Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 478 / 45 / 2014

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 478 / 45 / 2014 Typ nemovitosti Nebytový prostor ve vlastnictví bez garáže, garážového stání v současném stavu Účel ocenění úvěrové jednání Předmět ocenění Nebytový prostor č. 402/2, LV č. 5415, s podílem na společných částech domu a pozemku 2470/ na pozemcích: pozemek parc.č. 1130, LV č pozemek parc.č. 1131/1, LV č Adresa Kraj Jihomoravský kraj Statutární BRNO Počet obyvatel město Kat. území Staré Brno Ulice Pekařská 10 č.p. 402 Část obce dle LV Staré Brno Objednatel Robert Angelo Kurka Pekařská č.p. 402 č.o Brno Tel Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Ne Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: - Vlastnictví Nebytový prostor Kurka Robert Angelo , Brno, Pekařská 402/10, RČ /3879 Zpracováno pro OKmoney, s.r.o., Dvorecká 221/3, PSČ , Brno - Tuřany, IČ: Vypracoval Ing. Novotný Radim Dne Licence číslo Nová 236/10 Ke dni Ostopovice radnov@volny.cz tel: Prohlídka dne Počet stran odhadu 15 Počet stran příloh 6 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Devětsetosmdesát tisíc Kč Komentář k ceně Obvyklá cena jednotky je stanovena na základě porovnávací metody ve výši Kč/m 2 podlahové plochy

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné vlivy: blízkost centra města (pěší dosažitelnost centra, nádraží - velmi dobrá dostupnost), v blízkosti je zastávka tramvaje, dobrý stav jednotky, přístup přímo z chodníku z ulice, poměrně rušná a frekventovaná ulice, zděná budova. Záporné vlivy: v okolí budovy není možnost parkování, v jednotce je proveden jen rozvod studené vody, jednotka není vytápěna, dům je nemovitou kulturní památkou. Podmínky platnosti ceny Podmínkou platnosti ceny je stav nemovitých věcí - nebytové jednotky bez omezení vlastnických práv - zákaz zcizení a zatížení jednotky, předkupní právo. Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace NE Zástavní právo zapsané na LV NE Právní zánik stavby NE Stavba na cizím pozemku NE Dočasná stavba NE Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví NE Probíhající obnova operátu NE Přestavek ANO Plomba Na nebytové jednotce č. 402/2 je vyznačena v katastru nemovitostí plomba - V-7456/2014, je vyznačena výzva k doplnění s přerušením řízení. NE Přídatné spoluvlastnictví NE Věc nemovitá situována v záplavovém území NE Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží NE Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk/ vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) NE Věc nemovitá v území s přírodními riziky NE Ztížený přístup k nemovitosti NE Umístění věci nemovité v chráněném území NE Umístění věci nemovité v památkové zóně NE Umístění věci nemovité v ochranném pásmu NE Stavba je v demoličním pásmu NE Demograficky negativně zatížená lokalita NE Reálná břemena / věcná břemena NE Služebnosti NE Reálné břemeno doživotního užívání/požívání ANO Předkupní právo Na oceňované jednotce vázne předkupní právo (i k podílu na pozemcích), Richter Karel, Pekařská 402/10, Staré Brno, , Brno - vzniklo na základě smlouvy o zřízení věcného práva předkupního ze dne Předpokladem vhodnosti zástavy je zrušení tohoto předkupního práva. ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Zahájení exekuce - pověřený soudní exekutor JUDr. Alena Blažková Ph.D., Exekutorský úřad Brno - město, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 006 EX-230/ ze dne NE Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje NE Zajišťovací převod práva NE Nezbytná cesta NE Přednostní pořadí pro jiné právo NE Historická zástavní práva převzatá do KN NE Výměnek / Budoucí výměnek NE Ostatní finanční omezení ANO Nájemní smlouva NE Jednotka č. 402/2 je pronajímána, vlastníkem jednotky nebyla tato nájemní smlouva předložena. Předpokládá se pronájem jednotky na dobu určitou s maximální dobou nájmu 1 roky s možností výpovědí a nájemným stanoveným ve výši obvyklého nájmu. Stavba se zhoršeným technickým stavem - 2 -

3 NE Stavba dlouhou dobu neužívaná NE Stavba dlouhou dobu rozestavěná NE Výhrada vlastnického práva NE Výhrada zpětné koupě NE Výhrada zpětného prodeje NE Koupě na zkoušku NE Výhrada lepšího kupce NE Vzdání se náhrady škody na pozemku NE Podzemní stavba se samostatným účelovým určením NE Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti NE Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků ANO Zákaz zcizení nebo zatížení Jednotka č. 402/2 je zatížena právem - zákaz zcizení a zatížení (i k podílu na pozemcích) na dobu 20 let od podpisu smlouvy, Kurka Robert, Štěpánská 312/8, Trnitá, , Brno, r.č /1103. Toto právo vzniklo na základě smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne ANO Jiné riziko Budova č.p. 402 je zapsána v Ústředním seznamu nemovitých kulturních památek pod číslem ÚSKP: 48142/ Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebude uzavírána kupní smlouva, za poslední tři roky nebylo s nemovitostí obchodováno. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebytová jednotka č. 402/2 - jiný nebytový prostor (prodejna) se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a na pozemcích parc. č a parc. č. 1131/1 o velikosti id. 2470/ v k.ú. Staré Brno byla nynějším vlastníkem získána na základě darovací smlouvy (notářský zápis NZ 44/2014, N 35/2014) uzavřené dne (právní účinky vkladu vznikly dnem ) mezi darujícím: Jan Kurka, Pekařská 402/10, PSČ , Brno, nar a obdarovaným: Robert Angelo Kurka, nar , bytem Pekařská 402/10, , Brno. Na darovaných nemovitostech nevázly žádné dluhy ani věcná břemena, kromě zástavního práva k jednotce č. 402/1, které je zapsané na listu vlastnictví č Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5415, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město Snímek kat. mapy pro k.ú. Staré Brno, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brnoměsto Informace o parcele, přes kterou je přístup k nemovitosti vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí. Informace o umístění v povodňové zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Cenová mapa stavebních pozemků města Brna. Původní nabývací titul - darovací smlouva (notářský zápis NZ 44/2014, N 35/2014) uzavřená dne (právní účinky vkladu vznikly dnem ) mezi darujícím: Jan Kurka, Pekařská 402/10, PSČ , Brno, nar a obdarovaným: Robert Angelo Kurka, nar , bytem Pekařská 402/10, , Brno. Předmětem daru byla nebytová jednotka č. 402/2 - jiný nebytový prostor (prodejna) se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a na pozemcích parc. č a parc. č. 1131/1 o velikosti id. 2470/ v k.ú. Staré Brno. Část plánu města a mapa širších vztahů. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5415, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město Snímek kat. mapy pro k.ú. Staré Brno, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brnoměsto Informace o parcele, přes kterou je přístup k nemovitosti vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí. Část plánu města a mapa širších vztahů

4 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Brno, počet obyvatel , katastrální území Staré Brno. Brno je centrem jižní Moravy a krajské město Jihomoravského kraje. Město leží v nadmořské výšce 190 až 479 m a svojí rozlohou dosahuje 230 km 2. Brno je centrem soudní moci České republiky, sídlí zde Ústavní soud, Nejvyšší soud, Nejvyšší správní soud a Nejvyšší státní zastupitelství. Své sídlo má v Brně také veřejný ochránce práv. Mezi další celostátní instituce se sídly v Brně patří úřad Veřejného ochránce práv, Úřad pro ochranu hospodářské soutěže, Úřad pro mezinárodněprávní ochranu dětí, Státní zemědělská a potravinářská inspekce, Ústřední kontrolní a zkušební ústav zemědělský, Ústav pro státní kontrolu veterinárních biopreparátů a léčiv, Vinařský fond a některé profesní komory. Brno je univerzitním městem. V Brně působí několik státních vysokých škol se sedmadvaceti fakultami a další soukromé vysoké školy. Díky ideální poloze a široké škále ubytovacích zařízení je Brno vyhledávanou destinací pro veletržní a kongresovou turistiku. V areálu brněnského výstaviště pořádají Veletrhy Brno, a.s. několik veletrhů v mnoha různých oborech, od strojírenství a stavebnictví přes módu až k cestování. Městskou hromadnou dopravu zajišťuje Dopravní podnik města Brna a Integrovaný dopravní systém Jihomoravského kraje se sítí tramvají, trolejbusů, vlaků a autobusů. V městské části Tuřany je umístěné mezinárodní letiště. Městem prochází dálnice D1 spojující Brno s Prahou a Ostravou a dálnice D2 vedoucí do Bratislavy. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba smíšená zástavba V budově č.p. 402 je celkem sedm jednotek - tři byty a čtyři nebytové prostory. Budova je situována u místní zpevněné komunikace - ulice Pekařská v k.ú. Staré Brno, v okolní zástavbě je budova umístěna jako řadový vnitřní dům, od komunikace je oddělena chodníkem. Ulice Pekařská ústí do ulice Husovy, ulicí Pekařskou je vedena městská hromadná doprava - tramvaje, zastávka tramvaje je vedle budovy. Katastrální území Staré Brno přímo navazuje na centrum města, dům s byty a nebytovými prostory je tak umístěn v širším centru města - pěší dosažitelnost centra, vlakového nádraží, kompletního občanské vybavenosti. Vzdálenost nemovitosti z centra města i od vlakového nádraží je do 500 m. Parkování podél komunikace nebo v blízkosti budovy není možné. Budova je napojena na tyto veřejné inženýrské sítě - vodovodní přípojka, přípojka kanalizace, elektrická síť o příkonu 230/400 V, přípojka zemního plynu není do jednotky č. 402/2 zavedena. Budova je postavena na pozemcích parc. č a parc. č. 1131/1, k nebytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl na těchto pozemcích (o velikosti id. 2470/135380), pozemky jsou téměř celé zastavěny budovou, nezastavěnou část tvoří zpevněná plocha dvora, na kterou je průjezd z ulice středem budovy. Pozemky jsou mírně svažité, obdélníkového tvaru. Okolní zástavbu tvoří převážně domy s byty případně budovy s nebytovými prostory, restaurace, obchody, kanceláře, v blízkosti je budova magistrátu, pošta, nemocnice, druhá část budovy na pozemku parc. č. 1131/1 je užívána jako hotel. Informace o nemovitosti Dům s byty a nebytovými prostory má celkem tři nadzemních podlaží a jedno podlaží podzemní. Zastavěný půdorys budovy je nepravidelný a členitý. Vstup do jednotky č. 402/2 je přímo z chodníku - z ulice Pekařské. Uliční strana domu je orientována na jižní stranu. Nebytová jednotka č. 402/2 je užívána jako zastavárna se zázemím, v katastru nemovitostí je vedena jako prodejna. Jednotka není vytápěna - jen elektrické topidlo do zásuvky. V jednotce je pohotovostní sociální zařízení (WC a umývadlo). Nebytová jednotka je pronajata. Budova je nemovitou kulturní památkou. Dispozice jednotky: 1.nadzemní podlaží I.NP.: vstup do prostoru zastavárny je přímo z chodníku, zastavárna je rozdělena prosklenou příčkou na prostor pro zákazníky a personál, na zastavárnu navazuje sklad (kancelář), ze které je přístupné WC. Původní stáří budovy je podle sdělení vlastníka přibližně 100 roků - hlavní nosné konstrukce budovy nevykazují žádné zjevné poruchy nebo poškození, v roce 2000 byl interiér jednotky modernizován (podlahy, WC, rozdělení prostoru zastavárny), v roce 2005 byla provedena výměna výkladců do uliční strany a vstupních dveří z hliníkových profilů s dvojskly. Jednotka je standardně udržována. Dům je proveden klasickým zděným způsobem, zdivo cihelné o tl. 45 až 60 cm (bez zateplení). Stropy jsou s rovnými podhledy - polospalné nebo nespalné. Střecha je sedlová, krov dřevěný, střešní krytina je z pálených tašek. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní i vnější omítky jsou vápenné štukové. Podlahy místností tvoří keramické dlažby. Stěny WC jsou částečně obloženy keramickými obklady. Okna - výkladce jsou z hliníkových profilů, zasklená dvojskly, vnitřní dveře jsou dřevěné lakované hladké, plné, vstupní z hliníkových profilů prosklené. V jednotce jsou provedeny rozvody studené vody (u umývadla je teplá voda z malého elektrického ohřívače), kanalizace a světelné elektrické instalace. Jednotka není vytápěna - jen elektrické topidlo do zásuvky, není součástí jednotky. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc. č. 958/1 ve vlastnictví Česká republika - právo užívání pro Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Jednotka se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží jednotky 1 Výtah Ne Orientace oken jih Nebytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná Ano - 4 -

5 Technický stav Technický stav domu velmi dobrý Stáří stavby [roky] 100 Přibližné stáří budovy je 100 roků, údržba objektu je standardní, hlavní nosné konstrukce nevykazují žádné zjevné poruchy nebo poškození. Technický stav jednotky velmi dobrý Opotřebení odhadem % 30 Nebytová jednotka č. 2 je v udržovaném stavu, v roce 2000 byl modernizován interiér jednotky - podlahy, vybudováno sociální zařízení, v roce 2005 byla provedena výměna okenních výplní a vstupních dveří. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna výkladce z hliníkových profilů s dvojskly 2005 Dveře vstupní dveře z Al profilů s dvojsklem 2005 Podlahy keramická dlažba 2000 Instalace částečné rozvody sítí 2000 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce 45 cm a více práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech pálená tašková zdvojená klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších omítka vápenná hladká povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický WC schody není dveře a vrata vchodové kovové - Al profily okna hliníková s dvojsklem - výkladce prosklené, vnitřní dřevěné povrch podlah s keramickou dlažbou vytápění jednotka není vytápěna elektroinstalace vč. světelný rozvod, bleskosvod vnitřní vodovod rozvod studené vody bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod do jednotky není zaveden zemní plyn ohřev teplé vody není ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) není Počet koupelen 1 Počet kuchyní 0 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně umyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP jednotky - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zastavárna m m 2 sklad, kancelář 9.41 m m 2 WC 1.25 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Jednotka se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží jednotky 1 Výtah Ne Podlahová plocha m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej obchodních prostor, Hybešova, Staré Brno, obchodní prostory s výlohami nedaleko hlavního nádraží v Brně na frekventované ulici Hybešova. Obchodní plocha v přízemí 122,7 m 2, v suterénu sklep se zvláštním vchodem z ulice (vhodné na vinotéku) o velikosti 27 m 2. Prostory se prodávají po rekonstrukci, plně vybavené, s nájemní smlouvou - v současnosti kavárna a coffe shop. Celý dům nově zrekonstruován. Prostory jsou v osobním vlastnictví. Horší lokalita, větší podlahová plocha, nabízená cena. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: 20-m2-ul-milady-horakove-brno-zab, datum vložení inzerátu 04/2014, datum změny inzerátu 05/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Jednotka se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží jednotky 1 Výtah Ne Podlahová plocha 20.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obchodní prostory, 20 m 2, ul. Milady Horákové, Brno-Zábrdovice, blízkost centra na frekventované ulici Milady Horákové, Brno- Zábrdovice. Jedná se o prostor s výlohou v přízemí bytového domu o celkové ploše 20 m 2. Obchodní prostor je rozdělen na tři místnosti - prodejna o velikosti 15 m 2, kancelář 3,50 m 2, WC s umyvadlem. Vytápění elektrickým přímotopem. Prostory jsou v osobním vlastnictví po rekonstrukci - v současnosti je zde prodejna oděvů. Nabízená cena

7 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Jednotka se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží jednotky 1 Výtah Ano Podlahová plocha 26.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej kanceláře v centru Brna do vlastnictví. Jedná se samostatnou místnost 27 m 2 v 1.patře budovy na rohu ulice Masarykova a Panská, orientovanou do ul. Panské, se společným sociálním zázemím (3 x WC, 1 x sprcha). Kancelář má přípojku vody, sousední místnosti jsou užívány jako advokátní, realitní a účetní kanceláře. Budova je po revitalizaci (nová okna, rozvody topení, včetně výměníkové stanice, výtah, atp.) a má nízké provozní náklady. Lepší lokalita, umístění ve II.NP., částečně lepší stav. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Podle nabídek realitních kanceláří se cena za 1 m 2 podlahové plochy nebytových prostor (jednotek) pohybuje v obdobné lokalitě (město Brno, Staré Brno, centrální část města nebo městské části přímo navazující na centrum města) v rozmezí od Kč/m 2 do Kč/m 2 lepší lokalita, lepší stav jednotek). Jedná se o nabídkové ceny nebytových jednotek uveřejňované v realitní inzerci, skutečně dosažené ceny nebytových jednotek mohou být nižší případně stejně vysoké - ceny za m 2 jsou již redukovány určitým procentem u srovnávaných nemovitostí nebo s ohledem na rozdíly oceňované a srovnávané nemovitosti. Oceňovaná nebytová jednotka je ve standardním udržovaném stavu, umístěná v poměrně dobré lokalitě - frekventovaná ulice, blízkost centra města, blízkost zastávky MHD. Podél ulice není možné parkování. Cena za 1 m 2 podlahové plochy oceňované nebytové jednotky je stanovena ve výši Kč. V uvedené ceně jsou zohledněny odlišnosti oceňované nebytové jednotky od srovnávaných nemovitostí - poloha nemovitosti, dostupnost, technický stav jednotky, vybavení jednotky, provedené modernizace, příslušenství, napojení na inženýrské sítě, velikost užitné plochy

8 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je pronajata třetí osobě Nájemné Nájemní smlouva je uzavřena na dobu Nájemní smlouva nebyla vlastníkem doložena. Předpokládá se, že jednotka není pronajata na dobu neurčitou a nájemné je stanoveno ve výši obvyklého nájemného. Vypracoval Licence číslo 0707 Ing. Novotný Radim Nová 236/ Ostopovice podpis - 8 -

9 Fotodokumentace Uliční - jižní pohled Jihozápadní pohled z ulice Pekařské WC vstup na WC, umývadlo Sklad - kancelář Místnost zastavárny - 9 -

10 Výpis z KN číslo 5415

11 - 11 -

12 - 12 -

13 Kopie katastrální mapy (modrou šipkou označena parcela, přes kterou je přístup k nemovitosti)

14 Informace o parcele, přes kterou je přístup nemovitosti

15 Část plánu města a mapa širších vztahů Část plánu města Mapa širších vztahů