2 STAV POSUZOVANÉ stavba dokončena v r. změna stavby rekonstrukce v r. NEMOVITOSTI: Stavebně technický stav stavby novostavba udržovaná neud

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2010 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOST: Stavba rodinného domu č.p. 26 Adresa nemovitosti: kraj: Středočeský, obec: Kosova Hora, Katastrální údaje: 020B okres Příbram, obec Kosova Hora, k.ú. Kosova Hora, LV 832 VLASTNÍK: ÚČEL OCENĚNÍ: 1. Potůček Lumír, Kosova Hora 26, Kosova Hora, r.č /0167, podíl ½ 2. Potůčková Věra, Kosova Hora 26, Kosova Hora, r.č /0772, podíl ½ Podkle pro exekuční řízení OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; Objednávka č. 137Ex9013/04-56 ze dne Adresa objednatele: Brno, Veveří 125, IČ DIČ telefon Fax info@exekutorbrno.cz ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Ivan Rut Adresa zhotovitele: Úvaly u Prahy, Atlasová 1462, IČ DIČ telefon Fax CZ ivan.rut@seznam.cz Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 15 Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení číslo:

2 2 STAV POSUZOVANÉ stavba dokončena v r. změna stavby rekonstrukce v r. NEMOVITOSTI: Stavebně technický stav stavby novostavba udržovaná neudržovaná Počet podlaží celkem: 2 / 0 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 2 Počet bytů: 1 Rodinný dům, domek Typ PP RD Garáž Zahrada Obestavěný Zastavěná prostor plocha m 2 počet m 2 m 3 m 2 Podkroví NE Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/i. tř. silnice II./III. tř. Negat vlivy: dál./i.tř. železn. tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele Zjistit současnou hodnotu - obecnou cenu - nemovitosti. Rizika nemovitosti: K nemovitosti se vážou omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná do 6 měsíců od 6 12 měs. nad 1 rok SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. Sb. Obecná cena z toho hodnota pozemku Budoucí stav Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Samostatný rodinný dům, byt 2 + 1, zděná konstrukce, 2 NP, sklonitá střecha, půda, nepodsklepený, standardní vybavení, nepravidelná údržba. Objekt není delší dobu užíván. Dům situovaný na východním okraji širšího centra obce, u hlavní komunikace, v obytné zóně smíšené zástavby. Pozemek st.p.č. 54/2 pod domem je jiného vlastníka - neoceňuje se! Pozemek je mírně svažitý k jihu, přístup od jihu a západu z veřejné zpevněné komunikace. Inž. sítě - elektro, voda, kanalizace, plyn v místě. Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosově nebyla nemovitost hodnocena - není pronajata. V Úvalech dne Ing. Ivan Rut Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost - spoluvlastnický podíl ideální 1/2 - stavba rodinného dům č.p. 26 s příslušenstvím a pozemek p.p.č. 1114/9 - ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 9 m 2, k.ú. Kosova Hora, obec Kosova Hora, okres Příbram - je vedena u KÚ pro Středočeský kraj, KP Příbram na listu vlastnictví LV č Pozemek st.p.č. 54/2 pod domem č.p. 26 je jiného vlastníka (LV č. 200) - neoceňuje se! Pro stanovení obecné ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Věcná hodnota nemovitosti + pozemky porovnávacím způsobem - Srovnávací hodnota nemovitosti 2. Informace o nemovitosti Nemovitost - stavba rodinného domu (dále jen RD), je přistavěný k sousednímu domu, nepodsklepený, se dvěmi NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví, s půdou. Konstrukce zděná ze smíšeného zdiva. Stáří stavby se nepodařilo zjistit. Podle stavebně konstrukčního uspořádání (klenby v přízemí, kamenné zdivo) je stáří původní stavby odhadováno na min. 125 roků. Jedná se o původní vesnický obytný dům. Během užívání byla prováděna průměrná nepravidelná stavební údržba. Předchozí vlastník pořídil nemovitost v havarijním stavu v roce Následně dle ohlášení stavebních úprav ze dne provedl izolace přízemí, úpravy největší místnosti v přízemí na dílnu s vraty, žumpu, ve 2. NP koupelnu a nové podlahy s cem. potěrem a PVC, přeložení a opravu střešní taškové krytiny, střechy, komínu, omítek a venkovní fasádu. V roce 2003 nová okna v půdním prostoru. V domě je jeden byt a žádné nebytové prostory. Budova se nachází na východním okraji širšího centra obce, v zastavěném území obce, ve vesnické smíšené zástavbě rodinných domů, u hlavní průjezdní komunikace, asi 100 m východně od náměstí, k.ú. a obec Kosova Hora, na cizím pozemku, přístup ze zpevněné komunikace. Vzhledem k účelu užití je nemovitost vhodně umístěna s rychlým dosahem centra obce, nedalekých Sedlčan i okresního města Příbrami. Ke dni ocenění není nemovitost běžně užívána. Pozemky - st.p.č. 54/2 - zastavěná plocha a nádvoří, s domem č.p. 26, o výměře 95 m 2. Pozemek obdélníkového tvaru zastavěný RD. Jiného vlastníka, LV č. 200, neoceňuje se! P.p.č. 1114/9 - ostatní plocha, jiná plocha, o výměře... 9 m 2. Pozemek obdélníkového tvaru, severně za domem, tvoří funkční celek se stavbou a je ve vlastnictví stejného subjektu, na pozemku stavba žumpy. Celková výměra hodnocených pozemků = 9 m 2.

4 4 Pozemek p.p.č. 1114/9 je mírně svažitý k jihu, neoplocený, terénně upravený, situovaný ve veřejném prostranství u domu, přístupný od západu ze zpevněné veřejné komunikace. Tvoří plochu se stavbou žumpy. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod el. energie, vody, kanalizace i plynu. Klidná obytná vesnická lokalita smíšené zástavby rodinnými domky nedaleko centra obce, zastavěné území, k.ú. a obec Kosova Hora, okres Příbram. Pro obec není zpracována cenová mapy pozemků. Obec - Obec Kosova Hora má podle Lexikonu obcí ČR 2010 cca 1171 obyvatel a má statut obce. Obec se rozkládá u okresní silnice č. 18 mezi Olbramovicemi a Sedlčany, asi 5 km východně od Sedlčan a cca 35 km východně od Příbrami, ve zvlněné středočeské krajině, jižně od Prahy. V místě rozvinutá občanská vybavenost a infrastruktura: obecní úřad, pošta, škola, školka, zdravotnické zařízení, hasiči, restaurace, sportoviště, pensiony, obchody, kino, drobní živnostníci a podnikatelé. Další úřady, instituce a občanská vybavenost v Sedlčanech a Příbrami. Inženýrské sítě - vodovod, elektro, kanalizace, plynofikace. Doprava : veřejný autobus, železnice,okresní silnice. Dostupnost Prahy cca 45 minut autem. Nabídka pracovních možnost v místě omezená, hlavně ve větších obcích v okolí, a v Příbrami, Benešově a Praze. Příznivé životní prostředí, klidná oblast, rekreační oblast, lesy, Vltavské přehrady nedaleko, agroturistika. V obci zámek, kostel, židovský hřbitov. Ekologické zatížení - Ekologicky závadné okolí budovy není. Stavby s přímým negativním vlivem na budovu v okolí nejsou. Radonové riziko - z předložených podkladů a dostupných informací nebylo možné zjistit. Územní plán - nemovitost je situována nedaleko centra u hlavní komunikace, ve smíšené zóně bydlení. Ochranná pásma - v místě nebyla zjištěna. Přírodní katastrofy - V podmínkách ČR a této lokality lze uvažovat zejména s možností silného větru, krupobití, sněhu, úderu blesku. Výhled do 10 let - Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Objekt bude využíván pro trvalé bydlení, rekreaci nebo i podnikání v přízemí je prostor pro dílnu nebo obchod. Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce. Věcné břemeno nezjištěno Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne za přítomnosti znalce, asistentky znalce.

5 5 4. Podklady pro vypracování posudku a) Výpis z katastru nemovitostí KP Příbram LV č.832 ze dne a informace z KN. b) Kopie kat. mapy k.ú. Kosova Hora, ze dne c) Usnesení Exekutorského úřadu Brno - venkov, Veveří 125, Brno, soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j. 137Ex 9013/04-56 ze dne d) Výsledky místního šetření včetně zhotovení skic a poznámek a informace poskytnuté objednatelem. e) Informace získané z realitního trhu, obecního úřadu v Kosově Hoře. f) Fotodokumentace. g) Ohlášení stavebních úprav - okna v půdním prostoru - povolení obecního úřadu v Kosově Hoře dne h) Ohlášení stavebních úprav RD č.p. 26 Kosova Hora a vybudování žumpy, povolil obecní úřad Kosova Hora dne Stavební povolení č.j. 1159/89 vydáno dne i) Literatura : Metodika oceňování nemovitostí v ČS a.s.. Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha. 5. Vlastnické a evidenční údaje -pozemky: P.p.č. 1114/9 - ostatní plocha, jiná plocha, o výměře... 9 m 2 - stavby: Kosova Hora, č.p.26, objekt bydlení (na parcele st.p.č. 54/2, LV č. 200, jiný vlastník) - v k.ú. Kosova Hora, obec Kosova Hora, je vedena u KP Příbram na LV č Vlastníkem je : 1. Potůček Lumír, Kosova Hora 26, Kosova Hora, r.č / podíl 1/2 2. Potůčková Věra, Kosova Hora 26, Kosova Hora, r.č / podíl1/2 6. Dokumentace a skutečnost Situační umístění stavby RD č.p. 26 souhlasí se zakreslením v katastrální mapě. Dokumentace skutečného stavu domu č.p. 26 nebyla předložena k dispozici. V archivu obecního úřadu v Kosově Hoře byla k dispozici projektová dokumentace stavebních úprav domu z roku Při ocenění se vychází ze skutečných výměr zjištěných při místním šetření. Skutečný stav prakticky odpovídá projektu stavebních úprav z roku Stáří stavby ke dni ocenění je odhadováno na 125 roků. Během užívání byla prováděna průměrná nepravidelná stavební údržba. Celkově je nemovitost v podprůměrném technickém stavu.

6 6 7. Celkový popis nemovitosti RD č.p. 26 je přistavěný k sousednímu objektu bydlení, nepodsklepený, se 2 NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví s půdou. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. RD je situován na terénně upraveném pozemku, ve východním okraji širšího centra obce, ve vesnické smíšené zástavbě RD, v zastavěném území obce, na severní straně hlavní veřejné průjezdní místní zpevněné komunikace, k.ú. a obec Kosova Hora, okres Příbram. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - dle části C listu vlastnictví. Příslušenství nemovitosti - venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody, přípojka kanalizace do jímky, jímka) - je zahrnuto v ocenění obvyklé ceny. Ke dni ocenění není nemovitost běžně užívána, a dle dostupných údajů není pronajata. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba RD č.p. 26 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou

7 7 B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba RD č.p. 26 Stavba RD č.p. 26 je přistavěná k sousedovi, nepodsklepený objekt, se dvěmi NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví s půdou. Svislé konstrukce jsou zděné. Popis konstrukcí a vybavení : Základy tvoří základové pasy s izolacemi. Svislé konstrukce jsou zděné z kamenů a cihel. Stropy klenbové, hurdiskové do I. nosníků a dřevěné trámové s podhledem. Střecha je sklonitá, sedlový krov dřevěný s valbou. Krytina je tašková, pálená na latě. Vnitřní omítky vápenné štukové. Fasáda dvouvrstvá. Vnitřní obklady keramické. Schody do patra se zábradlím. Dveře dřevěné rámové, ocel. zárubně. Okna dřevěná zdvojená. Podlahy betonové, PVC, keramické apod. Vytápění ústřední teplovodní, kotel na tuhá paliva. El. instalace světelná i motorová. Rozvod vody studené i teplé. Zdroj TUV el. boiler. V kuchyni sporák, linka. Hygienické vybavení vana, umyvadlo. Záchod splachovací. Dispoziční uspořádání : RD řešen jako nepodsklepený, 2 NP, sklonitá střecha bez podkroví s půdou. Půdorys obdélníkový. Byt s hyg. příslušenstvím. Soupis místností : 1. NP = schody, chodba, sklep, sklad, místnost (dílna), komora 2. NP = chodba, schody, WC, ložnice, komora, koupelna, obytná kuchyně V domě jsou obytné prostory a žádné nebytové prostory. V domě je jeden byt s hyg. příslušenstvím. Více než polovina podlahové plochy místností a prostorů v domě je určena k bydlení : je to rodinný dům. Technický stav: odpovídá stáří a průměrné, nepravidelné stavební údržbě. Rozsáhlé stavební úpravy v roce Prvky dlouhodobé životnosti (základy, zdivo, stropy, krov, schody) jsou zachovalé. Ostatní konstrukce a vybavení standardní. Objekt není delší dobu běžně užíván.

8 8 Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. a.1.1) Stavba RD č.p Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,173 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 2,80 m 8,65 10,39 = 89,87 m 2 2. NP 2,60 m 8,65 10,39 = 89,87 m 2 Součet: 5,40 m 179,74 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,80 8,65 10,39 = 251,65 m 3 2. NP 2,60 8,65 10,39 = 233,67 m 3 Střecha 3,20/2 8,65 10,39 = 143,80 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 629,12 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy základové pasy izolované 7,10 % Standardní 2. Zdivo smíšené zdivo v tl. nad 45 cm 22,30 % Standardní 3. Stropy hurdiskové do I nosníků, rovný podhled 8,40 % Standardní 50 % klenby Podstandardní 50 % 4. Střecha dřev. krov sedlový 5,20 % Standardní 5. Krytina pálené tašky 3,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce nejsou 0,80 % Nevyskytuje se 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 6,20 % Standardní 8. Fasádní omítky dvouvrstvé omítky 3,10 % Standardní 9. Vnější obklady není 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady keramické 2,30 % Standardní 11. Schody do patra 2,40 % Standardní 12. Dveře dřevěné 3,30 % Standardní 13. Okna dřevěná zdvojená 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností textilní, PVC apod. 2,20 % Standardní

9 9 Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 15. Podlahy ostatních místností keramické dlažby, beton 1,10 % Podstandardní 16. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, radiátory 4,40 % Standardní 17. Elektroinstalace světelná i motorová 4,10 % Standardní 18. Bleskosvod není 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody teplé i studené 3,00 % Standardní 20. Zdroj teplé vody el. boiler 1,80 % Standardní 21. Instalace plynu není 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace od všech hyg. zařízení do jímky 2,80 % Standardní 23. Vybavení kuchyně sporák, linka 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo 5,10 % Standardní 25. Záchod standardní splachovací 0,40 % Standardní 26. Ostatní dílna, vrata 3,60 % Podstandardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 8,40 % 50 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,80 % 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,40 % 0, Podlahy ostatních místností 0,54 1,10 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0, Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Ostatní 0,54 3,60 % 0,0194 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9290 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9290 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1730 Základní jednotková cena upravená: = 3 388,92 Kč/m 3 Základní cena upravená: 629,12 m ,92 Kč/m 3 = ,35 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 125 roků Předpokládaná další životnost: 45 roků Opotřebení: / ( ) = 73,529 % Odpočet opotřebení: ,35 Kč 73,529 % ,74 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,61 Kč Stavba RD č.p. 26 zjištěná cena: ,61 Kč

10 10 b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemky Popis porovnávacích pozemků: Porovnávací pozemky byly převzaty z databáze cen pozemků a z realitních internetových stránek Pro lokalitu obce Kosova Hora byla nalezena ke dni ocenění jedna nabídka k prodeji stavebních pozemků určených pro výstavbu objektů bydlení či komerci s cenou 749,-- Kč/m 2.. V okolí do 5 km od hodnocené lokality bylo nalezeno cca 24 nabídek, s nabídkovými cenami od cca 575,-- až 750,-- Kč/m 2. Nižší ceny u pozemků v okrajových lokalitách a menších obcích s neúplným zainvestováním inž. sítěmi, vyšší ceny u zainvestovaných pozemků s přístup. komunikacemi blíže k lukrativním lokalitám. Většina hodnocených pozemků má v dosahu napojení na některé inženýrské sítě a jsou přístupné z místních komunikací. Inzerované - nabídkové ceny jsou upraveny koeficientem zdroje informace ve výši 0,80 až 0,90 (nejedná se o prodejní ceny). Hodnocený pozemek - ostatní plocha, o výměře 9 m 2, IS - voda, elektro, kanalizace, plyn, zpevněné komunikace, situování nedaleko centra obce, části zastavěného území obce. Klidná lokalita, rychlý dosah centra a spádových měst, Praha cca 70 km. Ve výpočtu je použita průměrná jednotková cena z vybraných porovnávacích cen pozemků. Porovnávací pozemky: Kosova Hora - stavební pozemek o výměře 1110 m 2, k pozemku je k dispozici projekt atypického rodinného domu 5+1/G s platným stavebním povolením. Asfaltová příjezdová komunikace vede až k hranici pozemku, k jeho kratší straně. IS: elektřina, zemní plyn, obecní kanalizace a obecní vodovod. Lokalita: Kosova Hora se nachází cca 2 km od Sedlčan, a asi 50 km jižně od Prahy. Nabídková cena. Nabídková cena: , Kč Výměra: 1 110,00 m 2 Jednotková cena: 749, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,900 Upravená jednotková cena: 674,10 Kč/m 2 Váha: 1,00 Příčovy - stavební pozemek o výměře 865 m 2, na okraji obce Příčovy. Pozemek je zasíťován,připraven pro stavbu RD. V blízkosti pozemku je les. Obec Příčovy je v dojezdnosti 3Km od Sedlčan,je zde obchod,bus. Nabídková cena. Nabídková cena: , Kč Výměra: 865,00 m 2 Jednotková cena: 728,32 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,900 Upravená jednotková cena: 655,49 Kč/m 2 Váha: 1,00 Jesenice u Sedlčan, Doublovičky - stavební pozemek o výměře 1121 m 2, jedná se o jednu ze 13 nových stavebních parcel na východním okraji Doubloviček, přímo navazující na stávající zástavbu, určených územním rozhodnutím k výstavbě rodinných domů. Cena za m2 zahrnuje

11 11 dotažení veškerých inženýrských sítí (vodovod, kanalizace) i vybudování průjezdní komunikace na náklady obce do příštího roku. Jesenice je vzdálena 6 km od města Sedlčany. Nabídková cena. Nabídková cena: , Kč Výměra: 1 121,00 m 2 Jednotková cena: 534,34 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,900 Upravená jednotková cena: 480,91 Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 480,91 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 603,50 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 674,10 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 600, Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: Název: Ostatní plocha, jiná plocha Parcelní číslo: 1114/9 Výměra (V): 9,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): 9,00 m 2 600, Kč/m 2 = 5 400, Kč Pozemky zjištěná cena: 5 400, Kč c) Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se v nejbližším okolí od hodnocené nemovitosti. Porovnávací nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru reality.cz a seznamreality.cz v současné době. V obci Kosova Hora a nejbližším bylo nalezeno několik nabídek k prodeji rodinných domů s nabídkovými cenami od ,-- Kč do ,--Kč. Tyto nemovitosti jsou zahrnuty a popsány v níže uvedené porovnávací metodě. Nabídkové ceny nemovitostí na realitním trhu je mnohdy třeba brát s rezervou. Některé nemovitosti se sice zobchodují za nabídkové ceny, ale většina skutečně realizovaných prodejních cen nemovitostí je o 10 až 30 % nižší než nabídková cena. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se co nejblíže od hodnocené nemovitosti. Parametry srovnávacích nemovitostí jsou porovnány s hodnocenou nemovitostí a upraveny níže uvedenými koeficienty. Hodnocená nemovitost - Kosova Hora, okr. Příbram. Stavba RD č.p. 26, přistavěný k sousednímu domu, 2 NP, nepodsklepeno, sklonitá střecha, půda, smíšené zdivo. Průměrná nepravidelná údržba, byt 2+1, dílna, účelné standardní vybavení, standardní materiály. Pozemek pod domem je jiného vlastníka!! Užitná plocha stavby domu cca 135 m 2 (75 % ze zast. plochy podlaží), situování u hlavní průjezdní komunikace, nedaleko centra, možnost komerčního využití - provozovna nebo obchod v přízemí. IS voda, elektro, kanalizace, plyn, žumpa. Celkově průměrný technický stav. Objekt není v současnosti běžně užíván.

12 12 Ve výpočtu porovnávací ceny je použita vypočtená průměrná jednotková cena porovnatelných nemovitostí. Seznam porovnávaných objektů: Kosova Hora - RD 5+1, samostatný, 2 NP, nepodsklepený, sklonitá střecha, půda, po rekonstrukci. Dům má v přízemí kotelnu, sklad, spíž, kuchyň, obývací pokoj, sociální zař., v patře 4x pokoj, sociální zařízení, dům má velikou snadno přístupnou půdu, u domu je malý pozemek na parkování, zahrada s protékajícím potůčkem je za cestou, terén - rovina, trávník ov. stromy, dřevník. V obci je částečná vybavenost, celková v Sedlčanech 5km. Praha po příbramské silnici cca 70 km, Slapy 10 km. Pozemek 1000 m 2, zast. plocha 172 m 2. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 240,00 m 2 už. plochy K místa : 1,00 K časový : 1,00 K vybav. : 0,90 K pozemek : 0,80 K zdroj info : 0,85 K garáž : 1,00 K prodejnost : 1,00 Jednotková cena (JC): 4 845, Kč Váha (V): 1,0 Kosova Hora RD 4+1, samostatný,1. NP, sklonitá střecha, podkroví, podsklepeno, udržovaný, s garáží o celkové podlahové ploše 160 m 2 a pozemku 935 m 2, v klidné části obce s nádherným výhledem na okolí. Dům je kompletně zařízený,vnitřně velmi dobře řešený. Kuchyňská linka včetně vestavěných spotřebičů. El. instalace 220/380V,voda je odebírána z obecního vodovodu, vlastní studna, septik, přípojka plynu,vytápění je etážové na tuhá paliva.dům má novou střechu.v obci kompletní občanská vybavenost.dopravní spojení do Prahy i jiných měst zajišťuje autobus a vlak.rodinný dům je volný. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 160,00 m 2 už. plochy K místa : 1,00 K časový : 1,00 K vybav. : 0,90 K pozemek : 0,80 K zdroj info : 0,85 K garáž : 0,95 K prodejnost : 1,00 Jednotková cena (JC): 9 084,38 Kč Váha (V): 1,0

13 13 Sedlčany - RD 5 + 1, samostatný, 2 NP, plochá střecha, podsklepeno, vestavěná garáž. Okraj obce s krásným výhledem na Sedlčany.V přízemí se nachází kuchyň,obývací pokoj,který je spojen s jídelním koutem,koupelna a WC.V prvním patře tři pokoje,koupelna a WC. Dům má dva balkony a jednu terasu.občanská vybavenost ve městě. Pozemek 763 m 2, zast. plocha 69 m 2, už. plocha 180 m 2. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 180,00 m 2 už. plochy K místa : 0,95 K časový : 1,00 K vybav. : 0,90 K pozemek : 0,80 K zdroj info : 0,85 K garáž : 0,95 K prodejnost : 1,00 Jednotková cena (JC): 7 333,71 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. K pozemek K zdroj info K garáž K prodejnost ) Minimální jednotková cena za m 2 už. plochy: Průměrná jednotková cena za m 2 už. plochy ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 už. plochy: 4 845, Kč 7 087,70 Kč 9 084,38 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 už. plochy: 7 000, Kč Množství: 135,00 m 2 už. plochy Porovnávací hodnota: = , Kč

14 14 C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu výše uvedených hodnot - věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosová hodnota nebyla stanovena, neboť nemovitost není pronajata. Vzhledem k výše uvedeným zjištěním a propočtům je výsledná obvyklá - obecná cena stanovena ve výši blížící se porovnávací hodnotě nemovitosti, která se nejobjektivněji blíží obvyklé ceně. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč 5 400, Kč , Kč , Kč Obvyklá cena nemovitosti stavby RD č.p. 26 s přísl., k.ú. a obec Kosova Hora, okr. Příbram podle odborného odhadu ke dni ocenění činí , Kč Cena slovy: devětsetčtyřicetpěttisíc Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Potůček Lumír 1 / , Kč Potůčková Věra 1 / , Kč V Úvalech dne Ing. Ivan Rut Atlasová Úvaly V Úvalech dne Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí + info z KN 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa 4. Fotodokumentace

15 15 Fotodokumentace: Stavba RD č.p. 26, k.ú. a obec Kosova Hora, okres Příbram