Znalec: Zadávateľ: Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov mobil: +421 905 329 993 Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec Objednávka: písomná DDr. 115/2016 zo dňa 28.06.2016 ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 39/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 2166 na parc. č. 7412 s príslušenstvom a pozemkami, na ul. Zemplínska 4, obec Spišská Nová Ves, katastrálne územie Spišská Nová Ves, pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 115/2016 zo dňa 28.06.2016 Počet strán (z toho príloh): 34 ( 11 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 4
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 115/2016 zo dňa 28.06.2016. 1.2. Dátum vyžiadania posudku: 28.06.2016 1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 27.07.2006 1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 04.08.2016 1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.5.1 Dodané zadávateľom : - objednávka DDr. 115/2016 zo dňa 28.06.2016 - originál - výzva DDr. DDr. 115/2016 zo dňa 28.06.2016 (Ivančo Marek ml.) - originál - výzva DDr. DDr. 115/2016 zo dňa 28.06.2016 (Ivančo Marek st.) - originál 1.5.2. Obstarané znalcom : - list vlastníctva č. 1114 - vytvorený dňa 26.07.2016 cez katastrálny portál - kópia z katastrálnej mapy - vytvorená dňa 26.07.2016 cez katastrálny portál - zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľnosti dňa 27.07.2016 - doklad o veku stavby - rozhodnutie o povolení užívania budovy zo dňa 05.02.1976 - fotodokumentácia zo dňa 27.07.2016 1.6. Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. 1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI - Žilina - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 1.Q./2016 1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: - Neboli vznesené. II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE: 2.1.1. Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. 2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 1114 Vydaný: vytvorený dňa 26.07.2016 cez katastrálny portál Obec: Spišská Nová Ves Katastrálne územie: Spišská Nová Ves A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 7412 - zastavaná plocha o výmere 267 m 2
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.3 - parc. č. 7413 - záhrada o výmere 272 m 2 Stavby - rodinný dom č.s. 2166 na parc. č. 7412 B. Vlastníci: - Ivančo Marek, nar. 16.09.1987... 1/1 Poznámky: - na LV v prílohe znaleckého posudku C. Ťarchy: - zriadenie záložného práva v prospech VÚB a.s. pod V - 829/2015 2.1.3. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na 27.07.2016 o 16,00 hod. Miestne šetrenie, obhliadka, zameranie nehnuteľností a fotodokumentácia vykonaná znalcom v stanovenom termíne a čase za prítomnosti Ivanča Mareka st. 2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysný náčrt domu nepredložený, skutkový stav je zakreslený a doložený fotodokumentáciou v prílohe znaleckého posudku. Rodinný dom postavený a užívaný od roku 1975. 2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľnosti so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve vlastníka uvedeného na LV 1114 pod por. č. 1. Rodinný dom č.s. 2166 je zapísaný na LV 1114, zakreslený je v kópii z katastrálnej mapy na parc. č. 7412. Na liste vlastníctva č. 1114 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 1114 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. 2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby - rodinný dom č.s. 2166 na parc. č. 7412 - ploty - vonkajšie úpravy Pozemky - parc. č. 7412 - zastavaná plocha o výmere 267 m 2 - parc. č. 7413 - záhrada o výmere 272 m 2 2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - nie sú 2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.2.1. Rodinný dom č.s. 2166 na parc. č. 7412 Umiestnenie stavby: Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom č.s. 2166, na ul. Zemplínska 4 na parc. č. 7412, čiastočne podpivničený, s dvoma nadzemnými podlažiami v obci Spišská Nová Ves, k.ú. Spišská Nová Ves. Dispozičné členenie: V 2. n.p. sa nachádza chodba, kuchyňa, kúpeľňa s WC, špájz a 4 x izba v 1. n.p. sa nachádza chodba, kuchyňa, kúpeľňa s WC, špájz, schody, garáž a 2 x izba v 1. p.p. sa nachádza chodba, práčovňa, plynomerná miestnosť, dielňa, kotolňa, schody a 3 x sklad. Stavebno-technický popis: Základy betónové s vodorovnou izoláciou, čiastočne podpivničený osadený do terénu v priemernej hĺbke od 1 m do 2 m so zvislou izoláciou. V 1.p.p. murivo monolitické betónové hr. 30 cm, deliace konštrukcie tehlové, vnútorné omietky vápenné štukové, strop železobetónový, klampiarske konštrukcie ostatné z pozinkovaného plechu, fasáda keramický obklad, dvere hladké plné alebo zasklené, okná drevené zdvojené, podlahy miestností keramická dlažba, elektroinštalácia svetelná a motorická, rozvody vody z pozinkovaného potrubia, rozvody plynu.
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.4 V 1. n.p. základy monolitické betónové s vodorovnou izoláciou, podmurovka do 1/2 zastavanej plochy výšky do 50 cm z monolitického betónu, murivo zo siporexových tvárnic hr. 30 cm, deliace konštrukcie tehlové, vnútorné omietky vápenné štukové, stropy železobetónový, klampiarske konštrukcie ostatné z pozinkovaného plechu, fasádne omietky brizolitové, dvere hladké plné alebo zasklené, okná drevené dvojité so žalúziami, podlahy obytných miestností laminátové, ostatných miestností keramická dlažba, ústredné vykurovanie teplovodné s liatinovými radiátormi, elektroinštalácia svetelná a motorická, rozvody vody z pozinkovaného potrubia, rozvody plynu. V 2. n.p. murivo zo siporexových tvárnic hr. 30 cm, deliace konštrukcie tehlové, vnútorné omietky vápenné štukové, stropy železobetónový, strecha plochá, krytina strechy z pozinkovaného plechu, klampiarske konštrukcie strechy a ostatné z pozinkovaného plechu, fasádne omietky brizolitové, dvere hladké plné alebo zasklené, okná drevené dvojité so žalúziami, podlahy obytných miestností laminátové, ostatných miestností keramická dlažba, ústredné vykurovanie teplovodné s oceľovými panelovými radiátormi, elektroinštalácia svetelná, rozvody vody z pozinkovaného potrubia, rozvody plynu. Vnútorné vybavenie: V 1.p.p. kanalizácia z PVC, zdroj teplej vody zásobníkový ohrievač ústredného kúrenia, zdroj vykurovania kotol na plyn, v práčovni smaltovaná vaňa, umývadlo, vodovodné batérie 2 x obyčajné, vnútorné obklady v prevažnej časti práčovne do 1,35 m, vane nad 1,35 m. V 1.n.p. kanalizácia z PVC, zdroj teplej vody zásobníkový ohrievač ústredného kúrenia, v kuchyni plynový sporák a elektrická rúra, drezové umývadlo nerezové a kuchynská linka na báze dreva 2,5 m, v kúpeľni rohová plastová vaňa, umývadlo, splachovací záchod, vodovodné batérie 1 x pákové nerezové so sprchou, 2 x páková nerezová, vnútorné obklady v prevažnej časti kúpeľne nad 1,35 m, vane, kuchyne pri dreze a sporáku, elektrický rozvádzač s automatickým istením. V 2.n.p. kanalizácia z PVC, zdroj teplej vody zásobníkový ohrievač ústredného kúrenia, v kuchyni plynový sporák a plynová rúra, odsávač pár, drezové umývadlo nerezové a kuchynská linka na báze dreva 2,2 m, v kúpeľni smaltovaná vaňa, umývadlo, vo WC splachovací záchod, vodovodné batérie 1 x pákové nerezové so sprchou, 2 x obyčajná, vnútorné obklady v prevažnej časti kúpeľne nad 1,35 m, vane, kuchyne pri dreze, sporáku a WC. Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom je napojený na elektrinu, obecný vodovod, mestskú kanalizáciu a plyn. Stavba užívaná od roku 1975. Údržba domu v súčasnosti na základe vizuálnej vonkajšej obhliadky primeraná veku stavby. Murivo tehla hr. do 400 mm. Opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, životnosť stanovujem na 100 rokov (budovy pre bývanie murované hr. do 45 cm - životnosť 80-100 rokov). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania 1. PP 1975 Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1,2*(2,32*3,55+1,4*3,55+2,24*5,08+2,78*1,1 +2,46*2,34+2,45*3,86+3,39*3,85+3,86*2,45) 78,44 120/78,44=1,530 1. NP 1975 9*12+2,84*1,23 111,49 120/111,49=1,076 2. NP 1975 9*12+2,84*1,23+12*1,08 124,45 120/124,45=0,964 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 4 Murivo 1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou 750
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.5 4.3 z monolitického betónu 1250 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 15. Obklady fasád 15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/3 180 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.4 PVC, guma 180 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zasklením 250 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.1 kamenné dlažby 345 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 5080 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 37.5 umývadlo (1 ks) 10 38 Vodovodné batérie 38.4 ostatné (2 ks) 30 40 Vnútorné obklady 40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 60 40.4 vane (1 ks) 15 Spolu 375 155 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou 520 3 Podmurovka
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.6 3.4.c podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 110 4 Murivo 4.2.e murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke do 30 cm 520 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.4 PVC, guma 180 17.2 plné alebo zasklené dyhované 190 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zasklením 340 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové 75 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.a teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - hliníkové, liatinové 560 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 5250 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.3 rámové s výplňou (1 ks) 75 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) 20 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 60 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.5 bm) 138 37 Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) 115 37.5 umývadlo (1 ks) 10 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 38.3 pákové nerezové (2 ks) 40
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.7 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.4 vane (1 ks) 15 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 898 2. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.2.e murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke do 30 cm 520 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 9 Ploché strechy 9.3 dvojplášťové 445 11 Krytiny na plochých strechách 11.4 z pozinkovaného plechu 365 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) 65 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zasklením 340 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové 75 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 5055
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.8 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) 20 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 60 36.7 odsávač pár (1 ks) 30 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.2 bm) 121 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 37.5 umývadlo (1 ks) 10 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 38.4 ostatné (2 ks) 30 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.4 vane (1 ks) 15 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 Spolu 531 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP (5080 + 375 * 1,530)/30,1260 187,67 1. NP (5250 + 898 * 1,076)/30,1260 206,34 2. NP (5055 + 531 * 0,964)/30,1260 184,79 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP 1975 41 59 100 41,00 59,00 1. NP 1975 41 59 100 41,00 59,00 2. NP 1975 41 59 100 41,00 59,00 1. PP z roku 1975 Východisková hodnota 187,67 /m 2 *78,44 m 2 *2,307*1,02 34 640,19 Technická hodnota 59,00% z 34 640,19 20 437,71 1. NP z roku 1975 Východisková hodnota 206,34 /m 2 *111,49 m 2 *2,307*1,02 54 133,62 Technická hodnota 59,00% z 54 133,62 31 938,84 2. NP z roku 1975 Východisková hodnota 184,79 /m 2 *124,45 m 2 *2,307*1,02 54 115,43 Technická hodnota 59,00% z 54 115,43 31 928,10
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.9 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie 34 640,19 20 437,71 1. nadzemné podlažie 54 133,62 31 938,84 2. nadzemné podlažie 54 115,43 31 928,10 Spolu 142 889,24 84 304,65 2.2.2. PRÍSLUŠENSTVO 2.2.2.1. Plot: čelný Jedná sa o oplotenie parc. č. 7412 od miestnej komunikácie. Základy betónové, podmurovka betónová plotová výplň oceľová tyčová v ráme, 2 x plotové vráta a 1 x vrátka z kovových profilov s tyčovou výplňou. Plot postavený a užívaný od roku 1975, životnosť stanovujem na 60 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 8,03m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 8,03m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 9,07m 2 435 14,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 2 ks 7505 249,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 3890 129,12 /ks Dĺžka plotu: 6,3+0,84+0,89 = 8,03 m Pohľadová plocha výplne: 8,03*1,13 = 9,07 m 2 čelný 1975 41 19 60 68,33 31,67 (8,03m * 53,98 /m + 9,07m Východisková hodnota * 14,44 /m 2 + 2ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,307 * 1,02 2 804,45 Technická hodnota 31,67 % z 2 804,45 888,17 2.2.2.2 Plot: bočný z pieskovcových tehál od suseda Jedná sa o oplotenie parc. č. 7412 od suseda. Základy betónové, podmurovka betónová plotová výplň murovaná z pieskovcových tehál. Plot postavený a užívaný od roku 1975, životnosť stanovujem na 60 rokov.
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.10 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 4,00m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 4,00m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: murovaný do hrúbky 20 cm z tehál alebo plotových tvárnic Dĺžka plotu: 4,0 m Pohľadová plocha výplne: 4,0*1,34 = 5,36 m 2 53,98 /m 5,36m 2 755 25,06 /m bočný z pieskovcových tehál od suseda 1975 41 19 60 68,33 31,67 Východisková hodnota (4,00m * 53,98 /m + 5,36m 2 * 25,06 /m 2 ) * 2,307 * 1,02 824,17 Technická hodnota 31,67 % z 824,17 261,01 2.2.2.3 Plot: bočný z pieskovcových tehál od komunikácie Jedná sa o bočné oplotenie parc. č. 7412 od miestnej komunikácie, postavené na opornom múre. Oporný múr ohodnotený vo vonkajších úpravách, výplň murovaná z pieskovcových tehál. Plot postavený a užívaný od roku 1975, životnosť stanovujem na 60 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 3. Výplň plotu: murovaný do hrúbky 20 cm z tehál alebo plotových tvárnic Dĺžka plotu: 11,20+1,4 = 12,60 m Pohľadová plocha výplne: 12,6*0,7 = 8,82 m 2 8,82m 2 755 25,06 /m bočný z pieskovcových tehál od komunikácie 1975 41 19 60 68,33 31,67
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.11 Východisková hodnota (8,82m 2 * 25,06 /m 2 ) * 2,307 * 1,02 520,11 Technická hodnota 31,67 % z 520,11 164,72 2.2.2.4 Plot: bočný od suseda Jedná sa o bočné oplotenie parc. č. 7413 od suseda. Základy betónová, podmurovka betónová, výplň zo strojového pletiva. Plot postavený a užívaný od roku 1975, životnosť stanovujem na 40 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: betónový alebo kamenný prah medzi stĺpikmi 21,50m 225 7,47 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 21,50m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 38,21 /m zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 32,25m 2 380 12,61 /m Dĺžka plotu: 21,5 m Pohľadová plocha výplne: 21,5*1,5 = 32,25 m 2 bočný od suseda 1975 41 9 50 82,00 18,00 Východisková hodnota (21,50m * 38,21 /m + 32,25m 2 * 12,61 /m 2 ) * 2,307 * 1,02 2 890,10 Technická hodnota 18,00 % z 2 890,10 520,22 2.2.2.5 Vonkajšia úprava: prípojka vody Jedná sa o prípojku vody k rodinnému domu cez parc. č. 7412 užívanú od roku 1975. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 3,0 bm
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.12 prípojka vody 1975 41 9 50 82,00 18,00 Východisková hodnota 3 bm * 59,09 /bm * 2,307 * 1,02 417,14 Technická hodnota 18,00 % z 417,14 75,09 2.2.2.6 Vonkajšia úprava: vodomerná šachta Jedná sa o vodomernú šachtu, užívanú od roku 1975. Životnosť stanovujem na 60 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 3,14*0,5*0,5*2,05 = 1,61 m 3 OP vodomerná šachta 1975 41 19 60 68,33 31,67 Východisková hodnota 1,61 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,307 * 1,02 963,32 Technická hodnota 31,67 % z 963,32 305,08 2.2.2.7 Vonkajšia úprava: prípojka kanalizácie Jedná sa o prípojku kanalizácie k rodinnému domu cez parc. č. 7412 užívanú od roku 1975. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 /bm Počet merných jednotiek: 3,7 bm prípojka kanalizácie 1975 41 9 50 82,00 18,00 Východisková hodnota 3,7 bm * 30,54 /bm * 2,307 * 1,02 265,90 Technická hodnota 18,00 % z 265,90 47,86
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.13 2.2.2.8 Vonkajšia úprava: prípojka plynu Jedná sa o prípojku plynu k rodinnému domu cez parc. č. 7412 užívanú od roku 1975. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 4 bm prípojka plynu 1975 41 9 50 82,00 18,00 Východisková hodnota 4 bm * 14,11 /bm * 2,307 * 1,02 132,81 Technická hodnota 18,00 % z 132,81 23,91 2.2.2.9 Vonkajšia úprava: spevnené plochy Jedná sa o spevnenú komunikáciu zo zámkovej dlažby okolo rodinného domu a prístupom ku prístrešku na parc. č. 7412 a 7413 užívanú od roku 2006. Životnosť stanovujem na 40 rokov. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.f) Zámková betónová dlažba - kladené do piesku Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 440/30,1260 = 14,61 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 3,67*3,78+2,89*9,0+3,6*2,89+3,6*5,26+2,84*2,17+3,9*3,4+3,4*2,51+9,0*2,51+3,71*5,74 +0,83*7,32+1,07*2,94+0,69*11,37 = 158,13 m 2 ZP spevnené plochy 2006 10 30 40 25,00 75,00 Východisková hodnota 158,13 m 2 ZP * 14,61 /m2 ZP * 2,307 * 1,02 5 436,41 Technická hodnota 75,00 % z 5 436,41 4 077,31 2.2.2.10 Vonkajšia úprava: oporný múr betónový Jedná sa o oporný múr od verejnej komunikácií na parc. č. 7412 užívanú od roku 1975. Životnosť stanovujem na 50 rokov.
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.14 Kategória: 9. Oporné múry (JKSO 815 4) Bod: 9.4. Železobetónové - monolitické Kód KS: 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1555/30,1260 = 51,62 /m3 OP Počet merných jednotiek: 12,63*0,6*1,75 = 13,26 m 3 OP oporný múr betónový 1975 41 9 50 82,00 18,00 Východisková hodnota 13,26 m 3 OP * 51,62 /m3 OP * 2,307 * 1,02 1 610,68 Technická hodnota 18,00 % z 1 610,68 289,92 2.2.2.11 Vonkajšia úprava: oporný múr kamenný Jedná sa o oporný múr od miestnej komunikácie na parc. č. 7413 užívanú od roku 1975. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 9. Oporné múry (JKSO 815 4) Bod: 9.2. Z lomového kameňa Kód KS: 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1345/30,1260 = 44,65 /m3 OP Počet merných jednotiek: 16,09*1,32*0,6 = 12,74 m 3 OP oporný múr kamenný 1975 41 9 50 82,00 18,00 Východisková hodnota 12,74 m 3 OP * 44,65 /m3 OP * 2,307 * 1,02 1 338,56 Technická hodnota 18,00 % z 1 338,56 240,94 2.2.2.12 Vonkajšia úprava: oporný múr záhradný Jedná sa o oporný záhradný múr na parc. č. 7413 užívanú od roku 2006. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 9. Oporné múry (JKSO 815 4) Bod: 9.3. Betónové - monolitické Kód KS: 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1300/30,1260 = 43,15 /m3 OP Počet merných jednotiek: 14,51*0,53*0,35 = 2,69 m 3 OP
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.15 oporný múr záhradný 2006 10 40 50 20,00 80,00 Východisková hodnota 2,69 m 3 OP * 43,15 /m3 OP * 2,307 * 1,02 273,14 Technická hodnota 80,00 % z 273,14 218,51 2.2.2.13 Vonkajšia úprava: vonkajšie schody Jedná sa o vonkajšie schody z betónových dlaždic na parc. č. 7412 užívané od roku 2006. Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.3. Betónové na terén s povrchom z liateho terazza Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 445/30,1260 = 14,77 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 1,07*6 = 6,42 bm stupňa vonkajšie schody 2006 10 40 50 20,00 80,00 Východisková hodnota 6,42 bm stupňa * 14,77 /bm stupňa * 2,307 * 1,02 223,13 Technická hodnota 80,00 % z 223,13 178,50 2.2.2.14 Vonkajšia úprava: prístrešok Jedná sa o vonkajší prístrešok, obdobnej konštrukcie ako altánok na parc. č. 7413 užívané od roku 2006. Životnosť stanovujem na 30 rokov. Kategória: 21. Altánok Bod: 21.1. Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha a strecha Kód KS: 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3120/30,1260 = 103,57 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 12,56*3,54 = 44,46 m 2 ZP prístrešok 2006 10 20 30 33,33 66,67 Východisková hodnota 44,46 m 2 ZP * 103,57 /m2 ZP * 2,307 * 1,02 10 835,56 Technická hodnota 66,67 % z 10 835,56 7 224,07
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.16 2.2.2.15 Vonkajšia úprava: pergola Jedná sa o pergolu pri rodinnom dome na parc. č. 7412 a 7413 užívané od roku 2008. Životnosť stanovujem na 30 rokov. Kategória: 22. Pergola Bod: 22.1. Oceľ. alebo drev. stĺpiková konštr. do bet. pätiek s drev. rošt. výplňou stropu Kód KS: 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1870/30,1260 = 62,07 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 3,6*6,41+2,38*1,47 = 26,57 m 2 ZP pergola 2008 8 22 30 26,67 73,33 Východisková hodnota 26,57 m 2 ZP * 62,07 /m2 ZP * 2,307 * 1,02 3 880,80 Technická hodnota 73,33 % z 3 880,80 2 845,79 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] č.s. 2166 na parc. č. 7412 142 889,24 84 304,65 Ploty čelný 2 804,45 888,17 bočný z pieskovcových tehál od suseda 824,17 261,01 bočný z pieskovcových tehál od komunikácie 520,11 164,72 bočný od suseda 2 890,10 520,22 Vonkajšie úpravy prípojka vody 417,14 75,09 vodomerná šachta 963,32 305,08 prípojka kanalizácie 265,90 47,86 prípojka plynu 132,81 23,91 spevnené plochy 5 436,41 4 077,31 oporný múr betónový 1 610,68 289,92 oporný múr kamenný 1 338,56 240,94 oporný múr záhradný 273,14 218,51 vonkajšie schody 223,13 178,50 prístrešok 10 835,56 7 224,07 pergola 3 880,80 2 845,79 Celkom: 175 305,52 101 665,75 2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 2.3.1. STAVBY NA BÝVANIE 2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v okresnom meste Spišská Nová Ves, k.ú. Spišská Nová Ves v zastavanom území obce. V tejto lokalite je v súčasnosti dopyt v porovnaní s
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.17 ponukou v rovnováhe. Jedná sa o rodinný dom s dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením, nehnuteľnosť je v priemernom technickom stave - potrebná bežná údržba, prevládajúca zástavba objekty na bývanie, situované na okraji obce, príslušenstvo - bez dopadu na cenu nehnuteľnosti, pracovné možnosti v mieste obmedzené, nezamestnanosť do 20%, hustota obyvateľstva - priemerná, orientácia obytných miestností na juhovýchod, terén so sklonom do 5%, možnosť napojenia na elektrinu, vodovod, plyn a kanalizáciu, doprava autobusová, MHD a železničná, občianska vybavenosť - OkÚ, banka, súd, DÚ, SŠ, ZŠ, MŠ, poliklinika, kultúrne zariadenie, kompletná sieť obchodov a základné služby, prírodnej lokality - význačné prírodne lokality, životné prostredie - bežná hlučnosť od dopravy, možnosti ďalšieho rozšírenia až trojnásobné. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako priemernú. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,45 (v zmysle Metodiky USI Žilina je odporúčaný koeficient predajnosti pre okresné mestá v intervale 0,40-0,50). 2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je možné využívať na bývanie. 2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 1114 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 1114 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.18 dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,450 13 5,85 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,450 30 13,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0,900 8 7,20 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,350 7 9,45 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,450 6 2,70 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0,900 10 9,00 IV. 0,248 9 2,23 priemerná hustota obyvateľstva II. 0,900 6 5,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0,900 5 4,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,350 6 8,10 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 0,900 7 6,30 železnica, autobus a miestna doprava II. 0,900 7 6,30 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby význačné prírodné lokality, lesy, vodná nádrž, park, skanzen a pod. 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby II. 0,900 10 9,00 II. 0,900 8 7,20 bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,900 9 8,10 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,450 8 3,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,248 7 1,74 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,045 4 0,18 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,450 20 9,00 Spolu 180 119,35 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 119,35/ 180 0,663 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 101 665,75 * 0,663 67 404,39
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.19 2.3.2. POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Parcely sa nachádzajú v okresnom meste Spišská Nová Ves, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedená ako zastavaná plocha, záhrada. Zastavané sú rodinným domom so štandardným vybavením a prístreškom, doprava autobusová, MHD a železničná, poloha obytná, infraštruktúra - dobrá vybavenosť, možnosť napojenia na elektrinu, plyn, vodovod a kanál. Redukujúce faktory neuvažujem.vzhľadok k výrazne zvýšenému záujmu o kúpu pozemku povyšujúce faktory zvyšujem o 80%. 2.3.2.1. Identifikácia pozemku: zastavaná plocha Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 7412 zastavaná plocha a nádvorie 267 267,00 1/1 267,00 Obec: Spišská Nová Ves Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,30 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 1,80 * 1,00 4,2120 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 4,2120 41,95 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 267,00 m 2 * 41,95 /m 2 11 200,65 2.3.2.1.1.2 Identifikácia pozemku: záhrada Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 7413 záhrada 272 272,00 1/1 272,00 Obec: Spišská Nová Ves Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 1,30 1,00 1,00 1,80 Hodnota koeficientu kv 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s 1,00 1,30
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.20 koeficient intenzity využitia nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,30 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 1,80 * 1,00 4,2120 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 4,2120 41,95 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 272,00 m 2 * 41,95 /m 2 11 410,40 1,00 1,80
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.21 III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 2166 na parc. č. 7412 s príslušenstvom a pozemkami, na ul. Zemplínska 4, obec Spišská Nová Ves, katastrálne územie Spišská Nová Ves, pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 115/2016 zo dňa 28.06.2016 Všeobecná hodnota nehnuteľnosti bola stanovená podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu vypracovania posudku, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 67 404,39 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 22 611,05 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby č.s. 2166 na parc. č. 7412 55 893,98 Ploty čelný 588,86 bočný z pieskovcových tehál od suseda 173,05 bočný z pieskovcových tehál od komunikácie 109,21 bočný od suseda 344,91 Vonkajšie úpravy prípojka vody 49,78 vodomerná šachta 202,27 prípojka kanalizácie 31,73 prípojka plynu 15,85 spevnené plochy 2 703,26 oporný múr betónový 192,22 oporný múr kamenný 159,74 oporný múr záhradný 144,87 vonkajšie schody 118,35 prístrešok 4 789,56 pergola 1 886,76 Spolu stavby 67 404,39
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.22 Pozemky zastavaná plocha - parc. č. 7412 (267 m 2 ) 11 200,65 záhrada - parc. č. 7413 (272 m 2 ) 11 410,40 Spolu pozemky (539,00 m 2 ) 22 611,05 Spolu VŠH 90 015,44 Zaokrúhlená VŠH spolu 90 000,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 90 000,00 Slovom: Devätdesiattisíc Eur V Trebišove 04.08.2016... Ing. Zdenko Weiss 3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č. 1114 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 1114 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.
Znalecký posudok č. 39/2016 list č.23 IV. PRÍLOHY - objednávka - výzva 2 x - list vlastníctva - kópia z mapy - doklad o veku stavby - pôdorysný náčrt - fotodokumentácia