MANUÁL. pro Bytové družstvo Lýskova 2066, 2067, Postupy a kroky při převodu bytů z družstevního do osobního vlastnictví - SVJ a

Transkript

1 MANUÁL pro Bytové družstvo Lýskova 2066, 2067, 2068 Postupy a kroky při převodu bytů z družstevního do osobního vlastnictví - SVJ a Bytové družstvo Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších změn (dále jen občanský zákoník ), s účinností od Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen Zákon o službách) Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen Nařízení) 1

2 ÚVOD Porovnání bytového družstva a společenství vlastníků jednotek - shrnutí 1. Bytové družstvo a SVJ základní výhody a nevýhody Představenstvo Družstva připravilo materiál, jež srovnává družstevní a osobní vlastnictví. Snažili jsme se uvést kladné i záporné stránky obou forem. Seznamte se, prosím, s tímto materiálem, který poslouží jako podklad k hlasování, v jaké formě budeme dále existovat, zda se rozhodnete pokračovat v družstevním vlastnictví nebo dojde k odsouhlasení zahájení procesu převodu jednotek do osobního vlastnictví (což vyžaduje provedení pasportizace jednotlivých bytů a společných částí domu, vložení do Katastru nemovitostí Prohlášení vlastníka o rozdělení nemovitosti a následně může dojít k převodu jednotlivých bytů do osobního vlastnictví, s tím, že podmínkou převodu bude bezdlužnost družstevníka). Družstevní vlastnictví (dále jen družstvo ) je upraveno v zákoně o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb., v platném znění) a občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., v platném znění). Vlastníkem bytu i celého domu je družstvo, které je zapsáno v Katastru nemovitostí jako vlastník. Každý člen družstva má družstevní podíl, který představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu tj. situace po srpnu 2015, po odstranění zástavního a předkupního práva MHMP. Člen družstva je nájemcem bytu, není vlastníkem. Člen družstva může převést svůj družstevní podíl na jiného člena a nebo na osobu, která není členem družstva. Právní účinky převodu družstevního podílu nastávají vůči družstvu dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu družstvu. Neplatí se daň z převodu nemovitosti. Člen družstva neplatí daň z nemovitosti, to platí družstvo. Vzhledem k tomu, že družstevní byt není majetkem družstevníka, nelze družstevním podílem ručit a byt nepodléhá exekuci (té podléhá pouze družstevní podíl). V případě získávání finančních prostředků na koupi družstevního bytu musí mít kupující hotové peníze, nelze řešit klasickým hypotečním úvěrem. Lze použít tzv. předhypoteční úvěr, ale jen za předpokladu, že družstvo převede bytovou jednotku do osobního vlastnictví, a to nejpozději do jednoho roku a nebo je možné mít zajištění jinou 2

3 nemovitostí, která má dostatečnou hodnotu a je v osobním vlastnictví. Možné pro koupi je i využití stavebního spoření. Osobní vlastnictví je společné vlastnictví jednotek (dále jen SVJ ) je upraveno v občanském zákoníku a prováděcích předpisech. V SVJ je dům rozdělen na jednotlivé bytové jednotky a společné části domu a každý je vlastníkem bytu a spoluvlastníkem společných částí domu, je tedy jako vlastník zapsán v Katastru nemovitostí. K převodu vlastnického práva dochází na základě kupní smlouvy, jejíž náležitosti stanoví občanský zákoník a nový vlastník věc nabude do vlastnictví zápisem do Katastru nemovitostí. Tato transakce je zatížená daní z převodu nemovitosti v zákonné výši, kterou musí převodce nebo nabyvatel uhradit. Vlastník bytu také platí každoročně daň z nemovitosti, jejíž výše a splatnost si musí každý z vlastníků sledovat sám. Výše daně z nemovitosti se odvíjí od celé řady proměnných. Základ daně ze stavby je tvořen výměrou. Například u bytu se metr čtvereční násobí koeficientem 1,20. Základní daň je vynásobena ještě koeficientem, který náleží příslušné obci (ten se odvíjí podle počtu obyvatel). Příklad: za byt o výměře 70 metrů čtverečních majitel zaplatí v Praze asi 840 korun. Vlastník může bytem ručit, v případě exekuce přijde nejen o podíl, jak by tomu bylo v případě družstva, ale o celý byt, jakožto svůj majetek. V oblasti povinností kladených na nájemce (družstevníka) a vlastníka v obou variantách je do určité míry srovnatelný. V obou formách je povinnost přispívat do fondu oprav a platit zálohy na služby. Rozdíl je v případě řešení rekonstrukce či stavebních úprav členská schůze se usnáší většinou hlasů přítomných členů, nevyžaduje-li se přítomnost dvou třetin všech členů (například při změně stanov), když každý člen při hlasování má jeden hlas. V případě osobního vlastnictví při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů, o běžných záležitostech spoluvlastníci rozhodují většinou hlasů, rozhodování má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout. Při rozhodování o významné záležitosti je třeba alespoň dvoutřetinová většina hlasů spoluvlastníků, v případě zatížení na dobu delší deseti let potřeba souhlas všech vlastníků. 3

4 Rozdíl v otázce pronájmu bytu: u družstevního bytu v případě, že nájemce sám trvale v bytě nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem družstva, tento souhlas vyžaduje písemnou formu, u osobního vlastnictví tento souhlas není potřeba. Pronajímatel tím není zbaven povinnosti přispívat do fondu oprav a platit zálohy na služby. Rozdíl v případě opakovaného nedodržování povinností (placení nájemného, záloh na služby, nedodržování domovního řádu apod.) je možné u družstevního vlastnictví, aby došlo přes písemné výstrahy až k samotnému vyloučení člena z družstva. U osobního vlastnictví v případě nedodržování povinností lze plnění vymáhat pouze občanskoprávní cestou (podáním žaloby).možnost exekuce!!! Dle výše uvedených informací je na každém z Vás, aby posoudil výhody každé z forem vlastnictví a zda je důvod ke změně současné fungující formy vlastnictví. 2. Majetek SVJ a majetek členů 4

5 I. Základní informace o společenství vlastníků 1. Společenství vlastníků 1.1 Úvod Úprava společenství vlastníků souvisí s úpravou bytového spoluvlastnictví, tj. spoluvlastnictvím nemovité věci, které je založeno vlastnictvím jednotek NOZ Společenství je slovy zákona právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Otázka a forma pronajímání společných prostor, tedy i garážových stání, je řešena ve stanovách SVJ. Společenství vlastníků je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku (v případech, kdy společenství vlastníků nevzniklo, odpovídá za správu domu a pozemku správce) NOZ a 16 Nařízení Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. - příjmy/majetek: movité i nemovité věci sloužící správě, příjmy z příspěvků na správu, výnosy z majetku společenství, včetně úroků z vkladů na účtech, přijatá sankční plnění od vlastníků jednotek či třetích osob, pojistné plnění z pojistných smluv apod. - příjmem společenství nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to zejména nájemné z pronájmu společných částí domu, úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců společných částí a příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby; - vyloučena způsobilost společenství zajistit dluh jiné osoby; 1196 NOZ V mezích svého účelu společenství vlastníků právně jedná s vlastníky jednotek i se třetími osobami. 1.2 Vymezení některých základních pojmů Pro snazší orientaci v problematice bytového spoluvlastnictví je nutné pracovat s novou terminologií dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších změn (dále jen občanský zákoník ), který s účinností od nahradil zákon č. 5

6 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen OZ ) a zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů - dále jen ZoVB ), a který na rozdíl od právní úpravy platné do vymezuje některé klíčové pojmy odlišně. Jedná se zejména o následující pojmy: Nemovité věci - jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Movité věci- veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná Podle občanského zákoníku jsou tedy nemovitými věcmi: -pozemky a věcná práva k nim, -podzemní stavby se samostatným účelovým určením a věcná práva k nim, -věci, o kterých právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku, a takové věci nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, -jednotky, -stavby spojené se zemí pevným základem, -inženýrské sítě a některé dočasné stavby, které nejsou součástí pozemku. Dále se nově uplatní zásada superficies solo cedit, tj. že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen stavba ) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Jednotka podle občanského zákoníku zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá. Podle úpravy obsažené v občanském zákoníku tedy pojem jednotka zahrnuje také podíl na společných částech nemovité věci, kterou bude zpravidla pozemek a budova, která je jeho součástí. Naproti tomu dle právní úpravy účinné do byly nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem s tím, že zákon výslovně stanovil, že stavba není součástí pozemku. Zákon o vlastnictví bytů přitom jednotku vymezoval jako byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezenou část domu, aniž by tento pojem zahrnoval spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na společných částech domu. 6

7 Společné části - jsou ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou tedy vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, pochozí střechy, parkovací plochy garážová stání, nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, např.: kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu. Detailní vymezení společných částí dále stanoví prováděcí nařízení vlády (nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím). 1.3 Povinnost členství a) Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. V případech, kdy je založení společenství vlastníků ze zákona vyžadováno, tedy není možné vlastnit jednotku bez členství ve společenství vlastníků. b) Občanský zákoník v této souvislosti stanoví, že nebylo-li společenství vlastníků založeno dříve, jsou vlastníci jednotek povinni jej založit v případě, kdy je v budově alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. c) Pokud vlastníci jednotek aktivně nekonají a společenství vlastníků nezaloží, znemožní tím zápis vlastnického práva k další převedené jednotce v domě až do doby, kdy bude prokázán vznik společenství vlastníků. Občanský zákoník považuje v daném případě za první převedenou jednotku takovou jednotku, k jejímuž převodu došlo až po převodu tří jednotek. Pokud by si chtěl zájemce koupit jednotku v domě, tak při koupi jednotky bude mimo jiné ověřovat, zda jsou splněny zákonné podmínky pro vznik společenství vlastníků a zda takové společenství bylo založeno a zapsáno do rejstříku společenství vlastníků. V opačném případě příslušný katastrální úřad nezapíše vlastnické právo nabyvatele k převáděné 7

8 jednotce (bytu nebo nebytového prostoru) do katastru nemovitostí až do doby, než dojde ke vzniku společenství vlastníků, což může v některých případech představovat podstatný problém a prodloužení procesu převodu, nehledě na možné vícenáklady spojené se založením společenství vlastníků. 1.4 Ručení členů společenství vlastníků za jeho dluhy Poměrně kontroverzní novinkou v úpravě bytového spoluvlastnictví účinné od je také ručení vlastníků za dluhy společenství vlastníků, a to v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Vlastníci jednotek, kteří jsou členy společenství vlastníků, tak ručí celým svým majetkem za dluhy společenství vlastníků v poměru podle velikosti svého spoluvlastnického podílu. Pokud tedy společenství vlastníků z jakéhokoli důvodu neplní své povinnosti plynoucí např. ze smlouvy o úvěru, může se věřitel domáhat uspokojení na kterémkoli vlastníku jednotky, a to až do výše jeho podílu na celkovém dluhu. Výše podílů na společných částech, není-li určeno jinak, je stanovena poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. 1.5 Podmínky pro založení a vznik společenství vlastníků Právní úprava zákony související s družstvy a SVJ - Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ) - Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen Zákon o službách) - Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen Nařízení) Obdobně jako v případě jiných právnických osob je nutné rozlišovat založení společenství vlastníků jednotek a jeho vznik. Vznik společenství vlastníků je vázán na jeho zápis do veřejného rejstříku, společenství tedy vzniká dnem zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Vzniku ( 1204 NOZ) předchází proces založení ( 1200 NOZ). Společenství vlastníků lze založit prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (označované jako tzv. Prohlášení vlastníka budovy) a schválením stanov ( 1166 NOZ ). 8

9 1198 NOZ Společenství musí být založeno v případě, kdy je v budově alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději však po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Nestane-li se tak, nelze provést zápis vlastnického práva k další převedené jednotce do veřejného seznamu, a to až do doby, kdy je prokázán vznik společenství vlastníků. Ke schválení stanov při zakládání společenství vlastníků je nutný souhlas vlastníků všech jednotek a stanovy musí mít formu veřejné listiny (notářského zápisu). Souhlas všech vlastníků jednotek se založením společenství vlastníků je nutný také v případě, má-li být společenství vlastníků založeno v domě, kde je méně než pět jednotek. Stanovy společenství musí obsahovat alespoň tyto náležitosti: a) název obsahující slovo společenství vlastníků a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo, b) sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě, c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování, d) určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení, e) určení prvních členů statutárního orgánu, f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. Vedle dalších zákonem stanovených náležitostí obsahují stanovy společenství vlastníků také prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má-li na jeho základě rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků. 1.6 Orgány společenství vlastníků Povinnými orgány společenství vlastníků jsou statutární orgán (výbor nebo předseda) a shromáždění. Vedle těchto orgánů mohou stanovy zřídit také další, nelze jim však založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu. 9

10 1205 NOZ a 13 Nařízení Statutárním orgánem společenství vlastníků je buď výbor (kolektivní orgán) nebo předseda (jednočlenný orgán). Obdobně jako v případě jiných právnických osob platí i pro společenství vlastníků, že statutárnímu orgánu náleží veškerá působnost, kterou zakladatelské právní jednání, zákon nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu právnické osoby. Člen statutárního orgánu pak může zastupovat právnickou osobu ve všech záležitostech. V případě kolektivního statutárního orgánu (výbor), zastupuje společenství každý jeho člen samostatně, neurčí-li stanovy jinak. Členem výboru nebo předsedou společenství vlastníků se může stát každý, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný, přičemž za bezúhonnou se nepovažuje osoba, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, jestliže byl tento trestný čin spáchán v souvislosti s činností společenství, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena Statutární orgán ANOTACE Nový občanský zákoník (NOZ) - nejvyšším orgánem SVJ nadále zůstává shromáždění a výkonným orgánem jeho statutární orgán. Ve vlastní úpravě statutárního orgánu dochází jednak k drobné terminologické změně, jednak k úpravě jeho působnosti (což souvisí s rozšířením kompetencí shromáždění SVJ na úkor právě statutárního orgánu), k rozšíření okruhu osob, které mohou být zvoleny členy statutárního orgánu, k flexibilnější možnosti způsobu jednání a zejména pak k novému pojetí odpovědnosti členů statutárního orgánu za výkon své funkce. Členem statutárního orgánu může být i nevlastník Statutární orgán SVJ bude podle určení stanov buď kolektivní, nebo jednočlenný. Kolektivní statutární orgán se bude nadále označovat za výbor. Jednočlenný statutární orgán bude nově tvořit předseda společenství vlastníků. Současný zákon tuto osobu označuje za pověřeného vlastníka. V tomto směru tedy dochází k drobné terminologické změně. Ke stěžejní novince NOZ se řadí možnost, aby členem statutárního orgánu mohl být zvolen: - nejenom vlastník jednotky v domě, - ale i nevlastník (například nájemce) - osoba žijící s vlastníkem ve společné domácnosti - nebo i zcela cizí osoba) - či dokonce osoba právnická. 10

11 Tuto novinku nepochybně uvítá řada SVJ, která se potýká s problémem získání vlastníků pro činnost ve výboru. NOZ v tomto směru stanoví jediné omezení: způsobilým členem statutárního orgánu (nebo zástupcem právnické osoby coby člena statutárního orgánu) může být pouze plně svéprávná a bezúhonná osoba. To ovšem neznamená, že by stanovy nemohly určit i další podmínky, například mohou vyloučit způsobilost určité osoby k výkonu funkce v důsledku jejího úpadku, nebo mohou stejně jako doposud stanovit, že členem statutárního orgánu může být pouze vlastník jednotky. Představenstvo doporučuje této otázce věnovat maximální pozornost!!! Zakládající členové navrhují a schvalují stanovy SVJ a tím nesou maximální odpovědnost za všechny další členy SVJ, kteří postupně budou převádět své jednotky do osobního vlastnictví. Může se stát, že 5 vlastníků jednotek určí pravidla pro zbývajících 31 budoucích vlastníků. Délka funkčního období předsedy SVJ ani členů výboru není v NOZ výslovně upravena. Z ustanovení o spolcích však plyne, že není-li ve stanovách uvedeno jinak, je funkční období pětileté. Dále z této úpravy plyne, že neurčí-li stanovy jinak, mohou členové výrobou, jejichž počet neklesl pod polovinu, kooptovat náhradní členy do nejbližšího zasedání shromáždění SVJ příslušného k volbě. Neurčíli stanovy jinak, použije se pro svolání, zasedání a rozhodování výboru SVJ obecná úprava právnických osob a přiměřeně též ustanovení o shromáždění (potažmo členské schůzi spolku). Statutárnímu orgánu SVJ náleží veškerá působnost, kterou stanovy, NOZ nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu SVJ, přičemž NOZ stanoví, že zřídí-li stanovy další orgány, nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu. Z obecné úpravy právnických osob plyne, že výbor je schopen usnášení za přítomnosti nebo jiné účasti většiny členů a rozhoduje většinou hlasů zúčastněných členů. Působnost jednotlivých členů výboru však může být rozdělena i podle určitých oborů, což však nezbavuje další členy povinnosti dohlížet, jak jsou záležitosti SVJ spravovány. V tomto ohledu je tedy úprava NOZ mnohem flexibilnější a poskytuje SVJ velký prostor působnosti. 11

12 1.6.2 Shromáždění 1206 NOZ, 1207 NOZ, 1208 NOZ Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění, tvořené všemi vlastníky jednotek. Každý vlastník má na shromáždění počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží. Shromáždění se koná minimálně jedenkrát ročně, na základě svolání k zasedání statutárním orgánem. Do působnosti shromáždění patří ze zákona rozhodování o následujících otázkách: a) změna stanov, b) změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, c) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn, d) schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků, e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky, f) rozhodování : - o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení, - o změně účelu užívání domu nebo bytu, - o změně podlahové plochy bytu, - o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek, - o změně podílu na společných částech, - o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky, - o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného, g) udělování předchozího souhlasu: - k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi, - k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného, - k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru, - k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, 12

13 h) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti, i) rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí. Pokud stanovy společenství nepožadují vyšší kvórum, je k tomu, aby mohlo shromáždění přijmout jakékoli rozhodnutí nutné, aby se jeho zasedání zúčastnili vlastníci jednotek, kteří mají dohromady většinu všech hlasů (usnášeníschopnost) s tím, že k přijetí konkrétního rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. V případech, kdy se shromáždění nesejde v potřebném počtu vlastníků (hlasů), tedy není usnášeníschopné, je možné, aby svolavatel shromáždění do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, navrhl, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání (rozhodnutí mimo zasedání). Tento postup je možný také v případech, kdy tak výslovně určují stanovy. Rozhodování mimo zasedání probíhá formou písemného vyjádření vlastníků k plnému znění návrhu rozhodnutí. Vlastník se musí vyjádřit ve lhůtě patnácti dnů ode dne dojití návrhu, a to uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo vyjádření učiněno a vlastnoručním podpisem na listině obsahující úplné znění takového návrhu. K přijetí rozhodnutí mimo zasedání je na rozdíl od hlasování na shromáždění vyžadován souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů). 1.7 Právo na soudní ochranu 1209 a 258 NOZ a) právo vlastníka, který byl přehlasován na jednání shromáždění nebo při hlasování per rollam, jde-li o důležitý důvod, obrátit se na soud, aby o záležitosti rozhodl možnost právo uplatit ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět; b) právo každého vlastníka obrátit se na soud, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí shromáždění pro jeho rozpor se zákonem nebo stanovami, pokud se nelze neplatnosti dovolat přímo u orgánů shromáždění možnost právo uplatnit ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí (viz ust. 258 NOZ); c) právo každého vlastníka, jde-li o důležitý důvod, obrátit se na soud v případě, kdy shromáždění nerozhodlo o záležitosti, která mu byla předložena k rozhodnutí, z důvodů jeho nezpůsobilosti se usnášet; 13

14 1.8 Rozhodování mimo zasedání 1210 NOZ rozhodování per rollam NOZ výslovně upravuje rozhodování společenství mimo zasedání, a to: a) v případě neusnášení schopnosti shromáždění rozhodování může navrhnout ve lhůtě jednoho měsíce ode dne, na který bylo svolání shromáždění, osoba, která je oprávněna shromáždění svolat; předmět rozhodování jsou tytéž záležitosti, co byly předmětem programu shromáždění; b) v jiných případech, pokud to připustí stanovy NOZ - návrh NOZ výslovně stanoví obsahové náležitosti návrhu, tj. text usnesení, poklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a lhůtu, ve které se má vlastník vyjádřit; neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní; 1212 NOZ - hlasování vyjádření se vlastníka musí obsahovat dle NOZ uvedení dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno a musí být podepsané na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí; 1213 NOZ - oznámení výsledků hlasování NOZ ukládá povinnost oznámit výsledky hlasování v písemné formě, včetně celého obsahu přijatého usnesení, bylo-li přijato; 1214 NOZ - přijetí rozhodnutí NOZ stanoví, že rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů, kromě rozhodnutí o změně velikosti podílu na společných částech domu všem vlastníkům jednotek a změny poměru výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, kde se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek; 14

15 2. Práva a povinnosti vlastníka jednotky 2.1 Povinnosti vlastníka jednotky 1175 odst. 2 NOZ udržovací povinnost k bytu a rovněž ke společným částem domu, které jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky (např. balkóny, terasy, lodžie apod.); opravy a údržbu těchto společných částí jsou k tíži vlastníka jednotky; doporučováno v rámci pravidel pro správu domu a užívání společných částí upravit, co jde výlučně k tíži vlastníka a co je hrazeno z prostředků společných; povinnost zachování dobrého vzhledu domu; 1176 NOZ povinnost řídit se pravidly pro správu domu, tj. jednak obecně závaznými právními předpisy, jednak interními předpisy společenství, např. prohlášením vlastníka, stanovami, ale i domovní řády apod.; s těmito pravidly musí být vlastník jednotky seznámen nebo musí mít alespoň možnost se s nimi seznámit, aby pravidla byla pro vlastníka závazná; vlastník je povinen zajistit jejich dodržování osobami, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu, např. nájemce; 1177 odst. 1 a 2 NOZ povinnost oznamovací týkající se své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost (při nabytí jednotky ve lhůtě 1 měsíce poté, co se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem jednotky), včetně změn v počtu osob; oznamovací povinnost se týká i nájemců či podnájemců a osob, které v bytě bydlí v souhrnu alespoň tři měsíce v jednom kalendářním roce; 1180 NOZ povinnost vlastníka jednotky přispívat na správu domu, a to ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, není-li určeno jinak; přitom se má rovněž přihlížet k nákladům spojeným se správou domu v případech, kdy je s jednotkou spojeno výlučné užívání některých společných částí domu, např. balkóny, lodžie, terasy přístupné pouze z jednotky; 1181 NOZ povinnost vlastníka jednotky platit zálohy na služby a povinnost uhradit nedoplatek do tří měsíců od vyúčtování; 15

16 1182 NOZ povinnost vlastníka jednotky umožnit vstup do jednotky při jejích stavebních úpravách za účelem ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu; 1183 NOZ povinnost vlastníka jednotky nebránit změně domu nebo pozemku při jejich údržbě, opravě, úpravě, přestavbě nebo jiné změně, o níž bylo řádně rozhodnuto; pokud jsou prováděny uvnitř bytu nebo společné části, která mu slouží výlučně, umožní do nich na předchozí výzvu přístup; tato povinnost se vztahuje i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií; 1185 NOZ povinnost spoluvlastníků jednotky, včetně manželů zmocnit společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči správě; 1186 NOZ - přechod dluhů souvisejících se správou domu a pozemku na nabyvatele jednotky, dluhů ze záloh a nedoplatcích na úhradu cen služeb; povinnost vlastníka při převodu jednotky předložit nabyvateli potvrzení správce jaké dluhy související se správou přejdou na nabyvatele, popř. že takové dluhy nejsou; za dluhy, které na nabyvatele přešly, ručí převodce; dluhy, které nebudou uvedeny v potvrzení správy, nepřecházejí na nabyvatele, a společenství by je nemohlo po nabyvateli vymáhat (pouze po původním vlastníkovi jednotky); povinnost správce při převodu jednotky provést vyúčtování příspěvků na správu dle NOZ není; 2.2 Práva vlastníka jednotky 1175 odst. 1 NOZ právo vlastníka svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat jednotku, jakož i užívat společné části, avšak nesmí jinému vlastníku ztížit výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části; podpůrně se použije ust NOZ, tj. omezení tzv. imisí 16

17 1178 NOZ právo vlastníka na sdělení adresy kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo nájemce v domě; 1179 NOZ právo vlastníka seznámit se s výsledky hospodaření a jak se dům a pozemek spravován; vlastník může nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních kniha a dokladů; 1181 odst. 1 NOZ právo vlastníka na vyúčtování záloh na služby; 3. Správa domu a pozemku 1189 NOZ a 7 až 15 Nařízení vymezení správy domu a pozemku obecná a široká definice jde o vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech vlastníků jednotek nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek, včetně zachování nebo zlepšení společných částí, jejich změn nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání; správa se vztahuje zásadně na veškeré společné části domu, tj. i na ty, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku; činnosti týkající se správy domu a pozemku jsou pak příkladným výčtem uvedeny v ust. 7 (z hlediska provozního a technického) a v ust. 8 (z hlediska správních činností) Nařízení; - osoba odpovědná za správu domu a pozemku - společenství vlastníků; - oprávnění osoby oprávněné za správu domu a pozemku - sjednávat pro účely správy domu a pozemku smlouvy, jejichž příkladný výčet je uveden v ust. 10 Nařízení, např. zajištění dodávek služeb, pojištění domu, nájem společných částí domu, zajištění provozu vybraných technických zařízení, např. kotelny, výměníkové stanice apod.; - správní firma osoba oprávněná za správu domu a pozemku je dále oprávněna, určí-li tak shromáždění, uzavřít nebo měnit smlouvu s osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku ( správní firma ); 17

18 3.1 Příspěvek na správu domu a pozemku, zálohy na služby 1180 a 1181 NOZ, 12 Nařízení a Zákon o službách členění plateb vlastníků jednotek: a) příspěvky na správu domu a pozemku odměny volených orgánů společenství, vedení účetnictví, vlastní správní činnost, revize, opravy, údržba, pojištění apod. b) služby spojené s užíváním bytu příkladný výčet v ust. 3 Zákona o službách dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čistění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů, odvoz komunálního odpadu. zálohy na služby 4 Zákona o službách o výši záloh rozhoduje společenství vlastníků (schválení rozúčtovacího klíče shromážděním vlastníků jednotek); není-li rozhodnutí shromáždění, určí výši záloh statutární orgán jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku nebo z posledního zúčtovacího období a/nebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku; změna záloh možná i v průběhu roku v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby; zúčtovací období období nejvýše dvanáctiměsíční s tím, že počátek určuje správce; lze upravit podle potřeby společenství; rozúčtování plateb vlastníků: a) příspěvky na správu domu a pozemku 1180 NOZ a 12 Nařízení: aa) na každou jednotku stejně odměny volených orgánů společenství, vedení účetnictví a podobné náklady vlastní správní činnosti, např. náklady na správní firmu; ab) ve výši odpovídající podílu na společných částech všechny ostatní příspěvky vyjma aa); b) služby 5 Zákona o službách ba) rozhodnutí společenství, tj. rozhodnutí shromáždění společenství; k rozhodnutí o vyúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody je třeba souhlasu všech vlastníků jednotek; 18

19 bb) není- li rozhodnutí shromáždění společenství, platí 5 a 6 Zákona o službách, tj. náklady na služby se rozúčtují: a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody, b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů, c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek, d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování; e) náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé podle právního předpisu, kterým se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele, tj. nyní podle vyhlášky č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele. vyúčtování plateb vlastníků jednotek 1181 a 7 a 8 Zákona o službách: - lhůta pro vyúčtování povinnost vyúčtovat a doručit vyúčtování nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období, tj. zpravidla do následujícího kalendářního roku; - obsah vyúčtování skutečná výše nákladů v členění podle poskytovaných služeb, uvedení celkové výše přijatých záloh tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmé a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování; - lhůta pro vypořádání nedoplatku/přeplatku z vyúčtování do tří měsíců od vyúčtování (NOZ a Zákon o službách uvádí rozdílné lhůty k vyúčtování, a to 3, resp. 4 měsíců od vyúčtování, doporučuji z opatrnosti činit vypořádání v kratší lhůtě); - nahlížení do podkladů k vyúčtování 8 Zákona o službách právo vlastníka jednotky písemně požádat o předložení dokladů souvisejících s náklady na jednotlivé služby, způsobem jejich rozúčtování, způsobem stanovení výše záloh za služby a provedením vyúčtování; správce je 19

20 povinen poskytnout podklady nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období a umožnit vlastníkovi pořízení kopie podkladů (není povinnost kopie vyhotovit, ale umožnit jejich pořízení fotoaparátem apod.); - námitky a jejich vypořádání 8 Zákona o službách vlastník má právo uplatnit námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování, a to neprodleně, nejpozději do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení dokladů; správce je povinen námitky vyřídit nejpozději do 30 dnů ode dne doručení námitky; - pokuta 10 Zákona o službách správce i vlastník jednotky jsou povinni v případě, že nesplní jakoukoliv svoji nepeněžitou povinnost vyplývající ze Zákona o službách ve stanovené lhůtě, zaplatit druhé strany smluvní pokutu ve výši 100,- Kč za každý i započatý den prodlení; - poplatek z prodlení 10 Zákona o službách správce i vlastník jednotky jsou povinni v případě, že budou v prodlení s peněžitým plněním dle Zákona o službách, zaplatit druhé smluvní straně poplatek z prodlení ve výši 1 promile z dlužné částky denně, nejméně však 10,- Kč za každý i započatý měsíc prodlení; II. Přechod z Družstva na SVJ a Finanční zatížení BD Lýskova 2066, 2067, 2068 při realizaci kroků1-7 Přechod z Družstva na SVJ je možné pouze na základě rozhodnutí členské schůze. Pokud členská schůze rozhodne kladně, přejde v ideálním případě celé Bytové družstvo Lýskova 2066, 2067, 2068 na novou organizační formu, tzv. Společenství vlastníků jednotek (SVJ), dle úpravy podle zákona č. 89/2012 Sb. Občanské zákoníku (tzv. NOZ). To ale neznamená TRANSFORMACI jednoho subjektu v druhý!!! PŘECHODU S VYČÍSLENÍM PŘEDPOKLÁDANÝCH NÁKLADŮ KROK ZA KROKEM KROK 1 Žádost o převod do osobního vlastnictví O tom, zda se byty budou převádět do osobního vlastnictví, rozhoduje členská schůze nájemníků. Někdy již o převodu může být rozhodnuto před vaším vstupem do družstva (koupí družstevního bytu), v opačném případě je schůzi potřeba iniciovat. Pokud však členové družstva k rozhodnutí o budoucích převodech bytů do osobního vlastnictví nedospějí, neexistuje 20

21 žádný nárok na individuální převod svého bytu do osobního vlastnictví a ani se družstevník nemůže takového převodu domáhat. V případě, že se nájemníci domluví, následuje sepsání žádosti o převod bytu do osobního vlastnictví. Žádost musí obsahovat osobní údaje žadatele, specifikace bytu a údaje o domu, kde se bytová jednotka nachází, termín, do kdy má být převod uskutečněn, datum sepsání a podpis žadatele. O převod může žádat pouze člen, který má splaceny všechny závazky vůči družstvu. To znamená především splacenu cenu za nabytí družstevního podílu, případně zaplacenu svou část dlužné částky úvěru, který družstvo čerpalo na údržbu nebo rekonstrukci domu. KROK 2 Prohlášení vlastníka K Prohlášení vlastníka je zapotřebí zaměření bytových jednotek. Protože NOZ nově nepožaduje uvedení vnitřních dispozic bytů, byly již zaměřeny primárně všechny byty i s úpravami. Dále byly zaměřeny nebytové prostory. Toto slouží pro sepis a nákresy prohlášení při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám dle 1166 NOZ (tzv. prohlášení vlastníka). Zaměření bylo realizováno a dokončeno a je připraveno pro finální verzi prohlášení vlastníka, kterou budou podepisovat členové představenstva. Prohlášení vlastníka vypracovává právník, cena se pohybuje 1 500,- až 2 000,-Kč na BJ. Hradí Družstvo, celkem ,- Kč. Poznámka: Nový občanský zákoník vymezuje společné části nemovitosti obecně v 1160, přičemž od tohoto ustanovení se nelze odchýlit ani v prohlášení vlastníka, ani jiným rozhodnutím nebo usnesením. Takto vymezené společné části nemovitosti jsou společnými částmi vždy, mají-li podle své povahy sloužit vlastníkům jednotek společně. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím pak upravuje společné části nemovitosti konkrétně. Od tohoto právního předpisu se však již odchýlit lze, za předpokladu dodržení povinných společných částí vymezených v NOZ. Dle 1160 NOZ jsou společnými částmi ty části nemovitosti, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Odstavec dva tohoto ustanovení pak konkrétně uvádí, které části nemovité věci jsou společné vždy. Od tohoto obecného výčtu se nelze odchýlit ani v 21

22 prohlášení vlastníka, ani např. dohodou spoluvlastníků nebo rozhodnutím shromáždění, lze jej ale libovolně rozšířit. Pokud prohlášení vlastníka nebo jiný podklad určí, že společnou částí není některý z pojmů vymezený v 1160 NOZ, bude dokument v této části neplatný a skutečný stav bude posuzován podle zákonného ustanovení. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízení nebo věcné právo vlastníků k tomuto pozemku, které zakládá právo mít na pozemku dům, dále stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, jeho tvaru a vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky. A to vždy s ohledem na to, že části nemovitosti, které jsou společné mají podle své povahy sloužit vlastníkům jednotek společně (nezáleží však na tom, zda skutečně slouží, jde o jejich povahu sloužit společně ). Jako společnou část toto ustanovení určuje i zařízení sloužící jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To vše platí i v případě, že určitá společná část je přenechána některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Za stavební část podstatnou pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí je nutné považovat kromě konstrukcí samotných i prostory, které tyto konstrukce vymezují (nejde-li o vymezenou jednotku) jako jsou sklepy a garáže, resp. garážová stání, lodžie, balkony a terasy. Stavební části pro zachování tvaru a vzhledu nemovitosti nemusí být nosnými prvky, půjde o ty části, které opticky dům tvoří, jako jsou fasády, zábradlí u teras, pergoly, střešní terasy apod. Zařízením sloužícím jinému vlastníkovi je např. komínový, nebo ventilační systém domu, který slouží více bytovým jednotkám. Jako společnou část přenechanou do výlučného užívání některému z vlastníků jednotek si lze představit např. balkon nebo lodžii stavebně navazující na bytovou jednotku. Přestože je lodžie užívána výlučně vlastníkem nebo obyvateli bytové jednotky, nenáleží k jednotce, ale jde povinně o společnou část nemovitosti. Stejnému režimu podléhají i sklepy, resp. sklepní koje, garáže nebo garážová stání. Nařízení vlády o společných částech pak upravuje problematiku společných částí konkrétně. Jde ovšem o úpravu, která není kogentní (povinná) a od jejích ustanovení se lze odchýlit, pokud nedojde k porušení povinného vymezení společných částí dle NOZ (viz výše). Stávající prohlášení vlastníka tedy může platně vymezovat společné části domu odlišně od tohoto Nařízení vlády, když dodrží výčet dle NOZ. Pokud ovšem některá ze zařízení nebo konstrukcí v prohlášení vlastníka není uvedena, bude se její režim řídit ustanovením Nařízení vlády. Jako příklad společných částí nemovitosti dle Nařízení vlády o společných částech uvádíme v minulosti nejvíce diskutovaná zařízení a konstrukce. Jsou jimi komínové stavební konstrukce včetně vyvložkování (pokud nejde o komínovou vložku tvořící celek s tepelným zařízením v bytě do kterého ústí), balkony, lodžie, terasy včetně dveří, sklepní koje, veškeré prostory, které 22

23 nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu a prostory v nichž jsou vymezena parkovací místa (pokud nejsou součástí jednotky). Společnými jsou rovněž svislé konstrukce, které ohraničují byt, a to i v případě, že jsou nenosné. U rozvodů jsou považovány za společné jejich části až k jejich uzávěru pro byt nebo k poměrovým měřidlům pro byt včetně těchto měřidel a uzávěrů, k bytovému jističi za elektroměrem, zařízení vzduchotechniky až k napojení na byt apod. Za společnou část je považována i celá centrální soustava rozvádění tepla, a to včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení (měřidla), přičemž části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části. Prohlášení vlastníka musí obsahovat následující části: a) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území; b) údaje o jednotce zejména: 1. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání 2. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, 3. velikost podílů na společných částech, c) jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek; d) má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek. K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek. KROK 3 Předání dokumentu katastru nemovitostí Po zpracování prohlášení vlastníka se tento dokument podá na katastr nemovitostí a vyčká se na jeho zapsání. To obvykle trvá měsíc a půl. V tomto období budou družstvem zpracovány a rozdány členům družstva návrhy smluv o převodu bytů do osobního vlastnictví k případným 23

24 připomínkám. Návrh na vklad prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí je zatížen správním poplatkem ve výši 1 000,-Kč (kolek), který hradí BD. (dle položky 120 přílohy k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů). Poznámka: Upozorňujeme, že KAŽDÝ návrh na vklad prohlášení vlastníka je zatížen správním poplatkem ve výši 1 000,-Kč! Souvisí to s tím, kolik vlastníků bude v každém návrhu zapisováno! Pokud by se zapisovali noví vlastníci bytových jednotek po jedné jednotce, znamená to 36x podat návrh na vklad! KROK 4 Sepsání Smlouvy o převodu bytů do osobního vlastnictví Po zapsání prohlášení vlastníka budou moci být smlouvy o převodu bytů do osobního vlastnictví podepsány zástupci družstva a jednotlivými oprávněnými členy družstva (podpisy musí být notářsky ověřeny). K podpisu smlouvy bude potřeba: a/ Jméno a příjmení nabyvatele budou využity současné nájemní smlouvy. Upozorňujeme, že většina smluv uvádí pouze jedno jméno. Je ale možné zohlednit v katastru nemovitostí např. společné vlastnictví manželů (a právnická firma toto doporučuje) v takovém případě je nutné hlásit tuto skutečnost předem představenstvu BD. b/ Rodné číslo nabyvatele c/ Adresa trvalého bydliště pokud je jiná než v rámci bytu v nájemní smlouvě, je potřeba rovněž toto hlásit předem představenstvu BD d/ Kopie občanského průkazu bude předána při podpisu smlouvy panu advokátovi, který ji požaduje v rámci evidence ověřování podpisů. Přibližné náklady v Kč na jednu smlouvu: 2 500,-(vypracování, sepsání, ověření podpisů). Veškeré úkony platí BD. KROK 5 Podání smluv na katastr nemovitostí Jednotlivé smlouvy budou podány na katastr nemovitostí a bude se čekat na jejich zapsání. Zapsáním Smlouvy o převodu vlastnictví bytu přechází z družstva na nového nabyvatele - vlastníka. Na základě Smlouvy o převodu bytu do osobního vlastnictví Katastrální úřad zapíše do listu vlastnictví bytu změnu vlastníka. 24

25 Návrh na vklad podává nový vlastník, správní poplatek ve výši 1 000,- Kč platí vkladatel. (dle položky 120 přílohy k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů). Ke Kroku 5: Jaké daně platí Vlastník PŘEDMĚT DANĚ Daň z pozemků: Dani z pozemků podléhají pozemky na území České republiky tak, jak jsou k 1.1. zdaňovacího období evidovány v katastru nemovitostí v členění podle druhů (viz výpis z katastru nemovitostí) bez ohledu na jejich skutečné využívání. Předmětem daně nejsou pozemky zastavěné stavbami (v rozsahu zastavěné plochy těchto staveb) či pozemky, které jsou součástí jednotky a pozemky ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě užívané společně s těmito jednotkami. Daň ze staveb a jednotek: Daní ze staveb a jednotek se zdaňují podle stavu k 1.1. zdaňovacího období stavby (budovy podle katastrálního zákona, inženýrské stavby dle přílohy zákona) a jednotky (typicky byty). Předmětem daně ze staveb není budova, v níž jsou jednotky. POPLATNÍK DANĚ Poplatníkem daně je vlastník pozemku, stavby či jednotky. V některých případech může být poplatníkem nájemce, pachtýř či uživatel pozemku. DAŇOVÉ PŘIZNÁNÍ Daňové nebo dílčí daňové přiznání je poplatník povinen podat příslušnému správci daně do 31. ledna zdaňovacího období, a to podle stavu k 1.1. zdaňovacího období. Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok. Daňové přiznání se nepodává, pokud je poplatník podal v některém z předchozích zdaňovacích období. Dojde-li však ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně (například změna výměry nebo druhu pozemku, změna v užívání stavby nebo nástavba dalších nadzemních podlaží) nebo ke změně v osobě poplatníka, je poplatník povinen daň do 31. ledna zdaňovacího období přiznat buď podáním daňového přiznání, nebo dílčího daňového přiznání. Daňové přiznání se dále nepodává, došlo-li pouze: ke změně sazeb daně, ke změně průměrné ceny půdy, ke stanovení nebo změně koeficientů, ke změně místní příslušnosti, k zániku osvobození uplynutím lhůty. 25