Nájem dle nového občanského zákoníku

Transkript

1 Nájem dle nového občanského zákoníku Real Estate Market Autumn 2013 Jan Šolc

2 Obsah Přehled závazkových vztahů z titulu přenechání věci k užití jinému upravených v NOZ Základní znaky nájmu a pachtu a rozdíly mezi nimi dle NOZ Shrnutí hlavních změn v úpravě nájmu dle NOZ Obecná ustanovení o nájmu Nájem prostoru sloužícího podnikání Vybraná specifika ustanovení o nájmu bytu 2

3 Přehled závazkových vztahů z titulu přenechání věci k užití jinému upravených v NOZ Výprosa ( 2189 a násl.) bezplatné přenechání věci k užívání bez sjednání doby a účelu užívání (věc lze kdykoli žádat zpět) Výpůjčka ( 2193 a násl.) - bezplatné přenechání nezuživatelné věci k dočasnému užívání Nájem ( 2201 a násl.) - přenechání věci k dočasnému užívání za nájemné Pacht ( 2332 a násl.) - přenechání věci k dočasnému užívání a požívání za (i) pachtovné nebo (ii) poměrnou část výnosu z věci 3

4 Základní znaky nájmu a pachtu a rozdíly mezi nimi NÁJEM užívání, již ne požívání; nespotřebitelnost věci dočasnost úplata nájemné druhy na obecná ustanovení o nájmu navazuje speciální úprava: (i) nájmu bytu a domu (k bydlení), (ii) nájmu prostoru sloužícího podnikání, (iii) podnikatelského nájmu movitých věcí, (iv) nájmu dopravního prostředku a (v) ubytování forma - písemná forma vyžadována jen u nájmu bytu a u některých jednotlivých úkonů stran (např. souhlasy nebo ukončení) PACHT užívání a požívání brání plodů a užitků (výnosů) a nabývání vlastnictví k nim dočasnost úplata pachtovné nebo část výnosu, případně kombinace druhy zemědělský pacht, pacht závodu forma - není výslovně stanovena písemná forma úprava stručnější, přiměřené použití ustanovení o nájmu 4

5 Nová úprava nájmu shrnutí hlavních změn Dispozitivní právní úprava Závazek přenechat věc (ičást věci, i budoucí věc) k dočasnému užívání U nemovité věci možný zápis nájmu do katastru nemovitostí: návrh vlastníka (nebo s jeho souhlasem i nájemce) Nemá konstitutivní účinek, ale zakládá dobrou víru případného nabyvatele Zajištění plnění povinností Nájem - pronajímatel již nemá k movitým věcem nájemce umístěným v předmětu nájmu zástavní právo k zajištění nájemného (právo zadržovací ano) Případná neplatnost nájemní smlouvy Relativní neplatnost pro rozpor s dobrými mravy, se zákonem (pokud to smysl a účel zákona vyžaduje) nebo pokud zakládá nemožné plnění Nedostatek formy je možné dodatečně zhojit, neplatnost možné namítat pouze, nebylo-li již podle smlouvy plněno 5

6 Nová úprava nájmu shrnutí hlavních změn Obnovování nájemní smlouvy při nevyklizení předmětu nájmu Zachováno, ale pro neobnovení nájmu již není třeba žalovat na vyklizení, postačí písemná výzva pronajímatele (1 měsíc); neplatí pro byty - zvláštní úprava v 2285 Pronajímatel bude mít nově právo dát předem najevo, že nájem skončí tím bude automatické obnovení vyloučeno možnost postoupení (nájemní) smlouvy ( převzetí nájmu novým nájemcem) 6

7 Nová úprava nájmu - obecná ustanovení ( 2201 a násl.) Předmětem nájmu může být Věc nemovitá nebo její část Nezuživatelná věc movitá nebo její část Věc, která v budoucnu teprve vznikne (je-li možné ji dostatečně přesně určit při uzavření smlouvy) Doba trvání Doba určitá nebo neurčitá (nájem nad 50 let = vyvratitelná domněnka doby neurčité, v těchto 50 letech lze ale vždy vypovědět pouze z důvodů a ve výpovědní době stanovené ve smlouvě) Zhodnocení Změna věci jen se souhlasem pronajímatele Dojde-li změnou ke zhodnocení věci, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná dle míry zhodnocení 7

8 Nová úprava nájmu - obecná ustanovení Údržba a opravy Běžnou údržbu provádí nájemce, ostatní údržbu a (všechny) opravy pronajímatel Strany se vždy mohou dohodnout jinak Nájemné Měsíčně pozadu, ve sjednané (jinak v obvyklé) výši Změna vlastnictví ( ) Změnou vlastníka se nájem neruší, práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nabyvatele Z důvodu změny vlastnictví nelze nájem vypovědět žádnou stranou - rozdíl oproti 680 OZ, výpověď však lze sjednat (ale omezení u nájmu bytu), výpověď nutno vykonat v 3měsíční lhůtě Vypovídající strana hradí přiměřené odstupné 8

9 Nová úprava nájmu obecná ustanovení Ochrana dobré víry nabyvatele v případě změny vlastníka formou převodu vlastnického práva (singulární sukcese) přechod povinností jen v rozsahu zákonných povinností, ledaže o ostatních povinnostech věděl u úplatné koupě, kdy nabyvatel neměl rozumný důvod pochybovat, že věc není pronajata, může nabyvatel nájem vypovědět; práva nájemce vůči původnímu pronajímateli nejsou dotčena; výpovědní doba: nemovité věci - 3 měsíce, movité věci - 1 měsíc Podnájem ( 2215) Dle NOZ lze podnájem sjednat pouze se souhlasem pronajímatele (dispoz.); OZ opačný přístup, lze podnajmout, pokud není smlouvou výslovně zakázáno (přechod. ustanovení!) Pokud nájemní smlouva sjednána v písemné formě, souhlas je nutný také písemně Podnájem lze sjednat jen na dobu nájmu, k delší době se nepřihlíží 9

10 Nová úprava nájmu - obecná ustanovení Zánik a zhoršení věci Zánikem věci nájem končí Částečný zánik volba nájemce mezi výpovědí bez výpovědní doby nebo přiměřenou slevou z nájemného Věc se stane nepoužitelnou ke sjednanému/obvyklému účelu bez důvodů na straně nájemce právo výpovědi nájemce bez výpovědní doby Výpověď Doba určitá nutno sjednat, včetně důvodů a výpovědní doby Doba neurčitá nájem končí výpovědí, která nemusí být odůvodněna (movitá věc 1 měsíc, nemovitá věc 3 měsíce) Výpověď bez výpovědní doby v případě, že strana poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem a působí tím druhé straně značnou újmu (výpověď musí být odůvodněná, i u nájmu na dobu neurčitou) 10

11 Nájem a přechodná ustanovení NOZ ( 3028 a násl., 3074) Všeobecná ustanovení Novým občanským zákoníkem (NOZ) se řídí: práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti právní poměry týkající se věcných práv; jejich vznik, práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, se však posuzují podle dosavadních předpisů jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, pokud si to strany ujednají; jinak se řídí dosavadními předpisy I na práva a povinnosti posuzované podle dosavadních předpisů se použijí ustanovení části první hlavy I. NOZ (základní zásady soukromého práva) Nejsou dotčena ustanovení právních předpisů práva veřejného a jiných právních předpisů upravujících zvláštní soukromá práva (pokud NOZ nestanoví výslovně něco jiného). 11

12 Nájem a přechodná ustanovení NOZ Nájem seřídí NOZ, i když započal již před účinností NOZ (vyloučit již v dnes uzavíraných smlouvách některá ustanovení NOZ) Katalog ustanovení doporučených k vyloučení - pro pronajímatele x pro nájemce Vznik nájmu a práva a povinnosti z něj vzniklé před účinností NOZ se řídí dosavadní úpravou Pacht není výslovně upraven (obecné přechodné ustanovení o závazcích) 12

13 Nájem prostoru sloužícího podnikání ( 2302 a násl.) NOZ ruší zákonč. 116/1990 Sb. Předmět nájmu Prostory nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti Účel nemusí být výslovně vyjádřen v nájemní smlouvě (pokud prostor převážně slouží podnikání) Pokud něco není výslovně upraveno, použijí se přiměřeně obecná ustanovení o nájmu Možnost uzavřít nájemní smlouvu před vydáním kolaudačního souhlasu NOZ nepoužívá definici nebytového prostoru - platnost NS není podmíněna rozhodnutím stavebního úřadu NOZ výslovně stanoví dualitu soukromého a veřejné práva ( 1 odst. 1: "Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného ) - Zákaz podstatné změny činnosti ( 2304) 13

14 Nájem prostoru sloužícího podnikání Převod nájmu společně s převodem podnikání písemná forma a předchozí písemný souhlas pronajímatele ( 2307) Služby nezbytné služby, ale lze vyloučit poskytování služeb pronajímatelem Skončení nájmu na dobu určitou 3 měsíční výpověď ze stanovených důvodů ( ) a důvod výpovědi musí být uveden ve výpovědi (neplatnost) Obdobné použití ustanovení o skončení nájmu bytu (?) 2311 Skončení nájmu na dobu neurčitou 6 měsíční výpovědní doba, z vážného důvodu 3 měsíční (nájem nad 5 let 6 měsíční) Námitky proti výpovědi do 1 měsíce od výpovědi, a pokud výpověď není následně vzata zpět, možnost žádat soud o přezkoumání (prekluzivní lhůta) 2314 Náhrada za převzetí zákaznické základny (obvyklá cena)

15 Nájem prostoru sloužícího podnikání Skončení nájmu na dobu určitou Nájemce může vypovědět: ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor určen; přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti a pronajímatel nezajistí odpovídající náhradní prostor; nebo porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti Pronajímatel může vypovědět: má-li být nemovitá věc odstraněna anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostor; porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, opatří nemovitou věc bez souhlasu pronajímatele štíty nebo podobným znameními nebo je déle než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb. 15

16 Nájem prostoru sloužícího podnikání Nájemní smlouva - Katalog ustanovení vylučovaných z aplikace (k diskuzi) rozdíly v pohledu pronajímatele x nájemce Obecná ustanovení o závazcích: 1765 a 1766 (podstatná změna okolností - aplikovatelnost na nájem?) 1977 a násl. a 2002 a násl. (odstoupení při prodlení/porušení povinnosti) 2000 (smlouva zavazující člověka na dobu jeho života či kohokoli na více než 10 let) další 16

17 Nájem prostoru sloužícího podnikání Nájemní smlouva - Katalog ustanovení vylučovaných z aplikace (k diskuzi) Ustanovení o nájmu: 2221 (2) závaznost ustanovení o pronajímatelových povinnostech při změně vlastnictví - otázka efektivní obrany z pohledu nájemce 2223 odstupné při výpovědi 2232 výpověď bez výpovědní doby při porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem a způsobení značné újmy druhé straně 2303 a 2311 obdobné použití ustanovení o nájmu bytu (služby, ukončení v případě smlouvy na dobu určitou) 2305 právo na loga a štíty (v praxičasto odlišná úprava) (veškerá) ustanovení o právu na jednostranné ukončení nájmu (za předpokladu, že smlouva obsahuje vlastní taxativní a konečnou úpravu ukončování) 2315 (náhrada za převzetí zákaznické základny) a řada dalších 17

18 Vybraná specifika nájmu bytu ( 2302 a násl.) Písemná forma Byt nebo dům pronajatý k zajištění bytových potřeb nájemce a případně členů jeho domácnosti (ne rekreace); podnikat v bytě lze, pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům Jistota max. 6 měsíčních nájmů Nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí nelze sjednat právo pronajímatele na výpověď z důvodu změny vlastnictví Ochranářská ustanovení pro nájemce Skutečnost, že prostor není určen k bydlení, nemůže být nájemci na újmu Nepřihlíží se k ustanovením ukládajícím nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu jinou, v daných okolnostech zjevně nepřiměřenou povinnost Platnost smlouvy - nájemní smlouva se považuje za řádně uzavřenou, pokud nájemce užívá po 3 roky v dobré víře, že nájem je po právu Pronajímatel nemůže namítat neplatnost smlouvy pro nedostatek písemné formy 18

19 Vybraná specifika nájmu bytu Nájemné Strany sjednávají výši nájemného (jinak místně obvyklé nájemné, v případě nedohody rozhoduje soud) Strany sjednávají související plnění a služby zajišťované pronajímatelem, jinak platí zákonný výčet tzv. nezbytných služeb. Lze sjednat každoroční zvyšování nájemného; jinak pronajímatel může navrhnout zvýšení až do výše místně obvyklého nájemného, max. však 1x ročně a to o max. o 20% za poslední 3 roky, pokud nájemce nesouhlasí, může se pronajímatel obrátit na soud (obdobně platí o ohledně návrhů nájemce na snížení) Při provedení úprav ke zlepšení stavu domu či úsporám energií a vody možno dohodou zvýšit nájem o max. 10% z vynaložených nákladů ročně; pokud souhlasí 2/3 nájemníků, platí zvýšení i pro ostatní nájemce 19

20 Vybraná specifika nájmu bytu Nepřítomnost nájemce v bytě - pokud delší než 2 měsíce, musí nájemce určit svého zástupce pro účely zajištění vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí ( jinak je zástupcem pronajímatel) Podnájem části bytu bez souhlasu pronajímatele je možný, jen pokud nájemce v bytě trvale bydlí; jinak vždy jen se souhlasem pronajímatele (fikce udělení) Smrt nájemce - přechod nájmu, na dobu dvou let (nejde-li o osoby pod 18 či nad 70 let) Není-li po smrti nájemce přechod nájmu, nájem se dědí s tím, že strany mohou nájem vypovědět Nájemce může vypovědět při kvalifikované změně okolností oproti době uzavření smlouvy (po nájemci nelze rozumně požadovat, aby pokračoval) Výpověď daná pronajímatelem ze zákonných důvodů, bez nutnosti přivolení soudu 20

21 Kontakt Jan Šolc Advokát T: E: DĚKUJI ZA POZORNOST 21