ZNALECKÝ POSUDEK č.3684-507/2013 O ceně podílu 1/2 rodinného domu v obci Vinary č.p.3, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.103, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 484 m 2, p.č.st.121, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 54 m 2, p.č.139/2, zahrada, o velikosti 593 m 2, p.č.139/3, zahrada, o velikosti 148 m 2 a p.č.139/4, ostatní plocha, o velikosti 128 m 2, vše zapsáno na LV č.359 pro k.ú.vinary u Smidar Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 16.12.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu 1/2 rodinného domu v obci Vinary č.p.3, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.103, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 484 m 2, p.č.st.121, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 54 m 2, p.č.139/2, zahrada, o velikosti 593 m 2, p.č.139/3, zahrada, o velikosti 148 m 2 a p.č.139/4, ostatní plocha, o velikosti 128 m 2, vše zapsáno na LV č.359 pro k.ú.vinary u Smidar 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Vinary 3/34 503 53 Vinary Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Vinary Katastrální území: Vinary u Smidar Počet obyvatel: 459 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.12.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, p.myškové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.359 pro k.ú.vinary u Smidar - kopie snímku katastrální mapy - 2 -
- mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - ZP č.4219/02/2013 Ing.Miloslava Mencla 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 611105/0858, Pan Jiří Myška, Vinary 3, 503 53 Vinary, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 386201/030, Paní Marie Myšková, Vinary 3, 503 53 Vinary, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 611105/0858, Pan Jiří Myška, Vinary 3, 503 53 Vinary, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti 386201/030, Paní Marie Myšková, Vinary 3, 503 53 Vinary, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má valbovou střechu, je zděný. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. V domě se nacházejí dva byty. V přízemí je byt 2+1, v podkroví je byt 3+1. Vybavení kuchyní je standardní s linkou a sporákem. Topení je ústřední s elektrickým kotlem. Teplá voda je z boileru. WC a koupelny jsou standardní, vany. Dveře jsou náplňové, podlahy jsou z dlažeb, koberců, terasa a PVC. Okna jsou dřevěná špaletová. Schody jsou betonové s terasovým povrchem. K domu náleží stavba hospodářského charakteru s mírně pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Dům je z roku 1960. Stav objektu je průměrný, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, možnost veřejného vodovodu, kanalizace do jímky s přepadem, elektřinu. Napojení na plyn není. HUP je v oplocení. Je možnost napojení. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 53 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 828,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén: = 44,79 m 2 přízemí: = 127,47 m 2 podkroví: = 127,47 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén: 44,79 m 2 1,85 m přízemí: 127,47 m 2 2,64 m podkroví: 127,47 m 2 2,45 m - 5 -
Obestavěný prostor spodní stavba: = 64,25 m 3 vrchní stavba: = 578,65 m 3 zastřešení: = 197,87 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 840,77 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 127,47 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 299,73 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,35 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 53 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,571 i = 1-6 -
Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I -0,03 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,850 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,571 * 0,850 * 0,850 = 0,413 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 828,- Kč/m 3 * 0,413 = 1 580,96 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 580,96 Kč/m 3 * 840,77 m 3 = 1 329 223,74 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 329 223,74 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3520 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,3520 10,00 111,70 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1,3520 10,00 44,68 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.103 484,00 111,70 54 062,80 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.121 54,00 111,70 6 031,80 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 139/2 593,00 44,68 26 495,24 28 odstavec 5 zahrada 139/3 148,00 44,68 6 612,64 28 odstavec 5 ostatní plocha 139/4 128,00 44,68 5 719,04 Stavební pozemky - celkem 98 921,52 Pozemky - zjištěná cena = 98 921,52 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 329 223,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 329 223,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 98 921,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 98 921,50 Kč Celkem 1 428 145,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 428 145,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 329 223,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 329 223,70 Kč - 9 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 98 921,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 98 921,50 Kč Celkem 1 428 145,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 428 145,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 428 150,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistadvacetosmtisícjednostopadesát Kč - 10 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 287.000,- Kč a budoucích pohledávek do výše 787.000,- Kč - Central system s.r.o., Jiráskova 2042, Benešov, 256 01 Benešov u Prahy, Rozhodnutí o úpadku - KSHK 456 INS-29465/2012-A-17/celk.2 ze dne 7.5.2013, Zahájení exekuce 176EX-03068/2013-009 ze dne 4.10.2013, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti - 176EX-03068/2013-019 ze dne 17.10.2013, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 695.150,- Kč - Central system s.r.o., Jiráskova 2042, Benešov, 256 01 Benešov u Prahy. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej zděného RD 4+1 s prostornou garáží a zahradou na slunném místě v obci Vysoké Veselí. Je zde veškerá občanská vybavenost (školka, škola, pošta, lékaři, obchody, knihovna a restaurace). Dispozice: veranda - palubkové obklady, chodba, menší kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou a kotel ÚT - na tuhá paliva. WC je samostatné. Dále schody do patra, kde se nachází dva obytné pokoje - jeden má palubkové obložení (možnost i samostatného bydlení). Vytápěno ÚT-rozvod po celém domě. Na podlahách jsou parkety, keramická dlažba a koberce. Elektřina obojí s nočním proudem. Voda a odpady obecní. V domě jsou dva komíny, možnost krbových kamnen nebo plynové topení - HUP u domu. Zavedena telefon.linka. K tomuto náleží sklep, prostorná garáž a oplocená ovocná zahrada o velikosti 737 m2 (CP-851 m2). Nad verandou je prostor pro dodělání balkonu s výhledem do okolí. Klidné bydlení ve vilové čtvrti za zajímavou cenu. Požadovaná cena 1.159.000,- Kč. - 11 -
Prodej rodinného domu v obci Chotělice, okr. Hradec Králové; pozemek celkem 1.258 m2, zastavěná plocha 180 m2; Dispozice: 1.PP sklep. Přízemí zádveří, byt. jednotka 3+1. Podkroví: půda (možnost vestavby), topení: ÚT - plyn. IS: 2x studna, elektro. (220/380V), plyn. Na dům navazuje garáž. Pěkné, klidné místo. Požadovaná cena 1.399.000,- Kč. Prodej, rodinný dům, Červeněves, býv. statek po část. rekonstrukci. Dům má 2 bytové jednotky 3+1, 1+KK a sklepa (klenby) 12m2, garáže,dílny a stodoly. Vhodné pro chov zvířat : zast. plocha a nádvoří 677 m2, zahrada 1126 m2. Dům má nové rozvody el. energie, voda - část. v plastu, nová okna, podlahy, topení, zateplení stropy. Klidné místo. Vešk. obč. vybavenost ve Smidarech 1,6 km. HK 37 km, NB 5 km Požadovaná cena 1.300.000,- Kč včetně provize. - 12 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.280.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 410.000,- Kč. Slovy: Čtyřistadesettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 16.12.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.57 Test. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3684-507/2013 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 359 ze dne 30.10.2013 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
- 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -