1. Úvod... 3. 2. Metodika práce... 4. 2.1 Hypotéza... 4. 2.2 Cíle práce... 4. 2.3 Informační zdroje... 5. 3. Administrativní členění...

Obsah 1. Úvod... 3 2. Metodika práce... 4 2.1 Hypotéza... 4 2.2 Cíle práce... 4 2.3 Informační zdroje... 5 3. Administrativní členění... 6 3.1 Terminologie... 6 3.2 Vývoj administrativního členění... 9 4. Historie a současnost regionů v okrese Liberec... 13 4.1 Správní obvod Liberec... 13 4.2 Správní obvod Frýdlant Frýdlantský výběžek... 14 4.3 Správní obvod Turnov... 15 5. Databáze... 16 5.1 Databáze pro cenovou mapu Libereckého kraje (příloha A)... 16 5.2 Databáze pro cenovou mapu okresu Liberec (přílohy B, C)... 17 5.2.1 Popis údajů v tabulce - příloha B... 17 5.2.2 Popis údajů v tabulce - příloha C... 18 6. Hodnocení cenových map... 19 6.1 Hodnocení cenové mapy Libereckého kraje... 19 6.1.1 Významná města... 19 6.1.2 Turistické lokality... 20 6.1.3 Satelitní obce... 20 6.1.4 Menší obce... 21 6.2 Cenová mapa okresu Liberec... 22 7. Výzkum... 23 7.1 Zdroj dat (Příloha D)... 23 1

7.2 Výsledky výzkumu... 24 7.2.1 Vzdálenost do centra bez ohledu na počet obyvatel... 24 7.2.2 Vzdálenost do centra s ohledem na počet obyvatel... 25 7.2.3 Liberec a okolí... 26 8. Výsledky práce a závěry... 28 9. Závěr... 29 10. Použité prameny... 30 10.1 Tištěná literatura... 30 10.2 Internet... 30 10.3 Legislativní dokumenty... 31 10.3.1 Zákony... 31 10.3.2 Vyhlášky... 31 11. Přílohy... 32 2

1. Úvod V posledních deseti letech se můţeme stále více setkat s rodinami, které se stěhují z městského bytu buď na okraj města, nebo dokonce i do nedaleké obce. Často proto, ţe si přejí vlastní a cenově dostupnou nemovitost, nejčastěji rodinný dům. Hlavním důvodem tohoto trendu je zvyšující se ţivotní úroveň a tím i snadnější pořízení auta, kterým mohou do původního bydliště dojíţdět. Jedná se obvykle o formu suburbanizace, kdy se lidé stěhují z města do jeho okolí, ale s místem bydliště nemění své pracovní místo. Dalším moderním trendem měst je výstavba nových průmyslových zón, do kterých jezdí za prací občané z celého širokého okolí. V této bakalářské práci bych se chtěl zabývat tím, do jaké míry souvisí časová náročnost dojíţdění na ceně pozemků v dané lokalitě. Práce bude mapovat situaci v okrese Liberec s přihlédnutím k začlenění okresu Liberce v rámci Libereckého kraje. Toto téma jsem si zvolil, protoţe Liberecký region velmi dobře znám a mohu propojit teoretické výsledky s praktickými zkušenostmi. 3

2. Metodika práce 2.1 Hypotéza V první řadě je důleţité nejdříve zjistit odpověď na jednoduchou, ale přesto obtíţnou otázku, kam lidé vůbec jezdí za prací, nákupy a které město chápou jako přirozené centrum. Výzkum by byl jednodušší, kdyby bylo moţné jako centrum označit okresní město. Je proto nutné také pojednat o problematice administrativního členění v České republice a jeho vliv na analýzu cen pozemků. Administrativní členění z roku 1960, kdy vznikla současná podoba okresů, nereflektovalo skutečný stav přirozených center lokalit. Touto otázkou se blíţe zabýval prof. Hampl, který i vytvořil sociogeografickou mapu regionů České republiky (2001), která nás utvrdí v přesvědčení, ţe dostupnost musím zkoumat k přirozenému a nikoli k administrativnímu centru, jinak nebudou data validní. Z vytvořené cenové mapy také zjistím, které lokality představují extrém např. proto, ţe se jedná o lázně nebo jinak turisticky velmi atraktivní lokalitu. Očekávám tedy, ţe čím bude lokalita vzdálenější od svého přirozeného centra, tím bude cena pozemku niţší. Uvaţuji, ţe se jedná o m 2 srovnatelného běţného stavebního pozemku. 2.2 Cíle práce Nejdříve budou představeny regiony v okrese Liberec včetně jejich historie, protoţe dlouhodobý historický vývoj se podepisuje i na současných cenách nemovitostí. Poté bych nastínil problematiku administrativního členění v České republice, neboť je důleţité zjistit pro výpočet, která města jsou spádová a pro které obce. Zároveň jsou zveřejňovány údaje podle administrativního členění, tedy podle okresů a krajů. V další kapitole vysvětlím způsob výpočtů a pouţití získaných dat. Ze získaných hodnot sestavím nejdříve cenovou mapu Libereckého kraje. Následně podle cen pozemků v obci provedu analýzu, na jakých faktorech by mohla záviset cena pozemků. Druhá cenová mapa okresu Liberec bude 4

zpracována podrobněji podle cen v jednotlivých katastrálních územích. Pokusím se nastínit, na čem je cena pozemků v dané lokalitě závislá a do jaké míry závisí na dopravní dostupnosti. Bude se tedy zkoumat závislost ceny běţného stavebního pozemku na době, kterou je nutné urazit do přirozeného centra motorovým vozidlem. Výzkum bude zaměřen pouze na obce v okrese Liberec. 2.3 Informační zdroje Informace o regionu čerpám jak z tištěné literatury, tak i převáţně z webových stránek Českého statistického úřadu (ČSÚ). Zveřejněné informace jsou platné pro rok 2009. Pouze v případě počtu obyvatel v jednotlivých částech měst a obcí je platnost k roku 2001. Takto podrobné informace o počtu obyvatel se zjišťují pouze při sčítání lidu, domů a bytů, tedy jednou za deset let. Prvním krokem při psaní práce je vytvoření vlastní databáze cen pozemků, jako zdroj samotných údajů je pouţita databáze České společnosti certifikovaných odhadců majetku (ČSCOM). Z důvodu reorganizace výkonu státní správy došlo k úpravám okresů, ale tato databáze ČSCOM upravena nebyla. Proto jsou obce Jablonné v Podještědí a Janovice v Podještědí zařazeny do okresu Česká Lípa, i přesto ţe, od 1.1.2007 patří pod okres Liberec. Ceny jsou dle uváděných okresů platné k: - pro okres Liberec k 15.5. 2007 - pro okres Česká Lípa k 10.8. 2007 - pro okres Semily k 7.6. 2007 - pro okres Jablonec nad Nisou k 8.4. 2007 Potřebný čas k překonání vzdálenosti motorovým vozidlem je počítán pomocí aplikace Google maps. Automaticky se zvolí nejrychlejší varianta cesty. Zadány jsou pouze názvy sídel a systém si sám určí základní výchozí bod. 5

3. Administrativní členění 3.1 Terminologie Sídlo Sídlo lze chápat jako základní uskupení lidských stavení, která jsou od ostatního sídla urbanisticky oddělena. Kaţdé sídlo je definováno jako základní sídelní jednotka a má svůj kód. Databázi spravuje Český statistický úřad. Katastrální území (kú) Katastrální území je podle katastrálního zákona č. 344/1992 Sb. definováno jako technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený soubor nemovitostí. V rámci katastrálního území jsou definované parcely. Část obce - Díl S pojmem část obce díl se lze setkat v případě, kdy jedna základní sídelní jednotka zasahuje do více obcí nebo katastrálních území. Za název sídla se poté přidá 1.díl (a dále 2.díl atd.). Příkladem je sídlo Světliny v okrese Děčín a v okrese Liberec a Mladá Boleslav: Název části obce obec katastrální území Světliny 1. díl Varnsdorf Studánka u Rumburka Světliny 2. díl Dolní Podluţí Dolní Podluţí 6

Název osady obec (okres) katastrální území Jirsko 1. díl Sezemice (okr. Ml. Boleslav) Sezemice Jirsko 2. díl Svijanský Újezd (okr. Liberec) Svijanský Újezd Územně technická jednotka (ÚTJ) Územně technická jednotka je dle vyhlášky Federálního statistického úřadu a Federálního ministerstva pro technický a investiční rozvoj č. 120/1979 Sb. definována jako základní územní jednotka, menší neţ katastrální území. Územně technická jednotka a katastrální území se zhruba z 99 % shoduje, pokud pod katastrální území spadá více místních částí, rozdělují se zvláště pro statistické účely do menších územních celků. Např. pokud katastrální území zasahuje do více obcí nebo městských částí, jako v případě statutárních měst nebo Prahy. Příkladem je např. Praha 9 Stříţkov a Praha 8 Stříţkov, nebo Praha 2 Nusle a Praha 4 Nusle. V těchto případech není hranice katastrálního území totoţná s hranicí městského obvodu se samostatnou politickou autonomní správou. Obec (obec I. stupně) (NUTS5) Termín obec je definována v zákoně o obcích č. 128/2000 Sb., a jedná se o základní jednotku územní správy a samosprávy, která je tvořena libovolným počtem sídel, vesnic nebo měst. Zpravidla je v obci úřad, který vykonává agendu. Kaţdou obec reprezentuje starosta (v případě města primátor), o agendě rozhoduje zastupitelstvo a rada obce (nebo města). Tato definice nemá vztah k velikosti sídla nebo rozloţení sídel, můţe se jednat i o město s přidruţenými vesnicemi (např. Český Dub, přidruţená vesnice např. Modlibohov). Místní část (část obce nebo města) Místní částí nebo částí obce rozumíme dle zákona o obcích č. 128/2000 Sb. evidenční sídelní jednotku se samostatnou řadou čísel popisných a evidenčních. Zpravidla jsou shodné s katastrálním územím. Správu místní části můţe, ale nemusí, zajišťovat místní nebo osadní výbor. 7

Městský obvod Městským obvodem se na základě zákona o obcích č. 128/2000 Sb. rozumí územní část statutárního města s vlastním orgánem správy. Příkladem jsou Vratislavice nad Nisou, které jsou součástí Liberce. Městský obvod reprezentuje starosta, rada a zastupitelstvo. Pověřená obec (obec II. stupně) Pověřená obec je dle zákona o stanovení obcí s pověřeným obecním úřadem a rozšířenou působností č. 314/2002 Sb. taková obec, která vykonává působnost také v jiných obcích, zvláště v oblastech plnění povinností fyzických a právnických osob. Obec s rozšířenou působností (obec III. stupně) Tato obec tvoří dle zákona o stanovení obcí s pověřeným obecním úřadem a rozšířenou působností č. 314/2002 Sb. mezičlánek mezi pověřenou obcí a krajským úřadem, jedná se o následovníka okresních úřadů. Cílem reformy byla decentralizace moci a lepší dostupnost pro občany, kteří pro vyřízení běţné agendy nemusí cestovat do okresního města. Obec s rozšířenou působností měla vzniknout rozdělením okresu, proto docházelo také k úpravám hranic okresů (např. Jablonné v Podještědí přešlo z okresu Česká Lípa do okresu Liberec). Právě okres Liberec tvoří výjimku, ţe část okresu spadá pod obecní úřad s rozšířenou působností v Turnově, který je součástí okresu Semily. Správní obvod Správním obvodem se dle vyhlášky ministerstva vnitra č. 388/2002 Sb. ze dne 15.8 2002 rozumí oblast, ve které působí městský či obecní úřad s rozšířenou působností. V této práci je termín správní obvod pouţíván i přesto, ţe se v běţném hovoru neobjevuje. V další kapitole je vysvětleno, proč je vhodné členit regiony na správní obvody a ne na okresy, jak je i v současné době stále zaběhnuté. 8

Okres (NUTS 4) Územně správní jednotka okres je definována v zákoně o územním členění státu č. 36/1960 Sb. V současné době slouţí okres pouze k účelům tvorby databází, získávání informací, činnosti policie (přechází se na systém dle současných krajů) a soudů. Kraje (NUTS3) Současné rozdělení krajů se pouţívá od roku 2000 a navazuje na původní administrativní rozdělení z roku 1960. Kraj je reprezentován hejtmanem a občané volí krajské zastupitelstvo. Zvláštní statut má hlavní město Praha. 3.2 Vývoj administrativního členění Po celou dobu dvacátého století se neprosadila forma územní samosprávy a okresy nebo jednotlivé země zajišťovaly pouze správu územního celku bez vlastní autonomie. Po druhé světové válce sice kraje zřízeny byly, ale pouze jako nástroj direktivního řízení politického a občanského ţivota. Kraj, coby autonomní prvek, vznikl aţ v dějinách Českého státu a to v roce 2000. Liberecký kraj vznikl v roce 1949 a zahrnoval území tehdejších okresů: Rumburk, Nový Bor, Česká Lípa, Doksy, Liberec, Frýdlant, Turnov, Mnichovo Hradiště, Semily, Jilemnice, Jablonec nad Nisou. Dnes se jedná o obce s rozšířenou působností. I přesto, ţe se jedná o zákon z roku 1949, je podle mého názoru administrativní členění na velmi vysoké úrovni, protoţe Liberec byl pro tyto obce dobře dostupným centrem a to jak z hlediska ţelezniční, tak i silniční dopravy. V roce 1960 byl schválen nový zákon a proběhlo nové administrativní členění Československa. Došlo jak ke slučování okresů, např. nový okres Liberec získal Frýdlantsko a část Turnovska, Semily získaly Jilemnicko a část Turnovska, Českolipsko získalo Novoborsko a Doksy. Pohromou se ovšem stalo rozdělení původního Libereckého kraje, část připadla k Severočeskému kraji pod Ústí nad Labem, část k Východočeskému kraji pod Hradec Králové. I podle prof. Hampla (2005) rozdělení z roku 1960 zcela 9

nereflektovalo přirozenou spádovost jednotlivých regionů. Pro vznik nových a větších krajů stál fakt, ţe v centrálně řízeném hospodářství nebylo moţné řídit na krajské úrovni vybraná odvětví jako např. energetika nebo těţký průmysl. Proto úpravou vznikl Severočeský kraj se sídlem v Ústí nad Labem. Zároveň také došlo k úpravě hranic okresů. Liberec tak ztratil svoji pozici krajského města a zůstal pouze centrem uměle vytvořeného okresu. Největší chybou bylo rozdělení okresu Turnov na okres Semily a okres Liberec uţ proto, ţe je Turnov důleţitým dopravním a průmyslovým centrem, které se stalo řadovým městem na kraji okresu. Vznikem nových krajů po roce 2000, rušením okresních úřadů a přesun agendy na obecní úřady s rozšířenou působností se z velké části řeší problém s administrativním uspořádáním. Nové kraje odpovídají více skutečným vazbám, není uţ nutné jezdit za úřady aţ do okresního města, okresy mají vyjma justice pouze funkci územní jednotky pro statistické a informační účely. obr. č. 1 mapa Libereckého kraje, okresů a správních obvodů obcí s rozšířenou působností (www.csu.cz) 10

Liberecký kraj (obr.č 1) vznikl odtrţením od Severočeského kraje (okresy Liberec, Jablonec nad Nisou a Česká Lípa) a od Východočeského kraje (okres Semily). Na rozdíl od administrativního členění mezi lety 1949-1960 ztratil tehdejší okresy nebo části okresů Rumburk (celý Šluknovský výběţek), Nový Bor a Mnichovo Hradiště. Okres Liberec se rozdělil na tři regiony (správní obvody, centrem je obec s rozšířenou působností) Liberec, Frýdlant a Turnov. Zároveň získal na úkor okresu Česká Lípa Jablonné v Podještědí. Na mapě (obr. č.2) je dobře vidět skutečná spádovost regionů dle prof. Hampla (2005), zjistíme, ţe Liberec (11) je spádovým městem pro regiony: Liberec (11), Jablonec nad Nisou (31), Frýdlant (115), Turnov (69), Semily (108) a Tanvald (122). U ostatních regionů je spádovým městem přímo hlavní město Praha, jako např. Jilemnice (141). Pozoruhodné je i postavení města Mladá Boleslav (15), které získalo svoji pozici svým průmyslovým charakterem a nabídky pracovního uplatnění, např. automobilka Škoda a přidruţené výrobní společnosti. obr. č. 2 - sociogeografická regionalizace České republiky, výseč 11

K zajištění validity porovnávaných dat je nutné srovnávat vzdálenost jak do krajského města Liberce, tak do města s obecním úřadem s rozšířenou působností. Současné administrativní rozdělení, podobné tomu v letech 1949 1960 (obr č. 3), více odpovídá skutečné spádovosti jednotlivých regionů. obr. č.3 mapa administrativního členění v ČSR mezi lety 1949 1960, výřez 12

4. Historie a současnost regionů v okrese Liberec 4.1 Správní obvod Liberec Moderní historie Libereckého regionu sahá do začátku průmyslové revoluce, kdy se Liberec stává díky intenzivnímu růstu průmyslové výroby, zvláště textilního průmyslu, druhým nejdůleţitějším městem v Čechách, hned po Praze. Zároveň se v 19. století buduje rozsáhlá ţelezniční síť, která propojuje Liberec s Pardubicemi (Liberec Rychnov u Jablonce nad Nisou Ţelezný Brod Semily Dvůr Králové nad Labem Hradec Králové Pardubice), s Ústím nad Labem (Liberec Kryštofovo údolí Mimoň Česká Lípa Děčín), poté se propojil Liberec s Frýdlantem a s Hrádkem nad Nisou, poté byla trať prodlouţena trať aţ do saské Ţitavy. Útlum průmyslové výroby nastává během průmyslové krize na přelomu dvacátých a třicátých let dvacátého století. Po Mnichovské dohodě se Liberecko ocitá v náruči nacistického Německa a to včetně území, kde se převáţně mluvilo česky (např. Světlá pod Ještědem). Tvrdou ranou zasadil Liberecku rok 1945, kdy po skončení druhé světové války jsou vyhoštěni téměř všichni obyvatelé Liberecka pro svůj německý původ a jejich kvalifikované pozice nedokáţou úspěšně obsadit noví pracovníci z českého vnitrozemí, průmyslová výroba upadá a od roku 1948 definitivně skončila zlatá éra Liberecka, jak z hlediska průmyslového, tak i z hlediska architektonického. V padesátých letech dvacátého století se v Liberci zakládá vysoká škola strojní a textilní, která se rozrostla od roku 1989 o další fakulty a obory. Během totality dochází postupně k výstavbě velkých panelákových sídlišť, např. sídliště Kudnratická, Broumovská, Rochlice. Nejvyznamějšími stavbami z této doby je horský hotel a vysílač Ještěd a stejně pojmenované obchodní centrum. V devadesátých letech dochází k silné reindustralizaci Liberecka, původní výrobní podniky nejsou v moderní době konkurenceschopné a krachují (např. Textilana, Lites, LIAZ, Bytex). Průmysl je ve městě částečně obnoven aţ výstavbou nových výrobních podniků, specializujících se zvláště na automobilový průmysl (např. Denso, Cadence Innovation-dnes Magna, Laird, Schenkel, Knorr-Bremsen, Arvin Meritor, Benteler atd.). Kvůli vysoké poptávce po pracovní síle dojíţdí pravidelně do Liberce i občané příhraničních obcí Polska (Bogatynia, Zawidow). 13

Průmysl roste i v Hrádku nad Nisou, Chrastavě a Hodkovicích nad Mohelkou. Jedná se převáţně o automobilový průmysl. Míra nezaměstnanosti na Liberecku je relativně mírná a pohybuje se kolem 8 % (ČSÚ, průměr z let 2005-2010), výjimku představují Nová Ves (přes 20 %), Kříţany a Rynoltice (zhruba 15 %), patrně z důvodu horších spojení do Liberce s nutnými přestupy. Lidé se stěhují z Liberce, Janovic a Janova Dolu. Obce v sousedství Liberce zaznamenávají vyšší nepřirozený přírůstek nových obyvatel (Mníšek, Jeřmanice). Tento trend lze vysvětlit rozšířením automobilové dopravy a také umoţnění výstavby nových rodinných domků v těchto obcích, kam se lidé z Liberce stěhují. Zhruba 4/5 pracujících občanů Janova Dolu a Bílého Kostela dojíţdí za prací, v Liberci dojíţdí mimo obec pouze zhruba 1/10, v Hrádku nad Nisou 3/4. Základní školy chybí pouze v Cetenově, Janovicích, Proseči pod Ještědem a Všelibici. 4.2 Správní obvod Frýdlant Frýdlantský výběžek Podobně jako Liberec, i Frýdlantsko zasáhla v plné síle průmyslová revoluce, kříţily se zde tratě z Liberce do Seidelbergu (dnes Zawidow) a z Ţitavy do pruského Friedebergu (dnes Mirsk). Největšími centry byla města Frýdlant a Nové Město pod Smrkem, ale i ostatní obce byla významná průmyslová centra, jako Raspenava nebo Bílý Potok pod Smrkem. Stejný a ještě horší osud mělo Frýdlantsko po druhé světové válce. Zaţilo ţivelný divoký odsun, utlumení rozvoje a výroby, následně skončila ţelezniční spojení do Ţitavy, Mirsku a Zawidowa. Frýdlant před druhou světovou válku obchodoval se Saskem a Pruskem. Po vytyčení nové hranice Polska Odra-Nisa se stal Frýdlant doslova izolovaným poloostrovem. Na rozdíl od Liberecka nejsou po krachu místních průmyslových podniků vytvářena nová pracovní místa a Frýdlantsko je suţováno vysokou mírou nezaměstnanosti. Z Liberce se dá do Frýdlantu dojet sice po silnici 1. třídy, ovšem je nutné překonat Albrechtický kopec. Do Raspenavy nebo Hejnic vede také silnice 3. třídy přes Oldřichov v Hájích. Právě horší dopravní dostupnost neláká nové investory, právě naopak, z těchto důvodů se výrobní společnost Knorr-Bremsen přesunula z Hejnic do průmyslové zóny v Liberci. Nové tovární haly vyrostly v Dětřichově (počátkem roku 2011 je společnost 14

stále paralyzována vnitropodnikovou krizí) a ve Frýdlantě, obě dvě zaměřené na automobilový průmysl. Frýdlantsko je suţováno také vysokým počtem brownfields. Zlepšení se očekává po dokončení výstavby nové silnice. Počátkem roku 2011 je téměř dokončen pouze obchvat místní části Liberec XXXI - Krásná Studánka a obce Stráţe nad Nisou. Frýdlantsko suţuje vysoká nezaměstnanost, v severní části výběţku dosahuje kolem 20 %, v jiţní kolem 15 %. Právě vysoká nezaměstnanost je příčinou vystěhovávání Nového města pod Smrkem, Višňové a Frýdlantu. Ostatní obce zaznamenávají dokonce nepřirozený přírůstek, Jindřichovice pod Smrkem dokonce více jak 3,1 promile. Za zvýšeným zájmem stojí změna bydliště z přechodného na trvalé, kdy starobní důchodci opouští své byty ve velkých městech, zvl. v Praze a stěhují se na své chalupy. Základní škola chybí pouze v Heřmanicích a Pertolticích. Očekává se, ţe se po srpnových povodních v roce 2011, které poničily nejvíce obce podél řeky Smědé (Ves, Víska, Boleslav, Mínkovice, Frýdlant, Raspenava, Hejnice) a Dětřichov, ještě více klesne zájem o bydlení ve Frýdlantském výběţku. 4.3 Správní obvod Turnov Jiţní část okresu Liberec patří pod správu městského úřadu s rozšířenou působností v Turnově. Jedná se převáţně o obce zemědělského charakteru. Příšovice jsou známé díky potravinářskému průmyslu (zpracování krůt) a nově vybudované průmyslové zóně. V obci Svijanský Újezd se vaří uţ od 14. století pivo obchodní značky Svijany. Díky rychlostní komunikaci R10 a své poloze blízko Turnova netrápí obyvatele tohoto regionu nedostatek pracovních příleţitostí, nezaměstnanost nepřesahuje hodnotu 8 %. 15

5. Databáze Prvním krokem při tvorbě cenových map je vytvoření databáze, pomocí které je vykreslena mapa a následně spočítána závislost dojezdové vzdálenosti na ceně pozemku. Vypracovány jsou dvě mapy a) cenová mapa Libereckého kraje (příloha E) b) cenová mapa okresu Liberec (příloha F) 5.1 Databáze pro cenovou mapu Libereckého kraje (příloha A) Pro zachycení vztahů v samotném okrese Liberec je vhodné vytvořit si také mapu Libereckého kraje, pomocí které lze zjistit pozici samotného okresu Liberec mezi ostatními sousedními okresy. Cenová mapa Libereckého kraje bude mít v této práci pouze informační charakter. Postup bude následující: 1) Abecední výpis všech obcí (NUTS5). 2) Výpis minimální a maximální ceny za m 2 běţného stavebního pozemku pro rodinný dům (pokud není k dispozici, pak cenu stavebního pozemku rekreační stavby) z databáze České společnosti certifikovaných odhadců majetku (ČSCOM). Databáze ČSOM je členěna dle katastrálních území, pouţity jsou pouze ceny pro území dané obce dle váţeného průměru počtu obyvatel v jednotlivých katastrálních územích. Města Liberec a Jablonec nad Nisou v databázi chybí, protoţe mapa je pro větší přesnost vykreslena podle cen jednotlivých katastrálních území. Z minimální a maximální ceny je vypočtena cena průměrná. U obce Hamr na Jezeře údaje chybí, patrně z důvodu kontaminace okolní půdy radioaktivním odpadem. 3) Tvorba vlastní škály cen, pro kaţdou škálu jeden odstín barvy, poté se vyplní odstín barvy do mapy obcí Libereckého kraje. 16

Tabulka A je součástí přílohy (příloha A). Skládá ze 4 tabulek, kaţdá tabulka přísluší jednomu okresu (NUTS4) v Libereckém kraji. V prvním sloupci je uveden plný název obce (NUTS5), ve druhém minimální a ve třetím maximální cena m 2 běţného stavebního pozemku pro rodinný dům (chybějící údaj je nahrazen cenou stavebního pozemku pro rekreační stavbu) (viz. krok č. 2). Ve čtvrtém sloupci je uveden průměr minimální a maximální ceny, pokud je v databázi k dispozici pouze jedna hodnota, uvaţujeme ji jako průměrnou. 5.2 Databáze pro cenovou mapu okresu Liberec (přílohy B, C) Mapa cen v okrese Liberec je zpracována více podrobně a to ne jako v případě cenové mapy Libereckého kraje podle obcí, ale podle cen v jednotlivých katastrálních územích. Postup bude následující: 1) Výpis všech katastrálních území okresu Liberec podle abecedy. 2) Výpis minimální a maximální ceny za m 2 běţného stavebního pozemku pro rodinný dům (pokud není k dispozici, uvaţuje se cena stavebního pozemku rekreační zástavby) z databáze České společnosti certifikovaných odhadců majetku (ČSCOM). 3) Tvorba vlastní škály cen, pro kaţdou škálu jeden odstín barvy, poté se vyplní odstín barvy do mapy katastrálních území okresu Liberec. Tabulka je součástí přílohy (Příloha B a C). 5.2.1 Popis údajů v tabulce - příloha B číslo katastrálního území název katastrálního území počet obyvatel katastrálního území v úvahu bereme pouze rezidenty s trvalým bydlištěm rozpětí počtu obyvatel katastrálního území 17

cena minimální a maximální podle druhu výstavby, výsledná cena je spočítána jako průměr minimální a maximální ceny za m 2 běţného stavebního pozemku pro rodinný dům, pokud chybí v databázi tento údaj, je nahrazen stavební pozemek pro běţný rodinný dům rekreační zástavbou, pokud je k dispozici buď minimální, nebo maximální cena, uvaţuje se alespoň jedna zveřejněná 5.2.2 Popis údajů v tabulce - příloha C číslo katastrálního území název katastrálního území kód obce obec (NUTS 5) pověřená obec obec s rozšířenou působností (správní obvod) 18

6. Hodnocení cenových map V této kapitole jsou zhodnoceny vypracované cenové mapy. Hodnocení je tedy spíše subjektivní na základě vlastních znalostí regionu. Zároveň se pokusím porovnat, které parametry mají vliv na podobu cenové mapy např. srovnáním vlastní cenové mapy s mapami Českého statistického úřadu např. nepřirozený a přirozený přírůstek, počet věřících, poměr orné půdy, zalesněných ploch apod. 6.1 Hodnocení cenové mapy Libereckého kraje Při prvním pohledu na mapu je moţné území kraje rozdělit na několik oblastí, u kterých je cena tvořena určitými parametry. 6.1.1 Významná města V závorce je uveden počet obyvatel 1, zaokrouhleno na 5 000. Mezi města s největším počtem obyvatel patří: - Liberec (100 000) - Jablonec nad Nisou (45 000) - Česká Lípa (40 000) - Turnov (15 000) Další města v Libereckém kraji nad 5 000 obyvatel: - Nový Bor (12 000) - Semily (9 000) - Hrádek na Nisou (7 500) 1 zdroj: ČSÚ, data platná pro rok 2010 19

- Frýdlant (7 500) - Tanvald (7 000) - Mimoň (7000) - Ţelezný Brod (6 500) - Chrastava (6000) - Jilemnice (6 000) - Lomnice nad Popelkou (6000) - Doksy (5000) Při pohledu na uvedený počet obyvatel lze říci, ţe s jistotou závisí počet obyvatel na ceně pozemku. Korelace vyjde zhruba na 60 %, podobný výsledek vyjde, pokud bychom počítali závislost na míře zaměstnanosti. Důvodem pro vyšší ceny pozemků ve městech je lepší infrastruktura (např. obchody, lékaři, školy, sluţby atd.). Dále určitě také lepší nabídka pracovních míst. 6.1.2 Turistické lokality Do Libereckého kraje míří turisté nejčastěji do Krkonoš, Jizerských hor a v letních měsících k Máchovu jezeru (Doksy). Atraktivitou se zvyšuje také cena nemovitostí, která např. v Krkonoších dosahuje stejných hodnot jako na periférii krajského města Liberce. 6.1.3 Satelitní obce Satelitní obce jsou taková sídla, která se nacházejí v nejbliţším okolí větších měst, do kterých obyvatelé dojíţdí za sluţbami, školou a za prací. Právě díky dobré dopravní dostupnosti je cena nemovitosti vyšší, neţ ve srovnatelné obci dále od města. Nejčastěji se lidé stěhují z města na okraj: 20

z Liberce do: - Stráţe nad Nisou, Šimonovic, Jeřmanic, Dlouhého Mostu, Mníšku a částečně do Chrastavy Nejvíce rodinných domů se staví v těchto obcích vyjma Mníšku a částečně Chrastavy. Obce Šimonovice, Krištofovo údolí a Stráţ nad Nisou jsou napojeny na síť městské hromadné dopravy města Liberce. z Jablonce nad Nisou do: - Rádla, Rychnova u Jablonce nad Nisou, Nové Vsi, Lučan a Smrţovky Obce jsou obslouţeny městskou hromadnou dopravou Jablonce nad Nisou. z Česká Lípy do: - Horní Libchavé Obec je napojena na síť městské hromadné dopravy České Lípy. z Mladé Boleslavi do: - Ralska (bývalý vojenský újezd) a Bezdězu 6.1.4 Menší obce U ostatních lokalit je cena obdobná bez ohledu na to, zda se nachází v okrese Česká Lípa nebo ve Frýdlantském výběţku. Draţší nemovitosti jsou ovšem ve srovnatelných obcích v okrese Semily. Jediným moţným vysvětlením je historie regionu, protoţe z regionů v Libereckém kraji byly správní obvody: Nový Bor, Česká Lípa, Liberec (vyjma části Českodubska a Světlé pod Ještědem), Frýdlant, Jablonec nad Nisou, částečně Tanvald a Jilemnice osídleny převáţně německy mluvícím obyvatelstvem. S tím souvisí i poměr 21

rodáků v obcích a dokonce i poměr věřících a nevěřících. Výjimku představují obce v jiţní části okresu Liberec, důvod pro nízké ceny pozemků nelze specifikovat (např. Pěnčín, Čtveřín, Bílá, Laţany). Pravděpodobným důvodem je, ţe vesnice jsou roztroušené v členěné krajině, propojené jsou pouze silnicemi 3. třídy a nedostatečné napojeny na systém veřejné hromadné dopravy. 6.2 Cenová mapa okresu Liberec Cenová mapa okresu Liberce je obdobná jako cenová mapa Libereckého kraje s tím rozdílem, ţe její hranice tvoří katastrální území a nikoli hranice obce. Zároveň je mapa podrobnější. Vysvětlení příčin rozdílné ceny pozemků v okrese je shodné s cenovou mapou Libereckého kraje. Nejdraţší pozemky jsou v krajském a okresním městě Liberci, v obcích sousedících s Libercem a poté v dalších větších městech jako je Hrádek nad Nisou, Chrastava nebo Frýdlant. Zájem mají kupující i o pozemky v turisticky atraktivních lokalitách Jizerských hor v Oldřichově v Hájích, Hejnicích, Fojtce a Bílém Potoce. Pozoruhodné je vysoká cena pozemků v Machníně, vzhledem ke skutečnosti, ţe se jedná o velmi okrajovou část Liberce, nemůţu vysvětlit důvod tohoto extrému. Jedinou výhodou Machnína je poloha přímo na rychlostní komunikaci. Vyšší cena mě překvapila i v hraniční obci Habartice. I přes výbornou dopravní dostupnost (tramvaj) a atraktivní krajinu je Horní Hanychov nedoceněnou lokalitou. 22

7. Výzkum V této kapitole je popsán postup při zjištění dopravní dostupnosti na ceně pozemku. Výsledkem je záporná korelace. Tedy ţe čím jsou hodnoty v jednom sloupci vyšší, tím niţší jsou hodnoty v druhém sloupci. Pro lepší přehlednost bude uvedena korelace v procentech bez znaménka mínus. Očekává se, ţe nemovitost dále od centra bude levnější a tudíţ bude vycházet korelační koeficient se znaménkem mínus. 7.1 Zdroj dat (Příloha D) Prvním krokem je sestavení nové tabulky všech částí obcí a měst v okrese Liberec. Nejdříve jsou odstraněna všechna katastrální území správního obvodu Turnov (příloha C), protoţe jak je uvedeno v kapitole o administrativním členění, není Liberec prvním spádovým centrem pro obce v současném správním obvodu Turnov. V tabulce nám zůstaly části měst a obcí ve správních obvodech Frýdlant a Liberec. K jednotlivým sídlům vyhledáme počet obyvatel (data platná k roku 2001 2 ) a pod jaké katastrální území spadá. Poté doplníme cenu pozemku (příloha B). Jednu tabulku rozdělíme na šest tabulek a to podle rozpětí počtu obyvatel katastrálního území. Rozdělíme všechny části obce do škál podle počtu obyvatel: - do 199-200 499-500 999-1 000 1 999-2 000 4 999-5 000 a více 2 přesná data o počtu obyvatel dle jednotlivých sídel (katastrálních území) jsou zveřejněna pouze v rámci pravidelného desetiletého sčítání, data pro rok 2011 nebudou pro účely vypracování této analýzy včas k dispozici 23

7.2 Výsledky výzkumu Cílem výzkumu je zjištění, jak závisí ujetá vzdálenost motorovým vozidlem ze sídla do jeho spádového regionu. Jako jednotku uvaţujeme minuty jízdy. Výchozím bodem pro Liberec je Soukenné náměstí, pro Frýdlant Havlíčkova ulice. Uvaţujeme všechna sídla vyjma těch, které přísluší obecnímu úřadu s rozšířenou působností města Turnov (správní obvod Turnov). 7.2.1 Vzdálenost do centra bez ohledu na počet obyvatel Pokud nerozdělíme sídla podle počtu obyvatel, vyjde závislost následovně: 1) ze sídla do okresního města Liberce: korelace činní 68 %, tedy čím draţší je pozemek, tím blíţe je k centru Liberce (konkrétně k Soukennému náměstí) 2) ze sídla do centra obce s obecním úřadem s rozšířenou působností: a. Liberec: korelace činní 56 %, tedy čím draţší je pozemek, tím blíţe je k centru Liberce (konkrétně k Soukennému náměstí) b. Frýdlant: korelace činní 20 %, nelze tedy mluvit o závislosti Při pohledu na výsledky je patrné, ţe je Liberec spádovým městem i pro správní obvod Frýdlant. Důvodem bude pravděpodobně vysoká míra nezaměstnanosti, kvůli které dojíţdí obyvatelé Frýdlantského výběţku za prací do Chrastavy a do Liberce. Lze tedy konstatovat, ţe cena pozemku nebude záviset v případě správního obvodu Frýdlant na cestě, kterou je potřeba urazit k obecnímu úřadu s rozšířenou působností. Proto se zaměřím více na závislost dopravní dostupnosti na ceně pozemku ve správním obvodu Liberec, protoţe zde lze závislost blíţe specifikovat. Zároveň budu také blíţe zkoumat závislost na dopravní dostupnosti do okresního a krajského města Liberce. 24

7.2.2 Vzdálenost do centra s ohledem na počet obyvatel Budu zkoumat podle škál dle počtu obyvatel závislost ceny pozemku na dopravní dostupnosti k nebo od sídla: a) sídla ve správním obvodu Liberec do Liberce b) sídla ve správních obvodech Liberec a Frýdlant do Liberce 7.2.2.1 Správní obvod Liberec Počítána je závislost dopravní dostupnosti od sídla ve správním obvodu Liberec do Liberce. škála (počet obyvatel v sídle) korelace v % do 199 40 % 200 499 50 % 500 999 47 % 1 000 1 999 50 % 2 000 4 999 64 % 5 000 a více 70 % Při pohledu na údaje v tabulce je patrné, ţe hodnota korelace stoupá s počtem obyvatel daného sídla. Katastrální území s nejvyšším počtem obyvatel jsou součástí obce Liberec, jako např. katastrální území Rochlice u Liberce nebo Vratislavice nad Nisou. 25

7.2.2.2 Správní obvody Liberec a Frýdlant Výpočet závislosti dopravní dostupnosti ze sídla ve správním obvodu Liberec a Frýdlant do Liberce. škála (počet obyvatel v sídle) korelace v % do 199 60 % 200 499 61 % 500 999 58 % 1 000 1 999 64 % 2 000 4 999 68 % 5 000 a více 79 % V této tabulce vychází vyšší závislost, neţ v předchozí kapitole. I u méně zalidněných sídel vychází korelace kolem 60 %. 7.2.3 Liberec a okolí Dále je moţné také spočítat závislost bez škály dle počtu obyvatel, ale pouze pro sídla v Liberci nebo jeho těsném sousedství. Jedná se tedy o lokalitu, která je přímo vázána na Liberec. Uvaţujeme Liberec a sídla v přilehlých katastrálních územích: Fojtka, Mníšek u Liberce, Nová Ves u Chrastavy, Chrastava I-IV, Horní a Dolní Chrastava, Andělská Hora, Kryštofovo Údolí, Novina u Liberce, Světlá pod Ještědem, Javorník u Českého Dubu, Proseč pod Ještědem, Rašovka, Minkovice, Šimonovice, Jeřmanice, Dlouhý Most, Javorník u Dlouhého Mostu a v dalším prstenci: 26

Oldřichov v Hájích, Albrechtice u Frýdlantu, Horní a Dolní Vítkov, Bílý Kostel nad Nisou, Zdislava, Křiţany, Druzcov, Janův Důl, Rozstání pod Ještědem, Javorník u Českého Dubu, Sobákov, Modlibohov, Vlčetín u Bílé, Petrašovice, Záskalí V tomto případě vyjde korelace 78 %. Takţe je vzdálenost k centru Liberce velmi důleţitá pro určení ceny pozemku. Pokud budu uvaţovat uţší prstenec Liberce, kdy jsou zahrnuty pouze obce napojené na síť MHD Liberec: Liberec, Šimonovice a Stráţ nad Nisou, vyjde korelační koeficient 76 %. Výsledky jsou tedy téměř shodné. 27

8. Výsledky práce a závěry Cílem práce bylo zjištění závislosti dopravní dostupnosti na ceně pozemku. Pro své zkoumání jsem vybral po úpravě okres Liberec. Součástí práce bylo i vytvoření cenových map, nejprve Libereckého kraje, která je spíše orientační a cena je určena dle obce. Mapa okresu Liberec je zpracována dle cen v jednotlivých katastrálních územích. Pomocí těchto map a sebraných dat zjišťuji, zdali závisí cena pozemku na dopravní dostupnosti a do jaké míry. Výpočtem jsem zjistil následující (záporné korelace): A) Závislost dopraví dostupnosti sídla ve správním obvodu Liberec do Liberce je 40 80 % s tím, ţe čím je sídlo větší, tím vyšší je korelace. Důvodem bude pravděpodobně větší hustota obyvatel v místních částech Liberce. B) Závislost dopravní dostupnosti sídla ve správním obvodu Frýdlant do Frýdlantu činní pouhých 20 %. Pravděpodobně z důvodu vysoké nezaměstnanosti a zájmu kupujících o nemovitosti na úpatí Jizerských hor. C) Závislost dopravní dostupnosti sídla ve správních obvodech Liberec a Frýdlant do Liberce se pohybuje mezi 60 79 % s tou zvláštností, ţe závislost roste s počtem obyvatel sídla. Důvodem bude pravděpodobně větší hustota obyvatel v místních částech Liberce. D) Pokud bych počítal závislost dopravní dostupnosti u městských částí v Liberci a sousedních sídlech, vyjde korelace 78 %. Pokud beru v úvahu ta sídla, která jsou napojena na síť městské hromadné dopravy města Liberce, vyjde mi korelační koeficient 76 %. V těchto případech je závislost dopravní dostupnosti na ceně pozemků zcela prokazatelná. Jak cenové mapy, tak i zkoumaná závislost vyšla dle mých předpokladů. Co mě ovšem překvapilo, byly velmi nízké ceny pozemků v jiţní části správního obvodu Liberec (např. Všelibice), vysoká cena pozemků ve Frýdlantu a také vysoká cena pozemků v jihovýchodním cípu Libereckého kraje (např. Horka u Staré Paky). 28

9. Závěr Závislost ceny na dopravní dostupnosti bude tím vyšší, čím více jsme nuceni dojíţdět. Tuto problematiku by bylo moţné zkoumat nejlépe v okolí krajských měst a hlavního města Prahy, které je obklopeno satelitními městečky. Právě obyvatelé těchto satelitních obcí jsou zcela závislí na svém vozidle nebo na městské hromadné dopravě, protoţe v těchto obcích nejsou ani pracovní příleţitosti, ani školní instituce a sluţby. Výsledky této práce lze pouţít i v podnikatelské sféře, např. realitními kancelářemi. Pokud bude klient hledat lokalitu podle ceny pozemku a vzdálenosti, kterou bude dojíţdět, jednoduše zjistí, ve kterém sídle je pozemek levnější a zároveň dostupnější. A to v případech, ţe bude chtít koupit rodinný dům nebo byt pro trvalé bydlení, tak i pro rekreaci. 29

10. Použité prameny 10.1 Tištěná literatura BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno : CERM, 2009. ISBN 80-7204- 630-0. HAMPL, M. Geografická organizace společnosti v České republice : transformační procesy a jejich obecný kontext. Praha : Přírodovědecká fakulta Univerzity Karlovy, 2005. 147 s. ISBN 80-86746-02-X. JANÁK, J.; HLEDÍKOVÁ, Z.; DOBEŠ, J. Dějiny správy v Českých zemích : Od počátku státu po současnost. Praha : Nakladatelství lidové noviny, 2005. ISBN 80-7106-709-1. KARPAŠ, Roman. Kniha o Liberci. Liberec : Dialog, 2004. 704 s. ISBN 80-86761-13-4. KOLEKTIV AUTORŮ. Místní obvyklé nájemné. Brno : Linde, 2010. ISBN 978-80-254-8873-7. ORT, Petr. Moderní metody oceňování na tržních principech. Praha : BIVŠ, 2007. 74 s. ISBN 978-7265-113-9. ORT, Petr. Oceňování nemovitosti na tržních principech. Praha : BIVŠ, 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Ceduk, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. 10.2 Internet Informační systém o území [online]. 2010 [cit. 2010-09-17]. Územně identifikační registr. Dostupné z WWW: <http://www.isu.cz/>. 30

Česká společnost Českých certifikovaných odhadců majetku [online]. 2010 [cit. 2010-09- 17]. Databáze cen pozemků. Dostupné z WWW: <http://www.cscom.cz/ceny_pozemku.html>. Regionální informační systém [online]. 2010 [cit. 2010-09-17]. Statistické informace. Dostupné z WWW: <http://www.risy.cz/>. Liberecký kraj [online]. 2010 [cit. 2010-09-17]. Mapy Libereckého kraje. Dostupné z WWW: <http://gis.kraj-lbc.cz/page2053>. Google [online]. 2010 [cit. 2010-09-17]. Google mapy. Dostupné z WWW: <http://maps.google.cz/maps>. 10.3 Legislativní dokumenty 10.3.1 Zákony Zákony ČSR, ČSSR, ČSFR, ČR zákon č. 36/1960 Sb., o územním členění státu zákon č. 40/1960 Sb., občanský zákoník zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České Republiky zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) zákon č. 314/2002 Sb., stanovení obcí s pověřeným obecním úřadem a stanovení obcí s rozšířenou působností 10.3.2 Vyhlášky vyhláška ministerstva vnitra č. 388/2002 ze dne 15.8. 2002 vyhláška č. 120/1979 Sb. o prostorové identifikaci informací 31

11. Přílohy A) Databáze průměrné ceny pozemku v obci (kapitola 5.1), zdroj dat pro cenovou mapu Libereckého kraje (příloha E) B) Databáze průměrné ceny pozemku v daném katastrálním území, zdroj dat pro cenovou mapu okresu Liberec (příloha F), (kapitola 5.2.1) C) Databáze katastrálních území a jejich příslušnost k obci, pověřené obci a k správnímu obvodu (kapitola 5.2.2) D) Data pro výzkum závislosti dopravní dostupnosti na ceně pozemku (kapitola 7.1) E) Cenová mapa Libereckého kraje F) Cenová mapa okresu Liberec G) Graf postupného poklesu hodnoty pozemku v závislosti na prodluţující se dojezdovou vzdálenost (řazeno podle dojezdové vzdálenosti) H) Graf postupného poklesu hodnoty pozemku (řazeno podle hodnoty pozemku) 32