ZNALECKÝ POSUDEK č. 3444/2016 O ceně nemovitosti - obvyklá cena bytové jednotky č. 1282/1 v objektu čp. 1282/1, ulice Litevská, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 1538/3 a 1572/15 na katastrálním území Vršovice. Objednatel znaleckého posudku: Městská část Praha 10 Vršovická 1429/68 10138 Praha 10 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účely prodeje elektronickou aukcí Podle stavu ke dni 20.6.2016 znalecký posudek vypracovala : Ing. Dagmar Marvanová Dačická 180 109 00 Praha 10 telefon: 603211818 e-mail: Dmarv@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 28.7.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol O ceně nemovitosti - obvyklá cena (též tržní) bytové jednotky č. 1282/1 v objektu čp. 1282/1, ulice Litevská, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu na pozemku parcelní číslo 1538/3 a 1572/15 na katastrálním území Vršovice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.1282/1 Adresa předmětu ocenění: Litevská 1282/1 100 00 Praha 10 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Vršovice Počet obyvatel: 1 259 079 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.7.2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku výpis z KN katastrálního úřadu LV č. 13136 ze dne 21.7.2016 skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti cenová mapa Prahy CMP 2016 5. Vlastnické a evidenční údaje Na LV č.13136 jsou uvedeni jako vlastníci : Hlavní město Praha Mariánské náměstí 2/2, Praha 1 Svěřená správa Městská část Praha 10, Vršovická 1429/68, Praha 10 6. Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno dle dat zjištěných na místě a zaměřených při prohlídce nemovitosti. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o samostatnou bytovou jednotku charakteru 1 + 2 o velikosti 60.30 m 2 dle vymezení jednotek v budově. Objekt je situovaný v ulici Litevská ohraničující svým průčelím Kubánském náměstí. Jedná se o zástavbu bytových domů v blízkosti areálu Slavie. V blízkém okolí se nachází nákupní středisko Eden a sportovní středisko s kulturním Eden (Slavie). Občanská vybavenost výborná - nákupní centrum a malé obchody a služby v ulici Litevská, Vršovická a Kubánském náměstí. Dopravní dostupnost dobrá - stanice tramvaje Kubánské náměstí. Nejbližší metro Starostrašnická (tři stanice). Parkovací možnosti v přilehlých ulicích obzvláště ve večerních hodinách špatné. Bytový dům ve kterém je bytová jednotka situovaná je podsklepený s šesti nadzemními podlažími s výtahem. Objekt je zděné konstrukce zastřešený rovnou střechou a klempířskými prvky z pozinkovaného plechu ( svod nový). Fasáda objektu břízolitová v zachovalém stavu. Vstupní - 2 -
dveře dvoukřídlé dřevěné prosklené s nadsvětlíkem. Vstupní část uzavřena původními prosklenými lítacími dveřmi s nadsvětlíkem. Podlaha zádveří z původní dlažby. Schody teracové, podlahy teraco. Okna na chodbách dřevěná zdvojená. Osazeny jsou hydranty a hasící přístroje. Objekt je udržovaný postavený v šedesátých letech. V domě je 24 bytových jednotek a 3 nebytové prostory. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1282/1-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku V 0,00 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,02 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-4 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,080 Koeficient pp = I T * I P = 1,080 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Bytová jednotka č. 1282/1 Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve třetím nadzemním podlaží podsklepeného šestipodlažního zděného objektu s výtahem. Bytová jednotka sestává ze dvou pokojů, kuchyně, WC, předsíně, koupelny a spíže dle prohlášení vlastníka. Okna dřevěná zdvojená původní, v jednom z pokojů vyšší parapet. Dveře do pokojů prosklené do ocelové zárubně, do kuchyně dřevěná zárubeň bez dveřního křídla, dveře do koupelny, WC a spíže dřevěné rámové do ocelové zárubně, vstupní dveře hladké do ocelové zárubně. Podlahy - v pokoji, kuchyni, předsíni, koupelně a WC lino a PVC, ve spíži původní dlažba. Koupelna vybavena vanou a umyvadlem se skleněnými retro obklady, WC samostatné s nádržkou umístěnou v technickém prostoru s nižším obkladem stěn. Kuchyň vybavena sektorovou linkou s plynovým sporákem, plastovým dřezem s obklady k lince. V předsíni původní vestavěné skříně.vytápění ústřední. Stavebně technický stav bytové jednotky vyžaduje rozsáhlejší stavební úpravy s modernizací. V předsíni na stropní konstrukci a stěně a v kuchyni stopy po zatečení. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky parc.č. 1538/3 a 1572/15 Oceňované pozemky se nachází na katastrálním území Vršovice a jsou oceněny dle platné cenové mapy Prahy CMP 2016 mapový list č. 61. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 1538/3 427,00 5 120,00 2 186 240,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 1572/15 281,00 5 120,00 1 438 720,- Ostatní stavební pozemky - celkem 708,00 3 624 960,- Pozemky parc.č. 1538/3 a 1572/15 - zjištěná cena = 3 624 960,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky parc.č. 1538/3 a 1572/15 = 3 624 960,-Kč 3 624 960,- Kč - 5 -
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 3 624 960,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 21 Stáří stavby: 56 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 49 835,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 9,70 * 1,00 = 9,70 m 2 pokoj: 18,90 * 1,00 = 18,90 m 2 pokoj: 14,60 * 1,00 = 14,60 m 2 předsíň: 12,00 * 1,00 = 12,00 m 2 koupelna: 2,70 * 1,00 = 2,70 m 2 WC: 1,00 * 1,00 = 1,00 m 2 spíž: 1,40 * 1,00 = 1,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 60,30 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 - zděná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem - 3.NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled - pokoj východ, pokoj a kuchyň západ 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení - vana a umyvadlo, WC samostatné 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - ústřední III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 56 let: s = 1-0,005 * 56 = 0,720 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,720 = 0,524 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000-6 -
Index polohy pozemku I P = 1,080 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 49 835,- Kč/m 2 * 0,524 = 26 113,54 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 60,30 m 2 * 26 113,54 Kč/m 2 * 1,000 * 1,080= 1 700 618,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 700 618,18 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 3 624 960,- Kč Spoluvlastnický podíl: 603 / 22 429 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 624 960,- Kč * 603 / 22 429 = 97 456,46 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 97 456,46 Kč Bytová jednotka č. 1282/1 - zjištěná cena = 1 798 074,64 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1282/1 1 798 074,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 798 074,60 Kč Celkem 1 798 074,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 798 074,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1282/1 1 798 074,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 798 074,60 Kč Celkem 1 798 074,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 798 074,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 798 080,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetdevadesátosmtisícosmdesát Kč VÝNOSOVÁ METODA Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosažitelného v daném místě a čase ročního nájemného sníženého o roční náklad na provoz. Nájemné je stanoveno na základě průzkumu trhu nabízených pronájmů, vlastní databáze a publikace - Cenové mapy České republiky 1/2016 - ing. Petr Ort PhD. Průměrný čistý pronájem bytové jednotky 2 + 1 dle cenové mapy české republiky činí v Praze 10-10 300,-Kč/měs. - 8 -
Reprezentanti pro porovnání : Jakutská 2 + 1 60 m 2 dobrý stav udržovaný, v 4.NP bez výtahu, sklep, vybavený 9 500,-Kč (158,- Kč/m 2 ) Holandská 2 + 1 57 m 2 po částečné rekonstrukci, zařízený standardní byt v 4.NP bez výtahu 9 200,-Kč (161,-Kč/m 2 ) Ruská 2 + 1 59 m 2 po částečné rekonstrukci, vybavený v 3.NP bez výtahu, sklep 9 500,-Kč (161,-Kč/m 2 ) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Průměrná cena za m 2 podlahové plochy v nabídce 160,-Kč x K (redukce pramenu ceny) 0.95 = 152,-Kč/ m 2 Nutné je zohlednění stavebně technického stavu bytu, vybavení a náklady spojené s vlastnictvím. (údržba, správa, daň z nemovitosti) 60.30 m 2 x 150,- Kč = 9 045,-Kč Čistý roční výnos za předmětnou bytovou jednotku za pronájem je stanoven částkou 8 400,-Kč/měs. Matematicky vyjádřeno pro stanovení výnosové hodnoty je použit propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu. Z(čistý zisk) / úroková míra % kapitalizace x 100 % Čistý roční výnos s odpočtem nákladů : 12 x 8 400,-Kč = 100 800,-Kč Cv = 100 800 /8 x 100 = 1 260 000,-Kč VÝNOSOVÁ METODA činí : 1 260 000,-Kč POROVNÁVACÍ METODA Tato metoda pro ocenění je založena na srovnání prodejní ceny obdobné bytové jednotky s jednotkou oceňovanou. Použití této metody je odvislé od fungujícího trhu daného segmentu. Použity jsou nabízené inzerované nemovitosti se zohledněním, že tyto ceny jsou nabídkové, tudíž nadhodnocené a ve většině případů obsahují provizi realitních kanceláří. V přímém porovnání je zohledněna lokalita, dopravní dostupnost, technologie provedení a stavebně technický stav bytové jednotky, standard, příslušenství a služby, atraktivita. Reprezentanti pro porovnání : Jakutská 2 + 1 63 m 2, před rekonstrukcí, udržovaný v 4.NP bez výtahu, sklep 3 499 000,-Kč (55 540,-Kč/m 2 ) Bulharská 2 + 1 60 m 2 po částečných úpravách, v 2.NP bez výtahu, dům v dobrém stavu, sklep 2 950 000,-Kč (49 167,-Kč/m 2 ) - 9 -
Kubánské nám. 2 + 1 60 m 2, původní udržovaný stav, v 6.NP s výtahem, dům po rekonstrukci, sklep 2 920 000,-Kč (48 667,-Kč/m 2 ) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Průměrná cena za m 2 v nabídce 51 125,-Kč/m 2 x K (redukce pramenu ceny) 0.95 = 48 568,-Kč/m 2 Po zvážení všech aspektů je cena oceňované bytové jednotky stanovena 45 000,-Kč/m 2 45 000,-Kč/m 2 x 60.30 m 2 = 2 713 500,-Kč Dle cenové mapy České republiky 1/2016 průměrná cena za bytovou jednotku 2 + 1 v Praze 10-2 700 000,-Kč. SROVNÁVACÍ METODA 2 713 500,-Kč ANALÝZA CENY - stanovení obvyklé hodnoty Ze zjištěných hodnot - výnosové, srovnávací a dle cenového předpisu platného ke dni ocenění použijeme metodu střední hodnoty, jejíž podstatou je aritmetický průměr. Dle cenového předpisu 53/2016 Sb. Výnosová metoda Porovnávací metoda 1 798 075,-Kč 1 260 000,-Kč 2 713 500,-Kč CO = (1 798 075 + 1 260 000 + 2 713 500) /3 = 1 923 858,-Kč OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI činí : (slovy : jedenmiliondevětsetdvacetčtyřitisíckč) V Praze 28.7.2016 1 924 000,-Kč Ing. Dagmar Marvanová Dačická 180 109 00 Praha 10 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7. - 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.4.1995 č.j. Spr. 69/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3444/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3444/2016. - 11 -