ZNALECKÝ POSUDEK č. 3304/224/2014 o obvyklé ceně nebytového prostoru č. 643/1 včetně podílu na společných částech domu č.p. 643 a pozemcích parc.č. 1681/2 a 1682 v kat. území Ţiţkov, městská část Praha 3, hl. m. Praha. Objednatel posudku: JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5 Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariusem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 1218/14 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb., a dále podle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. Podle stavu ke dni: 22.10.2014 Vypracoval: Ing. Václav Zvěřina, CSc., Skořepka 7,110 00 Praha 1 telefon:721602008 e-mail: vaclavzverina@seznam.cz Posudek obsahuje 10 stran textu, včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze 22.10.2014
1. ÚVOD 1. 1. Účel trţního ocenění Znalec byl pověřen stanovením obvyklé ceny nebytového prostoru č. 643/1 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 643 a pozemcích parc.č. 1681/2 a 1682 v kat. území Ţiţkov, městská část Praha 3, hlavní město Praha. Ocenění je vypracováno ke dni 22.10.2014. Jeho cílem bylo určit trţní hodnotu oceňovaného majetku pro účely exekučního řízení. 1. 2. Základ hodnoty Základem hodnoty v tomto posudku je objektivní (fair) trţní hodnota vyjádřená v peněţních jednotkách. Tato objektivní trţní hodnota je definována v souladu s Evropskou asociací znaleckých organizací TEGoVA jako: finanční částka, která můţe být směněna mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, aniţ by byl činěn nátlak na koupi nebo prodej. Přitom obě zúčastněné strany si plně uvědomují a znají všechna relevantní fakta o jmění. Tato definice je prakticky totoţná s definicí obvyklé ceny uvedené v 2 zákona o oceňování MF ČR č.151/1997 Sb.: obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Naše zpráva je vypracována v souladu s mezinárodním oceňovacím standardem Oceňování podle trţní hodnoty, který zpracoval IVSC (International Valuation Standards Committee) viz /9/, a v souladu s IVS - International Valuation Standards, Aplikační příručkou č. 4, která definuje zásady oceňování majetku pro záruky půjček, hypoték a dluhopisů. Ze všech uţitných hodnot majetku je v tomto konkrétním případě uvaţováno s přínosem stavby, venkovních úprav a pozemků. 1. 3. Rozsah posudku Rozsah naší práce vychází z toho, ţe všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: 1. Historii a podstatu oceňovaného majetku. 2. Obvyklá cena stavebních materiálů a stavebních prací v dané lokalitě. 3. Výše obvyklých nájmů a prodeje srovnatelných nemovitostí. 2
2. ZÁKLADNÍ ÚDAJE 2. 1. Výchozí data Objednavatel: JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5 Oceňovaný nemovitý majetek: 1) stavba: nebytový prostor č. 643/1 vč. spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 643 a pozemcích. 2) venkovní úpravy: podíl na společných částech domu č.p. 643 ve výši 1664/85207. 3) pozemky: podíl na pozemcích parc.č. 1681/2 a 1682 ve výši 1664/85207. Specifikace podle LV č. 2045 Parcelní číslo Výměra v m 2 Druh pozemku Poznámka 1681/2 1 zastavěná plocha a nádvoří pam.chrán. území 1682 260 zastavěná plocha a nádvoří pam.chrán. území Celkem 261 Podklady pro ocenění: - usnesení exekutorského úřadu Praha-západ, čj. 156 EX 1218/14-28, - výpis z katastru nemovitostí LV č. 2045 ze dne 17.3.2014, - kopie katastrální mapy, - prohlášení vlastníka budovy, dle ust. 4 zák.č. 72/1994 Sb, - fotografická dokumentace, - nabídky realitních kanceláří k prodeji obdobných nemovitostí, - 1. místní šetření bylo provedeno dne 6.6.2014 za účasti: Jaroslav Voříšek zástupce soudního exekutora Jakub Vedral CZ Reality, s.r.o. Praha Petr Pauček uţivatel nebytového prostoru znalec - 2. místní šetření bylo provedeno dne 17.10.2014 za účasti: pan Novák zástupce Hypotéční banky, a.s. Praha 5 Jakub Vedral CZ Reality, s.r.o. Praha Petr Pauček uţivatel nebytového prostoru znalec Povinný Tomáš Suchánek se místních šetření neúčastnil a se znalcem nespolupracoval. Nemovitosti znalci zpřístupnili pánové Pauček a Vedral. 2. 2. Vlastnictví oceňovaných nemovitostí Vlastníkem oceňovaného bytu je podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2045: Vlastnické právo Identifikátor Podíl Suchánek Tomáš, Pod Svahem 277, Minice, 27801 Kralupy nad Vltavou 680710/1125 3
Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo smluvní a exekutorské, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2045 ze dne 17.3.2014 v příloze tohoto posudku). 2. 3. Popis oceňované nemovitosti Předmětem ocenění je nebytový prostor č. 643/1, umístěný v suterénu bytového domu č.p. 643. Dům je situován v ulici Křišťanova, v Praze 3-Ţiţkov. Okolní zástavbu tvoří bytové domy v řadové zástavbě ulice. Bytový dům má 1 PP a 5 NP. Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné z cihel. Stropy jsou dřevěné trámové. Vnitřní omítky jsou vápenné. Vnější omítky břízolitové. Klempířské konstrukce FeZn. Nebytový prostor o výměře 16,64 m 2 je sklep v 1.PP. Přístup je z chodby domu po schodech. Nebytový prostor je umístěn vlevo od vchodu do suterénu. Nebytový prostor je bez dveří, bez oken. Podlaha betonová. Rozvod el. energie je nefunkční. Sklep je stavebně neudrţovaný. Stavebně technický stav je podprůměrný. Uvedený nebytový prostor není uţíván. Výměra pro ocenění Nebytový prostor č. 643/1 v 1.PP bytového domu č.p. 643 Podlahová plocha: 16,64 m 2 3. METODY OCEŇOVÁNÍ TEORIE ZJIŠŤOVÁNÍ TRŢNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Konvenční trţní ocenění pouţívané k determinování trţní hodnoty nemovitostí vychází v zásadě ze tří teoreticky různě pojatých přístupů. V odborné literatuře se tyto základní tři principy vzájemně prolínají a větví, jsou uváděny pod různými názvy atd. Např. v americké praxi se mluví o 9 základních přístupech pouţívaných pro stanovení trţní hodnoty, v anglické o 5, v německé o 3. V dostupné české literatuře se lze setkat s těmito metodami pouţívanými pro ocenění: 1. Metody výnosové. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty. 3. Metody porovnávací. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, ţe nemovitost - podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, ţe nemovitost je totoţná s majetkem, který je v ní obsaţen. Metody porovnávací, někdy nazývané trţní, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde lze porovnat ceny jiţ prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, ţe trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běţně dostupné. V dalším uvádíme stručný popis kaţdé metody. 4
3. 1. Metody výnosové. Tyto metody jsou zaloţeny na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Základní klíč k pochopení filozofie ocenění je v porozumění vztahu mezi tokem příjmů a hodnotou. Investor, kupec, ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, čili budoucí výnos - cash flow. Současná hodnota majetku je určena podle tohoto schématu: - projekce mnoţství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku výnosů; - vyuţití kapitalizace, to je převodu budoucích korun na jejich současnou kvantitativní úroveň, stanovením správné, adekvátní kapitalizační míry. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, ţe nemovitost jako podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz podniku a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Nejrozšířenější metodou je metoda přímé kapitalizace, kterou lze zapsat do jednoduchého matematického modelu: V = NOI / R (1) Kde trţní hodnota V podniku (nemovitosti) rovna jeho stabilizovanému čistému ročnímu výnosu NOI, vydělenému odpovídající kapitalizační mírou R. Současná hodnota majetku je určena podle tohoto schématu: - projekce mnoţství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku výnosů; - vyuţití kapitalizace, to je převodu budoucích korun na jejich současnou kvantitativní úroveň. Stanovení správné adekvátní kapitalizační míry vychází z úrokové míry nejjistějších cenných papírů, obvykle státem garantovaných obligací a zápočtu nezbytné míry rizika, které respektuje daný podnikatelský segment (pronájem nemovitosti). 3. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty Zcela odlišný přístup k oceňování majetku, nemovitosti vychází z pohledu vlastnických aktivit. Metody stanovující stavební substanci vycházejí z premisy o tom, ţe nemovitost je totoţná s majetkem, který je v ní obsaţen. Tyto metody se zdají být velice jednoduché a přesné, ale při jejich pouţití se naráţí na problém správného, trţního, stanovení opotřebení jiţ existujících staveb. Jsou to metody méně subjektivní, neţ aktualizace odhadovaných budoucích cash flow při zvolené diskontní sazbě, pro zvolený časový horizont. Přesto je však i jejich pouţití omezené, neboť reflektují současnou situaci na trhu - prodejní cenu, s velkým časovým odstupem. Rozdíl mezi substanční stavební hodnotou a trţní hodnotou je samozřejmě menší ve stabilizovaných ekonomických podmínkách, neţ v ekonomikách procházejících transformací, či krizí. Tento způsob ocenění je zaloţen na principu pojetí náhrady. Perspektivní kupující nebude platit více za stavební substanci, neţ činí náklady na její nahrazení, pořízení. Kaţdá nemovitá poloţka je oceněna a jejich součtem se získá souhrnná, výsledná hodnota, stavební substance. V této souvislosti se vţil název podstata, substance, věcná hodnota. Věcná hodnota znamená, kolik peněz by bylo třeba investovat, aby byl pořízen stejný majetek. V případě nákupu má substance jasný ekonomický význam. Napomáhá řešit otázku, zda je výhodnější 5
koupit jiţ existující nemovitosti, nebo postavit nové. Matematický model této metody lze zapsat v této zjednodušené podobě: V = ( PC i O i + P i ) (2) kde PC i je pořizovací cena stavby, O i opotřebení stavby a P i cena pozemku. 3. 3. Metoda porovnání trţních cen Metody porovnávací, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde informace o prodejích jsou veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je zaloţena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze vyuţívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících trţních ekonomikách. Její pouţití je odvislé od dvou základních faktorů - fungujícího trhu daného segmentu majetku a transparentnosti informací. Trh by měl být perfektní ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na základě praktických zkušeností znalce, a vţdy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický model této metody má tvar: V = ( RC i k i )/n (3) Kde RC i je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, k i koeficient korekce (porovnávací), n počet porovnávaných majetků. Tato metoda je nepřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem jejího analytického vyuţití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace. 3. 4. Aplikace jednotlivých metod Kaţdý odhad trţní hodnoty je obecně zatíţen jistou mírou chyb, ať uţ z pohledu znalce, volby pouţitých matematických modelů, nebo změn nabídky a poptávky, trhu. Proto je běţné, ţe se pro stanovení trţní hodnoty pouţívá několik metod, jejich vzájemný mix. I kdyţ kaţdá z nich vychází z jiných předpokladů, je obvyklé povaţovat za výslednou trţní hodnotu tu, která je dána jejich vzájemným porovnáním. Je neoddiskutovatelné, ţe se porovnávají metody zaloţené na principiálně odlišných základech, ale výsledkem kaţdé z nich je trţní hodnota vyjádřená ve finančních jednotkách, v penězích. Proto nelze proti tomuto mixu vznášet z pohledu rozdílnosti jednotek porovnávaných veličin připomínky. 4. ANALÝZA OCENĚNÍ 4. 1. Trţní hodnota stanovená výnosovou metodou Nebytový prostor je nyní prázdný nevyuţitý. Ocenění výnosovou metodou se neprovádí. 4. 2. Trţní hodnota stanovená metodou věcné hodnoty Věcná hodnota nemovitosti je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protoţe nemovitost je v zásadě nepřemístitelná. Trh nemovitostí je jasně lokalizován. Věcná hodnota majetku je dána součtem zůstatkových cen veškerého jmění. Zůstatkové ceny jsou určeny z pořizovacích reprodukčních cen sníţených o adekvátní míru opotřebení. Stanovení reprodukční ceny 6
vychází z tuzemské cenové úrovně na současném stavebně-dodavatelském trhu dle dané lokality. Základem jsou průměrné orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů vydaných ÚRS Praha, a. s. pro rok 2014, které jsou konzultovány s odbornými stavebními firmami, provádějícími výstavbu obdobných objektů v daném regionu. Věcná hodnota odpovídá sice stavební substanci, ale nezaručuje, ţe na trhu bude apriori respektována. Vzhledem k účelu našeho ocenění pro potřebu exekučního řízení proto věcnou hodnotu nemovitosti nevyjadřujeme. 4. 3. Trţní hodnota stanovená porovnávací metodou Pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které jsou realizované v době ne delší neţ tři měsíce. V našem případě se nemovitost nachází v Praze 3-Ţiţkov. Poptávka a nabídka nemovitostí je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů i na internetových stránkách. Z aktuální nabídky vybral znalec 3 srovnatelné nemovitosti, které uvádí v následujícím přehledu: Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti byly vybrány obdobné, aktuálně nabízené nebytové prostory (sklepy) v dané lokalitě nebo lokalitách blízkých. 1) Prodej sklepního skladu Praha 3-Ţiţkov Cena: 65 000,- Kč Lokalita: Praha 3-Ţiţkov, ul. Kubelíkova Číslo zakázky: 3256086620 Stav objektu: velmi dobrý Datum aktualizace: 14.10.2014 Budova: cihlová Podlaţí umístění: 1. PP Uţitná podlahová plocha: 4 m 2 Vlastnictví: osobní Elektřina: 230V Popis: Prodej sklepního skladového prostoru v rekonstruovaném cihlovém domě v lokalitě Praha 3- Ţiţkov. K dispozici je více sklepních kójí o velikosti cca 3 aţ 20 m 2. Kaţdý sklep se samostatným uzamykatelným vchodem. RK: Wilson&White, s.r.o., Praha 2) Prodej skladového prostoru Praha 3-Ţiţkov Cena: 436 300,- Kč Lokalita: Praha 3-Ţiţkov, ul. Vlkova Číslo zakázky: N00089 Stav objektu: dobrý Datum aktualizace: 4.10.2014 Budova: cihlová Podlaţí umístění: 1. PP Uţitná podlahová plocha: 50 m 2 Vlastnictví: osobní Elektřina: 230V Popis: Prodej skladového prostoru v 1.PP cihlového domu v Praze 3-Ţiţkov. Prostor má vysoké stropy cca 4,5m, je suchý. Vstup do sklepních prostor po točitých schodech. Moţné vyuţití jako sklad s moţností vjezdu do dvora. RK: Domov Snů, s.r.o.,praha 7
Porovnávací nemovitost Cena (Kč) Uţitná plocha (m 2 ) Jednotková cena v Kč/m 2 UP Korekce na zdroj porovnávacích nemovitostí Korekce pro polohu Stavebně tech. stav Celkový koeficient Celková cena Kč za 1 m 2 UP 3) Prodej skladového prostoru, Praha 4-Chodov Cena: 290 000,- Kč Lokalita: Praha 4-Chodov, ul. Radimovická Číslo zakázky: FFN07116 Stav objektu: velmi dobrý Datum aktualizace: 17.10. 2014 Budova: panelová Podlaţí umístění: 1. PP Uţitná plocha: 36 m 2 Vlastnictví: druţstevní Elektřina: 230V Popis: Prodej skladového prostoru v suterénu panelového domu. Jedná se o 1 místnost o výměře 36 m 2. Příčka z deskového materiálu. Ke koupi jsou celkem 3 obdobné prostory. RK: Futurum Reality, s.r.o., Praha Metodika ocenění: 1. Nabídková cena porovnávací nemovitosti je upravena koeficientem nabídkových cen, koeficientem polohy a koeficientem stavebně technického stavu. 2. Zjištěnou cenu upravíme koeficientem nabídkových cen, vzhledem k tomu, ţe se jedná o ceny z nabídky realitních kanceláří a cena realizovaná při prodeji můţe být dle našich zkušeností niţší o 10 aţ 15 %. 3. Korekce polohy jsme pouţili proto, ţe porovnávané nemovitosti jsou sice z blízkých lokalit, ale jejich poloha nemusí být vţdy stejná, jako je u oceňované nemovitosti. 4. Stavebně technický stav rovněţ není u všech porovnávaných nemovitostí stejný. 5. Průměrem hodnot je stanovena průměrná cena za 1m 2 uţitné podlahové plochy, průměrnou cenou je vynásobena uţitná plocha oceňované nemovitosti. Koeficienty cenového porovnání: Celkový koeficient vyjadřuje kvalitu oceňované nemovitosti oproti nemovitosti porovnávací se zohledněním zdroje porovnávacích nemovitostí. 1 65 000 4 16 250 0,85 1,00 0,40 0,340 5 525 2 436 300 50 8 726 0,85 1,00 0,40 0,340 2 967 3 290 000 36 8 056 0,85 1,00 0,40 0,340 2 739 Celkem 11 231 PRŮMĚRNÁ CENA (11 231 : 3 =) 3 744,- Kč/m 2 8
CENA NEMOVITOSTI POROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací hodnota nebytového prostoru Podlahová plocha: 16,64 m 2 Cena: 16,64 3 744 = 62 300 Kč CENA zaokrouhleno 60 000,- Kč Obvyklá cena nemovitosti sestávající z nebytového prostoru č. 643/1 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích parc.č. 1681/2 a 1682 v kat. území Ţiţkov, městská část Praha 3, hlavní město Praha, určená metodou porovnávací je: Zaokrouhleno: 60 000,- Kč 5. ZÁVĚR 5. 1. Výrok znalce Cílem předloţeného znaleckého posudku bylo stanovit trţní hodnotu nemovitosti sestávající z nebytového prostoru č. 643/1 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích parc.č. 1681/2 a 1682 v kat. území Ţiţkov, městská část Praha 3, hlavní město Praha, k datu 22.10.2014. Na základě provedené detailní analýzy jsme toho názoru, ţe trţní hodnota nemovitostí sestávající z nebytového prostoru č. 643/1, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích parc.č. 1681/2 a 1682 v kat. území Ţiţkov, městská část Praha 3, hlavní město Praha, činí k datu 22.10.2014 : 60 000,- Kč Slovy: šedesáttisíc Kč V Praze 22.10.2014 Ing. Václav Zvěřina CSc. Skořepka 7 110 00 Praha 1 6. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr. 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 3304/224/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiloţené likvidace. V Praze 22.10.2014 7. PŘÍLOHY 7. 1. Výpis z katastru nemovitostí 3 listy, 7. 2. Kopie katastrální mapy 1 list. 9
ZNALECKÝ POSUDEK č. 3303/223/2014 o obvyklé ceně nebytového prostoru č. 643/2 včetně podílu na společných částech domu č.p. 643 a pozemcích parc.č. 1681/2 a 1682 v kat. území Ţiţkov, městská část Praha 3, hl. m. Praha. Objednatel posudku: JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5 Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariusem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 1218/14 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb., a dále podle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. Podle stavu ke dni: 22.10.2014 Vypracoval: Ing. Václav Zvěřina, CSc., Skořepka 7,110 00 Praha 1 telefon:721602008 e-mail: vaclavzverina@seznam.cz Posudek obsahuje 10 stran textu, včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze 22.10.2014 1. ÚVOD 1. 1. Účel trţního ocenění Znalec byl pověřen stanovením obvyklé ceny nebytového prostoru č. 643/2 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 643 a pozemcích parc.č. 1681/2 a 1682 v kat. území Ţiţkov, městská část Praha 3, hlavní město Praha. Ocenění je vypracováno ke dni 22.10.2014. Jeho cílem bylo určit trţní hodnotu oceňovaného majetku pro účely exekučního řízení. 1. 2. Základ hodnoty Základem hodnoty v tomto posudku je objektivní (fair) trţní hodnota vyjádřená v peněţních jednotkách. Tato objektivní trţní hodnota je definována v souladu s Evropskou asociací znaleckých organizací TEGoVA jako: finanční částka, která můţe být směněna mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, aniţ by byl činěn nátlak na koupi nebo prodej. Přitom obě zúčastněné strany si plně uvědomují a znají všechna relevantní fakta o jmění. 10
Tato definice je prakticky totoţná s definicí obvyklé ceny uvedené v 2 zákona o oceňování MF ČR č.151/1997 Sb.: obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Naše zpráva je vypracována v souladu s mezinárodním oceňovacím standardem Oceňování podle trţní hodnoty, který zpracoval IVSC (International Valuation Standards Committee) viz /9/, a v souladu s IVS - International Valuation Standards, Aplikační příručkou č. 4, která definuje zásady oceňování majetku pro záruky půjček, hypoték a dluhopisů. Ze všech uţitných hodnot majetku je v tomto konkrétním případě uvaţováno s přínosem stavby, venkovních úprav a pozemků. 1. 3. Rozsah posudku Rozsah naší práce vychází z toho, ţe všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: 4. Historii a podstatu oceňovaného majetku. 5. Obvyklá cena stavebních materiálů a stavebních prací v dané lokalitě. 6. Výše obvyklých nájmů a prodeje srovnatelných nemovitostí. 2. ZÁKLADNÍ ÚDAJE 2. 1. Výchozí data Objednavatel: JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5 Oceňovaný nemovitý majetek: 4) stavba: nebytový prostor č. 643/2 vč. spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 643 a pozemcích. 5) venkovní úpravy: podíl na společných částech domu č.p. 643 ve výši 1103/85207. 6) pozemky: podíl na pozemcích parc.č. 1681/2 a 1682 ve výši 1103/85207. Specifikace podle LV č. 2045 Parcelní číslo Výměra v m 2 Druh pozemku Poznámka 1681/2 1 zastavěná plocha a nádvoří pam.chrán. území 11
1682 260 zastavěná plocha a nádvoří pam.chrán. území Celkem 261 Podklady pro ocenění: - usnesení exekutorského úřadu Praha-západ, čj. 156 EX 1218/14-28, - výpis z katastru nemovitostí LV č. 2045 ze dne 17.3.2014, - kopie katastrální mapy, - prohlášení vlastníka budovy, dle ust. 4 zák.č. 72/1994 Sb, - fotografická dokumentace, - nabídky realitních kanceláří k prodeji obdobných nemovitostí, - 1. místní šetření bylo provedeno dne 6.6.2014 za účasti: Jaroslav Voříšek zástupce soudního exekutora Jakub Vedral CZ Reality, s.r.o. Praha Petr Pauček uţivatel nebytového prostoru znalec - 2. místní šetření bylo provedeno dne 17.10.2014 za účasti: pan Novák zástupce Hypotéční banky, a.s. Praha 5 Jakub Vedral CZ Reality, s.r.o. Praha Petr Pauček uţivatel nebytového prostoru znalec Povinný Tomáš Suchánek se místních šetření neúčastnil a se znalcem nespolupracoval. Nemovitosti znalci zpřístupnili pánové Pauček a Vedral. 2. 2. Vlastnictví oceňovaných nemovitostí Vlastníkem oceňovaného bytu je podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2045: Vlastnické právo Identifikátor Podíl Suchánek Tomáš, Pod Svahem 277, Minice, 27801 Kralupy nad Vltavou 680710/1125 Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo smluvní a exekutorské, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2045 ze dne 17.3.2014 v příloze tohoto posudku). 2. 3. Popis oceňované nemovitosti Předmětem ocenění je nebytový prostor č. 643/2, umístěný v suterénu bytového domu č.p. 643. Dům je situován v ulici Křišťanova, v Praze 3-Ţiţkov. Okolní zástavbu tvoří bytové domy v řadové zástavbě ulice. Bytový dům má 1 PP a 5 NP. Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné z cihel. Stropy jsou dřevěné trámové. Vnitřní omítky jsou vápenné. Vnější omítky břízolitové. Klempířské konstrukce FeZn. Nebytový prostor o výměře 11,03 m 2 je sklep v 1.PP. Přístup je z chodby domu po schodech. Nebytový prostor je umístěn vpravo od vchodu do suterénu. Nebytový prostor je bez oken, dveře ocelové. Podlaha betonová. Rozvod el. energie je nefunkční. Sklep je stavebně neudrţovaný. Stavebně technický stav je podprůměrný. Uvedený nebytový prostor slouţí jako sklad. Výměra pro ocenění Nebytový prostor č. 643/2 v 1.PP bytového domu č.p. 643 12
Podlahová plocha: 11,03 m 2 3. METODY OCEŇOVÁNÍ TEORIE ZJIŠŤOVÁNÍ TRŢNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Konvenční trţní ocenění pouţívané k determinování trţní hodnoty nemovitostí vychází v zásadě ze tří teoreticky různě pojatých přístupů. V odborné literatuře se tyto základní tři principy vzájemně prolínají a větví, jsou uváděny pod různými názvy atd. Např. v americké praxi se mluví o 9 základních přístupech pouţívaných pro stanovení trţní hodnoty, v anglické o 5, v německé o 3. V dostupné české literatuře se lze setkat s těmito metodami pouţívanými pro ocenění: 1. Metody výnosové. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty. 3. Metody porovnávací. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, ţe nemovitost - podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, ţe nemovitost je totoţná s majetkem, který je v ní obsaţen. Metody porovnávací, někdy nazývané trţní, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde lze porovnat ceny jiţ prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, ţe trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běţně dostupné. V dalším uvádíme stručný popis kaţdé metody. 3. 1. Metody výnosové. Tyto metody jsou zaloţeny na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Základní klíč k pochopení filozofie ocenění je v porozumění vztahu mezi tokem příjmů a hodnotou. Investor, kupec, ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, čili budoucí výnos - cash flow. Současná hodnota majetku je určena podle tohoto schématu: - projekce mnoţství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku výnosů; - vyuţití kapitalizace, to je převodu budoucích korun na jejich současnou kvantitativní úroveň, stanovením správné, adekvátní kapitalizační míry. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, ţe nemovitost jako podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz podniku a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Nejrozšířenější metodou je metoda přímé kapitalizace, kterou lze zapsat do jednoduchého matematického modelu: V = NOI / R (1) 13
Kde trţní hodnota V podniku (nemovitosti) rovna jeho stabilizovanému čistému ročnímu výnosu NOI, vydělenému odpovídající kapitalizační mírou R. Současná hodnota majetku je určena podle tohoto schématu: - projekce mnoţství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku výnosů; - vyuţití kapitalizace, to je převodu budoucích korun na jejich současnou kvantitativní úroveň. Stanovení správné adekvátní kapitalizační míry vychází z úrokové míry nejjistějších cenných papírů, obvykle státem garantovaných obligací a zápočtu nezbytné míry rizika, které respektuje daný podnikatelský segment (pronájem nemovitosti). 3. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty Zcela odlišný přístup k oceňování majetku, nemovitosti vychází z pohledu vlastnických aktivit. Metody stanovující stavební substanci vycházejí z premisy o tom, ţe nemovitost je totoţná s majetkem, který je v ní obsaţen. Tyto metody se zdají být velice jednoduché a přesné, ale při jejich pouţití se naráţí na problém správného, trţního, stanovení opotřebení jiţ existujících staveb. Jsou to metody méně subjektivní, neţ aktualizace odhadovaných budoucích cash flow při zvolené diskontní sazbě, pro zvolený časový horizont. Přesto je však i jejich pouţití omezené, neboť reflektují současnou situaci na trhu - prodejní cenu, s velkým časovým odstupem. Rozdíl mezi substanční stavební hodnotou a trţní hodnotou je samozřejmě menší ve stabilizovaných ekonomických podmínkách, neţ v ekonomikách procházejících transformací, či krizí. Tento způsob ocenění je zaloţen na principu pojetí náhrady. Perspektivní kupující nebude platit více za stavební substanci, neţ činí náklady na její nahrazení, pořízení. Kaţdá nemovitá poloţka je oceněna a jejich součtem se získá souhrnná, výsledná hodnota, stavební substance. V této souvislosti se vţil název podstata, substance, věcná hodnota. Věcná hodnota znamená, kolik peněz by bylo třeba investovat, aby byl pořízen stejný majetek. V případě nákupu má substance jasný ekonomický význam. Napomáhá řešit otázku, zda je výhodnější koupit jiţ existující nemovitosti, nebo postavit nové. Matematický model této metody lze zapsat v této zjednodušené podobě: V = ( PC i O i + P i ) (2) kde PC i je pořizovací cena stavby, O i opotřebení stavby a P i cena pozemku. 3. 3. Metoda porovnání trţních cen Metody porovnávací, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde informace o prodejích jsou veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je zaloţena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze vyuţívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících trţních ekonomikách. Její pouţití je odvislé od dvou základních faktorů - fungujícího trhu daného segmentu majetku a transparentnosti informací. Trh by měl být perfektní ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na základě praktických zkušeností znalce, a vţdy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický model této metody má tvar: 14