ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 377/6457/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 179 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 177, k.ú. Lišany u Rakovníka, v Pražské ulici v obci Lišany, okres Rakovník, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 377/6457/2013 LV no.: 224 Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 179 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 177, k.ú. Lišany, obec Lišany, okres Rakovník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Pražská 179, 270 52 Lišany GPS: 50.14555N, 13.74879E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1.534.500 Kč Market value Tržní hodnota 1.050.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena 1.050.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1.052.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 2 (rodinný dům, vedlejší stavba) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 177 Appurtenances: Příslušenství: vedlejší stavba, přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení, venkovní bazén a další venkovní úpravy Size: Velikost 423 m 2 Location in the town: Poloha v obci: východní část obce Lišany Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura: občanská vybavenost odpovídající velikosti obce (obecní úřad, pošta, základní škola nižšího stupně, mateřská školka, ordinace lékaře, obchody, pohostinství) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 300 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 99 m 2 Resident area: Bytové plochy: 154 m 2 Storage area: Skladové plochy: 612 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Income: Výnosy: m 2 m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 224 jsou ve vlastnictví Marka Kočího, bytem Pražská 179, 270 52 Lišany. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 224 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - K zajištění pohledávky ve výši 500.000,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Hypoteční banka, a.s. (IČ 13584324), - zástavní právo smluvní - K zajištění pohledávky ze smlouvy o úvěru ze dne: 5.6.2013 ve výši 260.000,- Kč, oprávnění pro společnost AndCorp2003, s.r.o. (IČ 27944000). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 224. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 224 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 224 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní - K zajištění pohledávky ve výši 500.000,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Hypoteční banka, a.s. (IČ 13584324), - zástavní právo smluvní - K zajištění pohledávky ze smlouvy o úvěru ze dne: 5.6.2013 ve výši 260.000,- Kč, oprávnění pro společnost AndCorp2003, s.r.o. (IČ 27944000). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 179 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Z informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - rodinný dům je situován v blízkosti jedné z hlavních komunikací procházející obcí - řadový rodinný dům Strong points / silné stránky: - na rodinném domě byla v průběhu posledních 10 roků renovována většina vnitřních prvků krátkodobé životnosti Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 224 pro k.ú. Lišany u Rakovníka a obec Lišany, prokazující stav evidovaný k datu 4.10.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Lišany, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 11.10.2013 za přítomnosti p. Marka Krejčího, vlastníka nemovitostí. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 684929 Název katastrálního území: Lišany u Rakovníka Kód obce: 542016 Název obce: Lišany Počet obyvatel obce: 671 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2011 Kód okresu: CZ020C Název okresu: Rakovník Název kraje: Středočeský Poloha v obci: Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Obec Lišany se nalézá ve Středočeském kraji, v okrese Rakovník, přibližně 5 km severně od města Rakovník a přibližně 60 km západně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má obec Lišany 671 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, pošta, základní škola nižšího stupně, mateřská školka, ordinace lékaře, obchody, pohostinství). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, obcí prochází silnice II/229 (Louny - Rakovník). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situované v lokalitě zastavěné převážně objekty k bydlení, nacházející se ve východní části obce Lišany, v ulici Pražská, z níž jsou nemovitosti přístupné. Podle sdělení vlastníka nemovitostí jsou v lokalitě rozvody elektrického proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu, na které je oceňovaný rodinný dům napojený. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 179: Rodinný dům č.p. 179 je řadová koncová stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 177, k.ú. Lišany u Rakovníka. Dispoziční řešení: Rodinný dům je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a obytné podkroví. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 1+4 s příslušenstvím, sestávajícím z prostorů uvedených v následujících tabulkách: Suterén Název prostoru Podlahová plocha (m 2 ) Chodba se schodištěm 3,9 Sklepní místnost 15,4 Celkem 19,3 Přízemí Název prostoru Podlahová plocha (m 2 ) Vstupní prostor ve verandě 1,9 Záchod ve verandě 1,5 Chodba 9,4 Kuchyně 14,6 Koupelna 3,7 Pokoj 1 26,5 Pokoj 2 12,2 Celkem 69,8-4 -
Podkroví Název prostoru Podlahová plocha (m 2 ) Schodiště 6,5 Chodba 6,5 Komora 2,4 Pokoj 1 37,2 Pokoj 2 12,2 Celkem 64,8 Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, se založením na základových pasech zděných z kamene, stropy nad suterénem jsou klenuté, stropy nad přízemím jsou dřevěné trámové s podhledy ze sádrokartonových desek, střecha je sedlová s polovalbou, krytina je z živičných šindelů, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, schodiště do suterénu je cihlové, schodiště do podkroví je dřevěné, povrchy podlah tvoří laminátové plovoucí podlahy a keramická dlažba, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, dveře mezi pokojem 1 a pokojem 2 v přízemí jsou posuvné, vnitřní omítky jsou štukové případně ze sádrokartonových desek, v kuchyni, v koupelně a na záchodě doplněné keramickými obklady, vnější povrchy převážně chybí. Dům má rozvod el. proudu o napětí 230/400 V, vody včetně teplé, kanalizace a zemního plynu, topení je ústřední teplovodní s plynovým kotlem, příprava teplé vody je zajišťována v elektrických zásobníkových ohřívačích (el. bojlerech), kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s pracovní deskou a dřezem, elektrickým sporákem, myčkou nádobí, automatickou pračkou a digestoří, koupelna je vybavena vanou a umývadlem, záchod je vybavený splachovacím WC a umývadlem. Přesné stáří rodinného domu nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří domu bude vyšší než 80 roků. Na stavbě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, v průběhu posledních 10 roků byla provedena rekonstrukce vnitřních prostor domu, kdy byla renovována většina vnitřních prvků krátkodobé životnosti, dále byla provedena výměna střešní krytiny, k datu ocenění nejsou provedeny vnější omítky obvodových stěn. Další stavby: V příslušenství rodinného domu je zděná vedlejší stavba kolny. Na vedlejší stavbě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, na stavbě je však patrná mírně zanedbávaná údržba. Vedlejší stavba v příslušenství domu je samostatně oceněna věcnou hodnotou, v obvyklé ceně je zohledněna jako příslušenství. Další příslušenství rodinného domu tvoří přípojky inženýrských sítí, oplocení, zpevněné plochy, venkovní bazén a další venkovní úpravy. Venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 177, k.ú. Lišany u Rakovníka, o výměře 423 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 179 a vedlejší stavbou, nezastavěná plocha je tvořena nádvořím a zahradou u domu. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace ve vlastnictví Středočeského kraje. Tvar oceňovaného pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 179 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 177, k.ú. Lišany, obec Lišany, okres Rakovník, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 11. října 2013 Slovy: Jedenmilionpadesáttisíc Kč 1.050.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 224 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - K zajištění pohledávky ve výši 500.000,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Hypoteční banka, a.s. (IČ 13584324), - zástavní právo smluvní - K zajištění pohledávky ze smlouvy o úvěru ze dne: 5.6.2013 ve výši 260.000,- Kč, oprávnění pro společnost AndCorp2003, s.r.o. (IČ 27944000). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 224. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 377/6457/2013. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 16. října 2013-6 -
PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 377/6457/2013 LV no.: 224 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 179 612 4 600 2 815 200 50,0 1 407 600 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 407 600 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 177 zastavěná plocha a nádvoří 423 300 126 900 2 2 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 126 900 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 534 500 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient cenové úpravy Cena za objekty Komentář 1 2 3 Rodinný dům v obci Mutějovice, okr. Rakovník Rodinný dům v části obce Senomaty-Hostokryje, okr. Rakovník Rodinný dům v obci Mutějovice, okr. Rakovník Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč nabídka RK *1), 1 350 000,00 X-13 nestanoven 276 250 69 000 1 281 000,00 0,80 Dvougener. RD 2+1 a 1 080 000 4+1, vnitřní prostory rekonstruované nabídka RK *2), 1 300 000,00 X-13 nestanoven 618 300 185 400 1 114 600,00 0,80 RD 4+1, přízemí 1 040 000 rekonstruované, podkroví nedokončené nabídka RK *1), 1 150 000,00 X-13 nestanoven 384 250 96 000 1 054 000,00 0,90 1 035 000 Dvougener. RD 3+1 a 1+1, uspokojivý stav 1) nabídka realitní kanceláře REALITY-LM s.r.o., Rakovník 2) nabídka realitní kanceláře ACRIA reality, Čížkovice 3) nabídka realitní kanceláře Jiří Rosenmüller, Kralupy nad Vltavou Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,535 mil.kč nebyla stanovena 1,052 mil.kč 1,050 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
A B B1 C D Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 04.10.2013 13:15:02 CZ020C Rakovník Vlastník, jiný oprávněný Jiná práva Jiné zápisy Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Obec: Kat.území: 684929 Lišany u Rakovníka List vlastnictví: 224 542016 Lišany V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Identifikátor Vlastnické právo Kočí Marek, Pražská 179, 27052 Lišany 740531/1199 St. 177 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Lišany, č.p. 179 Typ vztahu Oprávnění pro - Bez zápisu Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k o Zástavní právo smluvní K zajištění pohledávky ve výši 500.000,- Kč s příslušenstvím Hypoteční banka, a.s., Radlická Parcela: St. 177 V-1148/2007-212 333/150, Radlice, 15057 Praha, Stavba: Lišany, č.p. 179 V-1148/2007-212 RČ/IČO: 13584324 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. sml. č. 8900/163093-01/07/01-001/00/R ze dne 11.04.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.04.2007. V-1148/2007-212 o Zástavní právo smluvní K zajištění pohledávky ze smlouvy o úvěru ze dne: 5.6.2013 ve výši 260.000,- Kč AndCorp2003, s.r.o., Vondroušova Parcela: St. 177 V-1565/2013-212 1165/10, Řepy, 16300 Praha, RČ/IČO: Stavba: Lišany, č.p. 179 V-1565/2013-212 27944000 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 05.06.2013. Právní účinky vkladu práva ke dni 05.06.2013. V-1565/2013-212 - Bez zápisu 423 zastavěná plocha a nádvoří Způsob využití Způsob ochrany Na parcele bydlení St. 177 Podíl E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne 23.07.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.07.2002. V-1936/2002-212 Pro: Kočí Marek, Pražská 179, 27052 Lišany RČ/IČO: 740531/1199 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, kód: 212. strana 1
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 04.10.2013 13:15:02 CZ020C Rakovník Obec: Kat.území: 684929 Lišany u Rakovníka List vlastnictví: 224 542016 Lišany V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, kód: 212. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: 04.10.2013 13:29:19 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, kód: 212. strana 2
Rodinný dům č.p. 179 v obci Lišany, okr. Rakovník Pohled ulicí Jihozápadní pohled Jižní pohled Severovýchodní pohled Pohled na zahradu u domu Přízemí - kuchyně
Přízemí - pokoj 1 Přízemí - pokoj 2 Přízemí - koupelna Přízemí - záchod Podkroví - pokoj 1 Podkroví - pokoj 2