Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2013

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu stanovení ceny obvyklé pro nedobrovolnou dražbu č.j. 359/2013-A Předmět ocenění Bytová jednotka č. 578/2, LV č , s podílem na společných částech domu a pozemku 8020/ na pozemcích: pozemek parc.č. St. 1665/1, LV č další pozemky: pozemek parc.č. St. 1665/2, LV č Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Cheb Počet obyvatel Kat. území Cheb Ulice Na Hradčanech č.p. 578 Část obce dle LV Cheb Objednatel EURODRAŽBY Tel. IČ DIČ Vlastnictví Bytová jednotka Kroutilová Darie Kroutil Milan a - Cheb, Na Hradčanech 578/30 SJM Zpracováno pro Eurodražby Vypracoval Chmelíková Eva Dne Licence číslo Lidická 51 Ke dni Karlovy Vary echmelik@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 1 Počet stran příloh 0 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Osmsetpadesát tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky : Bytová jednotka situována v dobré lokalitě stranou průjezdní komunikace, poměrně velké místnosti, obývací pokoj situován na jižní stranu s výhledem do zahrady Záporné stránky: jednotka situována v 1.NP Vyhodnocení rizik - 1 -

2 NE jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní pro Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, Praha, RČ/IČO: Jednotka: 578/2 nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost jednotka je určena výhradně k bydlení jednotka je zkolaudována jednotka je dokončena jednotka je užívána v souladu s právním stavem nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění je odhadcem Eurodražby REET: NE Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Byl doložen původní nabývací titul z roku 2005, jednotka odkoupena z majetku Města Chebu za cenu smluvní.nejedná se o prodej, nedobrovolná dražba Č. j: 359/2013-A - 2 -

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č , vyhotovil dálkový přístup společností Eurodražby Snímek kat. mapy pro k.ú. Cheb, vyhotovil internetová verze mapa oblasti. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č , vyhotovil dálkový přístup společností Eurodražby Snímek kat. mapy pro k.ú. Cheb, vyhotovil internetová verze mapa oblasti. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Cheb je významným městem regionu ( ===== tis. obyvatel), ve městě divadlo,kina, vysoké a střední školství, plná obchodní síť, soustava veškerých úřadů, plavecký bazén. Ve městě je železnice, MHD - autobus. Objekt je situovaný mimo sídlištní útvar a to v zástavbě bytových domů ul. Na Hradčanech, tato lokalita je na okraji města, z pohledu polohy velmi dobrá lokalita ( žádaná). Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu.průměrná hustota obyvatel, MHD - zastávka 150 m. Přístup k domu z městské obousměrné zpevněné komunikace, dále přes chodník. Přístupové cesty ve vlastnictví Města Chebu Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Objekt je situovaný mimo sídlištní útvar a to v zástavbě bytových domů ul. Na Hradčanech, tato lokalita je na okraji města, z pohledu polohy velmi dobrá lokalita ( žádaná). Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu.průměrná hustota obyvatel, MHD - zastávka 150 m. Přístup k domu z městské obousměrné zpevněné komunikace, dále přes chodník. Přístupové cesty ve vlastnictví Města Chebu. Za domem je situovaná zahrada ve funkčním celku s domem, pozemek je oplocený, udržovaný a využívaný jednotlivými vlastníky bydlících v domě. Na protilehlé straně je zahrada mateřské školy. Informace o nemovitosti Bytová jednotka 578/22 situována ve čtvrtém nadzemním podlaží, spoluvlastnický podíl ve výši 4811/ Technické provedení : Bytová jednotka je situována v domě bytovém netypovém situovaný v řadové uliční zástavbě ul. Na Hradčanech. Dům je plně podsklepený má pět nadzemních podlaží. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě ( voda, kanalizace, plyn, el. energie).postaven byl na základě projektové dokumentace (archiv Městského úřadu v Chebu ) v roce Hodnocení domu: Základy betonové pravděpodobně bez izolací proti vodě a vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z klasického cihelného zdiva, obvodové stěny jsou tl. 48 cm včetně omítky.vodorovné konstrukce jsou nad nadzemním podlažím betonové, nad ostatními podlažími jsou stropy dřevěné trámové s podhledem. Střecha je sedlová s dřevěným tesařsky vázaným krovem a vikýřem, krytina střechy je z betonových tašek, mansardy z živičného šindele.klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou dvouvrstvé opatřené nátěrem.schody jsou betonové do podzemního podlaží, do nadzemních podlažích jsou schody teracové. Elektroinstalace je pouze 220 V. Vnitřní vodovod je proveden - rozvod studené vody v domě, v jednotkách rozvody teplé vody.vnitřní kanalizace provedena od všech zařizovacích předmětů.vnitřní plynovod proveden v celém domě. Výtah chybí. Hodnocení bytové jednotky : Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé štukové, vnitřní obklady standardní, dveře vnitřní dřevěné systém PORTAS s vitrážemi ( obložkové zárubně).okna zdvojená plastová.povrch podlah z textilních krytin, kuchyně PVC.Vytápění lokální kamna na plyn GAMAT. Zdrojem teplé vody je plynový průtokový ohřívač. Kuchyně je vybavena sporákem, kuchyňskou linkou. Hygienické zařízení ve standardním provedení - vana, umyvadlo, WC splachovací. Technické závady : Při místním šetření bylo zjištěno, že na domě je prováděna řádná údržba, jednotka ve velmi dobrém tech.stavu. Kladné stránky : příznivá poloha, dobrý technický stav Záporné stránky : jednotka situována ve 4. NP bez výtahu Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Orientace oken sever, jih Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo kuchyňská linka, sporák kombinovaný Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne - 3 -

4 Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu výborný - velmi dobrý Stáří stavby [roky] 85 Objekt po opravě vnějších omítek, výměna krytiny střechy, nové vchodové dveře Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 50 Jednotka v průměrném technickém stavu, částečná oprava koupelny, nové povrchy podlah. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna 100% 2010 Podlahy laminátové plovoucí 2013 Instalace 50% 2011 koupelna 100% 2012 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce.50.. cm práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka vápenná hladká povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody teracové dveře a vrata vchodové plastové okna plastová s dvojsklem povrch podlah laminátové plovoucí vytápění etážové s plynovým kotlem elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) požární hydrant Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně m m 2 předsíň m m 2 koupelna 5.90 m m 2 WC 1.50 m m 2 obývací pokoj m m 2 ložnice m m 2 sklep 6.87 m m 2 sklep 4.07 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 52.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % - 4 -

5 Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme Vám prodej bytu 2+1 v Chebu ul. Na Hradčanech. Jedná se o byt v cihlovém domě. Byt se nachází ve 2. patře, má plastová okna a patří k němu dva sklepy. Velmi zajímavá cena! Porovnání : shodná lokalita, objekt bez opravy, jednotka v původním stavu 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S.reality.cz, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 45.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej bytu 2+1 v 1. patře cihlového domu v centru Chebu. Dům má novou střechu, rozvody vody, elektriky a plynu. Byt je zrekonstruovaný - nové podlahy, okna, kuchyňská linka. Před domem je dětské hřiště a parkovací stání. V okolí veškerá občanská vybavenost. Porovnání : přibližně shodná lokalita, pravděpodobně shodné vybavení a provedení, 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Konstrukční provedení Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 67.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 5 -

6 Nabízíme k prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 67 m2. V bytě je nová kuch. linka s plyn. deskou a troubou + lednice. K bytu patří sklep 6 m2 a je možno využívat balkon v mezipatře a společnou zahradu. V předsíni je velký úložný prostor a byt má plastová okna. Celá koupelna je po rekonstrukci. Veškerá občanská vybavenost v těsné blízkosti. S financováním Vám rádi pomůžeme. Porovnání : lokalita horší u průjezdní komunikace ul. 17. listopadu, výjezdní komunikace do SRN, technický stav dobrý - shodný. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Podlahová plocha 69.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou 3+1, OV, 69m2, Obětí nacismu, Cheb Nabízíme k prodeji zrekonstruovaný byt 3+1 s lodžií, o výměře 69,02 m2 v ulici Obětí nacismu v Chebu. Byt se nachází ve 4. podlaží cihlového domu nedaleko nádraží a obchodního centra. Vlastnictví bytu je osobní, což umožňuje financování hypotečním úvěrem. Byt prošel celkovou rekonstrukcí v roce V bytě jsou nová plastová okna, orientovaná na západní stranu, kuchyňské okno je orientované na východ. Ve všech místnostech je položena plovoucí podlaha. V koupelně je vana, podlahu pokrývá dlažba, koupelna je společná s WC. Součástí prodeje je zděný sklep. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Pro porovnání jsem vybrala čtyři reprezentanty, kteří se svoji polohou a technickým stavem nejvíce přibližují hodnocené nemovitosti. Vzhledem k poloze, technickému stavu jsem porovnávací hodnotu volila ve spodní části cenového rozpětí.tuto hodnotu považuji též za cenu obvyklou Vypracoval Chmelíková Eva podpis - 6 -

7 Licence číslo 0511 Lidická Karlovy Vary Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís.... znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís

8 Fotodokumentace koupelna kuchyně kuchyně pokoj ložnice předsíň - 8 -

9 Fotodokumentace pokoj chodba schodiště na chodbě okna bytu - ulice - ložnice, kuchyně - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 pro Milan Kroutil a Darie Kroutilová Na Hradčanech 578/ Cheb Praha, Č. j: 359/2013-A VĚC: PROVEDENÍ ODHADU PŘEDMĚTU NEDOBROVOLNÉ DRAŽBY EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: , číslo koncese: , byl jako dražebník pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: Bytová jednotka č. 578/2 zapsaná na listu vlastnictví č , v budově č.p. 578, zapsané na LV č , stojící na st. parcele č. 1665/1, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 8020/ na společných částech bytového domu č.p. 578, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 8020/ na st. parcele č. 1665/1 o výměře 534 m2 a st. parcele č. 1665/2 o výměře 580 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Cheb, obec Cheb, okres Cheb, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb. S pozdravem EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, Praha 8 (dražebník)