ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4491/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 283/7 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Most, obec Litvínov, k.ú. Janov u Litvínova Adresa nemovitosti: Sadová 283, Litvínov Vlastníci stavby: Jaroslav Holub, Sadová 283, Litvínov, vlastnictví: SJM Emília Holubová, Sadová 283, Litvínov, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: telefon: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č. 124 Ex 21745/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 9 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 1197, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kat. úz. Janov u Litvínova, obec Litvínov. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 1197, kat. úz. Janov u Litvínova, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Most, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Teplice 8-9/24, měřítko 1:1000, kat. úz. Janov u Litvínova - kopie kupní smlouvy ze dne , právní účinky vkladu exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 21745/11-21 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 21745/11-75 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Litvínov leží v Ústeckém kraji, severně od okresního města Mostu, u komunikace č. 27. Litvínov je obec s rozšířenou občanskou vybaveností, kde je doprava zajištěna autobusy a vlaky. Kompletní občanská vybavenost v Mostě (cca 16 km). SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka 4+1je situovaná do 5.NP panelového bytového domu, který se nachází v západní okrajové části Litvínova. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka 2

3 Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 bytová jednotka OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka Popis Oceňovaná bytová jednotka 4+1je situovaná do 5.NP panelového bytového domu, který se nachází v západní okrajové části Litvínova, s přístupem z ulice Sadová. Dům je sedmipodlažní s výtahem, se sklepními prostory v 1.NP. Dle kupní smlouvy je jednotka vybavena kuchyňskou linkou, plynovým sporákem, vanou, umyvadlem, WC mísou s nádrží, míchacími bateriemi, topnými tělesy a poštovní schránkou. V době místního šetření byl bytový dům ve zhoršeném stavu. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly informace čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Stáří stanoveno odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: obec obyvatel Stáří stavby: 45 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 3

4 Podlahové plochy bytu podlahová plocha BJ: 84,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 84,50 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,632 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez IV 0,03 významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo I -0,40 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - konfliktní skupiny v okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 4

5 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,640 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,632 * 0,640 * 0,950 = 0,384 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,384 = 4 233,22 Kč/m 2 CP = CU * PP = 4 233,22 Kč/m 2 * 84,50 m 2 = ,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,09 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč 5

6 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 bytová jednotka Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 84,50 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí bytová jednotka Prodej bytu v osobním vlastnictví 4+1+L v Litvínově, ulice Čapkova. Byt prošel kompletní rekonstrukcí v roce Nová rohová kuchyňská linka včetně spotřebičů. Koupelna je zděná a disponuje rohovou vanou, skříňkou s umyvadlem, nové obklady a dlažba, kompletní přípojka pro pračku, nika s policemi z bezp. skla, včetně koupelnových doplňků. Samostatné WC s umyvadlem, vestavěná skříňka na toaletní potřeby, samostatně ovládaný ventilátor. Nové elektrické rozvody včetně jističů, voda i odpady v plastu, nová plynová přípojka i stoupačky (včetně revizních zpráv i kolaudace). Nové omítky i štuky, nové linoleum v předsíni a kuchyni, v pokojích koberce. V předsíni i ložnici velká vestavná skříň s úložnými prostory. Plastová okna se žaluziemi (snímatelné sítě proti hmyzu ve všech oknech). V každé místnosti je TV zásuvka připojená k vlastní TV anténě DVB-T (bez poplatku). Bezpečnostní a odhlučněné dveře bytu. Dům v roce 2009 prošel celkovou rekonstrukcí, zateplení, fasáda, zvonky, schránky, nové balkony, střecha, světla v domě na senzor pohybu, malba i linoleum na chodbách. bytová jednotka Prodej bytu 4+1 s lodžií, 78 m 2, Tylova ul., ve vyhledávané lokalitě Litvínova - Pod lesem. Byt prošel kompletní, zdařilou rekonstrukcí - zděné bytové jádro, nová koupelna s vanou, WC, koupelnovým nábytkem se zabudovaným umyvadlem, keramické obklady a dlažba. V kuchyni byla instalována nová moderní kuchyňská linka z masivu v designu dubu se zabudovanými spotřebiči. Zárubně dveří mají obložení z masivního dřeva, nové podlahové krytiny - plovoucí podlahy a keramická dlažba. Byt se nachází v 6.NP zrekonstruovaného panelového domu, který je situován v hezké lokalitě přímo u lesa s krásnými výhledy. Součástí bytu je šatna,komora a náleží k němu sklep. bytová jedotka Prodej bytu v osobním vlastnictví o dispozici 4+1. Byt je v 5. patře panelového domu v centru města Most. Dům je po kompletní revitalizaci, střecha domu je sedlová. Byt je v původním stavu, udržovaný, vše plně funkční, dostupný výtahem. K bytu patří velká lodžie a komora na chodbě a v suterénu sklep. Jedná se o slušnou a klidnou lokalitu města Most. Srovnatelné nemovitosti Název: bytová jednotka Lokalita Horní Litvíno Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 6

7 K3 Poloha 0,50 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Celkový stav 0,60 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,21 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 81,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: bytová jednotka Lokalita Horní Litvínov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,70 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Celkový stav 0,60 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,29 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 78,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: bytová jedotka Lokalita Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,60 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,48 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 67,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 7

8 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 84,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 bytová jednotka ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvě stě dvacet tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je nulová b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: zhoršený stav nemovitosti, konfliktní skupiny v okolí Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 8

9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4491/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 391/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne