ZNALECKÝ POSUDEK. Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám Plzeň

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 736/15/2011 O ceně bytové jednotky č. 258/2 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 739/11147 na společných částech a prostorách domu č.p. 258 a dále na pozemkup.č. St. 306 (zast. plocha a nádvoří) o výměře 308 m 2, zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č a 5984 v k.ú Přední Ptákovice, obec Strakonice, okres Strakonice. Objednatel posudku: Účel posudku: pan Mgr. Martin Tunkl Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám Plzeň stanovení obvyklé ceny nemovitosti na žádost Exekutorského úřadu Plzeň - město Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Arch. Vladimír Brož Lesní Roudné Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 9 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Roudném

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění bytové jednotky č. 258/2 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 739/11147 na společných částech a prostorách domu č.p. 258 a dále na pozemkup.č. St. 306 (zast. plocha a nádvoří) o výměře 308 m 2, zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č a 5984 v k.ú Přední Ptákovice, obec Strakonice, okres Strakonice. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 258/2 v bytovém domě č.p. 258 v obci Strakonice, k.ú Přední Ptákovice, okres Strakonice Adresa nemovitosti: Povážská 258/2, Strakonice - Přední Ptákovice Kraj: Jihočeský Okres: Strakonice Obec: Strakonice Katastrální území: Přední Ptákovice Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Burdy, Exekutorský úřad Plzeň - město. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z Katastru nemovitostí Strakonice vyhotovený dne , výpis z LV č a kopie katastrální mapy vyhotovená dne smlouva o převvodu družstevního bytu do vlastnictví členů družstva uzavřená a vložená do KN dne Usnesení Exekutorského úřadu Plzeň - město č.j. 094 EX 03153/ o přibrání znalce z odvětví ceny a odhady nemovitostí vydané v Plzni dne údaje a skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je dle výše uvedeného výpisu z KN v podílovém vlastnictví těchto vlastníků : 1) id.1/2 - Forejt Miroslav, bytem Povážská 258, Přední Ptákovice, Strakonice 1 2) id.1/2 - Forejtová Ludmila bytem Povážská 258, Přední Ptákovice, Strakonice 1

3 Celkový popis nemovitosti Jedná se o typový panelový bytový dům č.p. 258, ve kterém se nachází celkem 18 bytových jednotek a společné části a prostory. Bytový dům se nachází na jihovýchodním okraji města Strakonice v části Přední Ptákovice v zástavbě bytových domů. Má celkem 5 nadzemních podlaží. V 1.N.P. se nacházejí 2 bytové jednotky, chodba, kolárna, prádelna, sušárna a sklepní koje. V dalších podlažích 2.N.P - 5.N.P. se nachází celkem 16 bytových jednotek. Objekt je připojen na rozvod veřejného vodovodu, kanalizace, plynu, el. NN a telekomunikace. Bytová jednotka č. 258/2 o velikosti 1+3 (68,58 m 2 bez balkonu a sklepa) se nalézá v 1. N.P. vlevo. Obsahuje obývací pokoj - 20,60 m 2, ložnici - 12,32 m 2, pokoj - 12,32 m 2, kuchyň - 11,05 m 2, koupelnu - 2,56 m 2, wc - 0,97 m 2, předsíň - 5,17 m 2, halu - 7,92 m 2, a balkon - 4,33 m 2, v 1.n.p. se nalézá 1 sklepní kóje - 0,97 m 2. K vlastnictví jednotky č. 258/2 patří podíl 739/11147 na společných konstrukcích a částech domu č.p 258, kterými jsou : základy, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, střecha a její konstrukce, vchody, schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí budovy, chodby, rozvody kanalizace, elektřiny, vody, topení a ventilace, klempířské prvky, rozvodné skříně a STA. Dále domovní elektroinstalace (osvětlení schodiště, chodeb a jiných prostor), rozvody odsávání. K bytové jednotce patří i spoluvlastnický podíl ve výši 739/11147 na pozemku p.č. St. 306 (zast. plocha a nádvoří) o výměře 308 m 2. Jedná se o typový panelový objekt postavený v 70. letech 20. století. Objekt je celkově v dobrém technickém stavu. Byt se nachází ve velmi zanedbaném stavu.. 7. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 258/2 b) Pozemky b 1 ) Stavební pozemky

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Bytová jednotka č. 258/2-25 Jedná se o bytovu jednotku č. 258/2 o velikosti 1+3 v 1.N.P. typového panelového bytového domu. Byt obsahuje obývací pokoj, ložnici, pokoj, kuchyň, koupelnu, wc, předsíň, halu a balkon, v 1.N.P. pak 1 sklepní koje. K vybavení bytové jednotky patří topná tělesa, vývod STA, listovní schránka, zvonek, dále vnitřní vybavení obsahující kuchyňskou linku, sporák, vanu, umyvadlo, wc, míchací baterie, vestavěná skříň, garnyže, lapač par. Součástí jednotky je veškerá vnitřní instalace, kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů. K vlastnictví jednotky dále patří povrchy podlah, nenosné příčky, dveře a okna uvnitř bytu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Strakonice Stáří stavby: 40 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: obytná plocha: = 68,58 m 2 Podlahová plocha bytu: = 68,58 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: balkon: = 4,33 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 4,33 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní koje 1: = 0,97 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 0,97 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 68,58 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 4,33 m 2 * 0,17 = 0,74 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 0,97 m 2 * 0,10 = 0,10 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 69,42 m 2

5 - 5 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,632 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce II -0,03 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,632 * 0,970 * 1,000 = 0,613

6 - 6 - Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,613 = ,99 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,99 Kč/m 2 * 69,42 m 2 = ,13 Kč Bytová jednotka č. 258/2 - zjištěná cena = ,13 Kč b) Pozemky b 1 ) Stavební pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast. plocha a nádvoří St ,00 45, ,60 Součet ,60 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,16 Mezisoučet ,76 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7190 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,82 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 739 / Stavební pozemky - zjištěná cena = 1 572,33 Kč

7 - 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Bytová jednotka č. 258/2 = ,13 Kč b) Stavební pozemky = 1 572,33 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí ,46 Kč ,- Kč Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 258/2 = ,13 Kč b) Stavební pozemky = 1 572,33 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,46 Kč ,- Kč slovy: Osmsetčtyřitisícosmsettřicet Kč Porovnávací metoda nemovitosti jako celku Ke zjištění obvyklé ( tržní ) ceny nemovitosti je použito porovnání výše uvedené bytové jednotky s obdobnými nemovitostmi a jejich skutečně realizovanými cenami v posledních několika měsících. Prodané bytové jednotky : 1. Bytová jednotka 1+3 v os. vlast., Přední Ptákovice - Strakonice. Obytná plocha 65 m 2, v 2. podlaží, v panelovém domě s výtahem. Byt v původním stavu ( částečná rekonstrukce). V dosahu kompletní občanská vybavenost. Prodejní cena ,- Kč 2. Bytová jednotka 1+3 v os. vlast., Přední Ptákovice - Strakonice Obytná plocha 73 m 2, v 1. podlaží, v panelovém domě s výtahem. Byt i dům po kompletní rekonstrukci V dosahu základní občanská vybavenost. Prodejní cena ,- Kč 3. Bytová jednotka 1+3 v os. vlast., Pionýrská ul., Strakonice Obytná plocha 68 m 2, v 1. podlaží, v panelovém domě. Dům po částečné rekonstrukci. V dosahu kompletní občanská vybavenost. Prodejní cena ,- Kč

8 - 8 - Informace o výše uvedených nemovitostech byly získány dálkovým přístupem z databáze nemovitostí z internetu. Obvyklá cena nemovitosti Porovnáním výše uvedených byt. jednotek s oceňovanou nemovitostí lze stanovit a zdůvodnit obvyklou cenu takto : Jedná se o typový panelový bytový dům č.p. 258, ve kterém se nachází celkem 18 bytových jednotek a společné části a prostory. Bytový dům se nachází na jihovýchodním okraji města Strakonice v části Přední Ptákovice v zástavbě bytových domů. Má celkem 5 nadzemních podlaží. V 1.N.P. se nacházejí 2 bytové jednotky, chodba, kolárna, prádelna, sušárna a sklepní koje. V dalších podlažích 2.N.P - 5.N.P. se nachází celkem 16 bytových jednotek. Objekt je připojen na rozvod veřejného vodovodu, kanalizace, plynu, el. NN a telekomunikace. Bytová jednotka č. 258/2 o velikosti 1+3 (68,58 m 2 bez balkonu a sklepa) se nalézá v 1. N.P. vlevo. Obsahuje obývací pokoj - 20,60 m 2, ložnici - 12,32 m 2, pokoj - 12,32 m 2, kuchyň - 11,05 m 2, koupelnu - 2,56 m 2, wc - 0,97 m 2, předsíň - 5,17 m 2, halu - 7,92 m 2, a balkon - 4,33 m 2, v 1.n.p. se nalézá 1 sklepní kóje - 0,97 m 2. K vlastnictví jednotky č. 258/2 patří podíl 739/11147 na společných konstrukcích a částech domu č.p 258, kterými jsou : základy, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, střecha a její konstrukce, vchody, schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí budovy, chodby, rozvody kanalizace, elektřiny, vody, topení a ventilace, klempířské prvky, rozvodné skříně a STA. Dále domovní elektroinstalace (osvětlení schodiště, chodeb a jiných prostor), rozvody odsávání. K bytové jednotce patří i spoluvlastnický podíl ve výši 739/11147 na pozemku p.č. St. 306 (zast. plocha a nádvoří) o výměře 308 m 2. Jedná se o typový panelový objekt postavený v 70. letech 20. století. Objekt je celkově v dobrém technickém stavu. Byt se nachází ve velmi zanedbaném stavu. Bytové jednotky v tomto městě, v této lakalitě jsou většinou prodávány pro účely trvalého bydlení. Výše uvedená bytová jednotka se nachází ve velmi zanedbaném stavu, je potřebná částečná rekonstrukce.

9 - 9 - S ohledem na výpočet administrativní ceny dle vyhlášky č.364/2010 Sb a realizované prodeje obdobných bytových jednotek lze obvyklou cenu nemovitosti stanovit na : ,- Kč OBVYKLÁ CENA : ,- Kč V Roudném, Ing. Arch. Vladimír Brož Lesní Roudné D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne pod č.j. Spr 535/96 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí a stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 736/15/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 736/15/2011.