ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 712-60/2018 o ceně nemovitostí: - pozemků parc.č. 736/248, 736/249 v katastrálním území Mariánské Hory (LV číslo 3310) - pozemku parc.č. 2082/3, jehož součástí je stavba občanské vybavenosti č.p.3107 s příslušenstvím, pozemku parc.č. 2082/14, jehož součástí je jiná stavba bez čp/če a pozemku parc.č. 2082/22 v katastrálním území Moravská Ostrava (LV číslo 2050), obec Ostrava, okres Ostrava-město. Objednavatel posudku: Účel posudku: Mgr. Bohdana Nováková Insolvenční správce Čáslavská 1750/8 130 00 Praha 3 Vinohrady IČ: 66257913 K č.j. KSOS 33 INS 4543/2018-A-8 Zjištění ceny nemovitostí, odhad ceny obvyklé Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb., č.443/2016 Sb. a č.457/2017 Sb. s účinností od 1.1.2018. Oceněno ke dni: 31.července 2018 Posudek vypracoval: Ing. Josef Fojtík Poděbradova 3057/63 702 00 Ostrava-Moravská Ostrava Tel:739756310, e-mail: fojpe@seznam.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 20 stran a přílohy. V Ostravě dne 8.srpna 2018
1. Nález 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Znaleckým úkolem je stanovení ceny nemovitostí - pozemkových parcel číslo 736/248, 736/249 v katastrálním území Mariánské Hory (LV číslo 3310), pozemku parc.č. 2082/3, jehož součástí je stavba občanské vybavenosti č.p.3107 s příslušenstvím, pozemku parc.č. 2082/14, jehož součástí je jiná stavba bez čp/če a pozemku parc.č. 2082/22 v katastrálním území Moravská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Ocenění je provedeno pro účely insolvenčního řízení vlastníka nemovitostí - Hadyna - International, spol. s r.o., se sídlem Teslova 1118, 702 00 Ostrava-Přívoz, IČ: 48398993. Insolvenčním správcem je Mgr. Bohdana Nováková, IČ: 66257913, se sídlem Čáslavská 1750/8, 130 00 Praha 3 - Vinohrady. Na základě požadavku objednatele znaleckého posudku je stanoven odhad ceny obvyklé. Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěných průmyslových lokalitách statutárního města Ostrava (Mariánské Hory, Moravská Ostrava). 1.2 Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava - LV číslo 3310 pro katastrální území Mariánské Hory - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava - LV číslo 2050 pro katastrální území Moravská Ostrava - kopie katastrální mapy - cenová mapa stavebních pozemků v Ostravě číslo 18 platná od 1.1.2018 - prohlídka oceňovaných nemovitostí provedená dne 31.7.2018 za účasti pana Daniela Hadyny - projektová dokumentace na rekonstrukci staveb z roku 1993, vypracovaná d PROJEKTEM - stavební povolení na rekonstrukci a dostavbu areálu vydané dne 25.5.1993, č.j.: Výst R.167/93 - kolaudační rozhodnutí vydané dne 10.8.1993, č.j.: Výst.1644/93 - informace spolupracujících realitních kanceláří 1.3 Vlastnictví V katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava jsou pozemky parc.č. 736/248 a 736/249 zapsány na listu vlastnictví číslo 3310 pro katastrální území Mariánské Hory, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Vlastníkem pozemků je Hadyna - International, spol. s r.o., Teslova 1118, 702 00 Ostrava- Přívoz, IČ: 48398993. - 2 -
Pozemky parc.č. 2082/3, 2082/14 a 2082/22, jejichž součástí jsou stavby jsou v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava zapsány na listu vlastnictví číslo 2050 pro katastrální území Moravská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Vlastníkem uvedených pozemků a staveb na nich stojících je Hadyna - International, spol. s r.o., Teslova 1118, 702 00 Ostrava-Přívoz, IČ: 48398993. 1.4 Přílohy posudku Výpisy z KN, kopie katastrální mapy, cenová mapa, fotodokumentace. 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Pozemky - LV č.3310 dle 2 (ocenění dle cenové mapy) 2) Pozemky - LV číslo 2050 dle 2 (ocenění dle cenové mapy) 3) Objekt občanské vybavenosti č.p.3107 4) Jiná stavba bez čp/če na pozemku parc.č. 2082/14 5) UNIMO buňky na pozemku parc.č. 2082/3 6) Venkovní úpravy - 3 -
2. Posudek a ocenění 2.1 Pozemky - LV č.3310 dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Oceněno podle 2 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o pozemkové parcely v katastrálním území Mariánské Hory. Pozemky se nacházejí poblíž ulice Suderova, která je odbočkou z ulice Švermovy. Jde o lokalitu průmyslové zástavby, pozemky jsou součástí veřejného prostoru kolem místní a účelové komunikace. Podle cenové mapy stavebních pozemků v Ostravě číslo 18 činí cena pozemků v dané lokalitě 500,- Kč/m 2. pozemková parcela číslo 736/248 - ostatní plocha, neplodná půda o výměře 379 m 2 pozemková parcela číslo 736/249 - ostatní plocha, jiná plocha o výměře 1707 m 2 2.1.2 Výměra pozemků Výměra pozemku 379+1707 = 2086.00 m 2 2.1.3 Výpočet ceny pozemků ( 2 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 500,- Cena za celou výměru 2086.00 m 2 = Kč 1.043.000,- Pozemky - LV č.3310 dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Cena celkem Kč 1.043.000,- 2.2 Pozemky - LV číslo 2050 dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Oceněno podle 2 vyhlášky. 2.2.1 Popis Jedná se o pozemky v zastavěné části Moravské Ostravy, pozemky se nacházejí v průmyslové lokalitě poblíž ulice Mariánskohorské. Příjezd a přístup je možný po ulici Nákladní, v místě je možnost napojení na inženýrské sítě, docházkové vzdálenosti k zastávkám MHD jsou dobré, v místě je možnost napojení na inženýrské sítě. Pozemky tvoří jeden funkční celek se stavbou občanské vybavenosti č.p.3107 a jinou stavbou bez čp/če. Podle cenové mapy stavebních pozemků v Ostravě číslo 18 činí cena pozemků v dané lokalitě 1000,- Kč/m 2. pozemek parc.č. 2082/3 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2202 m 2 pozemek parc.č. 2082/14 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 406 m 2 pozemek parc.č. 2082/22 - ostatní plocha o výměře 2771 m 2-4 -
2.2.2 Výměra pozemků Výměra pozemku 2202+406+2771 = 5379.00 m 2 2.2.3 Výpočet ceny pozemků ( 2 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.000,- Cena za celou výměru 5379.00 m 2 = Kč 5.379.000,- Pozemky - LV číslo 2050 dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Cena celkem Kč 5.379.000,- 2.3 Objekt občanské vybavenosti č.p.3107 Oceněno podle 12, přílohy č.9 vyhlášky. 2.3.1 Popis Jedná se o stavbu charakteru haly postavenou na pozemku parc.č. 2082/3 v katastrálním území Moravská Ostrava. Stavba je součástí průmyslového areálu na ulici Nákladní. Dispoziční řešení: 1.NP - kancelář, archív, sklad, denní místnost, elektrorozvodna, sklad nářadí, sprcha, 3 x WC a s předsíňkou, výrobní (skladovací) plocha Konstrukční provedení: Z konstrukčního hlediska jde o stavbu montovanou s ocelovou nosnou konstrukcí. Základy jsou betonové, svislé konstrukce z ocelových sloupů a betonových panelů, střecha sedlová z ocelových příhradových vazníků. Krytina střechy je z azbestocementových vlnitých desek. Vnitřní i vnější omítky jsou vápenné hladké, podlaha z cementového potěru + teralit a z keramické dlažby. Okna haly jsou jednoduchá v kovových rámech, dveře hladké plné, vrata kovová dvoukřídlová. V objektu je proveden vnitřní rozvod el. energie, pitné vody a kanalizace, vytápění části haly je lokální el. topidly, vybavení sociálních zařízení je podstandardní. Stáří stavby je 64 let, v posledních letech nebyla stavba prakticky užívána, nebyla prováděna běžná údržba, opotřebení je stanoveno jako maximální a činí 85.00%. 2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1251 SKP: 46.21.13.1..2 Typ podle účelu užití: E - budovy pro průmysl bez jeřábových drah Druh konstrukce: Kovové 2.3.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 12.50*6.30*3.60+12.50*30.10*4.60 = 2014.25 m 3 Zastřešení 12.50*36.40*1.60/2 = 364.00 m 3 celkem = 2378.25 m 3-5 -
2.3.4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí 1 12.60*6.30 79.38 m 2 3.60 m 3.90 m/* 1.NP - přízemí 2 12.50*30.10 376.25 m 2 4.60 m 4.90 m/* Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 227.81 m 2 a prům.výška podlaží je 4.73 m. /* výška odvozena ze sv.výšky 2.3.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 3. Stropy chybí 0.08200 80% -0.0656*1.852 5. Krytiny střech podstandard 0.02900 100% -0.029 15. Vytápění chybí 0.01300 80% -0.0104*1.852 21. Ohřev vody chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc podstandard 0.02200 100% -0.022 25. Ostatní chybí 0.06900 100% -0.069*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.32695) = 0.8234 2.3.6 Opotřebení stavby Stanoveno jako maximální ve výši 85.00%. -0.32695-6 -
2.3.7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.06 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 1-0.30 Vlivy snižující cenu 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Význam obce - 1.00 Znak není posuzován 8. Poloha obce - 1.00 Znak není posuzován 9. Občanská vybavenost obce - 1.00 Znak není posuzován Celkem 1. až 5. znak -0.36 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + -0.36) x 1 = 0.640 2.3.8 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, výroba) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 0.40 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku 4 0.00 Výrobní objekty 3. Možnost napojení pozemku na inž.sítě obce 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku 2 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti 3 0.02 Výborné parkovací možnosti (na pozemcích společně využívaných) 6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.02 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.02) x 0.4 = 0.408-7 -
2.3.9 Výpočet ceny objektu ( 12 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.620,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) x 0.9480 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 227.81 m 2 PZP) x 0.9490 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.80 / 4.73 m PV) + 0.30 >= 0.60 x 0.8920 K4: podle vybavení stavby x 0.8234 K5: podle polohy (dle přílohy č.20) x 1.2000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.1640 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.2610 pp = It x Ip = 0.640 x 0.408 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 725,51 Cena za celý obestavěný prostor 2378.25 m 3 = Kč 1.725.444,16 Cena stavby bez opotřebení = Kč 1.725.444,16 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 1.466.627,54 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 258.816,62 Objekt občanské vybavenosti č.p.3107 Cena celkem Kč 258.817,- 2.4 Jiná stavba bez čp/če na pozemku parc.č. 2082/14 Oceněno podle 12, přílohy č.9 vyhlášky. 2.4.1 Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepenou stavbu charakteru haly postavenou na pozemku parc.č. 2082/14 v katastrálním území Moravská Ostrava, v uzavřeném provozním areálu na ulici Nákladní, poblíž silnice Mariánskohorské. Dispoziční řešení: 1.NP - sklady Konstrukční provedení: Z konstrukčního hlediska jde o stavbu montovanou železobetonovou. Základy jsou betonové, svislou a vodorovnou nosnou konstrukci tvoří železobetonový skelet, střecha sedlová z betonových vazníků a krytinou živičnou svařovanou. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasáda vápenná hladká. Okna haly jsou jednoduchá kovová, vrata plechová dvoukřídlová, podlaha z cementového potěru. V objektu je proveden vnitřní rozvod el. energie. Stavba není dlouhodobě užívána, běžná údržba je značně zanedbaná, opotřebení je stanoveno jako maximální a činí 85.00%. - 8 -
2.4.2 Charakteristika stavby CZCC: 1252 SKP: 46.21.13.2..2 Typ podle účelu užití: J - budovy pro skladování a manipulaci Druh konstrukce: Montované z dílců betonových tyčových 2.4.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 12.50*24.80*4.70+5.30*18.73*2.85 = 1739.92 m 3 Zastřešení 12.50*24.80*1.50/2 = 232.50 m 3 2.4.4 Podlaží celkem = 1972.42 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí 1 12.50*24.80 310.00 m 2 4.70 m 5.00 m/* 1.NP - přízemí 2 5.30*18.73 99.27 m 2 2.85 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 204.63 m 2 a prům.výška podlaží je 4.48 m. /* výška odvozena ze sv.výšky 2.4.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 5. Krytiny střech podstandard 0.02900 100% -0.029 6. Klempířské konstrukce podstandard 0.00700 100% -0.007 8. Úpravy vnějších povrchů podstandard 0.03300 100% -0.033 10. Schody chybí 0.00700 100% -0.007*1.852 12. Vrata podstandard 0.02300 100% -0.023 14. Povrchy podlah podstandard 0.04800 100% -0.048 17. Bleskosvod chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 25. Ostatní chybí 0.06200 100% -0.062*1.852-0.2752-9 -
Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.2752) = 0.8514 2.4.6 Opotřebení stavby Stanoveno jako maximální a činí 85.00%. 2.4.7 Výpočet ceny objektu ( 12 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.599,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) x 0.9980 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 204.63 m 2 PZP) x 0.9523 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.80 / 4.48 m PV) + 0.30 >= 0.60 x 0.9250 K4: podle vybavení stavby x 0.8514 K5: podle polohy (dle přílohy č.20) x 1.2000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.1160 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.2610 pp = It x Ip = 0.640 x 0.408 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 793,17 Cena za celý obestavěný prostor 1972.42 m 3 = Kč 1.564.464,37 Cena stavby bez opotřebení = Kč 1.564.464,37 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 1.329.794,71 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 234.669,66 Jiná stavba bez čp/če na pozemku parc.č. 2082/14 Cena celkem Kč 234.670,- 2.5 UNIMO buňky na pozemku parc.č. 2082/3 Oceněno podle 12, přílohy č.8 vyhlášky. 2.5.1 Popis Jedná se o sestavu typizovaných prostorových buněk UNIMO postavenou na pozemku parc.č. 2082/3 v katastrálním území Moravská Ostrava, v provozním areálu u budovy č.p.3107. Stavba není geodeticky zaměřena ani zapsána v KN. Dispoziční řešení: 1.NP - sklady, kanceláře Konstrukční provedení: Jde se o sestavu typizovaných buněk UNIMO. Základy betonové, nosné konstrukce kovové, opláštění z dřevěných prken, okna dřevěná dvojitá, dveře hladké plné a náplňové, podlahy z PVC, střecha plochá s krytinou živičnou. V objektu je proveden vnitřní rozvod elektroinstalace. - 10 -
Stavba není dlouhodobě užívána, opotřebení je stanoveno jako maximální a činí 85.00%. 2.5.2 Charakteristika stavby CZCC: 122 SKP: 46.21.14.3..1 Typ podle účelu užití: F - budovy pro administrativu Druh konstrukce: Montované z prostorových buňek 2.5.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 7.10*12.50*2.60 = 230.75 m 3 2.5.4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí 7.10*12.50 88.75 m 2 2.40 m 2.70 m/* Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 88.75 m 2 a prům.výška podlaží je 2.70 m. /* výška odvozena ze sv.výšky 2.5.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 9. Vnitřní obklady keramické chybí 0.01800 100% -0.018*1.852 10. Schody chybí 0.02900 100% -0.029*1.852 15. Vytápění podstandard 0.04200 100% -0.042 18. Vnitřní vodovod chybí 0.03200 100% -0.032*1.852 19. Vnitřní kanalizace chybí 0.03100 100% -0.031*1.852 20. Vnitřní plynovod chybí 0.00200 100% -0.002*1.852 21. Ohřev vody chybí 0.01700 100% -0.017*1.852 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc chybí 0.03000 100% -0.03*1.852 24. Výtahy chybí 0.01400 100% -0.014*1.852-11 -
25. Ostatní chybí 0.05900 100% -0.059*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.47166) = 0.7453 2.5.6 Opotřebení stavby Stanoveno jako maximální, činí 85.00%. 2.5.7 Výpočet ceny objektu ( 12 vyhlášky) -0.47166 Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.807,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) x 1.2410 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 88.75 m 2 PZP) x 0.9944 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 2.70 m PV) + 0.30 >= 0.60 x 1.0778 K4: podle vybavení stavby x 0.7453 K5: podle polohy (dle přílohy č.20) x 1.2000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.1730 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.2610 pp = It x Ip = 0.640 x 0.408 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.893,77 Cena za celý obestavěný prostor 230.75 m 3 = Kč 436.987,43 Cena stavby bez opotřebení = Kč 436.987,43 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 371.439,32 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 65.548,11 UNIMO buňky na pozemku parc.č. 2082/3 Cena celkem Kč 65.548,- 2.6 Venkovní úpravy Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky. 2.6.1 Vrata ocelová z profilů vč.sloupků Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky, pol. 14.6. 2.6.1.1 Opotřebení stavby Opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. - 12 -
2.6.1.2 Výpočet ceny objektu ( 18 vyhlášky) Cena za 1.00 kus x 3.700,- Kč/kus = Kč 3.700,- CZCC: 2420 SKP: 46.21.64.4 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 1.2000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.3700 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.2610 pp = It x Ip = 0.640 x 0.408 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.746,45 Cena stavby bez opotřebení = Kč 2.746,45 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 2.334,48 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 411,97 Vrata ocelová z profilů vč.sloupků Cena celkem Kč 412,- 2.6.2 Plot-stroj.pletivo na ocel.sloupky do beton.patek Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky, pol. 13.1. 2.6.2.1 Dílčí velikosti objektu Výměra 1 70.28*1.80+45.00*1.80 = 207.50 2.6.2.2 Opotřebení stavby Opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.6.2.3 Výpočet ceny objektu ( 18 vyhlášky) Cena za 207.50 m 2 x 240,- Kč/m 2 = Kč 49.800,- CZCC: 2420 SKP: 46.21.64.4 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 1.2000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.3700 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.2610 pp = It x Ip = 0.640 x 0.408 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 36.965,74 Cena stavby bez opotřebení = Kč 36.965,74 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 31.420,88 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 5.544,86 Plot-stroj.pletivo na ocel.sloupky do beton.patek Cena celkem Kč 5.545,- - 13 -
2.6.3 Přípojka vody DN 40 mm Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky, pol. 1.1.2. 2.6.3.1 Opotřebení stavby Při stáří 25 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50%. 2.6.3.2 Výpočet ceny objektu ( 18 vyhlášky) Cena za 32.50 m x 360,- Kč/m = Kč 11.700,- CZCC: 2222 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 1.2000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.3820 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.2610 pp = It x Ip = 0.640 x 0.408 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 8.728,70 Cena stavby bez opotřebení = Kč 8.728,70 Snížení ceny za opotřebení 50% - Kč 4.364,35 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 4.364,35 Přípojka vody DN 40 mm Cena celkem Kč 4.364,- 2.6.4 Přípojka kanalizace DN 200 mm Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky, pol. 2.1.2. 2.6.4.1 Opotřebení stavby Při stáří 79 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 79%. 2.6.4.2 Výpočet ceny objektu ( 18 vyhlášky) Cena za 68.00 m x 1.450,- Kč/m = Kč 98.600,- CZCC: 2223 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 1.2000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.3630 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.2610 pp = It x Ip = 0.640 x 0.408 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 72.973,03 Cena stavby bez opotřebení = Kč 72.973,03 Snížení ceny za opotřebení 79% - Kč 57.648,69 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 15.324,34 Přípojka kanalizace DN 200 mm Cena celkem Kč 15.324,- - 14 -
2.6.5 Zpevněné plochy Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky, pol. 8.4.1. 2.6.5.1 Popis Jedná se o zpevněnou manipulační plochu na pozemku parc.č. 2082/3 v k.ú. Moravská Ostrava, v provozním areálu na ul. Nákladní. 2.6.5.2 Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 66.6667%. 2.6.5.3 Výpočet ceny objektu ( 18 vyhlášky) Cena za 670.00 m 2 x 270,- Kč/m 2 = Kč 180.900,- CZCC: 211 SKP: 46.23.11.5 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 1.2000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.3010 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.2610 pp = It x Ip = 0.640 x 0.408 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 130.369,78 Cena stavby bez opotřebení = Kč 130.369,78 Snížení ceny za opotřebení 66.6667% - Kč 86.913,23 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 43.456,55 Zpevněné plochy Cena celkem Kč 43.457,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč 69.102,- - 15 -
3. Rekapitulace ceny dle cenového předpisu Katastrální území Mariánské Hory 1) Pozemky - LV č.3310 dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Kč 1.043.000,- Zjištěná výsledná cena Kč 1.043.000,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 1.043.000,- Slovy: Jedenmiliončtyřicettřitisíc Kč Katastrální území Moravská Ostrava 2) Pozemky - LV číslo 2050 dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Kč 5.379.000,- 3) Objekt občanské vybavenosti č.p.3107 Kč 258.817,- 4) Jiná stavba bez čp/če na pozemku parc.č. 2082/14 Kč 234.670,- 5) UNIMO buňky na pozemku parc.č. 2082/3 Kč 65.548,- 6) Venkovní úpravy Kč 69.102,- Zjištěná výsledná cena Kč 6.007.137,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 6.007.140,- Slovy: Šestmilionůsedmtisícjednostočtyřicet Kč - 16 -
4. Odhad ceny obvyklé Ocenění je zpracováno dle za použití metod běžně využívaných ve znalecké praxi a vycházejících ze znění zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (Zákon o oceňování majetku) ve znění platných předpisů: Způsoby oceňování majetku a služeb 2 (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (2) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Výše popsaná obvyklá cena je tedy cena za jakou by mohla být označená nemovitost zobchodována mezi dobrovolně jednajícím prodávajícím a kupujícím, aniž by byl činěn nátlak na koupi nebo prodej. Přitom si obě zúčastněné strany plně uvědomují a znají relevantní fakta o dané věci. 4.1. Pozemky parc.č. 736/248, 736/249 v k.ú. Mariánské Hory LV číslo 3310 Jedná se o pozemky v lokalitě průmyslové zástavby poblíž ulic Švermova, Suderova v Ostravě-Mariánských Horách. Jde o stanovení odhadu ceny obvyklé pozemků, které sousedí s pozemky a stavbami ve vlastnictví BorsodChem MCHZ, s.r.o. a Asental Land, s.r.o. - 17 -
Pozitivní faktory nemovitosti: - možnost napojení na inženýrské sítě - dopravní dostupnost dálnice Negativní faktory nemovitostí: - tvar pozemku parc.č. 736/248 - omezený počet potencionálních zájemců o koupi (BorsodChem MCHZ, s.r.o., Asental Land, s.r.o.) S ohledem na výše uvedené, stanovuji odhad ceny obvyklé pozemkových parcel číslo 736/248 a 736/249 v k.ú. Mariánské Hory ve výši 75.00% (koeficient úpravy ceny při výpočtu daně z nabytí nemovitosti) ceny stanovené dle cenového předpisu (cenová mapa stavebních pozemků v Ostravě číslo 18). Odhad ceny obvyklé celkem: Kč 782.250,- /1,043.000,- Kč * 0,75/ Zaokrouhleno Kč 780.000,- Slovy: sedmsetosmdesáttisíc Kč 4.1. Pozemky parc.č. 2082/3, 2082/14, 2082/22 s příslušenstvím a stavbami č.p.3107, jiná stavba bez čp/če LV číslo 2050 Jedná se o pozemky a stavby, které tvoří uzavřený průmyslový areál na ulici Nákladní v Moravské Ostravě, areál se nachází poblíž ulice Mariánskohorské. Pozitivní faktory nemovitosti: - možnost napojení na inženýrské sítě - dostupnost centra města - dopravní dostupnost dálnice - celková výměra pozemků, možnost dostavby areálu Negativní faktory nemovitostí: - technický stav staveb (nutné stavební úpravy) - převažující nabídka nad poptávkou podobných nemovitostí Ke stanovení odhadu ceny obvyklé použiji kombinaci metody věcné hodnoty, porovnávací a metody výnosové. 4.1. Metoda porovnávací V současné době se podle informací realitních kanceláří pohybují ceny obdobných nemovitostí (výroba, skladování, opravy) pohybuje v rozpětí od 2.300,- Kč/m 2 (k.ú. Radvanice) do 7.600,- Kč/m 2 ( k.ú. Mariánské Hory), nabídkové ceny vychází z technického stavu, lokalizace, výměry podlahových ploch a celkové výměry pozemků ve funkčním celku. - 18 -
V našem případě jde sice o stavby v poměrně špatném technickém stavu, dlouhodobě neužívané. Pozemky, které tvoří jeden funkční celek mají však celkovou výměru cca 5400 m 2. Podlahová plocha staveb činí cca 720 m 2. Jednotkovou cenu provozního areálu tedy stanovuji s přihlédnutím k pozitivním i negativním faktorům na 6.500,- Kč/m 2. Odhad ceny metodou porovnávací činí celkem Kč 4,680.000,- / 720,00 m 2 * 6.500,- Kč/m 2 / Po zaokrouhlení Kč 4,700.000,- Slovy: čtyřimilionysedmsettisíc Kč 4.2. Metoda výnosová Podle informací realitních kanceláří se ceny za pronájem podobných nemovitostí (výroba, skladování, opravy) pohybují v rozpětí od 60,- Kč/m 2 /měsíc do 260,- Kč/m 2 /měsíc. S ohledem na technický stav staveb, nutné opravy a úpravy, stanovuji výši dosažitelného nájemného 60,- Kč/m 2 /měsíc. - předpokládaný hrubý roční výnos Kč 518.400,- /720 m 2 * 60,- Kč/m 2 /měsíc *12 / - předpokládané náklady vlastníka 25.00% Kč - 129.600,- / daň z nemovitosti, opravy a údržba, únik nájemného apod./ - předpokládaný upravený roční výnos Kč 388.800,- - míra kapitalizace % 7,00 Výnosová hodnota Kč 5,554.286,- / RV : 7,00 * 100 / Výnosová hodnota po zaokrouhlení Kč 5,600.000,- Slovy: pětmilionůšestsettisíc Kč Odhad ceny obvyklé stanovuji jako průměr cen stanovených metodou porovnávací a metodou výnosovou. Odhad ceny obvyklé po zaokrouhlení Kč 5,200.000,- Slovy: pětmilionůdvěstětisíc Kč Odhad ceny obvyklé nemovitostí: - LV číslo 3310 pro k.ú. Mariánské Hory Kč 780.000,- - LV číslo 2050 pro k.ú. Moravská Ostrava Kč 5,200.000,- Odhad ceny obvyklé celkem Kč 5,980.000,- Zaokrouhleno Kč 6,000.000,- Slovy: šestmilionůkorunčeských - 19 -
5. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 10.května 2011, č.j. Spr. 1216/2011, pro základní obor: 1/ ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. 2/ stavebnictví, pro odvětví stavby obytné, stavby průmyslové Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 712-60/2018. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Josef Fojtík - 20 -