Ing. Tomáš Vingrálek se sídlem Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 793-14/2018 O ceně: I) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/10 k nemovitým věcem evidovaných na LV č. 4214 (přesná specifikace předmětu ocenění je definována ve znaleckém úkolu), vše v k.ú. Přerov, obec Přerov, okres Přerov. II) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/20 k nemovitým věcem evidovaných na LV č. 73 (přesná specifikace předmětu ocenění je definována ve znaleckém úkolu), vše v k.ú. Lýsky, obec Přerov, okres Přerov. III) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/20 k nemovitým věcem evidovaných na LV č. 42 (přesná specifikace předmětu ocenění je definována ve znaleckém úkolu), vše v k.ú. Popovice u Přerova, obec Přerov, okres Přerov. Objednavatel posudku: Účel posudku: Mgr. Alena Vraníková notářka se sídlem v Přerově Kramářova 1171/15 750 02 Přerov IČ: 71443037 Zjištění obvyklé (tržní) ceny nemovitých věcí pro účely dědického řízení č.j. 22 D 1348/2014-872 po panu Pavlu Trefilkovi Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 23.5.2018 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Vingrálek znalec Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24 stran a 18 stran příloh. V Přerově, dne 23.5.2018
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Určení obvyklé ceny nemovitých věcí sestávající z: I) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/10 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. 4819 - ostatní plocha, LV č. 4214 v k.ú. Přerov, obec Přerov, okres Přerov. II) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/20 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. 150/4 - orná půda, pozemku p.č. 152/5 - orná půda, pozemku p.č. 196/1 - orná půda, pozemku p.č. 212/10 - orná půda, pozemku p.č. 223/1 - orná půda, pozemku p.č. 339/8 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 339/23 - orná půda, pozemku p.č. 402/3 - orná půda a pozemku p.č. 403/4 - orná půda, vše LV č. 73 v k.ú. Lýsky, obec Přerov, okres Přerov. III) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/20 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. 129/9 - orná půda, pozemku p.č. 129/10 - orná půda, pozemku p.č. 129/11 - orná půda, pozemku p.č. 139/3 - orná půda, pozemku p.č. 139/9 - orná půda, pozemku p.č. 139/10 - orná půda a pozemku p.č. 139/14 - orná půda, vše LV č. 42 v k.ú. Popovice u Přerova, obec Přerov, okres Přerov. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 23.5.2018, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 13.4.2017 za přítomnosti znalce. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 4214, pro k.ú. Přerov, obec Přerov, okres Přerov, vyhotovený objednavatelem, dne 13.12.2016, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Přerov, obec Přerov, okres Přerov, vyhotovený znalcem dne 13.4.2017, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 73, pro k.ú. Lýsky, obec Přerov, okres Přerov, vyhotovený objednavatelem, dne 13.12.2016, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhledy katastrálních map, pro k.ú. Lýsky, obec Přerov, okres Přerov, vyhotovené znalcem dne 13.4.2017, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 42, pro k.ú. Popovice u Přerova, obec Přerov, okres Přerov, vyhotovený objednavatelem, dne 13.12.2016, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Popovice u Přerova, obec Přerov, okres Přerov, vyhotovený znalcem dne 13.4.2017, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Územní plán města Přerov. Znalecký posudek č. 770-20/2017 ze dne 4.10.2017. Údaje sdělené objednavatelem. stránka č. 3
Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Nemovité věci evidované na LV č. 4214, k.ú. Přerov Kraj: Olomoucký Obec: Přerov Katastrální území: Přerov (734713) List vlastnictví číslo: 4214 Vlastník: Trefilek Pavel Podíl: 1/10 Tyršova 361/42, Přerov II-Předmostí, 75124 Přerov Nemovité věci evidované na LV č. 73, k.ú. Lýsky Kraj: Olomoucký Obec: Přerov Katastrální území: Lýsky (782335) List vlastnictví číslo: 73 Vlastník: Trefilek Pavel Podíl: 1/20 Tyršova 361/42, Přerov II-Předmostí, 75124 Přerov Nemovité věci evidované na LV č. 42, k.ú. Popovice u Přerova Kraj: Olomoucký Obec: Přerov Katastrální území: Popovice u Přerova (782343) List vlastnictví číslo: 42 Vlastník: Trefilek Pavel Podíl: 1/20 Tyršova 361/42, Přerov II-Předmostí, 75124 Přerov stránka č. 4
5. Celkový popis předmětu ocenění I) Nemovité věci evidované na LV č. 4214, k.ú. Přerov Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/10 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. 4819 - ostatní plocha, LV č. 4214 v k.ú. Přerov, obec Přerov, okres Přerov, který je situovaný ve východní části katastrálního území s přístupem po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 4811/3 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Statutární město Přerov, Bratrská 709/34, Přerov I-Město, 750 02 Přerov. Dle platného územního plánu města Přerov je pozemek zahrnut v plochách jako: Z - plochy krajinné zeleně Informace získány z WWW stránek města Přerova. II) Nemovité věci evidované na LV č. 73, k.ú. Lýsky Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/20 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. 150/4 - orná půda, pozemku p.č. 152/5 - orná půda, pozemku p.č. 196/1 - orná půda, pozemku p.č. 212/10 - orná půda, pozemku p.č. 223/1 - orná půda, pozemku p.č. 339/8 - trvalý travní porost, pozemku p.č. 339/23 - orná půda, pozemku p.č. 402/3 - orná půda a pozemku p.č. 403/4 - orná půda, vše LV č. 73 v k.ú. Lýsky, obec Přerov, okres Přerov. Pozemky p.č. 150/4 a p.č. 152/5 jsou situovány v jižní části katastrálního území a netvoří jednotný funkční celek s přístupem po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 152/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví státu. Pozemky jsou zemědělsky obdělávány a jsou součástí zemědělských honů. Pozemky p.č. 196/1, p.č. 212/10 a 223/1 jsou situovány ve východní části katastrálního území a netvoří jednotný funkční celek. Pozemky p.č. 196/1 a p.č. 212/10 jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 434/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví státu, pozemek p.č. 223/1 je dále přístupný přes nezpevněný pozemek p.č. 223/8 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví státu. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané a jsou součástí zemědělských honů. Na části pozemků p.č. 196/1 a p.č. 212/10 se nachází náletové dřeviny plevelného charakteru. Pozemky p.č. 339/8 a p.č. 339/23 jsou situovány jiho-východní části katastrálního území a tvoří jednotný funkční celek s přístupem po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 439 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Olomoucký kraj, Jeremenkova 1191/40a, Hodolany, 779 00 Olomouc. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané a jsou součástí zemědělských honů. Pozemky p.č. 402/3 a p.č. 403/4 jsou situovány v jižní části katastrálního území a netvoří jednotný funkční celek s přístupem po veřejné, nezpevněné komunikaci na pozemku p.č. 442/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Statutární město Přerov, Bratrská 709/34, Přerov I-Město, 75002 Přerov. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané a jsou součástí zemědělských honů. stránka č. 5
III) Nemovité věci evidované na LV č. 42, k.ú. Popovice u Přerova Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/20 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. 129/9 - orná půda, pozemku p.č. 129/10 - orná půda, pozemku p.č. 129/11 - orná půda, pozemku p.č. 139/3 - orná půda, pozemku p.č. 139/9 - orná půda, pozemku p.č. 139/10 - orná půda a pozemku p.č. 139/14 - orná půda, vše LV č. 42 v k.ú. Popovice u Přerova, obec Přerov, okres Přerov. Pozemky p.č. 129/9, p.č. 129/10, p.č. 129/11, p.č. 139/9 a p.č. 139/10 jsou situovány v jiho-východní části katastrálního území a tvoří jednotný funkční celek s přístupem po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 139/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Statutární město Přerov, Bratrská 709/34, Přerov I-Město, 750 02 Přerov. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané a jsou součástí zemědělských honů. Pozemky p.č. 139/3 a p.č. 139/14 jsou situovány v jiho-východní části katastrálního území a tvoří jednotný funkční celek s přístupem po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 139/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Statutární město Přerov, Bratrská 709/34, Přerov I-Město, 750 02 Přerov. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané a jsou součástí zemědělských honů. 6. Obsah znaleckého posudku Nemovité věci evidované na LV č. 4214, k.ú. Přerov 1) Pozemky a) Pozemek 2) Ocenění porovnávací metodou Nemovité věci evidované na LV č. 73, k.ú. Lýsky 1) Pozemky a) Pozemky 2) Věcná práva a) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění I b) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění II 3) Ocenění porovnávací metodou Nemovité věci evidované na LV č. 42, k.ú. Popovice u Přerova 1) Pozemky a) Pozemky 2) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 6
B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění Nemovité věci evidované na LV č. 4214, k.ú. Přerov 1) Pozemky 1.1) Vyhláška 457/2017 Sb. 1.1.a) Pozemek 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Přerov 1 Základní cena pozemku: ZC = 1 623, Kč/m 2 9 odst. 6 Jiné pozemky, jinde neuvedené Základní cena upravená: ZCU = ZC 0,04 (100 s) 100 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] s ZCU [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 4819 Ostatní plocha 1 263 0 % 64,9200 81 993,96 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 10 Cena po úpravě: = 8 199,40 Kč Pozemek zjištěná cena: 8 199,40 Kč stránka č. 7
2) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) Pozemek Kokory, okres Přerov Zahrada o výměře 1.651 m 2 v obci Kokory. Zahrada má obdélníkový tvar, je zde několik stromů a větší porost trávy a je oplocená. Příjezd polní cestou z komunikace Kokory Čelechovice, nebo z obce Kokory. Nabídková CENA: 250 000,- Kč stránka č. 8
2) Pozemek Přerov, okres Přerov Oplocená zahrada o výměře 667 m 2 s možností výstavby chatky, nacházející se v zahrádkářské kolonii mezi železničními tratěmi. Na pozemku se nachází ovocné stromy (broskev, švestka, višeň, třešeň, jabloň, hruška). Pozemek je vhodný na založení sadu, nebo pro chov zvířat. K dispozici studna, možnost zřízení elektro přípojky. Součástí prodeje je i sedminový podíl na příjezdové zpevněné komunikaci. Nabídková CENA: 110 000,- Kč 3) Pozemek Přerov, okres Přerov Zahrada o výměře 797 m 2 v okrajové části Přerova. Pozemek je částečně oplocený a přístupný ze dvou stran po zpevněné komunikaci. Vhodný pro vytvoření sadu. Nabídková CENA: 145 000,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Jako jednotka porovnání byl volen m 2. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - přístup k pozemku po veřejné, zpevněné komunikaci Záporné stránky předmětu ocenění: - pozemky v současné době využitelné pouze pro zemědělské účely Dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelná (již upravená vlivem polohy) hodnota oceňovaných pozemků pohybuje v rozmezí od 160,- do 170,- Kč/m 2. S ohledem na situování a současný stav na trhu s nemovitostmi odhadujeme porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků jako průměr uvedených adjustovaných hodnot a to ve výši 165,- Kč/m 2. stránka č. 9
Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K polohy K objektivizační Jednotková cena (JC) Váha (V) Pozemek Kokory, okres Přerov 250 000, Kč 1 651,00 m 2 0,90 1,05 160,24 Kč 1,0 Pozemek Přerov, okres Přerov 110 000, Kč 667,00 m 2 1,00 1,05 157,06 Kč 1,0 Pozemek Přerov, okres Přerov 145 000, Kč 797,00 m 2 1,00 1,05 173,27 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K objektivizační ) Minimální jednotková cena za m 2 : 157,06 Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): 163,52 Kč Maximální jednotková cena za m 2 : 173,27 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 165, Kč Jednotkové množství: 1 263,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 208 395, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 10 Cena po úpravě: = 20 839,50 Kč Úprava ceny koeficientem: Výslednou porovnávací hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/10 k výše uvedeným nemovitým věcem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. vliv spoluvlastnictví 0,800 Cena po úpravě: = 16 671,60 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 16 671,60 Kč stránka č. 10
Nemovité věci evidované na LV č. 73, k.ú. Lýsky 1) Pozemky 1.1) Vyhláška 457/2017 Sb. 1.1.a) Pozemky 6 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 25 50 tisíci obyvateli vlastní území + 160 % Úprava celkem: + 160 % 2,600 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 150/4 Orná půda 30900 11 996 18,08 47,0080 563 907,97 152/5 Orná půda 30900 8 902 18,08 47,0080 418 465,22 196/1 Orná půda 30900 1 386 18,08 47,0080 65 153,09 212/10 Orná půda 30900 53 18,08 47,0080 2 491,42 223/1 Orná půda 30900 24 386 18,08 47,0080 1 146 337,09 339/8 Trvalý travní porost 35900 2 076 10,08 26,2080 54 407,81 339/23 Orná půda 35900 6 939 10,08 26,2080 181 857,31 402/3 Orná půda 35900 12 372 10,08 26,2080 324 245,38 403/4 Orná půda 35900 34 807 10,08 26,2080 912 221,86 Součet: 102 917 3 669 087,15 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 20 Cena po úpravě: = 183 454,36 Kč Pozemky zjištěná cena: 183 454,36 Kč stránka č. 11
2) Věcná práva 2.1) Cenový předpis 2.1.a) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění I 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocenění věcného břemene kabelu a rourovodu pro město Přerov dle smlouvy ze dne 4.10.1903, které bylo zřízeno listinou: Pozemková kniha vložka 10/. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: - Statutární město Přerov, Bratrská 709/34, Přerov I-Město, 750 02 Přerov a vázne na: - Parcela: 223/1 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, 16b, zákona 151/1997Sb. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: 10 000, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného, 1 Hodnota věcného břemene: = 10 000, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 20 Cena po úpravě: = 500, Kč Hodnota věcného břemene: = 500, Kč stránka č. 12
2.1.b) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění II 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocenění věcného břemene kabelu a rourovodu pro město Přerov dle smlouvy ze dne 4.10.1903, které bylo zřízeno listinou: Pozemková kniha vložka 56/. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: - Statutární město Přerov, Bratrská 709/34, Přerov I-Město, 750 02 Přerov a vázne na: - Parcela: 402/3 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, 16b, zákona 151/1997Sb. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: 10 000, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného, 1 Hodnota věcného břemene: = 10 000, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 20 Cena po úpravě: = 500, Kč Hodnota věcného břemene: = 500, Kč Ceny věcných práv Cenový předpis: a) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění I 500, Kč b) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění II 500, Kč Cena věcných práv činí celkem: 1 000, Kč Cena po zaokrouhlení: 1 000, Kč stránka č. 13
3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) Pozemek Hlinsko, okres Přerov Zemědělský pozemek - orná půda o výměře 4.698 m 2 v katastrálním území Hlinsko. Pozemek je v současnosti pronajat místnímu zemědělskému družstvu. Příjezd po obecní komunikaci. Nabídková CENA: 117 450,- Kč 2) Pozemky Osek nad Bečvou, okres Přerov Zemědělské pozemky o celkové výměře 23.739 m 2 v Oseku nad Bečvou. Jedná se o celek, který se skládá ze dvou částí. K pozemku není pachtovní smlouva. Nabídková CENA: 783 387,- Kč stránka č. 14
3) Pozemky Týn nad Bečvou, okres Přerov Zemědělské pozemky o celkové výměře 6.296 m 2 v katastrálním území Týn nad Bečvou. Jedná se o pozemky PZE a lesa. Nabídková CENA: 245 544,- Kč 4) Pozemky Kojetín, okres Přerov Zemědělské pozemky o celkové výměře 3.500 m 2 v katastrálním území města Kojetína. Jedná se o celek, který se skládá z pěti částí. Nabídková CENA: 140 000,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Jako jednotka porovnání byl volen m 2. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - nebyly zjištěny Záporné stránky předmětu ocenění: - pozemky v současné době využitelné pouze pro zemědělské účely Dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelná (již upravená vlivem polohy) hodnota oceňovaných pozemků pohybuje v rozmezí od 25,- do 38,- Kč/m 2. S ohledem na situování a současný stav na trhu s nemovitostmi odhadujeme porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků jako průměr uvedených adjustovaných hodnot a to ve výši 33,- Kč/m 2. stránka č. 15
Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K polohy K objektivizační Jednotková cena (JC) Váha (V) Pozemek Hlinsko, okres Přerov 117 450, Kč 4 698,00 m 2 0,95 1,05 25,06 Kč 1,0 Pozemky Osek nad Bečvou, okres Přerov 783 387, Kč 23 739,00 m 2 1,00 1,05 31,43 Kč 1,0 Pozemky Týn nad Bečvou, okres Přerov 245 544, Kč 6 296,00 m 2 1,00 1,05 37,14 Kč 1,0 Pozemky Kojetín, okres Přerov 140 000, Kč 3 500,00 m 2 1,00 1,05 38,10 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K objektivizační ) Minimální jednotková cena za m 2 : 25,06 Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): 32,93 Kč Maximální jednotková cena za m 2 : 38,10 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 33, Kč Jednotkové množství: 102 917,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 3 396 261, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 20 Cena po úpravě: = 169 813,05 Kč Úprava ceny koeficientem: Výslednou porovnávací hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/20 k výše uvedeným nemovitým věcem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. vliv spoluvlastnictví 0,800 Cena po úpravě: = 135 850,44 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 135 850,44 Kč stránka č. 16
Nemovité věci evidované na LV č. 42, k.ú. Popovice u Přerova 1) Pozemky 1.1) Vyhláška 457/2017 Sb. 1.1.a) Pozemky 6 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 25 50 tisíci obyvateli vlastní území + 160 % Úprava celkem: + 160 % 2,600 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 129/9 Orná půda 30900 510 18,08 47,0080 23 974,08 129/10 Orná půda 30900 13 791 18,08 47,0080 648 287,33 129/11 Orná půda 30900 8 445 18,08 47,0080 396 982,56 139/3 Orná půda 30900 12 158 18,08 47,0080 571 523,26 139/9 Orná půda 30900 2 152 18,08 47,0080 101 161,22 139/10 Orná půda 30900 223 18,08 47,0080 10 482,78 139/14 Orná půda 30900 7 311 18,08 47,0080 343 675,49 Součet: 44 590 2 096 086,72 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 20 Cena po úpravě: = 104 804,34 Kč Pozemky zjištěná cena: 104 804,34 Kč 2) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. stránka č. 17
Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) Pozemek Hlinsko, okres Přerov Zemědělský pozemek - orná půda o výměře 4.698 m 2 v katastrálním území Hlinsko. Pozemek je v současnosti pronajat místnímu zemědělskému družstvu. Příjezd po obecní komunikaci. Nabídková CENA: 117 450,- Kč 2) Pozemky Osek nad Bečvou, okres Přerov Zemědělské pozemky o celkové výměře 23.739 m 2 v Oseku nad Bečvou. Jedná se o celek, který se skládá ze dvou částí. K pozemku není pachtovní smlouva. Nabídková CENA: 783 387,- Kč 3) Pozemky Týn nad Bečvou, okres Přerov Zemědělské pozemky o celkové výměře 6.296 m 2 v katastrálním území Týn nad Bečvou. Jedná se o pozemky PZE a lesa. Nabídková CENA: 245 544,- Kč 4) Pozemky Kojetín, okres Přerov Zemědělské pozemky o celkové výměře 3.500 m 2 v katastrálním území města Kojetína. Jedná se o celek, který se skládá z pěti částí. Nabídková CENA: 140 000,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Jako jednotka porovnání byl volen m 2. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, stránka č. 18
najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - nebyly zjištěny Záporné stránky předmětu ocenění: - pozemky v současné době využitelné pouze pro zemědělské účely Dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelná (již upravená vlivem polohy) hodnota oceňovaných pozemků pohybuje v rozmezí od 25,- do 38,- Kč/m 2. S ohledem na situování a současný stav na trhu s nemovitostmi odhadujeme porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků jako průměr uvedených adjustovaných hodnot a to ve výši 33,- Kč/m 2. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K polohy K objektivizační Jednotková cena (JC) Váha (V) Pozemek Hlinsko, okres Přerov 117 450, Kč 4 698,00 m 2 0,95 1,05 25,06 Kč 1,0 Pozemky Osek nad Bečvou, okres Přerov 783 387, Kč 23 739,00 m 2 1,00 1,05 31,43 Kč 1,0 Pozemky Týn nad Bečvou, okres Přerov 245 544, Kč 6 296,00 m 2 1,00 1,05 37,14 Kč 1,0 Pozemky Kojetín, okres Přerov 140 000, Kč 3 500,00 m 2 1,00 1,05 38,10 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K objektivizační ) Minimální jednotková cena za m 2 : 25,06 Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): 32,93 Kč Maximální jednotková cena za m 2 : 38,10 Kč stránka č. 19
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 33, Kč Jednotkové množství: 44 590,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 1 471 470, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 20 Cena po úpravě: = 73 573,50 Kč Úprava ceny koeficientem: Výslednou porovnávací hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/20 k výše uvedeným nemovitým věcem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. vliv spoluvlastnictví 0,800 Cena po úpravě: = 58 858,80 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 58 858,80 Kč stránka č. 20
C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. I) Nemovité věci evidované na LV č. 4214, k.ú. Přerov Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných pozemcích dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je minimální. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných pozemků nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. Obvyklá hodnota předmětu ocenění na LV č. 4214 činí: 17 000,- Kč (zaokrouhleno) II) Nemovité věci evidované na LV č. 73, k.ú. Lýsky Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných pozemcích dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je minimální. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných pozemků nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. Obvyklá hodnota předmětu ocenění na LV č. 73 činí: 136 000,- Kč (zaokrouhleno) stránka č. 21
III) Nemovité věci evidované na LV č. 42, k.ú. Popovice u Přerova Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných pozemcích dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je minimální. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných pozemků nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Obvyklá hodnota předmětu ocenění na LV č. 42 činí: 59 000,- Kč (zaokrouhleno) Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 17 000,- + 136 000,- + 59 000,- = 212 000,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena pozemků Cena věcných práv Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 296 458, Kč 1 000, Kč 295 458, Kč 212 000, Kč Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí 212 000, Kč Cena slovy: dvěstědvanácttisíc Kč V Přerově, dne 23.5.2018... Ing. Tomáš Vingrálek Sušilova 1938/26 750 02 Přerov tel.: +420 608 251 025 e-mail: vingralek@posudek.com stránka č. 22
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 18.9.2007, č.j. Spr 3355/07 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady nemovitostí) a pro obor stavebnictví (odvětví stavby obytné, stavby průmyslové). Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 793-14/2018 znaleckého deníku.... Ing. Tomáš Vingrálek stránka č. 23
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí Náhledy katastrálních map stránka č. 24