BYTOVÉ PRÁVO nutnost novelizace po třech letech od civilní rekodifikace

Rozměr: px

Začít zobrazení ze stránky:

Download "BYTOVÉ PRÁVO nutnost novelizace po třech letech od civilní rekodifikace"

Vilém Vacek
před 7 lety
Počet zobrazení:

1 BYTOVÉ PRÁVO nutnost novelizace po třech letech od civilní rekodifikace JUDr. Marek Novotný člen předsednictva ČSRB advokát společné advokátní kanceláře Prof. Oto Novotný a partneři

2 Hlavní problémy právní úpravy byt. spoluvlastnictví bytové spoluvlastnictví bylo zařazeno do občanského zákoníku až během prací, v podobě proti které byla řada námitek některé zásadní nedostatky jeho právní úpravy již od počátku vyvolávají akutní nutnost novelizací, v Parlamentu ČR je projednávána už druhá novela jedním z nevyřešených problémů jsou dluhy vlastníků ze správy a jejich důsledky, tedy nestabilita finanční dalším zásadním problémem je nefunkční možnost vyloučení spoluvlastníka při neplnění zásadních nefinančních povinností, nelze garantovat pořádek v domech, tedy nestabilita provozní úprava vzniku SVJ nekoncepční systém celkově nestabilní řada SVJ je ve velkých potížích, přitom domy nelze ani demolovat stavebně právní předpisy neodpovídají civilní úpravě vznikla dvojkolejnost u formy jednotek, často se užívá již zrušená úprava

3 Finanční povinnosti členů SVJ právní úprava financí v občanském zákoníku 1180 ObčZ příspěvky na správu včetně dlouhodobé zálohy 1181 ObčZ platby za služby zálohy na služby ve výlučné kompetenci shromáždění ( 1208 ObčZ) detaily služeb upravuje zákon o službách č. 67/2013 Sb. (např. podle 5 odst. 2 písm. d se uplatní klíč podle osob, nedojde-li k rozhodnutí společenství) úprava hospodaření celkově nejasná (např. rozpočet)

4 Převod vlastnictví jednotky 1186 ObčZ 1186 ObčZ převody jednotek, přechod dluhů, potvrzení a ručení odst. 2 potvrzení o dluzích souvisejících se správou přecházejících na nabyvatele, diskuze jaké dluhy přecházejí mělo by být řešeno právě podanou novelou rozdíly mezi dobrovolnými x nucenými převody (exekuce a insolvence) u dobrovolných převodů je situace jasnější (jen problém služeb), u nucených převodů není přechod uznáván

5 Vzájemná závislost byt. spoluvlastníků existuje vzájemná závislost vlastníků jednotek, nicméně převody jednotek jsou volné, změna by byla riskantní i když si tedy členové SVJ nemohou své spoluvlastníky vybrat, přesto jsou fakticky nuceni s nimi být solidární a v prvé řadě (před dalšími věřiteli) nést riziko jejich finančního selhání oproti úpravě v zákoně o vlastnictví bytů (BytZ) se postavení řádných vlastníků jednotek zhoršilo, i nepříliš funkční zákonné zástavní právo ( 15 BytZ) i přednostní pořadí v ex. rozvrhu ( 16 BytZ) byly bez náhrady zrušeny, vlastníci jednotek nemají prakticky žádnou možnost si své pohledávky zajistit

6 Charakter pohledávek ekonomická podstata pohledávek ze správy pohledávky zvláštního druhu, spoluvlastníků jako vzájemně závislých osob jedná se jednak o pohledávky provozní, jednak o pohledávky spořící provozní, údržbové, resp. nákladové platby - na provoz a údržbu domu, resp. bytu, včetně služeb (např. úklid v domě, odvoz odpadu, provoz výtahu, vytápění aj.) jsou nezbytné v zásadě bez ohledu na užívání jednotlivého bytu a platbu za něj spořícího charakteru zejména na dlouhodobé zálohy na opravu či modernizaci domu na nabyvatele přechází vždy právo se na prostředcích naspořených všemi spoluvlastníky podílet, i když se jeho předchůdce na jejich vzniku nijak nepodílel, má z nich nabyvatel přesto majetkový prospěch

7 Disproporční systém v případě exekuce a insolvence mají z prostředků uhrazených dalšími spoluvlastníky prospěch i věřitelé dlužníka, i když dlužník na tyto prostředky sám nepřispěl i o majetek spoluvlastníků se nakonec zvýší výtěžek z prodeje majetku dlužníka, který se mezi věřitele dlužníka rozdělí jiní věřitelé těchto spoluvlastníků jsou ale tímto systémem naopak ohroženi, někdy i omezeni ve svých možnostech si vzít úvěr disproporce někdy vede i k platební neschopnosti SVJ, odpojování dodávek služeb do domů a jejich vylidňování, ztráty ceny bytů v těchto domech a v důsledku toho i k poškozování věřitelů těchto vlastníků bytů

8 Řešení problému cizí právní úpravy přitom těmto pohledávkám společenství vlastníků zvláštní postavení přiznávají, zejména Rakousko a Německo, ale i Slovensko i u nás zpracován návrh na zvláštní postavení pohledávek SVJ ve formě zástavního práva a změny o.s.ř., a dalších zákonů, podobně jako existovalo podle zákona o vlastnictví bytů, věc se připravuje problém je naléhavý, rizika se navíc zvyšují i v souvislosti s připravovaným zákonem o sociálním bydlení

9 Insolvence společenství příklad KSPL 52 INS 13721/2015 A Krajský soud v Plzni rozhodl o zřejmě prvním známém insolvenčním návrhu podaném na společenství vlastníků, zjistil jeho úpadek, ustanovil insolvenčního správce a na majetek společenství vlastníků prohlásil konkurs - podle zprávy insolvenčního správce jsou jediným významnějším majetkem společenství zřejmě pohledávky za vlastníky jednotek

10 Bytové družstvo situace je o něco lepší než v SVJ pro praktickou možnost vyloučení člena družstva, což znamená stabilnější situaci 731 ZOK je nastaven tak že blokuje změnu užívacích pravidel i když se na nich družstvo s členem chce dohodnout, právo veta mají paradoxně i další členové 736 ZOK převod členství výslovně upraven převod dluhů, přesto není v nucených prodejích (exekuce, insolvence) uznáván pokud bytovému družstvu konkuruje jiný věřitel s vykonatelnou pohledávkou, bytové družstvo nemusí být úspěšné, proto je problém se zastavením dr. podílu bytové družstvo se může uspokojit jen pokud včas člena vyloučí a podíl má větší obvyklou cenu než je výše vypořádacího podílu tedy zpravidla členského vkladu podle 748 ZOK bytová družstva musí i v procesu vyloučení poskytovat nájemcům služby spojené s užíváním bytu, proces se může ještě prodloužit a družstva více zatížit, družstvo by nemělo být vyloučením svého člena který porušuje povinnosti ohroženo je otázka jak situaci může ovlivnit sporný návrh změny právní úpravy vypořádacího podílu je otázka zda by nemělo být aspoň dispozitivně možné ovlivnit proces převodu dr. podílu družstvem (příklady z ciziny)

11 Návrh zákona o sociálním bydlení návrh zákona novelizuje rozsáhle (a je otázka zda důvodně) stávající dávky čímž může ohrozit stabilitu bytových korporací návrh zakládá nové mandatorní výdaje a složitý administrativní systém a je otázka zda důvodně návrh zakládá další dva druhy ne zcela jasných užívacích vztahů, které mj. nezaručují stabilitu bydlení v domech o které půjde

Podobné dokumenty

PŘEVODY BYTŮ Z VLASTNICTVÍ DRUŽSTEV DO VLASTNICTVÍ ČLENŮ. Družstevní minimum PRÁVNÍ ÚPRAVA

PŘEVODY BYTŮ Z VLASTNICTVÍ DRUŽSTEV DO VLASTNICTVÍ ČLENŮ 1 PRÁVNÍ ÚPRAVA zákon č. 72/1994 Sb. - zákon o vlastnictví bytů BytZ (k 1.1.2014 zrušen) zákon č. 311/2013 Sb. - zákon o převodu vlastnického práva