ZNALECKÝ POSUDEK. O ceně nemovitosti, 1/36 bývalé zemědělské usedlosti čp.35 s pozemky dle LV 47 k.ú. Krásný Les u Frýdlantu obec Krásný Les

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně nemovitosti, 1/36 bývalé zemědělské usedlosti čp.35 s pozemky dle LV 47 k.ú. Krásný Les u Frýdlantu obec Krásný Les Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Břeclav, soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová U Tržiště Břeclav Stanovení ceny nemovitosti dle Usnesení 160 EX 2698/12-74 ze dne Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Nosek nám. Sokolovské 310/ Liberec telefon: info@realservis.com Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Liberci

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti, 1/36 bývalé zemědělské usedlosti čp.35 včetně pozemků obec Krásný Les kat.území Krásný Les u Frýdlantu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bývalá zemědělská usedlost s pozemky dle LV č.47 k.ú. Krásný Les u Frýdlantu obec Krásný Les Adresa předmětu ocenění: Krásný Les Krásný Les Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Krásný Les Katastrální území: Krásný Les u Frýdlantu Počet obyvatel: 427 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Usnesení soudního exekutora Mgr.Marcely Petrošové ze dne čj.160 EX 2698/ Exekuční příkaz ze dne sp.zn. 160 EX 2698/ LV č.47 k.ú.krásný Les u Frýdlantu ze dne kopie katastrální mapy - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí a kopie katastrální mapy. 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla zjištěna žádná projektová dokumentace. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne , počasí téměř jasno, teplota kolem +23 stupeň C. Na místě se nachází rodinný domek čp.35 na st.p.č.148 (bývalá zemědělská usedlost) s opravenou stodolou na shodné parcele. Usedlost se nachází v obci Krásný Les na okraji zástavby, přes místní komunikaci navazují zemědělské pozemky. Objekty nebyly vlastníkem zpřístupněny, bylo předloženo ocenění z roku kde je uveden popis a výměry. Stodola byla kompletně zrekonstruována v roce 2012 (uvedeno na štítu). 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bývalá zemědělská usedlost v horším technickém stavu. Jedná se o přízemní objekt, částečně podsklepený s volným půdním prostorem. Půdorys je obdélníkový, vstup do průchozí chodby ve středu objektu, vlevo se nachází obytná část, vpravo bývalý chlév. Záchod je suchý přistavený k západnímu průčelí. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva, zda je zde koupelna nebylo zjištěno. Objekt je napojen na veřejnou síť elektro, kanalizace je do původní - 2 -

3 žumpy. Stodola je kompletně zrekonstruována včetně nové krytiny, náklady nebyly většinovým spoluvlastníkem sděleny ani nebyl umožněn přístup do interieru. Údajně jsou zde chladicí boxy pro uchovávání výhonků japonských topolů. Přístup k nemovitosti je z asfaltové místní komunikace, která je ve vlastnictví obce. Pozemky okolo objektů nejsou oploceny a jsou bez porostů. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Bývalá zemědělská usedlost 1.2. Stodola 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Bývalá zemědělská usedlost Popis Technický stav objektu je špatný, údržba je nedostatečná. Vše je původní. V objektu není koupelna, voda z vlastní studny. Objekt slouží pro bydlení, je pronajat za částku 1500,m-Kč měsíčně, smlouva nebyla předložena. Okna jsou dřevěná, krov dřevěný, krytina eternitová, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Záchod suchý vně objektu. Je obytné pouze přízemí, podkroví je volné. Dle předloženého ocenění z roku 2007 byl objekt postaven v roce Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.PP. 10*5,80+1,85*2,90 = 63,37 I.NP. 18*10 = 180,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.PP. 63,37 m 2 2,15 m I.NP. 180,00 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] O.P. 63,37*2,15+180*2,80+2,10*1,1+180*5,10/2 = 1 101,56 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný - 4 -

5 prostor O.P. NP 1 101,56 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 101,56 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy mělké založení bez izolace P Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina pálená krytina S Klempířské konstrukce C Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky P Vnější obklady C Vnitřní obklady C Schody dřevěné S Dveře S Okna plastová s izolačním dvojsklem N Podlahy obytných místností S Podlahy ostatních místností S Vytápění kamna na tuhá paliva P Elektroinstalace třífázová S Bleskosvod C Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu C Kanalizace částečné odkanalizování P Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Část [%] Upravený obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky P 2, ,46 1,29 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady C 2, ,00 0,00

6 11. Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna N 5, ,54 8, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění P 5, ,46 2, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace P 3, ,46 1, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 84,19 Koeficient vybavení K 4 : 0,8419 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 4, ,01 3, Zdivo S 21,20 100,00 1,00 21,20 25, ,13 22, Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 9, ,13 8, Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 8, ,00 8, Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 4, ,00 4, Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 6, ,00 6, Fasádní omítky P 2,80 100,00 0,46 1,29 1, ,00 1, Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 1, ,48 1, Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,62 3, Okna N 5,20 100,00 1,54 8,01 9, ,13 8, Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1, ,00 1, Vytápění P 5,20 100,00 0,46 2,39 2, ,09 2, Elektroinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 5, ,62 4, Rozvod vody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 2, ,09 2, Kanalizace P 3,10 100,00 0,46 1,43 1, ,00 1, Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 1,00 4,10 4, ,00 4, Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,00 0,3600 Opotřebení: 94,0819 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8419 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500

7 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5660 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 507,27 Plná cena: 1 101,56 m 3 * 5 507,27 Kč/m 3 = ,34 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 94,0819 % Úprava ceny za opotřebení ,58 Kč = ,76 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 36 Bývalá zemědělská usedlost - zjištěná cena = 9 972,97 Kč 1.2. Stodola Popis Objekt je obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou a dřevěnými posuvnými vraty. Původní stodola k zemědělské usedlosti byla kompletně rekonstruována v roce Bylo opraveno zdivo, provedena fasáda, opraveny dřevěné krovy a položena nová krytina (živičný šindel). Je zaveden el. proud. Zdivo je smíšené kamenné a zděné. Žádné doklady k rekonstrukci nebyly spoluvlastníkem doloženy. Stáří objektu dle předloženého znaleckého posudku 126 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP. 10,00*19,80 = 198,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin I.NP. 198,00 m2 3,90 m 772,20 Součet 198,00 772,20 Průměrná výška podlaží: PVP = 772,20 / 198,00 = 3,90 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 198,00 / 1 = 198,00 m 2 Obestavěný prostor - 7 -

8 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] O.p. 198*(3,90+6,30/2) = 1 395,90 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor O.p. NP 1 395,90 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 395,90 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací S Svislé konstrukce S Stropy S Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech živičné S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky N Vnitřní obklady keramické X Schody C Dveře S Vrata dřevěná S Okna C Povrchy podlah cementový potěr S Vytápění X Elektroinstalace třífázová N Bleskosvod C Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. X Výtahy X Ostatní N Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Část [%] Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 13, ,00 13,10 2. Svislé konstrukce S 30, ,00 30,40 3. Stropy S 13, ,00 13,80 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00

9 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 3, ,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů N 2, ,54 4,16 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře S 2, ,00 2, Vrata S 3, ,00 3, Okna C 3, ,00 0, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace N 6, ,54 9, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní N 5, ,54 8, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 102,07 Koeficient vybavení K 4 : 1,0207 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 13,10 100,00 1,00 13,10 12, ,77 10, Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 29, ,77 24, Stropy S 13,80 100,00 1,00 13,80 13, ,44 11, Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 6, ,77 5, Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 2, ,44 2, Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0, ,36 0, Úprava vnitřních povrchů S 3,90 100,00 1,00 3,90 3, ,44 3, Úprava vnějších povrchů N 2,70 100,00 1,54 4,16 4, ,77 3, Dveře S 2,40 100,00 1,00 2,40 2, ,77 1, Vrata S 3,00 100,00 1,00 3,00 2, ,30 2, Povrchy podlah S 3,00 100,00 1,00 3,00 2, ,30 2, Elektroinstalace N 6,10 100,00 1,54 9,39 9, ,30 7, Ostatní N 5,40 100,00 1,54 8,32 8, ,65 7,5510 Opotřebení: 83,1702 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9533 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8385

10 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0207 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1650 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3860 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 150,99 Plná cena: 1 395,90 m 3 * 1 150,99 Kč/m 3 = ,94 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 83,1702 % Úprava ceny za opotřebení ,11 Kč = ,83 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 36 Stodola - zjištěná cena = 7 511,08 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popis Jedná se o stavební parcelu u místní komunikace, na které se nachází bývalá zemědělská usedlost a stodola. Pozemky jsou velmi mírně svažité severním směrem. Z inženýrských sítí je k dispozici pouze elektro. Voda je z vlastní studny. Pozemky jsou bez trvalých porostů. Nejsou v záplavovém území. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,3860 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1650 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1650 0, ,00 25,74 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena

11 číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 25, ,22 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,22 = ,22 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 36 Pozemek - zjištěná cena = 717,15 Kč

12 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Bývalá zemědělská usedlost 9 973,- Kč 1.2. Stodola 7 511,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 717,10 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Osmnácttisícdvěstě Kč Obvyklá cena je stanovena dle platného cenového předpisu (je zde použit koeficient prodejnosti). Pro porovnání nebyl nalezen v nabídce obdobný objekt na prodej. který je ve stejném nebo podobném technickém stavu. Bude nutné provést kompletní rekonstrukci objektu, aby byl plnohodnotně obývatelný. Výnosovou hodnotu nelze použít, neboť pokud jsou objekty pronajímány, tak pouze za symbolickou cenu a za údržbu. Obvyklá cena 1/36 nemovitostí dle LV č.47 k.ú. Krásný Les u Frýdlantu obec Krásný Les s ohledem na výše uvedené skutečnosti je stanovena znalcem ve výši slovy: osmnácttisíc Kč ,- Kč V Liberci Ing. Zdeněk Nosek nám. Sokolovské 310/ Liberec telefon: info@realservis.com

13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím MS ČSR, č.j. 811/84 ze dne 5.října 1984 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č Ing. Zdeněk Nosek nám. Sokolovské 310/ Liberec V Liberci E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: LV 47 3 Kopie katastrální mapy 1 Usnesení o exekuci 1 Usnesení o znalci 2 Fotodokumentace 2 Umístění v mapě

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 Stodola

22 - 22 -