ZNALECKÝ ÚSTAV STAVEXIS s.r.o. Stavebně expertizní, znalecká a poradenská kancelář Výtisk č. 2/3 Z N A L E C K Ý číslo: 6505-269 / 17 P O S U D E K o obvyklé ceně pozemku p.č. 152, jehož součástí je stavba č.p. 43 (rod. dům), a pozemku p.č. 150, včetně příslušenství, evidovaných na LV č. 95, k.ú. Tvorovice, obec Tvorovice, Olomoucký kraj Vlastník nemovitých věcí: Kašíková Jarmila č.p. 43, 798 23 Tvorovice Objednatel: Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno Účel zpracování posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí Vypracoval: Ing. Pavel Sršeň, Ph.D. V Brně dne 5.10.2017 Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti Žižkova 63, 616 00 BRNO Bankovní spojení IČO: 46347194 Tel.: 541 21 15 96 KB Brno pod Petrovem DIČ: CZ46347194 E-mail:stavexis@stavexis.cz Č.ú.: 34740-621/0100 www.stavexis.cz
A. S I T U A C E : A.1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 2413/05-166 ze dne 18.5.2017 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny pozemku p.č. 152, jehož součástí je stavba č.p. 43 (rod. dům), a pozemku p.č. 150, včetně příslušenství, evidovaných na LV č. 95, k.ú. Tvorovice, obec Tvorovice, Olomoucký kraj. Znalecký ústav provede ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. A.2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení č.j. 030 EX 2413/05-166 ze dne 18.5.2017 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 2413/05-167 ze dne 22.5.2017 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno c) Výpis z KN, LV č. 95 pro k.ú. Tvorovice, ze dne 22.5.2017 d) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz e) Místní šetření provedené dne 27.9.2017 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. f) Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 27.9.2017 g) Informace z trhu nemovitostí, z realitní databáze MOISES a z vlastní databáze h) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s. i) Internetové zdroje: http://www.mapy.cz, http://www.sreality.cz, http://www.cuzk.cz j) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění A.3. Místní šetření : Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 27.9.2017 v 13:00 hodin. Při tomto místním šetření byla povinná paní Jarmila Kašíková přítomna a rodinný dům kompletně zpřístupnila. Při místním šetření byl dům zaměřen pro potřeby zpracování znaleckého posudku a byla rovněž pořízena fotodokumentace, která je uvedena v příloze znaleckého posudku. 2
B. N Á L E Z : B.1. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastník nemovitých věcí: Kašíková Jarmila č.p. 43, 798 23 Tvorovice Nemovité věci evidované na LV č. 95 pro k.ú. Tvorovice: Pozemek p.č. 152 zastavěná plocha a nádvoří výměra 104 m 2 součástí je stavba: Tvorovice, č.p. 43, rod. dům Pozemek p.č. 150 zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště výměra 94 m 2 B.2. Dokumentace a skutečnost: Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny pozemku p.č. 152, jehož součástí je stavba č.p. 43 (rod. dům), a pozemku p.č. 150, včetně příslušenství, evidovaných na LV č. 95, k.ú. Tvorovice, obec Tvorovice, Olomoucký kraj. Níže uvedený text popisuje nemovitosti s ohledem na dostupné informace, přičemž se vychází z výše uvedených (doložených) podkladů a ze zjištění při místním šetření. Rodinný domek č.p. 43 se nachází v centru obce, vedle budovy Obecního úřadu Tvorovice po pravé straně vedlejší obslužné komunikace, která odbočuje z hlavní komunikace procházející obcí. Jedná se o přízemní rodinný domek s dispozicí 2+1, zděný z pálených i nepálených cihel, který je nepodsklepený a zastřešený polovalbovou a pultovou střechou. Příslušenství domku tvoří betonová plocha dvorku (situován je na pozemku souseda), přístřešek zastřešující část dvorku, betonová jímka na splašky, přípojka vody a přípojka elektro vedená vzduchem. Bližší specifikace oceňovaných nemovitostí, jejich popis a skutečné využití, je uvedeno níže v posudku. Tvorovice jsou malou obcí ležící v okrese Prostějov, v Olomouckém kraji. Město Prostějov leží cca 15 km severozápadním směrem, cca 4 km jižním směrem leží městečko Němčice nad Hanou, cca 6 km jihovýchodním směrem leží město Kojetín a cca 15 km jihovýchodním směrem leží město Kroměříž. Obec náleží do skupiny nejstarších osad, vzniklých na Moravě v 9. 11. století. V současné době v obci žije přibližně 300 stálých obyvatel. Občanská vybavenost obce je minimální, nachází se zde pouze obchod se smíšeným zbožím, obecní knihovna a volnočasové sportovní zařízení. V obci jsou provedeny rozvody vody, plynu a elektřiny. Kanalizace je v obci pouze dešťová. Dopravně je obec obsluhována linkovou autobusovou dopravou. Zástavba v okolí oceňovaného majetku je tvořena budovou Obecního úřadu Tvorovice, rodinnými domky a původně zemědělskými usedlostmi s dvory a zahradami. 3
Obr. 1: Lokalizace oceňovaných nemovitostí v rámci katastru (zdroj: www.cuzk.cz) Přístup a příjezd k oceňovanému majetku je možný ze zpevněné komunikace na pozemcích p.č. 308, p.č. 310 a p.č. 311/1 (vše ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví obce Tvorovice. Dle vyhledávání adres v registru UIR ADR je adresa oceňovaných nemovitostí vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy území se zanedbatelnou pravděpodobností vzniku povodně nebo záplavy. Z ortofoto na podkladu katastrální mapy a místního šetření jsou zřejmé nedořešené majetkoprávní vztahy k nemovitostem v místě a zákres stavby domku v katastrální mapě neodpovídající skutečnosti. Jedná se o následující záležitosti. Malá část domku, ve které je situována koupelna s WC je situována na pozemku jiného vlastníka, a to na pozemku p.č. 153. Dvorek přístupný pouze z domku č.p. 43 a s tímto domkem užívaný, včetně umístění jímky na splašky pod jeho povrchem, je situován na pozemku p.č. 164, který je ve vlastnictví souseda. Na části oceňovaného pozemku p.č. 150 je umístěna část stavby (garáž) jiného vlastníka, situované dále na sousedním pozemku p.č. 151. Dle platného územního plánu obce Tvorovice leží nemovitosti v ploše stabilizované, určené jako plochy smíšené obytné venkovské s označením SV. 4
Obr. 2: Výřez z územního plánu Na LV č. 95 pro k.ú. Tvorovice ze dne 22.5.2017 jsou v části C Omezení vlastnického práva uvedeny tyto záznamy: 6x Zástavní právo exekutorské 1x Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu 7x Nařízení exekuce 2x Zahájení exekuce 7x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobněji viz LV v příloze znaleckého posudku. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, výměnky a předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 27.9.2017. B.3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Objekt č.p. 43 (bydlení) 3.2. Příslušenství 3.3. Pozemky 5
B.4. Popis oceňovaného majetku: B.4.1. Objekt č.p. 43: Domek č.p. 43 se nachází v centru obce, vedle budovy Obecního úřadu Tvorovice po pravé straně vedlejší obslužné komunikace, která odbočuje z hlavní komunikace procházející obcí. Jedná se o přízemní rodinný domek s dispozicí 2+1, zděný z pálených i nepálených cihel, který je nepodsklepený a zastřešený polovalbovou a pultovou střechou. Konstrukční provedení a vybavení, jak bylo zjištěno při místním šetření, je podrobněji uvedeno v následující tabulce. Stavební prvek Popis betonové, prokládané kamenem nebo kamenné, vzhledem Základy k vlhkostním projevům na fasádě pravděpodobně bez funkční hydroizolace Svislé konstrukce zděné z pálených i nepálených cihel Stropy a podhledy dřevěný trámový strop s rovným podhledem Zastřešení mimo krytinu dřevěný krov, nad částí střecha sedlová z jedné strany s valbou, nad částí střecha pultová Krytina střechy na sedlové střeše s valbou vlnité vláknocementové šablony, na pultové střeše plechové tvarované šablony Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Vnitřní omítky hladké štukové omítky, malby Fasádní omítky dvouvrstvá omítka se stříkaným povrchem, povrch místy narušen vzlínající vlhkostí Vnitřní obklady keramické obklady v kuchyni kolem linky a na stěnách koupelny s WC Vnější obklady - Schody - Dveře standardní, dřevěné interiérové dveře Okna plastová Povrchy podlah PVC, lamino, dlažba, beton Vytápění elektrické přímotopy, krbová kamna na tuhá paliva Elektroinstalace světelná a motorová Rozvod vody standardní rozvod studené a teplá vody Zdroj teplé vody elektrický bojler Instalace plynu neprovedena Kanalizace odkanalizování z koupelny s WC a z kuchyně do splaškové jímky na vyvážení Vybavení kuchyní malá kuchyňská linka s dřezem, elektrický sporák Vnitřní hygienické vybavení vana, WC kombi Ostatní - Stáří, technický stav: Stáří nebylo přesně zjištěno. Dle sdělení majitelky pochází domek z období druhé světové války. Před cca 10 lety byla provedena částečná oprava a modernizace, která zahrnovala opravu střechy s novou střešní krytinou nad částí se vstupem a kuchyní, výměnu oken, výměnu instalací, provedení koupelny do současného stavu, opravu podlah, opravu omítek, instalaci přímotopů a krbových kamen a výměnu sporáku. Stavebně technický stav interiéru objektu se jeví jako 6
poměrně dobrý, udržovaný. Jako částečně problematický se jeví stav zadní štítové zdi, která nebyla upravena, dozděna a omítnuta po demolici navazujícího objektu. Dalšími problémy jsou vzlínající vlhkost do zdiva a zvětralé zdivo nadstřešní části komína. Výměry: Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet Celkem m 2 1.NP 9,2*5,2+5,6*3,6+2,15*2,3 72,95 Zastavěná plocha celkem: 72,95 m 2 Podlahová plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Celkem vstupní chodba 2,65*1,81 4,80 kuchyně 3,30*2,60 8,58 pokoj 3,96*3,62 14,34 ložnice 3,86*3,85 14,86 koupelna s WC 1,87*1,87 3,50 Celkem: 46,08 m 2 započitatelné podlahové plochy Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Celkem vrchní stavba 9,2*5,2*3,22+5,6*3,6*2,55+2,15*2,3*2,55 218,06 zastřešení 9,2*5,2*0,5+9,2*5,2*1,8*0,5+5,6*3,6*0,8*0,5+2,15*2,3*0,8*0,5 77,02 Celkem: 295,08 m 3 obestavěného prostoru B.4.2. Příslušenství : Příslušenství domku zjištěné při místním šetření tvoří betonová plocha dvorku (situován je na pozemku souseda), přístřešek zastřešující část dvorku, betonová jímka na splašky, přípojka vody a přípojka elektro vedená vzduchem. Jedná se o příslušenství běžného rozsahu a provedení, které je v podstatě samostatně neobchodovatelné a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí. B.4.3. Pozemky: Předmětem ocenění jsou dva pozemky, a to p.č. 150 a p.č. 152. Pozemek p.č. 150 je v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, přičemž na jeho části o výměře cca 17 m 2 stojí část stavby (garáž) jiného vlastníka, situované dále také na sousedním pozemku p.č. 151, jinak je pozemek zatravněn, bez trvalých porostů. Pozemek p.č. 152 je v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří, přičemž jeho součástí je stavba č.p. 43, rodinný dům, která zaujímá celou jeho plochu. Pozemky dohromady tvoří jeden funkční celek ve tvaru W, terén je v místě rovinatý. LV Pozemek p.č. Druh pozemku dle KN Výměra (m 2 ) 95 150 zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště 94 152 zastavěná plocha a nádvoří 104 Celkem: 198 7
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo místní šetření provedeno dne 27.9.2017. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovité věci jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno ke dni místního šetření 27.9.2017. C.1. Metodika ocenění : C.1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti : V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny (resp. mnohdy připodobňovanému pojmu tržní hodnoty), nemovitosti neexistuje žádný závazný předpis. Hodnota nemovitosti bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují hodnotu (potažmo cenu) nemovitého majetku. Pro určení hodnoty (ceny) nemovitosti se zpravidla používají dále uvedené dílčí metody ocenění a analýzou jejich výsledků je pak obvykle stanoven návrh výsledné hodnoty nemovitosti. Obvykle jsou užívány následující dílčí metody ocenění, přičemž se použijí ty metody, které mají pro daný případ vypovídací schopnost a pro které je k dispozici dostatek objektivních vstupních údajů a informací: - Zjištění věcné hodnoty reprodukční cena staveb snížená o přiměřené opotřebení, představuje odhad na základě nákladového způsobu ocenění 8
- Výnosová hodnota vychází z předpokládaného výnosu daných nemovitostí při uplatnění stávajících kritérií pronájmu - Porovnávací metoda stanovení hodnoty na základě informací z trhu nemovitostí, tedy porovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v podobných lokalitách, případně srovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na realitním trhu - Shrnutí a odborné stanovení obvyklé ceny (resp. návrhu tržní hodnoty) nemovitosti C.1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2 ] - obestavěný prostor [m 3 ] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2 ] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. C.1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu 9
stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r, kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. C.1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor C.1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. V tomto případě bude určena věcná hodnota a hodnota porovnávací, která má obecně nejlepší vypovídací schopnost pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku. 10
C.2. Ocenění majetku : C.2.1. Identifikační údaje : Kód katastrálního území: 771996 Název katastrálního území: Tvorovice Kód obce: 590118 Název obce: Tvorovice Kód okresu: CZ0713 Název okresu: Prostějov Název kraje (oblasti): Olomoucký kraj C.2.2. Věcná hodnota oceňovaného majetku: Dům č.p. 43 Reprodukční cena: Jednotková cena 1.032.780,- Kč (v Kč/m 3 obestavěného prostoru): 3.500,- Kč/m 3 Opotřebení současné: (odhad) 50 % Rozestavěnost: 100 % Hodnota stavby celkem: 516.390,- Příslušenství: Příslušenství je v běžném rozsahu a provedení a tvoří ho betonová plocha dvorku (situován je na pozemku souseda), přístřešek zastřešující část dvorku, betonová jímka na splašky, přípojka vody a přípojka elektro vedená vzduchem. Vzhledem k tomu, že není v tomto případě příliš účelné provádět podrobnou hodnotovou analýzu veškerého příslušenství na úrovni věcné hodnoty z hlediska stanovení návrhu obvyklé ceny, bude hodnota příslušenství stanovena pouze zjednodušeně, ovšem v přiměřené výši, která odpovídá rozsahu dalšího příslušenství. Existence příslušenství je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku. Hodnota příslušenství celkem (odhad): 15.000,- Pozemek: Po analýze trhu provedené v dané lokalitě spatřujeme za reálnou, resp. běžně dosahovanou částku 400,- Kč/m 2 stavebního pozemku při zohlednění zejména polohy a velikosti oceňovaného pozemku. Vzhledem k tomuto bude tato částka převzata pro výpočet věcné hodnoty oceňovaného majetku. Parcela / výměra (m 2 ): Jednotková cena (Kč/m 2 ): Celkem (Kč): 150 / 94 400,- 37.600,- 152 / 104 400,- 41.600,- Hodnota pozemků celkem: 79.200,- Věcná hodnota celkem: 610.590,- Kč Věcná hodnota: 610 590,- Kč C.2.3. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku: Porovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí včetně příslušenství je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které jsou v současné době nabízeny na realitním trhu, nebo byly v minulosti již obchodovány. Jedná se o objekty využitelné pro bydlení v obcích v rámci okresu Prostějov. 11
V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. Srovnávací nemovitost č. 1: Prodej rodinného domu v obci Myslejovice, okres Prostějov. Prodej se uskutečnil v 4/2016 za cenu 1.500.000,- Kč, tj. 11.093,- Kč/m 2 užitné plochy včetně zahrnutí příslušenství a pozemkového zázemí. Více informací záznam databáze MOISES č. 24586. Ve srovnání s oceňovanou má tato nemovitost větší užitnou plochu, větší rozsah příslušenství a větší rozsah souvisejících pozemků. Stav se jeví u této nemovitosti jako lepší. 12
Srovnávací nemovitost č. 2: Prodej rodinného domu v obci Protivanov, okres Prostějov. Prodej se uskutečnil v 10/2016 za cenu 1.646.000,- Kč, tj. 12.004,- Kč/m 2 užitné plochy včetně zahrnutí příslušenství a pozemkového zázemí. Více informací záznam databáze MOISES č. 25491. Ve srovnání s oceňovanou má tato nemovitost větší užitnou plochu a výrazně větší rozsah souvisejících pozemků. Stav se jeví u této nemovitosti mírně lepší. 13
Srovnávací nemovitost č. 3: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Čelčice, okres Prostějov. Nabídková cena realitní kanceláře činí 1.200.000,- Kč, tj. 8.000,- Kč/m 2 uváděné podlahové plochy včetně zahrnutí příslušenství a pozemkového zázemí. Ve srovnání s oceňovanou má tato nemovitost větší užitnou plochu a větší rozsah souvisejících pozemků. Stav se jeví jako srovnatelný. Srovnávací nemovitost č. 4: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Němčice nad Hanou, okres Prostějov. Nabídková cena realitní kanceláře činí 850.000,- Kč, tj. 7.944,- Kč/m 2 uváděné podlahové plochy včetně zahrnutí příslušenství a pozemkového zázemí. 14
Ve srovnání s oceňovanou má tato nemovitost uváděnu větší užitnou plochu, ovšem nemá žádné související pozemky. Stav této nemovitosti se jeví jako horší, lepší je její poloha. Srovnávací nemovitost č. 5: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Vrchoslavice, okres Prostějov. Nabídková cena realitní kanceláře činí 750.000,- Kč, tj. 10.000,- Kč/m 2 uváděné podlahové plochy včetně zahrnutí příslušenství a pozemkového zázemí. 15
Ve srovnání s oceňovanou má tato nemovitost uváděnu větší užitnou plochu, výrazně větší je rozsah souvisejících pozemků. Stav této nemovitosti se jeví jako horší. Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena na základě výše použitých srovnávacích nemovitostí. Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a pro daný trh s nemovitými věcmi, po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitých věcí, včetně zohlednění slabých a silných stránek majetku a celkového působení majetku ve vztahu ke srovnávacím nemovitým věcem, je porovnávací hodnota stanovena ve výši 8.000,- Kč/m 2 podlahové plochy včetně zohlednění příslušenství a souvisejících pozemků. Výpočet: 46,08 m 2 x 8.000,- Kč/m 2 = 368.640,- Kč Pozemek p.č. 152, jehož součástí je stavba č.p. 43 (rod. dům), a pozemek p.č. 150, včetně příslušenství, evidované na LV č. 95, k.ú. a obec Tvorovice, Olomoucký kraj celkem: Porovnávací hodnota 368 640 Kč 16
C.2.3. Obvyklá cena oceňovaného majetku: Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitých věcí, je návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost daných nemovitých věcí. Silné stránky: Žádné silné stránky hodné zdůraznění nebyly zjištěny Slabé stránky: Nedořešené majetkoprávní vztahy staveb a pozemků v místě, podrobněji viz výše Obvyklou cenu pozemku p.č. 152, jehož součástí je stavba č.p. 43 (rod. dům), a pozemku p.č. 150, včetně příslušenství, evidovaných na LV č. 95, k.ú. a obec Tvorovice, Olomoucký kraj, odhadujeme ve výši: Obvyklá cena 370.000 Kč Na LV č. 95 pro k.ú. Tvorovice ze dne 22.5.2017 jsou v části C Omezení vlastnického práva uvedeny tyto záznamy: 6x Zástavní právo exekutorské 1x Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu 7x Nařízení exekuce 2x Zahájení exekuce 7x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobněji viz LV v příloze znaleckého posudku. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, výměnky a předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Příslušenství spojené s oceňovanými nemovitostmi je uvedeno v části B.4.2. výše v posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost hlavního objektu. Toto příslušenství je samostatně v podstatě neobchodovatelné, jeho existence je však zohledněna v obvyklé ceně oceňovaného majetku. Pokud má být uvedena obvyklá cena samostatně pozemku p.č. 152, jehož součástí je stavba č.p. 43 (rod. dům) a samostatně pozemku p.č. 150, jsou tyto odhadnuty následovně: - pozemek p.č. 152, jehož součástí je stavba č.p. 43 (rod. dům) Obvyklá cena 330.000 Kč - pozemek p.č. 150 Obvyklá cena 40.000 Kč 17
D. Z Á V Ě R : Obvyklou cenu pozemku p.č. 152, jehož součástí je stavba č.p. 43 (rod. dům), a pozemku p.č. 150, včetně příslušenství, evidovaných na LV č. 95, k.ú. a obec Tvorovice, Olomoucký kraj, ve vlastnictví povinné paní Jarmily Kašíkové, ke dni 27.9.2017 stanovujeme, resp. odhadujeme ve výši: 370.000,- Kč Slovy: třistasedmdesáttisíc korun českých Pozn.: 1) Výše uvedená omezení vlastnického práva nejsou ve výsledné obvyklé ceně zohledněna. 2) Ve výsledné obvyklé ceně je již započtena (zohledněna) cena příslušenství. 3) Nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky ani předkupní práva vztahující se k oceňovanému majetku. V Brně dne 5.10.2017 Seznam příloh: 1. Fotodokumentace ze dne 27.9.2017 2. Výpis z KN, LV č. 95 pro k.ú. Tvorovice 3. Náhled katastrální mapy + ortofoto 4. Situační mapy Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 29 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních (výtisk č. 1 a č.2) byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu). 18
Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem Stavexis, s.r.o. ve smyslu 21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 269/17 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckým ústavem Stavexis, s.r.o. Odměna účtována přiloženou fakturou. Ing. Pavel Sršeň, Ph.D, zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu 19
Fotodokumentace ze dne 27.9.2017 Přední pohled Zadní štítová zeď Celkový boční pohled Garáž jiného vlastníka z části na pozemku p.č. 150 Obytný pokoj Ložnice 20
Koupelna Kuchyně Vstupní chodba s východem na dvorek Dvorek s přístřeškem 21
Náhled katastrální mapy + ortofoto 28
Situační mapy 29