ZNALECKÝ POSUDEK. č /15. Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova Třebíč

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /15 O ceně pozemků orné půdy parc.č a parc.č v obci Šanov a k.ú. Šanov nad Jevišovkou, okr. Znojmo Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova Třebíč Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitých věcí pro exekuční účely Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje Moravské Budějovice Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mor. Budějovicích Výtisk B

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně výše uvedených nemovitých věcí, t.j. pozemků orné půdy parc.č a parc.č v obci Šanov a k.ú. Šanov nad Jevišovkou, okr. Znojmo, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr. Ivanou Kozákovou v prosinci Znalecký posudek má být zpracován podle právního a skutečného stavu ke dni ocenění t.j. k Účelem ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedeným nemovitým věcem. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky parc.č a parc.č Adresa předmětu ocenění: k.ú. Šanov nad Jevišovkou Šanov Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Šanov Katastrální území: Šanov nad Jevišovkou Počet obyvatel: Prohlídka Prohlídka byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování posudku o obvyklé ceně předmětných nemovitých věcí - jednací číslo 042 EX 1517/ Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 308 pro obec Šanov a k.ú. Šanov nad Jevišovkou, okr. Znojmo 3. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Šanov nad Jevišovkou 4. Skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém 5. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 6. Informace z internetových stránek - www. sreality.cz, www. reals.cz, 7. Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC fy PLUTO-OLT Praha 2014, v Platným oceňovacím předpisem je vyhl.mf ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem, t.j. k pozemkům orné půdy parc.č ( o výměře 2741 m 2 ) a parc.č ( o výměře 1294 m 2 ) je zapsáno v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV č. 308 pro obec Šanov a k.ú. Šanov nad Jevišovkou, okr.znojmo, ve prospěch pana Paul Vladimír, Hlavní 65, Šanov jako výlučné vlastnictví k výše uvedeným nemovitým věcem - 2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znaleckého posudku o ceně daných nemovitých věcí byly předloženy podklady, jak výše uvedeno. Vzhledem k účelu zhotovení znaleckého posudku je přikročeno k ocenění nemovitých věcí obvyklou cenou. Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny určené dle platného oceňovacího předpisu, v tomto případě se jedná o vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Po prověření všech okolností ( obec Šanov má zpracovaný platný územní plán, oceň. pozemky v něm nejsou určeny k zastavění ) budou pozemky oceněny dle současného způsobu využití, tzn. jako pozemky zemědělské podle 6 a příl.č. 4 a 5 k výše uvedené vyhl.. Stanovení obvyklé ceny daných nemovitých věcí bude provedeno na základě metoda porovnání tržních hodnot ( inzerovaných a realizovaných cen ) 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nacházejí v k.ú. Šanov nad Jevišovkou, za jižním okrajem zastavěného území obce Šanov. Pozemek parc.č leží při severním okraji lánu orné půdy v území zvaném Pod školou. Pozemek parc.č se nachází na záhumenkových polích za rod. domy po jižní straně ul. Zahradní. Pozemky jsou rovinné, přístupné jsou po nezpevněné cestě. Oceň.pozemek parc.č je v nájmu firmy AGROSPOL Hevlín, se sídlem Hevlín 329. Nájemní smlouva byla sepsaná ( účinnost k ) s 10tiletou výpovědní lhůtou. Nájem činí 1950,- Kč/ha/rok

4 8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. ocenění dle platného cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č Pozemek parc.č C. Posudek II. stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí 1. Pozemek parc.č Pozemek parc.č D. Rekapitulace E. Ocenění nájemního práva F. Závěr G. Znalecká doložka H. Seznam příloh - 4 -

5 B. POSUDEK I. ocenění dle platného cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č Jedná se o pozemek parc.č orná půda, výměra pozemku je 2741 m 2, BPEJ pozemku je Oceňovaný pozemek se nachází za jižním okrajem zast.území Šanova. Základní cena zeměd.pozemku podle 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ činí 16,77 Kč/m 2. Tato cena bude upravena dle příl.č. 5 cit.vyhl. přirážkou ve výši 20 %, jelikož leží v k.ú., jenž sousedí s městem Hrušovany nad Jevišovkou ( obyv. ). Další úprava ceny pozemku nepřipadá v úvahu, protože pozemek není vzdálen od zastavěného území více než 2 km a využití pozemku není prokazatelně sníženo. Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 16,77 20,00 20, ,92 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 2 741,00 m ,92 Pozemek parc.č zjištěná cena = ,92 Kč 1.2. Pozemek parc.č Jedná se o pozemek parc.č orná půda, výměra pozemku je 1294 m 2, BPEJ pozemku je Oceňovaný pozemek se nachází u jižního okraje zast.území Šanova. Základní cena zeměd.pozemku podle 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ činí 16,77 Kč/m 2. Tato cena bude upravena dle příl.č. 5 cit.vyhl. přirážkou ve výši 20 %, jelikož leží v k.ú., jenž sousedí s městem Hrušovany nad Jevišovkou ( obyv. ). Další úprava ceny pozemku nepřipadá v úvahu, protože pozemek není vzdálen od zastavěného území více než 2 km a využití pozemku není prokazatelně sníženo. Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % - 5 -

6 Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 16,77 20,00 20, ,28 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 1 294,00 m ,28 Pozemek parc.č zjištěná cena = ,28 Kč REKAPITULACE CEN URČENÝCH 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č ,90 Kč 1.2. Pozemek parc.č ,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Osmdesátjednatisícjednostodevadesát Kč - 6 -

7 C. POSUDEK II. stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí C1. Porovnávací metoda V době ocenění jsou realitními kancelářemi nabízeny tyto srovnatelné pozemky v Jihomoravském kraji: Seznam porovnatelných nemovitostí: 1. Zemědělský pozemek v k.ú. Velké Bílovice, okr. Břeclav Orná půda v k. ú. Velké Bílovice. Celková výměra pozemku m 2. Inzerovaná cena : 15,- Kč/m 2 2. Zemědělský pozemek v k.ú. Hustopeče u Brna, okr. Břeclav Orná půda v katastrálním území Hustopeče u Brna. Celková výměra pozemku činí m 2. Inzerovaná cena : ,- Kč/m 2 - cca 20,- Kč/m 2 3. Zemědělský pozemek v k.ú. Hluboké Mašůvky, okr.znojmo Orná půda v katastrálním území Hluboké Mašůvky. Celková plocha pozemků činí m 2. Inzerovaná cena : 25,- Kč/m 2 4. Zemědělský pozemek v k.ú. Únanov, okr.znojmo Orná půda v katastrálním území Únanov. Jedná se o jeden celek, nacházející se přímo u cesty. Celková plocha činí m 2. Inzerovaná cena : 25,- Kč/m 2-7 -

8 Při stanovení tržní hodnoty pozemků využíváme i vlastních informací o realizovaných cenách v dané lokalitě. Konzultací s kupci zemědělské půdy v dané lokalitě bylo zjištěno, že zemědělské pozemky se v okolí Šanova obchodují v posledním období cca za 15,- Kč/m 2 až 18,- Kč/m 2. U oceň. zemědělských pozemků s ohledem na jejich dobrou bonitu a polohu se přikláním k obvyklé ceně 18,- Kč/m². 1. Pozemek parc.č Výměra pozemku parc.č m 2 Hodnota pozemku parc.č m 2 x 18,- Kč/m ,- Kč Hodnota pozemku parc.č ( zaokr. ) ,- Kč 2. Pozemek parc.č Výměra pozemku parc.č m 2 Hodnota pozemku parc.č m 2 x 18,- Kč/m ,- Kč Hodnota pozemku parc.č ( zaokr. ) ,- Kč - 8 -

9 D. REKAPITULACE Nemovitá věc Admin.cena dle vyhl.č. 199/2014 Sb. Návrh obvyklé ceny Pozemek parc.č ,- Kč ,- Kč Pozemek parc.č ,- Kč ,- Kč C E L K E M ,- Kč ,- Kč Závěrečná analýza Při odhadu tržní hodnoty zemědělských pozemků se orientujeme na hodnotu pozemků stanovenou z porovnání, na vlastní průzkum trhu s nemovitými věcmi v daném regionu a na analýzu nabídek potenciálních kupců. Silné stránky: pozemky leží za jižním okrajem zastavěného území obce dobrá bonita pozemků Slabé stránky: obecně špatná ekonomická situace v daném regionu menší výměry pozemků Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily dané nemovité věci. Návrh obvyklé ceny daných nemovitých věcí pro účel exekučního řízení odhaduji na : ,- Kč slovy: sedmdesátdvatisícešestset korun českých ( Kč ) - 9 -

10 E. OCENĚNÍ NÁJEMNÍHO PRÁVA Všeobecně předmět ocenění: Smlouva o nájmu pozemku parc.č uzavřená ( s účinností k ) mezi pronajímatelem p. Vladimírem Paulem a nájemcem AGROSPOL s.r.o., se sídlem Hevlín 329, za účelem zemědělského využití pozemku. Současná situace na trhu zemědělských pozemků Za období dochází k postupnému zvýšení zájmu a následnému navyšování cen zemědělských pozemků a to běžně na dvojnásobek jejich cen stanovených oceňovacím předpisem. Důvodem je nejistota finančního trhu a předpoklad investorů o bezpečnosti investice do pozemků obecně, u zemědělských pak předpoklad navýšení obvyklých cen. Faktory ovlivňující cenu zem. pozemků Obvyklá cena přímo ovlivněna především velikostí půdních celků, jejich dostupností a provázaností, případně překážkami bránícími využití. Dalším podstatným kritériem je existence nájemní smlouvy a podmínky v této smlouvě stanovené. Dotčená nájemní smlouva stanovuje následně uvedené podmínky: a) Základní výše nájemného pozemků činí 1 950,- Kč/ha/rok ) b) Možné ukončení smlouvy k datu tj. nejkratší možná doba trvání smlouvy počítáno od 2/2015 je 128 měsíců. Cena obvyklá pozemku a vliv nájemní smlouvy na cenu nemovité věci Odhadnutá obvyklá cena oceň. pozemku činí ,- Kč Doba platnosti nájemní smlouvy má samozřejmě přímý vliv na uživatelnost a tím cenu zemědělských pozemků. Ještě před 4-5 lety platilo, že pozemky s delší výpovědní lhůtou jsou prakticky neprodejné. Za současné situace, kdy investoři kupují zemědělskou půdu s úmyslem dlouhodobé bezpečné investice, je situace poněkud odlišná a podle názoru znalce jsou i takto zatížené pozemky relativně dobře prodejné. Vliv nájemní smlouvy není možno přesně určit aritmetickým výpočtem, odborným odhadem bude uvažováno s 50 % snížením celkové obvyklé ceny. Od této úvahy pak může být stanoveno ocenění nájemního práva a to převedením procentního vlivu na obvyklou cenu nájemního práva. Protože je však zároveň také stanovena výše pronájmu, která znamená pro majitele pozemku stabilní příjem, je nutno tento příjem od ceny nájemního práva odečíst. Příjem je pak vypočten

11 výnosovou metodou tedy jako současná hodnota budoucích stabilních příjmů z nájemného. Míra kapitalizace je uvažovaná vzhledem k nízkému riziku investice a současné nízké výši úrokových sazeb ve výši 5% Ocenění nájemního práva Zahrnuje výpočet vlivu nájemní smlouvy na prodejnost pozemku a dále výnos s nájemného Vstupní údaje jednotky počet m.j. příjmy z nájemného oceň. pozemku Kč/rok 535 Předpoklad konstantních dlouhodobých příjmů? ano Míra kapitalizace u % 5,0 Úroková míra setinná i = u/100 0,05 Vztah pro výpočet - věčná renta VH = V / i Výnosová hodnota VH Kč Obvyklá cena oceň. pozemku bez započtení nájemní smlouvy Kč vliv nájemní smlouvy na prodejnost -50% Kč obvyklá cena oceň. pozemku po započtení nájemní smlouvy Kč výnos z pronájmu oceň. pozemku - odpočet Kč Ocenění nájemního práva oceň. pozemku ( zaokr. ) ,- Kč

12 F. ZÁVĚR: Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovitých věcí: Pozemků orné půdy parc.č a parc.č v obci Šanov a k.ú. Šanov nad Jevišovkou, okr. Znojmo dle LV č. 308 ke dni Na základě provedené detailní analýzy s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena nemovitých věcí pro účel ex. řízení ve výši: Obvyklá cena ,- Kč slovy: Sedmdesátdvatisícešestset Kč V Mor. Budějovicích Obvyklá cena nájemního práva ( na pozemku parc.č ) ,- Kč slovy: čtrnácttisíc Kč Ing. Martina Dlabajová 1. máje Moravské Budějovice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

13 G. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5/15. H. SEZNAM PŘÍLOH 1. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 308 pro obec Šanov a k.ú. Šanov nad Jevišovkou, okr. Znojmo 2. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Šanov nad Jevišovkou