - nepreferované I 0,08 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Veřejná doprava - špatná dostupnost centra města, dobré parkovací II -0,02 možnosti 5. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 6. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 7. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 7 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je vyšší než IV 0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,286 * 1,030 * 1,000 = 0,295 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 4 524,- Kč/m 3 * 0,295 = 1 334,58 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 334,58 Kč/m 3 * 863,16 m 3 = ,07 Kč Budova č.p bydlení - zjištěná cena = ,07 Kč b) Pozemky Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 500, ,- Součet ,- 10

11 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby -20 % Úprava ceny celkem -20 % ,- Mezisoučet , ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15 % -4 % pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 6 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,4890 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,03 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 500,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] trvalý travní porost 940/5 649,00 500, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby -20 % Úprava ceny celkem -20 % ,- Mezisoučet , ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15 % -4 % pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 6 % ,- Mezisoučet ,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,4890 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,72 Pozemky - zjištěná cena = ,75 Kč Rekapitulace Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování: a) Budova č.p bydlení = ,07 Kč b) Pozemky = ,75 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,82 Kč ,- Kč 11

12 2.2 Komparační způsob ocenění srovnání na trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je řadový koncový, situovaný na mírně svažitém pozemku, za domem je pozemek svažitý. Okolní zástavbu tvoří obdobné domy. Dům se nachází na okraji obce, v části Debř, od centra Mladé Boleslavi ve vzdálenosti 3,7 km. Na okraj hl. města Prahy je vzdálenost 50 km. Přístup k objektu je možný přímo z veřejné komunikace ul. Josefodolská, oplocení pozemků je provedeno. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod, plynovod, kanalizaci. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca lety Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy bez účinné izolace proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z cihel, nezatepleno Stropy: dřevěné trámové, podbití rákosem a omítnutí Střecha: tvar sedlový, krov je dřevěný Krytina střechy: plechová Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody z pozinkovaného plechu, bez nátěrů, částečně zkorodováno dvouvrstvé vápenocementové omítky Vnější povrchy: vápenocementové omítky štukové, místy opadané, obklad soklu není proveden Schody: betonové Dveře: dřevěné se zárubněmi a prahy, z čela kovové prosklené Vrata: plechové Okna: dřevěná dvojitá špaletová, z čela luxfery, kovové zdvojené Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: prkenné, dlažba, PVC, betonová mazanina 12

13 Vytápění: etážové na plyn nebo na tuhá paliva Ohřev teplé vody: zásobníkový ohřívač Vnitřní vodovod: proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: vana, umyvadlo, WC Vnitřní kanalizace: od zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: zemní plyn Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) a zásuvka motorového proudu (400V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák Ostatní: např. hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou - nebylo zjištěno Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné. Předpokládaná dispozice: 1.NP: vstup, chodby, schodišťový prostor, bývalé komerční prostory, skladové prostory, garáž 2.NP: chodba, schodišťový prostor, kuchyň, jednotlivé pokoje, koupelna, WC Srovnávací parametry: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Budova č.p. 136 bydlení 863,16 120,05 180,08 Pozemky parc.č. 302, 940/ Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel , z toho v produkt. věku 2 Správa, úřady úřady okresního města 3 Poptávka po nemovitostech poptávka převyšuje nabídku 4 Přírodní okolí dobré 5 Obchod a služby veškerý sortiment 6 Školství základní, střední, vysoké školství 7 Zdravotnictví nemocnice, poliklinika, ordinace, lékárny 8 Kultura, sport veškeré vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 13

14 10 Struktura zaměstnanosti dostatečná nabídka 11 Životní prostředí dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce okraj obce, od centra 3,7 km 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý a svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti v garáži, před domem 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě všechny C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby nevhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování nejsou 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby chybějící 30 Pozemky celkem 876 m 2 Technický stav: Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence základní údržby. Dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách, které jsou místy zvlhlé, zvětralé, opadané, okna a dveře jsou již také dosti nefunkční. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a chybějící údržbě. Další připomínky existují rovněž v rovině estetické v oblasti obnovy omítek, maleb a nátěrů či výměně obkladů. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit zvýšené finanční prostředky na opravy a rekonstrukci. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 147 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 14

15 Srovnávací nemovitosti: 1) Rodinný dům v Debři, ul. Josefodolská Nabízíme rodinný řadový cihlový dům s dispozicí 8+1 vhodný k trvalému bydlení. V přízemí jsou 3 místnosti, koupelna a WC. V patře 5 místností, kuchyň. Prostorná půda vhodná pro další obytné místnosti. Vytápění ústřední elektrokotlem s možností předělání na plynové - plynová přípojka ve skříňce na domě, vodovod, odpad, elektřina 220/380 V. Dům je situován v okrajové části Debře. Nově rekonstrukce - rozvody vody, odpadů, elektřiny, nová střecha, fasáda. Zast. plocha 183 m 2. Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář STING - Mladá Boleslav třída T. G. Masaryka Mladá Boleslav tel.: ) Rodinný dům 5+kk v obci Debř Nabízíme Vám k prodeji přízemní rodinný domek s obytným podkrovím nacházející se na okraji obce Debř. Domek stojí na oploceném pozemku o rozloze cca 215 m 2. Zast. plocha je 106 m 2. Dům je po rekonstrukci. Dům je částečně podsklepen. V přízemí jsou tři pokoje, kuchyňský kout a sociální zařízení se sprchovým koutem, v prvním patře jsou dva pokoje, malý kuchyňský kout a sociální zařízení s vanou, také zde najdeme další prostor pro vytvoření ještě další místnosti. Okna jsou plastová vybavená žaluziemi. Dům je napojen na obecní vodovod i kanalizaci. Topení je ústřední, vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva. V příštím roce bude v obci rozveden plyn. K domu náleží garáž. V domě je možnost připojení telefonní linky. Domek je přístupný po zpevněné místní komunikaci. Cena nabídková: ,- Kč 15

16 Zdroj: AVAREAL.CZ Teplá u Třebenic Teplá u Třebenic 4 tel.: ) Rodinný dům v Hrdlořezích Dům v obci Hrdlořezy, nacházející se 3 km od Mladé Boleslavi. V obci je základní škola, obchod a restaurace. Zastávka MHD je přímo před domem. Dům je využitelný jak pro soukromé účely, tak pro komerční využití a je dispozičně řešen takto. Ze vstupní chodby vejdete na pravou stranu do pokoje s kuchyňským koutem, za kterým se nachází ještě jeden pokoj. Na druhé straně je koupelna a prostorná spíž. V patře jsou další tři pokoje a kuchyň. Na domě byla před šesti lety vyměněná střešní krytina. Zast. plocha 88 m 2, pozemek 204 m 2. Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: DECKART, s. r. o. Masarykova Teplice tel.:

17 4) Rodinný dům 3+11, Mladá Boleslav Nabízíme Vám ke koupi starší rodinný dům, nacházející se v okrajové části Mladé Boleslavi, v žádané lokalitě Belveder-Hejtmánka. Dům je umístěn až v druhé řadě domů, tudíž zde není problém s hlučností okolních komunikací. Zděný objekt je sice v původním stavu, vnitřní dispozice odpovídá době stavby, nejsou zde provedeny žádné moderní rekonstrukce, nicméně umístění v lokalitě a jednoduchost stavby činí z tohoto domu atraktivní nabídku. Dispozice: vstupní chodba, sociální zařízení s WC, kuchyně, obývací pokoj; podkroví - ložnice, půda (vhodná k vestavbě dalšího pokoje), celková užitná plocha domu je cca 100 m 2, pozemek 469 m 2. Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Maják Hradec Králové, Liberec Mladá Boleslav, Ostrava tel.: , ) Rodinný dům řadový v Mladé Boleslavi Prodám řadový rodinný dům v Mladé Boleslavi. Přízemí 2+kk, patro má 3 místnosti a terasu. Topení je plynové. Nová tašková střecha. Dům je suchý a je ihned volný k nastěhování. Hypotéku zařídím. Prodám řadový rodinný dům v Mladé Boleslavi. Dům je patrový s 3 roky starou taškovou střechou. V přízemí je koupelna s toaletou, obývák s kuchyňským koutem, chodba vedoucí ke schodišti a dále přes dílnu do dvora. Dřevěným schodištěm se dostáváme do patra, kde jsou 3 místnosti a terasa s výhledem na skalní masiv. Úzkým dřevěným schodištěm pokračujeme na půdu. Dům je suchý v dobrém stavu a je ihned obyvatelný. Zast. plocha 75 m 2. Cena nabídková: ,- Kč 17

18 Zdroj: RE/MAX Avenir Staroměstské nám Mladá Boleslav tel.: Závěrečná analýza Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 1,7 do 1,9 mil. Kč. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce. 18

19 3 VYHODNOCENÍ Komparační způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Komparační metoda srovnání na trhu ,- Kč 1,7 1,9 mil. Kč V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledku použité metody ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: ,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 10/24 činí tedy ,- Kč 10/24 = ,- Kč 4 OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAZKŮ S NEMOVITOSTÍ SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 147, je zapsáno věcné břemeno (podle listiny) pro pp 940/5 a 939/2 slouč. do pp 940/5 služebnost spoluužívání jižní zdi čp 35 se st 132 (kn. vl. 114), oprávnění pro parcela 940/5, povinnost k: stavba Debř, č.p. 35, na základě Usnesení soudu číslo deníku 1321/1913. Uvedené věcné břemeno je zapsáno v části B1 jiná práva. Je patrné, že se jedná o oprávnění pro vlastníka pozemku parc.č. 940/5. Z hlediska ocenění je proto popsané věcné břemeno zřízeno ve prospěch předmětu ocenění, nejedná se tedy o závadu (ztrátové věcné břemeno). Naopak tímto věcným břemenem je vlastně zřízena možnost spoluužívání jižní zdi č.p. 35. Hodnota výše specifikovaného věcného břemene je promítnuta do výsledné obvyklé ceny předmětu ocenění. 19

20 C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 10/24 na budově č.p. 136 bydlení, část obce Debř, stojící na pozemku parc.č. 302 a obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 10/24 na pozemcích parc.č. 302 a 940/5, k.ú. Debř, obec Mladá Boleslav, zapsáno na LV 147, vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav, indikuji ke dni ocenění na: ,- Kč slovy: Sedmsetpadesáttisíc korun českých V Brně dne Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. 20

21 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. 2908/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č Otisk znalecké pečetě: Podpis znalce: Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. 21

22 Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z katastru nemovitostí, LV 147, k.ú. Debř, získaný prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy 22