Znalecký posudek č. 2941/09

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2941/09 O ceně nemovitosti: Byt č. 654/12 v čp. 654 Hrádek nad Nisou s podílem 471/12548 na společných částech domu a jeho vybavení, a s podílem 471/12548 na pozemcích parc.č. 1236/6 a 1236/7 v kú. Hrádek nad Nisou kú. Hrádek nad Nisou obec Hrádek nad Nisou kraj Liberecký okres Liberec Objednatel posudku: Účel posudku: Titl. Mgr.Martin Slavata Ex.Ú. MB Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 1188/05 zjištění ceny nemovitosti k usnesení EX.1188/05 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav Posudek obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o byt 2+1 v typové montované (panelové) budově, umístěný v zastavěné části města Hrádek nad Nisou, při ulici souběžné Liberecká. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace, zemního plynu, dále telefonu. Příslušenství domu resp. okolí (přístupové cesty, chodníky, ostatní plochy jako zeleň je ve správě města. Budova je méně udržovaná, správa budovy zabezpečena. Vlastní budova je z roku 1970, umístěna při ulici Liberecké ve městě Hrádek nad Nisou. Byt 2+1 s příslušenstvím je standartního vybavení, původních konstrukcí, bez adaptace či bez výměn vybavení, zanedbané údržby. Pozemky pod budovou jsou v podílovém vlastnictví vlastníků bytů. 1. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně, zjištění obvyklé ceny k usnesení EX 1188/ Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a přešetření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.1760 (byt), č.146 (budova a pozemky). kú. a obec Hrádek nad Nisou ze dne s PÚ 1924/ , kupní smlouva o převodu bytu nedoložena, uživatel resp. povinný p.petr Stričko nepřítomen (byt nebyl shlédnut uvnitř, údaje dle sousedů a vnějších znaků bytu, archiv stavebního úřadu v minulosti vyhořel), dále katastrální mapa, mapy města a okolí města, informace stavebního úřadu budova asi r.1970, cenová mapa města není vydána. Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). (V daném případě zjišťována pro účely usnesení čj. EX 1188/05). Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). 4. Vlastnické a evidenční údaje Viz VKN z LV: SJM Stričko Petr a Stričková Jana 1 podíl spol.částech domu a pozemku 471/12548 Pozn. pozemky pod budovou pč.1236/6 a 1236/7 ( m 2 ) Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Dokumentace a skutečnost Budova čp.654 Hrádek nad Nisou splňuje ustanovení 3 písm.a bod 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, tj. budova. Bylo provedeno prohlášení vlastníka dle zákona č.72/1994 Sb., kterým se upravují spoluvlastnické vztahy k budovám a bytům atd. (zákon o vlastnictví bytů). Budova vícebytová, určena pouze pro bydlení. Provedeno hodnocení skutečného stavu. Město Hrádek nad Nisou má 7517 obyvatel, v místě je zpevněná ulice s chodníkem, je zde napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody, možnost napojení zemního plynu a napojení odpadní kanalizace. Do města jezdí autobusová i železniční doprava, ve městě jsou dobré obchody a služby přiměřené malému městu, v místě a ve městě je občanská vybavenost, ve městě je městský úřad, je zde pošta, základní školy i mateřské školy, je tu zdravotnické zařízení, zdravotní středisko i lekárna a policie, možnost sportovní vyžití, zaměstnanost ve městě na zhoršené úrovni. Životní prostředí v místě dobré, tiché, užíváno k bydlení, v okolí nebydlí sociálně slabší obyvatelstvo, nedaleko obchodní dům a drobné firmy (prodej, sklady). 6. Celkový popis nemovitosti Byt č.654/12 v čp.654 Hrádek nad Nisou se nachází v typizované budově postavené montovaným způsobem, čtyřpodlažní panelová budova s malým suterénem, s plochou střechou. Napojení na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizaci i zemního plynu, dále telefonu a dálkové vytápění. Ulice Liberecká ve městě Hrádek nad Nisou, při níž je daná budova je umístěna je asfaltová, přístupový chodník k budově je zpevněný asfaltovou plochou. Byt umístěn v prvním nadzemním podlaží (vyvýšené), byt 2+1 s příslušenstvím, standartně vybaven, původního nezměněného stavu, zhoršeného užívání, celkové výměry 47,10 m 2, viz. dále údaje a znaky oceňovaného bytu. Pozemky pod budovou jsou v podílové vlastnictví majitelů bytů, jsou předmětem ocenění. 7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky parc.č.1236/6 a 1236/7 kú.hrádek nad Nisou Byt a) Byt č.654/12 čp.654 Hrádek nad Nisou s podílem 471/12548 na společných částech domu a s podílem 471/12548 na pozemcích parc.č. 1236/6 a 1236/7 kú.hrádek nad Nisou B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Liberec

4 4 Obec: Hrádek nad Nisou Pozemek a) Pozemky parc.č.1236/6 a 1236/7 kú.hrádek nad Nisou 28 Zastavěné plochy a nádvoří, zastavěny dvoutrakční budovou čp.604 a čp.654, ulice Liberecká (oddálená ulice souběžná od hlavní Liberecké ulice), Hrádek nad Nisou. Přístupy do budovy zpevněné, v místě asfaltová ulice, dobrá možnost parkování na dlážděných plochách, v místě možnos napojení veřejných rozvodů, elektřiny, vody, kanalizace i plynu, telefonu. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 83,32 Kč. Cena je určena podle písm. k): [35 + ( ) 0,007414] 1,00, kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % 2,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Byty) 0,496 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a 1236/ ,32 193, ,29 nádvoří zastavěná plocha a 1236/ ,32 193, ,04 nádvoří Součet: ,33 Pozemky parc.č.1236/6 a 1236/7 kú.hrádek nad Nisou zjištěná cena: ,33 Kč Rekapitulace cen pozemku: a)pozemky parc.č.1236/6 a 1236/7 kú.hrádek nad Nisou Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: ,33 Kč ,33 Kč Byt a) Byt č.654/12 čp.654 Hrádek nad Nisou s podílem 471/12548 na společných částech domu a s podílem 471/12548 na pozemcích parc.č. 1236/6 a 1236/7 kú.hrádek nad Nisou 25 Byt 2+1 s příslušenstvím a vybavením, umístěn v 1.NP montované budovy z roku 1970, byt v osobním vlastnictví. Byt obsahuje: předsíni, koupelnu, WC, dva pokoje, lodžii, kuchyni, sklep v 1.PP není, budova podsklepena jen zčásti, je zde technická místnost a jeden sklad, což je nedostačující (byty bez sklepů či bez skladů, bez prádelny, sušárny, kolárny atd.). Přízemí je vyvýšené o 1/2 podlaží.

5 5 Konstrukce a vybavení (budovy a bytu): základy železobetonové s izolací proti zemní vlhkosti, stěny obvodové panelové tl.24cm s vnitřní izolací, stropy panelové, střecha plochá, krytina svařovanými asfaltovými pásy, klempířské prvky kompletně pozinkovaným plechem, omítky štukové a v pokojích tapety, fasáda nezateplená se stříkanou omítkou na bázi plastu a se zateplením štítové stěny budovy se zakrytím plechovými profovými obklady, keramické obklady v bytě v koupelně či v části kuchyně či WC nejsou, schody panelové s PVC a ocelovým zábradlím, dveře hladké plné i prosklené, okna dřevěná zdvojená, podlahy pokojů i příslušensví PVC, vytápění centrální ocelovými radiátory, světelné i zásuvkové obvody elektřiny a v bytě není motorový proud, bleskosvod osazen, přívod studené i teplé vody, ohřev vody z centrálního zdroje, odkanalizování koupelny, kuchyně a WC, plyn zaveden, sporák plynový, vybavení koupelny plechovou smaltovanou vanou a keramickým umyvadlem, keramické splachovací WC, výtah v domě není, ostatní konstrukce v bytě: digestoř, vestavěná skříň, zvonek a domovní telefon s elektrickým vrátným, kuchyňská linka původní, listovní schránka. Stáří a opotřebení: budova z roku 1970, běžné malé údržby, opotřebení technicko morální by bylo středně snižující cenu, vyžaduje drobné opravy a údržbu (veškeré konstrukce bytu jsou původní, viz. foto, zatímco byty okolní mají nová plastová okna, v daném bytě jsou původní dřevěná, byt nevhodně užíván a bez údržby, usuzuji dle vnějších znaků a údajů sousedů), stáří 39 roků. Znaky použité porovnávací metody ocenění pro administrativní cenu použity v souladu s oceňujícím předpisem, tzn. pokud přímo neodpovídají, použity nejbližší resp. přiměřené. Výměra bytu dle evidence, tj. 47,1 m 2. Orientace bytu na obě strany budovy, SSV a JJZ. Podlahové plochy bytu (PP): byt č.654/12 čp.654 Hrádek n/n = 47,10 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Hrádek nad Nisou Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Úřady v obci I. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 2 Poloha nemovitosti III. V souvisle zastavěném území obce 0,00

6 6 3 Okolní zástavba a životní IV. Objekty pro bydlení bez významnější 0,03 prostředí okolní zeleně 4 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 5 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 nemovitosti 6 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 nemovitosti 7 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 0,03 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Pracovní příležitosti v obci I. Omezené pracovní možnosti v obci a okolí 0,04 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,180 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby II. Budova - panelová, nezateplená V i 0,05 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytua) II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,8 9 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,447 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 1,180 0,447 = 0,527 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): , 0,527 = ,92 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP ZCU): 47, ,92 = ,93 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Cena pozemku = ,33 Kč Spoluvlastnický podíl: 471 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 3 163,53 Kč ,53 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,46 Kč

7 7 Byt č.654/12 čp.654 Hrádek nad Nisou s podílem 471/12548 na společných částech domu a s podílem 471/12548 na pozemcích parc.č. 1236/6 a 1236/7 kú.hrádek nad Nisou zjištěná cena: ,46 Kč Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. Hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, resp. stejných či obdobných znaků. Vzhledem k tomu, že v dané oblasti nemám svoje data k porovnání, využity informace realitních kanceláří s inzercemi v dané oblasti s korekcí resp. odečtením poplatků za služby realitní kanceláře 50-60tis.Kč i se slevami od vlastníků v případě rychlého jednání či platbě v hotovosti). a) b)

8 c) 8

9 9 Ceny korigovány: a) % stav, - 20% výměra (budova rekonstruovaná oproti čp.654) = ,-Kč. b) % stav a 10% zdivo, -20% výměra (zděná budova, byt nutný upravit) = ,- Kč. c) % stav (penelový byt v lepším stavu) = ,-Kč. Průměrováním bodů a) až c) získán aritmetický průměr ( )/3 v Kč, = Kč), zahrnuta sleva poskytovaná před prodejem kolem 50 tis.kč, či provize RK. Dále zvážením prodejnosti, s ohledem na trh i znaky a zaměstanost v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány a předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 0,54 mil.kč, za celou nemovitost (byt č.654/12 v čp.654 Hrádek nad Nisou. Cena podílu 1/2 na ceně předmětného bytu je ,-Kč.

10 10 C. Rekapitulace (administrativní cena) Výsledné ceny bytu: a) Byt č.654/12 čp.654 Hrádek nad Nisou s podílem 471/12548 na společných částech domu a s podílem 471/12548 na pozemcích parc.č. 1236/6 a 1236/7 kú.hrádek nad Nisou Cena po zaokrouhlení podle 46: ,46 Kč , Kč Výsledná cena: , Kč Cena slovy: pětsetčtyřicettisícčtyřistatřicet Kč D. Obvyklá cena Byt č.654/12 v čp.654 Hrádek nad Nisou s podílem 471/12548 na společných částech domu a s podílem 471/12548 na pozemcích parc.č. 1236/6 a 1236/7 Cena podílu 1/2 výše uvedené nemovitosti činí ,- Kč ,- Kč. Cena práv a závad: viz.vkn z LV (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji), věcná břemena nezjištěna, jiná nezaznamenána. Cena obvyklá celku slovy: pětsetčtyřicettisíc Kč. V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav E. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr. 2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2941/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace.

11 11 F. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto a poloha nemovitosti

12 12 VKN z LV, katastrální mapa, foto a poloha nemovitosti

13 13

14 14

15 15

16 16