ZNALECKÝ POSUDEK č. 2976/2014 O ceně nemovitosti - obvyklá cena bytové jednotky č. 781/1 v objektu čp. 781/48, ulice Žitomírská, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 714 na katastrálním území Vršovice. Objednatel znaleckého posudku: Městská část Praha 10 Vršovická 1429/68 10138 Praha 10 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účely prodeje elektronickou aukcí Ing. Dagmar Marvanová Dačická 180 109 00 Praha 10 telefon: 603211818 e-mail: Dmarv@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 6.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol O ceně nemovitosti - obvyklá cena (též tržní) bytové jednotky č. 781/1 v objektu čp. 781/48, ulice Žitomírská, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 714 na katastrálním území Vršovice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.781/1 Adresa předmětu ocenění: Žitomírská 781/48 100 00 Praha 10 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Vršovice Počet obyvatel: 1 246 780 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.10.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku výpis z KN katastrálního úřadu LV č. 12068 ze dne 6.10.2014 skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti cenová mapa Prahy CMP 2014 pasport bytu vymezení jednotek v budově 5. Vlastnické a evidenční údaje Na LV č. 12068 jsou uvedeni jako vlastníci : Hlavní město Praha Mariánské náměstí 2/2, Praha 1 Svěřená správa Městská část Praha 10, Vršovická 1429/68, Praha 10 6. Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno dle dat zjištěných na místě a zaměřených při prohlídce nemovitosti. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o samostatnou bytovou jednotku charakteru 1 + 1 o velikosti 40.90 m 2 dle vymezení jednotek v budově. Bytový dům je situovaný v řadové zástavbě v konečné části ulice Žitomírská. Jedná se o zástavbu bytových domů v poměrně klidné lokalitě v blízkosti Ruské ulice. Občanská vybavenost dobrá v docházkové vzdálenosti drobné prodejny - ulice Moskevská, Kodaňská. Tři stanice tramvají k obchodnímu centru Eden, dopravní dostupnost dobrá - autobusová zastávka v ulici Kodaňská, Ruská, tramvaj Moskevská, nejbližší metro stanice Jiřího z Poděbrad nebo Náměstí Míru. V okolí Heroldovy sady, tenisové kurty, ve velmi dobrém dosahu areál Vinohradské fakultní nemocnice. Parkování v přilehlých ulicích omezené a zvláště ve večerních hodinách špatné malokapacitní. Jedná se o okrajovou lokalitu centra. Objekt je zděné konstrukce, podsklepený s šesti nadzemními podlažími s výtahem, zastřešený - 2 -
rovnou střechou, která je v místech ustupujícího podlaží využita jako terasy k bytovým jednotkám s klempířskými prvky z pozinkovaného plechu (nové). V budově je sedmnáct bytových jednotek a tři nebytové prostory. Okna původní zdvojená dřevěná, vstupní dveře původní prosklené (drátěné a čiré sklo), zádveří uzavřeno původními prosklenými lítacími dveřmi, schody teracové. U vstupní části domu předzahrádka. Podlaha v zádveří dlažba v kombinaci s travertinem, stěny obloženy travertinem. Fasáda relativně v pořádku, vlivem zatékání v oblasti římsy opadaná. Soklová část do úrovně prvního podlaží s obkladem z pásků. Stavebně technický stav objektu udržovaný. Objekt byl postaven v šedesátých letech. V budově je 24 bytových jednotek a 3 nebytové jednotky. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 781/1-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka - bytová jednotka v 1.NP 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,080 Koeficient pp = I T * I P = 1,015 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby i = 2 1.1.1. Bytová jednotka č. 781/1 Oceňovaná bytová jednotka se nachází v prvním nadzemním podlaží šestipodlažního podsklepeného zděného objektu s výtahem. Bytová jednotka sestává z pokoje, kuchyně, předsíně a koupelny s WC. Vstupní dveře původní hladké do ocelové zárubně. Okna dřevěná zdvojená vyžadující renovaci (okno pokoje vyšší parapet), dveře původní dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Podlahy v pokoji a kuchyni lino, v koupelně s WC teracová podlaha. Obklady v hygienickém zázemí do výšky 1500 mm (2003) - vybavení vana, umyvadlo a WC mísa s nádržkou (vše 2003). Kuchyň vybavena plynovým sporákem (1987) ve staré lince s plechovým dřezem, obklady původní skleněné. Vytápění a ohřev vody ústřední. Stavebně technický stav bytové jednotky vyžaduje rozsáhlejší stavební úpravy. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č. 714 Oceňovaný pozemek se nachází na katastrálním území Vršovice a je oceněn dle platné cenové mapy Prahy CMP 2014 mapový list č. 60. Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 714 338,00 7 000,00 2 366 000,- Ostatní stavební pozemek - celkem 2 366 000,- Pozemek parc.č. 714 - zjištěná cena = 2 366 000,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č. 714 = 2 366 000,-Kč 2 366 000,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 2 366 000,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 21 Stáří stavby: 54 let - 5 -
Základní cena ZC (příloha č. 27): 43 362,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 13,00 * 1,00 = 13,00 m 2 předsíň: 4,90 * 1,00 = 4,90 m 2 koupelna s WC: 4,00 * 1,00 = 4,00 m 2 pokoj: 18,00 * 1,00 = 18,00 m 2 spíž: 1,00 * 1,00 = 1,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 40,90 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 zděná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 1.NP II 0,00 s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever I -0,01 nebo bez výhledu - severozápad do ulice (pokoj) a kuchyň do dvorní části 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení - vana, umyvadlo, WC mísa 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - ústřední III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 54 let: s = 1-0,005 * 54 = 0,730 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,730 = 0,503 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,080 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 43 362,- Kč/m 2 * 0,503 = 21 811,09 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 40,90 m 2 * 21 811,09 Kč/m 2 * 0,940 * 1,080= 905 633,10 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 905 633,10 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku - 6 -
Zjištěná cena pozemku: 2 366 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 409 / 12 908 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 366 000,- Kč * 409 / 12 908 = 74 968,55 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 74 968,55 Kč Bytová jednotka č. 781/1 - zjištěná cena = 980 601,65 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 781/1 980 601,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 980 601,70 Kč Celkem 980 601,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 980 601,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 781/1 980 601,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 980 601,70 Kč Celkem 980 601,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 980 601,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 980 600,- Kč slovy: Devětsetosmdesáttisícšestset Kč VÝNOSOVÁ METODA Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosažitelného v daném místě a čase ročního nájemného sníženého o roční náklad na provoz. Nájemné je stanoveno na základě průzkumu trhu nabízených pronájmů, vlastní databáze a publikace - Cenové mapy České republiky 2/2014 - ing. Petr Ort PhD. Průměrný čistý pronájem bytové jednotky 1 + kk (1) dle cenové mapy české republiky činí v Praze 10-9 000,-Kč/měs. - 8 -
Inzerované nabídky pronájmů : Moskevská 1 + 1 40 m 2 před rekonstrukcí, v 3.NP, bez výtahu, vybavení standard, vytápění el.přímotop, koupelna s WC - sprcha, WC a umyvadlo, okna dřevěná 8 000,-Kč/měs (200,-Kč/m2) Vršovická 1 + 1 38 m 2 po rekonstrukci, vybavena kuchyňskou linkou se sporákem, nábytkem, světlý byt v 3.NP s výtahem, sklep, topení WAW 7 600,-Kč/měs (200,-Kč/m2) Tolstého 1 + 1 38 m 2 vybavení,stav dobrý, byt ve zvýšeném přízemí s výtahem, nová kuchyňská linka, okna plastová, topené el. přímotop 9 500,-Kč/měs (202,-Kč/m2) ----------------------------------------------------------------------------------------------- Průměrná cena za m 2 v nabídce činí : 201,-Kč/m 2 x k redukce pramenu ceny 0.85 = 170.85,-Kč/m 2 Nutné je zohlednění stavebně technického stavu bytu a náklady spojené s vlastnictvím, (údržba, správa, daň z nemovitosti). 40.90 m 2 x 170,-Kč/m 2 = 6 953,-Kč/měs Čistý roční výnos za předmětnou bytovou jednotku za pronájem s ohledem na stavebně technický stav a vybavení je stanoven částkou 5 800,-Kč/měs. Matematicky vyjádřeno pro stanovení výnosové hodnoty je použit propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu. Z(čistý zisk) / úroková míra % kapitalizace x 100 % Čistý roční výnos s odpočtem nákladů : 12 x 5 800,-Kč = 69 600,-Kč Cv = 69 600 /8 x 100 = 870 000,-Kč VÝNOSOVÁ METODA činí : 870 000,-Kč POROVNÁVACÍ METODA Tato metoda pro ocenění je založena na srovnání prodejní ceny obdobné bytové jednotky s jednotkou oceňovanou. Použití této metody je odvislé od fungujícího trhu daného segmentu. Použity jsou nabízené inzerované nemovitosti se zohledněním, že tyto ceny jsou nabídkové, tudíž nadhodnocené a ve většině případů obsahují provizi realitních kanceláří. V přímém porovnání je zohledněna lokalita, dopravní dostupnost, technologie provedení a stavebně technický stav bytové jednotky, standard, příslušenství a služby, atraktivita. - 9 -
Inzerované nabídky : Žitomírská 1 + 1 39 m2, v 3.NP bez výtahu, původní stav k rekonstrukci, kuch. linka, koupelna, WC, sklepní kóje,spíž. Objekt jako celek v dobrém stavu. 1 890 000,-Kč (48 461,-Kč/m2) Holandská 1 + 1 34 m 2, ve 3.NP bez výtahu, původní udržovaný stav, dům v dobrém stavu, 1 620 000,-Kč (47 647,-Kč/m2) Ruská 1 + 1 44 m 2, ve 2.NP s výtahem, původní udržovaný stav, dům zrekonstruovaný, k bytu komora a sklep, okna plastová 2 080 000,-Kč (47 272,-Kč/m2) ------------------------------------------------------------------------------------------------ Průměrná cena za m 2 činí : 47 793,-Kč/m 2 x k (redukce pramenu ceny) 0.85 = = 40 624,-Kč S ohledem na stavebně technický, včetně jednotlivých porovnání je cena za m 2 stanovena částkou : 36 000,-Kč/m2 x 40.90 m 2 = 1 472 400,-Kč Dle cenové mapy České republiky průměrná cena za bytové jednotky charakteru 1 + 1 (KK), v Praze 10-1 950 000,-Kč. POROVNÁVACÍ METODA 1 472 400,-Kč ANALÝZA CENY - stanovení obvyklé hodnoty Ze zjištěných hodnot - výnosové, srovnávací a dle cenového předpisu platného ke dni ocenění použijeme metodu střední hodnoty, jejíž podstatou je aritmetický průměr. Dle cenového předpisu 199/2014 Sb. Výnosová metoda Porovnávací metoda 980 602,-Kč 870 000,-Kč 1 472 400,-Kč CO = (980 602 + 870 000 + 1 472 400) /3 = 1 107 667,-Kč OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI činí : (slovy : jedenmilionstosedmtisícsedmsetkč) 1 107 700,-Kč - 10 -
V Praze 6.10.2014 Ing. Dagmar Marvanová Dačická 180 109 00 Praha 10 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.17. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.4.1995 č.j. Spr. 69/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2976/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2976/2014. - 11 -