ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2012

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2012 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitosti - bytové jednotky č. 440/4 v budově č.p 440, příslušející k části obce Fulnek, na pozemku p.č. 304/1, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemků p.č. 304/1 a p.č. 304/3, vše v rozsahu 834/4381, vše zapsané na listech vlastnictví č. 1606, č a č. 2065, vše v k.ú.fulnek, obec Fulnek, okres Nový Jičín. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského Přerov IČ: DIČ: CZ Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 38433/11-30 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 18 stran a 7 stran příloh. V Přerově, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 38433/11-30, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění: ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitosti - bytové jednotky č. 440/4 v budově č.p 440, příslušející k části obce Fulnek, na pozemku p.č. 304/1, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemků p.č. 304/1 a p.č. 304/3, vše v rozsahu 834/4381, vše zapsané na listech vlastnictví č. 1606, č a č. 2065, vše v k.ú.fulnek, obec Fulnek, okres Nový Jičín. Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Jana Horalíka a povinné paní Erika Miklošové. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti č. 1606, pro k.ú. Fulnek, obec Fulnek, okres Nový Jičín, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Výpis z katastru nemovitosti č. 1331, pro k.ú. Fulnek, obec Fulnek, okres Nový Jičín, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Výpis z katastru nemovitosti č. 2065, pro k.ú. Fulnek, obec Fulnek, okres Nový Jičín, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Kopie katastrální mapy, mapový list č. BÍLOVEC 9-6/31, pro k.ú. Fulnek, obec Fulnek, okres Nový Jičín, vyhotovená objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Kopie Prohlášení vlastníka ze dne dodaná objednavatelem znaleckého posudku. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 3

4 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Fulnek Katastrální území: Fulnek (635448) List vlastnictví číslo: 1606 Vlastníci: 1. Miklošová Erika Podíl: 1/2 Sportovní 440, Fulnek, Surmaj Jakub Podíl: 1/2 Sportovní 440, Fulnek, List vlastnictví číslo: 2065 Vlastníci: 1. Bačovská Marie Podíl: 846/4 381 Za Klášterem 676, Fulnek, Kašná Antonie Podíl: 475/4 381 Švermova 334, Fulnek, Miklošová Erika Podíl: 417/4 381 Sportovní 440, Fulnek, Sokolová Helena Podíl: 548/4 381 Sportovní 440, Fulnek, Surmaj Jakub Podíl: 417/4 381 Sportovní 440, Fulnek, Válková Michaela Podíl: 849/4 381 Sportovní 440, Fulnek, Vrobel Jaromír Podíl: 829/4 381 Kledenského 42, Fulnek, stránka č. 4

5 5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitosti - bytové jednotky č. 440/4 v budově č.p 440, příslušející k části obce Fulnek, na pozemku p.č. 304/1, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemků p.č. 304/1 a p.č. 304/3, vše v rozsahu 834/4381, vše zapsané na listech vlastnictví č. 1606, č a č. 2065, vše v k.ú.fulnek, obec Fulnek, okres Nový Jičín, která se nachází ve II. nadzemním podlaží výše uvedeného podsklepeného, zděného bytového domu celkem se dvěma nadzemními podlažími včetně využitého podkroví. Objekt není vybaven žádným výtahem. Objekt je situován v zastavěné části obce, a to na ulici Sportovní. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad a hloubkovou kanalizaci. Dle sdělení povinné, informací ČSÚ je ve městě Fulnek dále možné napojení na plynové vedení. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 343, který je ve vlastnictví Města Fulnek. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo na veřejné komunikaci před objektem. V roce 2010 byla nově provedena střešní krytina na bytovém domě a výměna stoupacího vedení. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 3+1 s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je situováno ve zděném bytovém jádru. Vytápění jednotky je ústřední s vlastním kotlem na tuhá paliva (situován v koupelně). V roce 2007 byla provedena rekonstrukce kuchyně (nově kombinovaný sporák) a byla provedena výměna elektrického bojleru. Celkový technický stav a údržbu ke dni ocenění hodnotíme jako průměrnou. Dle místního šetření a odborného odhadu znalce je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu I v (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím objektu starší než 80 let. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství bytové jednotky: a) vedlejší stavby: Za bytovým domem, při horní, levé hranici pozemku (pohled z příjezdové komunikace) je situován přízemní, zděný objekt kůlny I s pultovou střechou krytou standardní krytinou. Na kůlnu I při její pravé hranici navazuje přízemní, dřevěný objekt kůlny II s pultovou střechou krytou standardní krytinou. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - ocelové pletivo v ocelových rámech a v ocelových sloupcích včetně částečné betonové podezdívky - oplocení - dřevěné latě v ocelových sloupcích včetně betonové podezdívky - ocelová vrátka - venkovní schody s betonovou dlažbou - okapový chodník betonový - betonová a dlážděná plocha - kamenná opěrná zídka - přípojky IS Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. stránka č. 5

6 Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 6. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) Bytová jednotka č. 440/4 c) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 6

7 B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Nový Jičín Počet obyvatel: obyvatel Ocenění Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 71,48 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,758 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a 304/ ,48 127, ,79 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,758 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha 304/ ,48 50, ,94 Součet cen všech typů pozemků: = ,73 Kč Pozemky zjištěná cena: ,73 Kč stránka č. 7

8 Byt b) Byt b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Bytová jednotka č. 440/4 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná kuchyň 15,00 1,00 15,00 1. pokoj 20,60 1,00 20,60 2. pokoj 20,50 1,00 20,50 3. pokoj 15,20 1,00 15,20 předsíň 2,80 1,00 2,80 koupelna 4,30 1,00 4,30 WC 0,90 1,00 0,90 spíž 0,90 1,00 0,90 sklepy 3,20 0,10 0,32 kůlna 8,80 1,00 8,80 balkón 2,00 0,17 0,34 94,20 89,66 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Fulnek Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 U znaku 3. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (viz. odhad obvyklé ceny). Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 spoluvlastnictví) I. Negativní 0,05 stránka č. 8

9 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a životní IV. Objekty pro bydlení bez významnější 0,03 prostředí v okolí okolní zeleně 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 nemovitosti 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 0,03 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,170 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,6 stránka č. 9

10 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,561 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 1,170 0,561 = 0,624 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,624 = 9 653,28 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 89, ,28 = ,08 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = ,73 Kč Spoluvlastnický podíl: 834 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,60 Kč ,60 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,68 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,34 Kč Bytová jednotka č. 440/4 zjištěná cena: ,34 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), stránka č. 10

11 - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) Byt 3+1, Fulnek, okr. Nový Jičín Byt 3+1+pracovna, který se nachází ve třetím poschodí panelového domu. Výměra bytu je 76,6 m 2. V bytě proběhla výměna oken za plastová, rekonstrukce koupelny (nové rozvody vody, obklady, sprchový kout). Neprůchozí pokoje. Na podlahách v pokojích PVC, v obýváku parkety. Celodenně prosluněný byt, ke kterému náleží i sklepní kóje. Prostorné parkování přímo před domem. Veškerá infrastruktura (obchody, lékař, škola, školka, městský úřad, pošta). Nabídková CENA: ,- Kč 2) Byt 3+1, ul. Hranická, Odry, okr. Nový Jičín Byt se nachází ve třetím podlaží tří podlažního domu. Balkon, komora, vestavěné skříně, sklep. Plastová okna, plovoucí podlahy, dlažba. Nový hlavní vchod a střecha. Dům má vlastní plynovou kotelnu. Nabídková CENA: ,- Kč 3) Byt 3+1, ul. Slezské náměstí, Bílovec, okr. Nový Jičín Byt o velikosti 3+1 o užitné ploše 82 m 2. Byt se nachází ve druhém nadzemním podlaží, třípodlažního bytového domu. Na podlahách jsou v pokojích parkety, v kuchyni palubovky a na chodbě, WC a komorách broušený beton. V koupelně je na podlaze dlažba. K příslušenství bytu patří velký sklep s oknem o užitné ploše 14 m 2 a prostorné půdní prostory. Dopravní dostupnost: 10 min. chůze na vlak a autobus. Autem půl hodiny od centra Ostravy po úseku dálnice D1. Město Bílovec leží v severní části okresu Nový Jičín, v místě, kde se výběžky Nízkého Jeseníku svažují do údolí řeky Odry. Jeho území v nadmořské výšce 280 metrů se rozprostírá na obou březích říčky Bílovky, které přecházejí v mírné okolní svahy. Nabídková CENA: ,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. stránka č. 11

12 Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - možnost parkování na vlastní pozemku - lokalita vhodná k bydlení - občanská vybavenost města na dobré úrovni - bytová jednotka s balkónem Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - sociální zázemí (koupelna) v původním technickém stavu - údržba bytové jednotky na mírně horší úrovni - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. bytová jednotka, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná bytová jednotka (jako celek) je obchodovatelná. Seznam porovnávaných objektů: Byt 3+1, Fulnek, okr. Nový Jičín Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 76,00 m 2 K polohy : 1,00 K konstrukce : 0,95 K stav budovy : 1,05 K stav bytu : 1,05 K vybavení bytu : 1,00 K umístění v domě : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,84 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 12

13 Byt 3+1, ul. Hranická, Odry, okr. Nový Jičín Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 82,00 m 2 K polohy : 1,00 K konstrukce : 0,95 K stav budovy : 1,10 K stav bytu : 1,00 K vybavení bytu : 0,95 K umístění v domě : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,76 Kč Váha (V): 1,0 Byt 3+1, ul. Slezské náměstí, Bílovec, okr. Nový Jičín Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 82,00 m 2 K polohy : 1,05 K konstrukce : 1,00 K stav budovy : 1,10 K stav bytu : 0,90 K vybavení bytu : 0,95 K umístění v domě : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,54 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K konstrukce K stav budovy K stav bytu K vybavení bytu K umístění v domě K objektivizační ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : ,54 Kč ,38 Kč ,76 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : , Kč Množství: 82,20 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = , Kč stránka č. 13

14 Úprava ceny koeficientem: Výslednou porovnávací hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. Vliv spoluvlastnictví 0,800 Cena po úpravě: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno): , Kč , Kč stránka č. 14

15 C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu průměrná nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmět ocenění považovat za obtížněji obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou , Kč , Kč 0, Kč 0, Kč 0, Kč stránka č. 15

16 Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí , Kč Cena slovy: třistapadesátpěttisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Jan Horalík Jaroslav Suchánek Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 16

17 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com stránka č. 17

18 E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí č a č Kopie katastrální mapy stránka č. 18

19

20 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 CZ0804 Nový Jičín Vlastnictví bytu a nebytového prostoru Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 38433/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. Obec: Kat.území: Fulnek List vlastnictví: Fulnek V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo Miklošová Erika, Sportovní 440, Fulnek, Fulnek 1 Surmaj Jakub, Sportovní 440, Fulnek, Fulnek / /5708 1/2 1/2 B Nemovitosti Jednotky Č.p./ Č.jednotky Způsob využití Budova Parcely Způsob ochrany Fulnek, č.p. 440, LV 1331, byt.dům Podíl na společných částech domu a pozemku 440/4 byt 834/4381 na parcele 304/1 304/1 zastavěná plocha a nádvoří 530m2 B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Zástavní právo smluvní pohledávka meziúvěr s příslušenstvím, poskytovaný do výše ,- Kč budoucí pohledávka úvěr, který bude poskytnut do výše ,- Kč Českomoravská stavební spořitelna, Jednotka: 440/4 V-4326/ a.s., Vinohradská 3218/169, Praha 10, Strašnice, Praha 10, RČ/IČO: Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-4326/ o Nařízení exekuce soudního exekutora JUDr. Tomáše Vrány Miklošová Erika, Sportovní 440, Z-17594/ Fulnek, Fulnek 1, RČ/IČO: /6167 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 56 EXE 1572/ ze dne ; uloženo na prac. Nový Jičín Z-17594/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora JUDr. Tomáše Vrány, k id. 1/2 Miklošová Erika, Sportovní 440, Z-17595/ Fulnek, Fulnek 1, RČ/IČO: /6167, Jednotka: 440/4 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 Ex 38433/ (56 EXE 1572/2011-6) ze dne Z-17595/ o Zástavní právo exekutorské Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, kód: 804. strana 1

21 D Okres: Typ vztahu Oprávnění pro Jiné zápisy VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 38433/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. CZ0804 Nový Jičín Povinnost k Obec: Kat.území: Fulnek List vlastnictví: Fulnek V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě soudního exekutora JUDr. Tomáše Vrány, jistina ve výši ,-Kč a ostatní náklady, k id. 1/2 Miklošová Erika, Sportovní 440, Z-18678/ Fulnek, Fulnek 1, RČ/IČO: /6167, Jednotka: 440/4 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex 38433/ (56 EXE 1572/2011-6) ze dne Právní moc ke dni Z-18678/ Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-4325/ Pro: Miklošová Erika, Sportovní 440, Fulnek, Fulnek 1 RČ/IČO: /6167 Surmaj Jakub, Sportovní 440, Fulnek, Fulnek /5708 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, kód: 804. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :21:14 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, kód: 804. strana 2

22 A B B1 C Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 38433/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. CZ0804 Nový Jičín Vlastník, jiný oprávněný Jiná práva Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Obec: Kat.území: Fulnek List vlastnictví: 2065 Vlastnické právo Bačovská Marie, Za Klášterem 676, Fulnek, Fulnek 1 Kašná Antonie, Švermova 334, Fulnek, Fulnek 1 Miklošová Erika, Sportovní 440, Fulnek, Fulnek 1 Sokolová Helena, Sportovní 440, Fulnek, Fulnek 1 Surmaj Jakub, Sportovní 440, Fulnek, Fulnek 1 Válková Michaela, Sportovní 440, Fulnek, Fulnek 1 Vrobel Jaromír, Kledenského 42, Fulnek, Fulnek 1 Typ vztahu Oprávnění pro - Bez zápisu Fulnek V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor / / / / / / /1125 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 304/3 10 ostatní plocha jiná plocha Povinnost k Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, kód: 804. strana 1 Podíl 846/ / / / / / /4381 o Zástavní právo smluvní pohledávka meziúvěr s příslušenstvím, poskytovaný do výše ,- Kč budoucí pohledávka úvěr, který bude poskytnut do výše ,- Kč, k id 849/4381 Českomoravská stavební spořitelna, Válková Michaela, Sportovní 440, V-3996/ a.s., Vinohradská 3218/169, Praha Fulnek, Fulnek 1, RČ/IČO: 10, Strašnice, Praha 10, /5247, Parcela: 304/3 RČ/IČO: Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-2314/ o Zástavní právo smluvní pohledávka meziúvěr s příslušenstvím, poskytovaný do výše ,- Kč budoucí pohledávka úvěr, který bude poskytnut do výše ,- Kč, k id. podílu 834/4381 Českomoravská stavební spořitelna, Surmaj Jakub, Sportovní 440, V-4325/ a.s., Vinohradská 3218/169, Praha Fulnek, Fulnek 1, RČ/IČO: 10, Strašnice, Praha 10, /5708, Parcela: 304/3 RČ/IČO: Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-4326/ o Zástavní právo smluvní pohledávka meziúvěr s příslušenstvím, poskytovaný do výše ,- Kč budoucí pohledávka úvěr, který bude poskytnut do výše ,- Kč, k id. podílu 834/4381 Českomoravská stavební spořitelna, Miklošová Erika, Sportovní 440, V-4325/ a.s., Vinohradská 3218/169, Praha Fulnek, Fulnek 1, RČ/IČO: 10, Strašnice, Praha 10, /6167, Parcela: 304/3 RČ/IČO:

23 D Okres: Typ vztahu Oprávnění pro Jiné zápisy VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 38433/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. CZ0804 Nový Jičín Povinnost k Obec: Kat.území: Fulnek List vlastnictví: Fulnek V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-4326/ o Nařízení exekuce soudního exekutora JUDr. Tomáše Vrány Miklošová Erika, Sportovní 440, Z-17594/ Fulnek, Fulnek 1, RČ/IČO: /6167 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 56 EXE 1572/ ze dne ; uloženo na prac. Nový Jičín Z-17594/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora JUDr. Tomáše Vrány, k id. 417/4381 Miklošová Erika, Sportovní 440, Z-17595/ Fulnek, Fulnek 1, RČ/IČO: /6167, Parcela: 304/3 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 Ex 38433/ (56 EXE 1572/2011-6) ze dne Z-17595/ o Zástavní právo exekutorské soudního exekutora JUDr. Tomáše Vrány, jistina ve výši ,-Kč a ostatní náklady, k id. 417/4381 Miklošová Erika, Sportovní 440, Z-18678/ Fulnek, Fulnek 1, RČ/IČO: /6167, Parcela: 304/3 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex 38433/ (56 EXE 1572/2011-6) ze dne Právní moc ke dni Z-18678/ Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o o Kupní smlouva V /1998 ze dne , právní účinky vkladu ke dni Pro: Pro: Pro: POLVZ:412/1998 Vrobel Jaromír, Kledenského 42, Fulnek, Fulnek 1 Sokolová Helena, Sportovní 440, Fulnek, Fulnek 1 Kašná Antonie, Švermova 334, Fulnek, Fulnek 1 RČ/IČO: /1125 Kupní smlouva V /1999 ze dne , právní účinky vkladu ke dni POLVZ:112/1999 Z / Z / RČ/IČO: /0887 Darovací smlouva V12 849/2000 ze dne , právní účinky vkladu ke dni POLVZ:92/2000 Z / RČ/IČO: /099 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, kód: 804. strana 2

24 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 38433/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. Okres: CZ0804 Nový Jičín Obec: Kat.území: Fulnek List vlastnictví: Fulnek V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Listina o Usnesení soudu o schválení dědické dohody 15 D-198/ ze dne Právní moc ke dni Pro: Bačovská Marie, Za Klášterem 676, Fulnek, Fulnek 1 Z-5917/ RČ/IČO: /0320 o o Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Pro: Pro: Válková Michaela, Sportovní 440, Fulnek, Fulnek 1 Miklošová Erika, Sportovní 440, Fulnek, Fulnek 1 Surmaj Jakub, Sportovní 440, Fulnek, Fulnek 1 V-3996/ RČ/IČO: /5247 Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-4325/ RČ/IČO: / /5708 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, kód: 804. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :21:17 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, kód: 804. strana 3

25