ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. St. 117 s objektem bydlení č.p. 66 a pozemky p.č. 130/1 a 130/2 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Stálky, k.ú. Stálky Adresa nemovité věci: Stálky, Vlastník stavby: Paní Yveta Trechová, Máchova 458/25, Praha, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Paní Yveta Trechová, Máchova 458/25, Praha, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Plzeň - město Soudní exekutor JUDr. Zdeněk Zítka Palackého nám. 28, Plzeň Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6, Oslavany IČ: telefon: faltynek@profag.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA pozemku p.č. st. 117 s domem č.p. 66 a pozemkem p.č. 130/ Kč OBVYKLÁ CENA pozemku p.č. 130/ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 19 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 3 V Oslavanech, dne Ing. Antonín Faltýnek

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění pro potřebu exekučního řízení č.j. 108EX08133/ Přehled podkladů - výpis z LV č.4 pro k.ú. Stálky - kopie KM - orientační mapa -údaje zjištěné při osobní prohlídce nemovitostí - údaje z vlastní databáze znalce - údaje v veřejných zdrojů Místopis Oceňované nemovitosti se nacházejí na severním okraji obce Stálky u hlavní komunikace procházející obcí. Stálky jsou malou zemědělskou obcí s 156 obyvateli a minimální občanskou vybaveností. Obe leží cca 25 km západně od Znojma u státní hranice s Rakouskem mimo hlavní silniční trasy. 8,5 km severovýchodně od obce se nachází vodní nádrž Vranov. V obci je veřejný rozvod elektřiny a vody. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem ocenění jsou pozemky p.č. St. 117 se stavbou č.p. 66 a pozemky p.č. 130/1 a 130/2. Stavba je rodinný dům v současné době v rekonstrukci a modernizaci. Ocenění bylo provedeno na základě venkovní obhlídky, neboť znalci nebyl umožněn vstup do objektu. Jedná se o starší rodinný domek - dle použitého materiálu (smíšené kamenné a cihelné zdivo) minimálně 100 let starý. V době ocenění je dům ve stádiu celkové přestavby, rekonstrukce a modernizace - je provedeno zvýšení nadezdívky je položena nová pálená tašková krytina, jsou instalovány nové klempířské konstrukce, jsou instalována nová okna a vstupní dveře s izolačním dvojsklem, jsou provedeny venkovní omítky v dvorní část,je provedena min. část vnitřních omítek a rozvodů sítí. Při venkovní obhlídce nebylo možné zjistit zda je dvorní křídlo postavené kompletně nově nebo se jedná o rekonstrukci stejně jako v uliční části - štítová zadní stěna je nová z keramických bloků. Dům stojí samostatně, není pravděpodobně podsklepen a dle provedení se uvažuje s využitím podkroví pro obytné účely. Skutečné dispozice stavby neodpovídají zákresu v KM

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Stavba je ve stádiu přestavby a rekonstrukce - současný stav neodpovídá zákresu v KM. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojen s umístěním nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Dle LV se k nemovitosti nevážou žádná věcná břemena, exekuce a zástavní práva zapsaná na Lv nemají vzhledem k účelu ocenění vliv na cenu obvyklou. Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu rozestavěné Komentář: Stavba je rozestavěna - nebylo možné zjistit rozsah a provedení rekonstrukce uvnitř objektu. Stavební pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro účely tohoto ocenění se jednotková cena stanoví dle běžně dosahovaných cen za stavební pozemky dosahované v lokalitě s přihlédnutím k poloze, velikosti a vybavení pozemku. V obci a okolí kde se nachází oceňovaný pozemek se stavbou rodinného domu se stavební pozemky obchodují v rozpětí cen Kč/m 2. S přihlédnutím k parametrům oceňovaného pozemku a s nezbytnou obezřetností byla jednotková cena stanovena při spodní hranici rozpětí. Cena samostatně oceňované parcely byla s ohledem na problematickou využitelnost - velikost a absence přístupu, stanovena na polovině hodnoty pro pozemky u domu

4 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st nádvoří ostatní plocha 130/ ostatní plocha 130/ Celková výměra pozemků 817 Hodnota pozemků celkem Rodinný dům č.p. 66 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Samostatně stojící zděný přízemní nepodsklepený rodinný dům půdorysného tvaru L se sedlovou střechou nad většinou půdorysu. Dům je ve stádiu kompletní rekonstrukce a modernizace. Znalci nebyl umožněn vstup, popis a ocenění je provedeno pouze na základě venkovní obhlídky. Zdivo přední uliční části je smíšené kamenné, dvorní část má nový z cihelných bloků zděný štít. Uliční část je bez omítek, dvorní má omítky bez finálního nátěru. Pravděpodobně je kompletně nový krov na kterém je nová pálená tašková krytina, klempířské konstrukce jsou nové z pozinkovaného plechu, chybí svody. V rámci rekonstrukce byla zvýšená nadezdívka přední části - pálené keramické bloky. Dům má nová plastová okna a vstupní dveře. Pokud bylo možné zjistit jsou provedeny vnitřní omítky a částečně rozvody. Dle venkovní obhlídky bude pravděpodobně provedena vestavba do podkroví. Dle zjištění je předpoklad dokončení stavby při nezbytné obezřetnosti 65%. Vzhledem ke skutečnosti, že jsou použity původní konstrukce pouze z menší části a to ještě po kompletní rekonstrukci opotřebení se neuvažuje. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 198,97 m 2 3,30 m Výčet místností: rodinný dům 155,00 m 2 1,00 155,00 m 2 Užitná plocha celkem: 155,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (11,40*6,21+18,35*5,90)*(3,30)+(11,40*6,21*0,9 = 1 621,20 m 3 /2)+(63,62*5,32*2,95) krov (11,40*6,21+18,35*5,90)*2,80/2 = 250,68 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) - 4 -

5 Název Typ Obestavěný prostor I.NP 1 621,20 m 3 krov 250,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 871,89 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo smíšené kamenné a keramické bloky 3. Stropy rovné omítnuté 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašky pálené 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky vápenné 9. Vnější obklady nejsou 10. Vnitřní obklady nezjištěno 11. Schody nezjištěno 12. Dveře vstupní plast, ostatní dřevěné 13. Okna plastová 14. Podlahy ob. místností nezjištěno 15. Podlahy ost. místností nezjištěno 16. Vytápění nezjištěno 17. Elektroinstalace nedokončená 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody nezjištěno 20. Zdroj teplé vody nezjištěno 21. Instalace plynu není 22. Kanalizace nezjištěno 23. Vybavení kuchyně nehodnotí se 24. Vnitřní vybavení nezjištěno 25. Záchod nezjištěno 26. Ostatní nezjištěno Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 199 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 155 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 871,89 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 100 Další životnost roků 100 Opotřebení % 0 Rozestavěnost % 65,00 Věcná hodnota (VH) [Kč]

6 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 155,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 871,89 m 3 Zastavěná plocha: 198,97 m 2 Plocha pozemku: 817,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Viz. věcná hodnota. Dům je dle zadání porovnáván pouze se dvěma parcelami. Aby bylo docíleno objektivnosti je dům porovnáván v předpokládaném stavu po dokončení rekonstrukce a v závěru v oddílu názor znalce je provedena korekce za dokončenost oceňovaného objektu v odhadnutém rozsahu 68%. Vzhledem k nemožnosti prohlídky nemovitosti není uvažována plocha užitná podkroví. Srovnatelné nemovité věci Název: RD 5+1 Samostatně stojící zděný přízemní rodinný dům po částečné rekonstrukci v roce Dům má sedlovou střechu s novou pálenou taškovou krytinou a novými klempířskými konstrukcemi. Okna jsou nová dřevěná EURO s dvojsklem. Byla provedena nová koupelna se sprchovým koutem, záchod je splachovací. Topení je lokální na tuhá paliva. Voda je z vlastní vrtané studny, odkanalizování je do septiku. Lokalita Šafov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,30 K5 Celkový stav 1,30 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,65 Celkový koef. KC 0,98 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m m Kč Kč/m 2-6 -

7 Název: RD 3+1 Starší přízemní samostatně stojící zděný rodinný dům se sedlovou střechou s pálenou krytinou. Dům byl rekonstruován cca před 40 roky a od této doby je pouze běžně udržován. Omítky jsou vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné. V domě je ústřední topení na tuhá paliva, koupelna s vanou, umyvadlem a keramickým obkladem stěn. Dům má vlastní zásobení pitnou vodou ze studny ( před domem je přiveden veřejný vodovou), odpady jsou svedeny do veřejné kanalizace. Před domem je přípojka plynu.podlahy jsou prkenné s koberci a dlažby. K domu patří garáž, stodola, udírna s posezením. K domu patří velký pozemek. Lokalita Vranětín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,25 K5 Celkový stav 1,35 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,65 Celkový koef. KC 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD 2+1 Samostatně stojící zděný přízemní z menší části podsklepený rodinný dům se sedlovou střechou. V roce 2009 proběhla rekonstrukce - nová střecha s pálenou krytinou, zateplená fasáda, nová plastová okna a vstupní dveře, vytápění je ústřední s el. kotlem a kotlem na tuhá paliva. V domě je samostatná koupelna s umyvadlem, sprchovým koutem a keramickým obkladem, WC je samostatné splachovací, v kuchyni je plynový sporák a keramické obklady stěn. Dům má vlastní studnu a septik, na zahradě je zahradní domek a kryté stání pro auto. Lokalita Podhradí nad Dyjí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,08 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,65 Celkový koef. KC 0,77 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m m Kč Kč/m 2-7 -

8 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 155,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena pozemku p.č. st. 117 s domem č.p. 66 a pozemkem p.č. 130/ Kč slovy: Jedenmiliontřistasedmdesáttisíc Kč Obvyklá cena pozemkem p.č. 130/ Kč slovy: Čtrnácttisícpětset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Výsledná cena obvyklá, pozemku p.č. st. 117 s domem č.p. 66 a pozemkem p.č. 130/2, byla stanovena dle porovnávací hodnoty, která má většinou největší vypovídací schopnost. Z důvodu obezřetnosti byla výsledná cena stanovena mírně cca 5% pod touto hodnotou. Snížení zohledňuje možné skryté závady a skutečnost, že znalci nebyla umožněna prohlídka interiéru a tedy ani zjištění reálného stavu. Věcná hodnota má v tomto případě pouze informativní význam pro investora. Samostatně byl oceněn pozemek p.č.130/1 dle věcné hodnoty stanovené srovnávací metodou ( Kč) z důvodů obezřetnosti a pravděpodobně velmi špatné samostatné prodejnosti byla výsledná hodnota snížena o cca 20%

9 Závěr Cena obvyklá má platnost 6 měsíců při zachování minimálně současného stavu nemovitosti. Znalec neshledal na oceňovaných nemovitostech závady, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. V Oslavanech Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/ Oslavany Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Letecký snímek s KM

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -