ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1588-63/14 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. St. 56 jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 51 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Blansko, obec Uhřice, k.ú. Uhřice u Boskovic Adresa nemovité věci: Uhřice 51, 679 63 Vlastníci stavby: Jitka Čarná, r.č. 756107/0858, Václavská 30/16, 602 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Ivan Čarný, r.č. 680520/1381, Václavská 30/16, 602 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Jitka Čarná, r.č. 756107/0858, Václavská 30/16, 602 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Ivan Čarný, r.č. 680520/1381, Václavská 30/16, 602 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Mgr. Tomáš GARTŠÍK insolvenční správce dlužníků - Jitka Čarná, Ivan Čarný, Divadelní 4, 60200 Brno Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé ceny pro účely zpeněžení nemovitostí v rámci insolvenčního řízení č.j. KSBR 37 INS 2847 / 2012 Datum místního šetření: 19.7.2014 Stav ke dni : 19.7.2014 Počet stran: 19 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 30.7.2014 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 125, k.ú. Uhřice u Boskovic, v podílovém vlastnictví paní Jitky Čarné - id. 1/2 a pana Ivana Čarného - id. 1/2. Jedná se o pozemek parc.č. St. 56 jehož součástí je rodinný dům č.p. 51 vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu místního šetření, tj. k 19.7.2014. Zvolené metody pro ocenění I. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí bývá často jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2014). II. Jako druhou metodu pro daný případ ocenění k účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. - 2 -
Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 125, k.ú. Uhřice u Boskovic, vyhotovený dne 3.6.2014, dálkovým přístupem. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Uhřice u Boskovic. c) Objednávka znaleckého posudku, ze dne 14.7.2014. d) Vyhláška MF č. 4441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. e) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. f) Informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti. g) Mapa obce Uhřicea okolí. h) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. i) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 19.7.2014 za přítomnosti vlastníků. j) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. k) Knihovna znalce. l) Geometrický plán č. 181-88/2013 pro nový stav budovy, který vyhotovila Ing. Pavla Hamouzová dne 3.9.2013, potvrzený KÚ 27.9.2013. Místopis Vesnice Uhřice se nachází na území okresu Blansko a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Boskovice. Obec Uhřice se rozkládá asi třicet kilometrů severně od Blanska a patnáct kilometrů severovýchodně od města Boskovice. Leží také v turisticky atraktivní oblasti Moravského krasu. Na území této menší vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 290 obyvatel. Předškoláci mohou v obci chodit do školy mateřské. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který je postavený při hlavní komunikaci procházející obcí, v její jižní části, ve vzdálenosti cca 250 m od obecního úřadu. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 51, který je součástí pozemku parc.č.st. 56. Příslušenství tvoří vedlejší stavba kůlny (stavba postavena v jihozápadním rohu pozemku parc.č. St. 56, celkově ve zhoršeném tech. stavu, bez výrazného vlivu na cenu obvyklou), dále studna a venkovní úpravy minimálního rozsahu. Jedná se o přípojku vody, kanalizaci do jímky, jímku, oplocení, branku a bránu. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do rovinatého terénu. Na parc.č. St. 56, zastavěná plocha a nádvoří je v severní středové části postavena stavba rodinného domu č.p. 51 o obdélníkovém půdorysném tvaru. V jihozápadní části je postavena vedlejší stavba kůlny, rovněž obdélníkového půdorysného tvaru. Zbývající nezastavěná část pozemku je využívána jako oplocená zahrada. Součástí pozemku jsou trvalé porosty minimálního rozsahu, zanedbané údržby bez vlivu na cenu obvyklou. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci ve vlastnictví Obce Uhřice. - 3 -
Silné stránky -částečná rekonstrukce, dostatečné pozemkové zázemí. Slabé stránky -náklady na dokončení koupelny, průměrný estetický vzhled, vysoká nezaměstnanost v okolí, absence plynové a kanalizační přípojky. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Skutečný stav stavby č.p. 51, která je součástí pozemku parc. č. St. 56 v k.ú. Uhřice u Boskovic, který byl zjištěn při místním šetření zcela neodpovídá zákresu v předložené katastrální mapě. Byl vyhotoven geometrický plán č. 181-88/2013 pro nový stav budovy. Doporučení: Pro uvedení právního stavu stavby č.p. 51 v k.ú. Úhřice u Boskovic do souladu se skutečným stavem doporučuji zanesení geometrického plánu s dalšími příslušnými dokumenty do katastru nemovitostí. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 125 k.ú. Uhřice u Boskovic ze dne 3.6.2014 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Zapsáno do soupisu majetkové podstaty Zástavní právo smluvní Rozhodnutí o úpadku Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zástavním právem smluvním zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě dostupných informací od vlastníka paní Čarné, na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek parc.č. St. 56 Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. St. 56 o výměře 1029 m 2, zastavěná plocha a nádvoří. Na parc.č. St. 56, zastavěná plocha a nádvoří je v severní středové části postavena stavba rodinného domu č.p. 51 o obdélníkovém půdorysném tvaru. V jihozápadní části je postavena vedlejší stavba kůlny, rovněž obdélníkového půdorysného tvaru. Zbývající nezastavěná část pozemku je využívána jako oplocená zahrada. Pozemek lze napojit na veškeré IS v obci (voda, plyn, kanalizace). Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 30,- až 70,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, tvaru, charakteru a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků pod středním pásmu daného rozpětí, tj. na 50,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 56 1 029 50 51 450 nádvoří Celková výměra pozemků 1 029 Hodnota celkem 51 450 Výpočet věcné hodnoty stavby Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2014. Rodinný dům č.p.51 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou. Půdorysný tvar domu je obdélníkový. Rodinný dům obsahuje jeden byt o velikosti 2+1, s příslušenstvím. Dispoziční řešení: 1.NP - vstupní chodba ve středové části, pokoj, kuchyň vlevo od chodby, pokoj vpravo od chodby, koupelna s WC se vstupem na konci chodby. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou z cihelného zdiva v tl. 45-50 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová, krov dřevěný, s pálenou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky jsou břízolitové. Vnitřní keramický obklad je proveden - 5 -
pouze v kuchyni. Podlahy jsou z keramické dlažby nebo betonové. Okna jsou dřevěná zdvojená, schodiště jsou prosvětlené luxfery. Dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední z el. kotle nebo kotle na tuhá paliva. Ohřev TUV je zajištěn el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do jímky. Instalace plynu je provedena. Kuchyň je vybavena standardní linkou bez sporáku. Hygienické vybavení tvoří 1x vana, 1x splachovací WC. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Dle sdělení vlastníka byl rodinný dům postavený kolem roku 1928. Během životnosti byla prováděna běžná údržba. V roce 2001 byla provedena výměna el. rozvodů. V roce 2006 byla provedena rozsáhlejší rekonstrukce (vodorovná izolace obvodových zdí, nové vytápění, radiátory, el. kotel, kotel na TP, rozvody vody, odpady, podlahy, dlažba, vnitřní omítky, zařizovací předměty koupelny). Chybí obklady v koupelně a umyvadlo. Stavebně technický stav je dobrý, vybavení domu je na standardní úrovni. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 113,04 m 2 2,90 m Výčet místností: 2+1 s příslušenstvím 113,04 m 2 0,80 90,43 m 2 Užitná plocha celkem: 90,43 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (15,70*7,20)*(2,90) = 327,82 m 3 Zastřešení (15,70*7,20)*3,4/2 = 192,17 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 327,82 m 3 Zastřešení 192,17 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 519,98 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 113 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 90 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 519,98 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 699 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 699 Reprodukční hodnota [Kč] 2 443 405 (RC * OP) Stáří roků 84 Další životnost roků 16 Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 343 873-6 -
Výpočet porovnávací hodnoty Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, poloze, jejímu technickému stavu, vybavení a pozemkovému zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době podprůměrně obchodovatelná. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 90,43 m 2 Obestavěný prostor: 519,98 m 3 Zastavěná plocha: 113,04 m 2 Plocha pozemku: 1 029,00 m 2 Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m 2 užitné plochy, m 2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Popisy porovnatelných č.1 3+1, garážování mimo dům ve stodole. Objekt je k datu ocenění v průměrném stavu po rekonstrukci, nová fasáda, nová krytina, nové instalace vč. vytápění a vybavení kuchyně a koupelny. Původní dům ve stáří 78 let, rekonstrukce 2011. Zděný objekt, okna plastová, dveře hladké, podlahy PVC a dlažba, vytápění etážové na ZP, vybavení kuchyně a koupelny zánovní, dům po rekonstrukci. Předzahrádka se vstupem a vjezdem, na boku stodola se vstupem do sklepa, zahrádka oplocená. Zdroj: databáze spolupracujících znalců č.2 Dům o velikosti 3+1 je cihlový, podsklepený, pokoje jsou suché a světlé. Vytápění je možné buď - 7 -
plynem nebo kotlem na tuhá paliva. Půda je vhodná k vestavbě. Nemovitost s garáží a předzahrádkou má samostatný vjezd, za branou dvorek, který volně navazuje na zahradu o výměře 908 m2. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/domy/rodinny/usobrno--/2010939484 č.3 Nabízíme ke koupi rodinný dům o vel. 3+1 v Šebetově - obci s plnou občanskou vybaveností. Dům se zahradou, stodolou a pergolou se nachází v klidné části a je možné jej využít k celoročnímu chalupaření. Dům před 10lety prošel částečnou rekonstrukcí - nové sociální zařízení, v r.2012 částečně nové podlahy a nové topení. Dům je napojen na veřejný vodovod, má vlastní studnu a výhodou jsou dva kotle a to elektrický a kotel na tuhá paliva. Ohřev vody je zajištěn bojlerem. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/domy/rodinny/sebetov--/308457564 Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Lokalita Okres Blansko, Letovice, Třebětín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realizovaný prdej KS 05/2014; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,98 Upravená j. cena Kč/m 2 11 782 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 89,00 m 2 896 m 2 1 070 000 Kč 12 022 Kč/m 2 Název: č.2 Lokalita Úsobrno, okr. Blansko Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně větší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - nepatrně horší; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 1,10 Upravená j. cena Kč/m 2 9 041 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m 2 1 272 m 2 820 000 Kč 8 200 Kč/m 2-8 -
Název: č.3 Lokalita Šebetov, okr. Blansko Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně větší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně lepší; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 7 345 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m 2 1 071 m 2 900 000 Kč 8 182 Kč/m 2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 7 345,- Kč/m 2 až 11 782,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 9 389,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7 345 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 9 389 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 11 782 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 9 389 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 90,43 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 849 047 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 849 047 Kč 1 395 323 Kč 51 450 Kč 850 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.12-9 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou cenu nemovitostí - pozemku parc.č. St. 56, jehož součástí je rodinný dům č.p. 51, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Uhřice u Boskovic, obec Uhřice, okres Blansko, vše zapsáno na LV č. 125, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 19.7.2014, po zaokrouhlení na: 850 000,- Kč Slovy: osmsetpadesáttisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 30.7.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1588-63/14 znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 125 2 Snímek katastrální mapy 1 Geometrický plán 2 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa polohy nemovitosti 1-11 -
LV - 12 -
- 13 -
KM - 14 -
GP - 15 -
- 16 -
Fotodokumentace - 17 -
- 18 -
Mapa - 19 -