Znalecký posudek č. 3377/255/2017

Znalecký posudek č. 3377/255/2017 O ceně nemovitosti v katastrálním území obce Bařice - Velké Těšany, k.ú. Velké Těšany, zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrálního pracoviště Kroměříž na LV 513 : parc.č. 1498 zahrada - plocha 408 m 2 a to podíl 1/15. Objednatel posudku: Účel posudku: Pan Valach Roman Vodní 60/19 767 01 Kroměříž stanovení ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 20.11. 2017 posudek vypracoval: Ing. Slavomír Černý Cvrčovská 112 768 02 Zdounky Posudek obsahuje 8 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Zdounkách 11.12. 2017

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Byla provedena identifikace objektů ocenění dne 20.11. 2017. 3. Podklady pro vypracování posudku Informace z KN pro LV 513 pro k.ú. Velké Těšany a obec Bařice - Velké Těšany, okres Kroměříž. 4. Vlastnické a evidenční údaje LV 513 Oprávněné subjekty : Peteříková Jiřina, Donská 195/3, Vršovice, 10100 Praha 10 1/3 Srbová Jaroslava, K. H. Máchy 349, 43401 Most 2/9 Štěrba Petr, č. p. 62, 50314 Stračov 1/15 Valach Roman, Vodní 60/19, 76701 Kroměříž 17/45 Nemovitosti : Pozemek parc.č. 1498 zahrada - plocha 408 m 2 5. Dokumentace a skutečnost 6. Celkový popis nemovitosti Pozemek je veden v územním plánu jako BI - plochy bydlení - bydlení individuální. Zatřídění ploch s rozdílným způsobem využití : BI - plochy bydlení - bydlení individuální Převažující využití bydlení v rodinných domech Přípustné využití : individuální rekreace pěstitelství v souvislosti s bydlením chovatelství v souvislosti s bydlením související dopravní a technická infrastruktura plochy souvisejících veřejných prostranství sídelní zeleň Podmíněně přípustné využití : související občanská vybavenost, podnikatelská činnost slučitelná s bydlením bytové domy nízkopodlažní, které svým měřítkem budou odpovídat okolní zástavbě Nepřípustné využití : veškeré činnosti, stavby a zařízení, které nesouvisí s převažujícím a přípustným využitím Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 Podmínky prostorového uspořádání dostavba stávajících ploch novými domy je možná, pokud tyto plochy bezprostředně navazují na stávající veřejné prostranství a inženýrské sítě. Nové domy musí doplňovat stávající urbanistickou strukturu. Výška zástavby dodržovat výškovou hladinu jednotlivých urbanistických struktur 7. Obsah posudku 1) Pozemky a) Pozemek p.č. 1498 2) Ocenění porovnávací metodou B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 443/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo 0,01 spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Hospodářsko-správní význam obce znak se neposuzuje 1,00 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce znak se neposuzuje 1,00 5 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i) = 0,990 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 1,01

4 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,010 i = 2 Popisy objektů 1) Pozemky a) Pozemek p.č. 1498 Pozemek p.č. 1498 zahrada - plocha 408 m 2. Pozemek je veden v územním plánu jako BI - plochy bydlení - bydlení individuální. Ocenění 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 443/2016 Sb. 1.a.1) Pozemek p.č. 1498 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Bařice-Velké Těšany Název okresu: Kroměříž Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území 1,03 sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 0,85

5 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) 0,85 Základní cena výchozí: ZC v = 1 279, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 257, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 0,990 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Pro stavbu nutné vynětí ze ZPF. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,10 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,900 i = 1 Index polohy: I P = 1,010 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,900 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 231,3000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1498 zahrada 408 94 370,40 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 15 Cena po úpravě: = 6 291,36 Kč Pozemek p.č. 1498 zjištěná cena: 6 291,36 Kč 2) Ocenění porovnávací metodou Prodeje obdobných nemovitostí situovaných v obci jsou prodávány za ceny cca 300,- Kč/m 2. Příklady nabízených nemovitostí : Pozemek I Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: 223-N00358 http://www.sreality.cz MoniT-ID: 26790D Nabídková cena: 200 600, Kč vč. DPH 295, Kč/m 2 cena je kompletní Adresa: Bařice-Velké Těšany - Velké Těšany (okres Kroměříž) Obec: Bařice-Velké Těšany Číslo obce: 588300 Počet obyvatel: 459

6 Okres: Kroměříž Kraj: Zlínský Popis: Celková plocha: 680 m 2 Zastavěná plocha: 219 m 2 Druh pozemku: stavební pozemek Umístění nemovitosti: klidná část obce Okolní zástavba: obytná Voda: místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: veřejná kanalizace Doprava: silnice, autobus Nabídka II Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: http://www.sreality.cz MoniT-ID: 387923 Nabídková cena: 390 000, Kč vč. DPH 310, Kč/m 2 včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Bařice-Velké Těšany - Velké Těšany, okres Kroměříž Obec: Bařice-Velké Těšany Číslo obce: 588300 Počet obyvatel: 459 Okres: Kroměříž Kraj: Zlínský Popis: Ve výhradním zastoupení nabízíme prodej krásného stavebního pozemku obdélníkového tvaru, cca 1258m2, uliční šíře 21m2. Pozemek je vhodný na výstavbu rodinného domu. Příjezdová cesta, elektřina na pozemku, vodovod u cesty. Bařice - Velké Těšany se nachází 5km od Kroměříže. Doporučujeme prohlídku. Zajistíme výhodné financování. Nabízíme výstavbu domu na klíč. Celková plocha: 1 258 m 2 Druh pozemku: stavební pozemek

7 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa Jednotková cena (JC) Váha (V) Pozemek I 200 600, Kč 680,00 m 2 1,00 295, Kč 1,0 Pozemek II 390 000, Kč 1 258,00 m 2 1,00 310,02 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 295, Kč 302,51 Kč 310,02 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 302,51 Kč Jednotkové množství: 408,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 123 424,08 Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: 123 420, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 15 Cena po úpravě: = 8 228, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 8 228, Kč

8 C. Rekapitulace Ve Velkých Těšanech byla nabídka srovnatelných nemovitostí - pozemků stavebních v cenách cca 300,- Kč/m 2 plochy. Srovnávací hodnota byla stanovena na základě kritérií velikostních a místa na 8 228,- Kč ( 1/15 ). Administrativní cena dle vyhlášky byla stanovena na 2 097,- Kč ( pozemek brán jako potencionálně zastavitelný ), na 4 677,- Kč ( pozemek brán jako stavební ). Zdůvodnění obvyklé ceny: Klady nemovitosti: - pozemek je zastavitelný stavbou pro bydlení. Je rovinatý, všechny sítě na hranici pozemku Zápory nemovitosti: - za zahradou ( cca 60 m ) jsou stavby býv. zemědělského družstva využívané pro podnikání Vzhledem k větší váze hodnoty porovnávací nad věcnou, na základě kladů a záporů nemovitostí a dle současného trendu vývoje cen stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ( 1/15 ) p.č. 1498 na 8 300,- Kč. Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 6 290, Kč 8 230, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 8 300, Kč Cena slovy: osmtisíctřista Kč Ve Zdounkách 11.12. 2017 Ing. Slavomír Černý Cvrčovská 112 768 02 Zdounky D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.5.1994 č.j. Spr. 3 024/93 pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3377/255/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3377/255/2017 podle připojené likvidace.

9

10

11

12

Foto 13

14 Vyúčtování doklad č. 3377/255/2017 Na základě 29 vyhl.č. 37/67 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění vyhl.č. 11/1985 Sb., č. 184/1990 Sb., č. 77/1993 Sb., č. 432/2002 Sb., a s přihlédnutím k metodice Ústředního sdružení znalců ČR je stanovena odměna za znalecký posudek : Cena je stanovena z % sazeb ze základní ceny upravené ( bez odpočtu za opotřebení stářím ) : Rekapitulace cen : Pozemek p.č. 1498 94 370,40 Kč Výsledná cena činí celkem: 94 370,40 Kč Výše odměny 50 000,- Kč 1,108 %.. 554,00 Kč 100 000,- Kč 0,886 %.. 886,00 Kč 94 370,40 Kč...... 848,60 Kč Příplatek za tržní ocenění 60 % 509,20 Kč Celkem odměna... 1 357,80 Kč, zaokr. 1 358,- Kč Náhrada nákladů Materiál 74,- Kč Režie 5 % z odměny. 67,90 Kč Celkem náklady... 141,90 Kč, zaokr. 142,- Kč Celkem vyúčtováno... 1 500,- Kč Částku uhraďte hotově nebo na účet KB Kroměříž, č.ú. 8312480257/0100. Ve Zdounkách 11.12. 2017 Ing. Černý Slavomír Cvrčovská 112 768 02 Zdounky