UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE Fakulta sociálních vd Institut ekonomických studií DIPLOMOVÁ PRÁCE. 2004 Mirek Skoepa

UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE Fakulta sociálních vd Institut ekonomických studií DIPLOMOVÁ PRÁCE 2004 Mirek Skoepa

UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE Fakulta sociálních vd Institut ekonomických studií Vypracoval: Mirek Skoepa Vedoucí diplomové práce: Doc. Ing. Pavel Mertlík, CSc. Akademický rok: 2003/4

Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci vypracoval samostatn a použil jen uvedených pramen a literatury. V Praze, dne podpis

Podkování Za vedení práce a hodnotné pipomínky dkuji Doc. Ing. Pavlu Mertlíkovi, CSc., FSV. Za konzultace, podntné diskuze a poskytnutí literatury k tématu dkuji Ing. Alexande Voboilové, MMR; PhDr. Božen Valentové, MMR; Ing. Ivo Koubkovi, FSV; Doc. Ing. Olze Polákové, CSc., VŠE; Doc. Ing. Karlu Plpánovi, CSc., FSV a Prof. Ing. Karlu Koubovi, DrSc., FSV. Dále dkuji Prof. Kurtu Leubemu, Stanford University; Ing. Petru Sunegovi, AV R a Prof. Ing. Milanu Sojkovi, CSc., FSV za pomoc pi získávání literatury.

Abstrakt Tato práce se zabývá nástroji bytové politiky v eské republice. Nejprve jsou popsány zvláštnosti trhu s bydlením a je zkoumáno, zdali na trhu s bydlením dochází k tržním nedokonalostem a selháním. Tyto defekty trhu by mly být ekonomickými dvody pro státní zásahy. Rovnž jsou nartnuta ne-ekonomická (sociální) zdvodnní pro státní zásahy. Poté jsou pedstaveny a strukturovány nástroje bytové politiky v eské republice. Dále jsou pedstaveny teorie a pístupy, vysvtlující fungování trhu s bydlením a ekonomické dopady nejdležitjších nástroj bytové politiky. Na konci práce se autor pokouší pomocí rozboru politického procesu a motivací jednání jeho rzných aktér vysvtlit existenci státních zásah do trhu s bydlením politickými dvody. Abstract This thesis deals with the instruments of housing policy in the Czech Republic. First the characteristics of the housing market are described and it is investigated whether market failures and inefficiencies exist there. These defects of the housing market should economically justify state interventions. Also non-economic justifications for state interventions are drafted. After that instruments of housing policy in the Czech Republic are introduced and structured. In the next part theories and approaches are introduced which explain the functioning of the housing market and economic consequences of the most important housing policy instruments. At the end of the paper political explanation for state interventions in the housing market is examined.

PEHLED OBSAHU ÚVOD 12 1) CHARAKTERISTIKA BYDLENÍ 14 2) NEDOKONALOSTI A SELHÁNÍ TRHU 27 3) NÁSTROJE BYTOVÉ POLITIKY V R 39 4) NOVÁ INSTITUCIONÁLNÍ EKONOMIE 57 5) KLASICKÁ EKONOMIE 73 6) RAKOUSKÁ ŠKOLA 80 7) OBECN EKONOMICKÝ VÝKLAD 96 8) NEOKLASICKÉ MODELY 106 9) TEORIE VEEJNÉ VOLBY 129 ZÁVR 145 LITERATURA 147 PÍLOHY 154 6

OBSAH ÚVOD 12 VYMEZENÍ PEDMTU PRÁCE 12 PEHLED PRÁCE 12 ÍM SE PRÁCE NEZABÝVÁ 12 K POUŽITÉMU PÍSTUPU 13 1) CHARAKTERISTIKA BYDLENÍ 14 1.1 DLOUHÁ ŽIVOTNOST BYTU 14 1.2 DOBA VÝSTAVBY BYTU 15 1.3 EXTERNALITY 16 1.4 ROZDLENÍ TRHU S BYDLENÍM DO DÍLÍCH TRH 16 1.4.1 TRŽNÍ PROCES, DÍLÍ TRHY 16 1.4.2 MÍSTNÍ DÍLÍ TRHY 17 1.4.3 VCN VYMEZENÉ DÍLÍ TRHY 17 1.4.3.1 Právní dvod užívání bytu 17 1.4.3.2 Druhu stavby, i bytu 18 1.4.3.3 Stáí bytu 18 1.4.4 ALTERNATIVNÍ ROZDLENÍ 18 1.5 NÍZKÁ ELASTICITA PIZPSOBENÍ NA ZMNY POPTÁVKY 20 1.5.1 ZVÝŠENÍ POPTÁVKY 20 1.5.2 SNÍŽENÍ POPTÁVKY 20 1.6 ASPEKTY NABÍDKY 21 1.6.1 DRUHY NABÍZEJÍCÍCH 21 1.7 ASPEKTY POPTÁVKY 22 1.7.1 VÝDAJOVÉ CHOVÁNÍ POPTÁVAJÍCÍCH 22 1.7.2 TRŽNÍ DISKRIMINACE 23 1.8 SOUVISEJÍCÍ TRHY 23 1.8.1 SOUVISEJÍCÍ TRHY NA STRAN NABÍDKY 23 1.8.2 SOUVISEJÍCÍ TRHY NA STRAN POPTÁVKY 24 1.9 SHRNUTÍ ZVLÁŠTNOSTÍ STATKU BYDLENÍ 25 1.9.1 ZVLÁŠTNOSTI NA STRAN NABÍDKY 25 1.9.2 ZVLÁŠTNOSTI NA STRAN POPTÁVKY 25 2) NEDOKONALOSTI A SELHÁNÍ TRHU 27 2.1 EKONOMIE BLAHOBYTU 27 2.1.1 PEDPOKLADY A VÝSLEDKY MODELU DOKONALÉ KONKURENCE 27 2.1.2 PARETOVO OPTIMUM 28 2.2 DVODY NEDOSAŽENÍ REFERENNÍHO STAVU 28 2.2.1 TRŽNÍ NEDOKONALOSTI 28 7

2.2.1.1 Tržní síla 28 2.2.1.2 Nedokonalost a neúplnost informací 29 2.2.1.3 Externality 30 2.2.2 TRŽNÍ SELHÁNÍ VEEJNÉ STATKY 30 2.3 EKONOMICKÉ ARGUMENTY PRO STÁTNÍ ZÁSAHY DO TRHU S BYDLENÍM 31 2.3.1 ARGUMENTY PRO STÁTNÍ ZÁSAHY VE PROSPCH POPTÁVAJÍCÍHO 31 2.3.1.1 Externality bydlení na stran poptávky 31 2.3.1.2 Náklady sthování 31 2.3.1.3 Lokální monopol 32 2.3.2 ARGUMENTY PRO ZÁSAHY VE PROSPCH NABÍZEJÍCÍHO 32 2.3.2.1 Vysoký podíl fixních náklad a s tím spojené riziko 32 2.3.2.2 Nízká cenová elasticita nabídky a zpoždné pizpsobení trhu 33 2.3.2.3 Externality na nabídkové stran 34 2.4 MIMO-EKONOMICKÉ ZDVODNNÍ STÁTNÍCH ZÁSAH 36 2.4.1.1 Perozdlovací cíle 36 2.4.1.2 Porunické statky 36 2.5 SHRNUTÍ NEDOSTATK A SELHÁNÍ TRHU S BYDLENÍM 37 3) NÁSTROJE BYTOVÉ POLITIKY V R 39 3.1 LEGISLATIVNÍ OMEZENÍ 39 3.1.1 REGULACE NÁJEMNÉHO 40 3.1.2 OCHRANA NÁJEMC BYT 41 3.2 STÁTNÍ PROGRAMY PODPORY BYDLENÍ 43 3.2.1 PÍMÁ PODPORA 43 3.2.1.1 Programy Ministerstva pro místní rozvoj 43 3.2.1.1.1 Podpora stavebního spoení 43 3.2.1.1.2 Podpora hypoteních úvr 45 3.2.1.1.3 Podpora výstavby nájemních byt a technické infrastruktury 47 3.2.1.1.4 Program podpory oprav bytového fondu 47 3.2.1.1.5 Podpora regenerace panelových sídliš 48 3.2.1.2 Programy Státního fondu rozvoje bydlení 48 3.2.1.2.1 Program Nájemní bydlení 48 3.2.1.2.2 Úvry obcím 48 3.2.1.2.3 Panel 49 3.2.1.2.4 Úvry pro mladé 51 3.2.1.2.5 Navrhovaná podpora neziskových bytových družstev 51 3.2.2 NEPÍMÁ PODPORA 51 3.2.2.1 Da z nemovitostí 52 3.2.2.2 Da z pidané hodnoty 52 3.2.2.3 Da z pevodu nemovitostí 53 3.2.2.4 Da z píjmu 53 3.3 SOCIÁLNÍ DÁVKY 54 3.3.1 PÍSPVEK NA BYDLENÍ 55 8

3.3.2 NAVRHOVANÝ ADRESNÝ PÍSPVEK NA NÁJEMNÉ 55 4) NOVÁ INSTITUCIONÁLNÍ EKONOMIE 57 4.1 ÚVOD 57 4.1.1 METODOLOGICKÝ INDIVIDUALISMUS 57 4.1.2 LOVK SMLUVNÍCH VZTAH 58 4.1.3 ROZLIŠENÍ INSTITUCE A ORGANIZACE 58 4.2 TEORIE VLASTNICKÝCH PRÁV 60 4.2.1 VÝZNAM A VYMEZENÍ POJMU VLASTNICKÁ PRÁVA 60 4.3 TEORIE TRANSAKNÍCH NÁKLAD TEORIE SMLOUVY 61 4.3.1 TRANSAKNÍ NÁKLADY 62 4.4 TEORIE ZMOCNNÍ 63 4.4.1 ASYMETRIE INFORMACÍ A CÍL PROBLÉM ZMOCNNÍ 64 4.4.1.1 Skrytá kvalita zmocnnce - Ex ante oportunizmus 64 4.4.1.2 Skryté jednání zmocnnce - Ex post oportunizmus 65 4.4.2 NÁSTROJE OCHRANY ZMOCNITELE 65 4.4.2.1 Skrytá kvalita zmocnnce 65 4.4.2.2 Skryté jednání zmocnnce 66 4.5 SHRNUTÍ NOVÉ INSTITUCIONÁLNÍ EKONOMIE 67 4.6 APLIKACE NA OCHRANU NÁJEMC BYT A REGULACI NÁJEMNÉHO 68 4.6.1 KVAZI-VLASTNICTVÍ BYTU NÁJEMCEM 68 4.6.2 ERNÝ TRH S BYTY 69 4.6.3 TRANSAKNÍ NÁKLADY PI PRONÁJMU BYTU 70 5) KLASICKÁ EKONOMIE 73 5.1 NÁKLADOVÁ TEORIE HODNOTY 73 5.1.1 POZEMKOVÁ RENTA 74 5.1.2 ŠPATNÉ POJMENOVÁNÍ I ÚMYSL? 75 5.1.3 ÚLOHA PODNIKATELE 76 5.2 RENTA Z DOM 76 5.2.1 STAVEBNÍ RENTA 76 5.2.2 RENTA ZE STAVEBNÍHO POZEMKU (POLOHOVÁ RENTA) 77 5.2.3 PRACOVNÍ TEORIE HODNOTY 77 5.3 APLIKACE NA BYDLENÍ 78 6) RAKOUSKÁ ŠKOLA 80 6.1 SUBJEKTIVNÍ POJETÍ EKONOMIE 80 6.1.1 SUBJEKTIVNÍ TEORIE HODNOTY 81 6.1.2 SMNA 81 6.1.3 VÝROBA 81 6.1.4 TEORIE PODNIKATELE 83 9

6.1.5 SPOR O EKONOMICKOU KALKULACI ZA SOCIALIZMU 83 6.1.6 OMEZENÍ RAKOUSKÉ ŠKOLY 86 6.2 POHLED NA NKTERÉ NEDOKONALOSTI TRHU 86 6.2.1 NEDOKONALÁ KONKURENCE 86 6.2.2 EXTERNALITY 88 6.2.3 NEDOKONALÉ INFORMACE 90 6.3 APLIKACE NA BYDLENÍ 91 6.4 HAYEKV NÁZOR NA DOPADY REGULACE NÁJEMNÉHO Z BYT 93 7) OBECN EKONOMICKÝ VÝKLAD 96 7.1 PODPORA STAVEBNÍHO SPOENÍ 96 7.2 PODPORA HYPOTENÍCH ÚVR 97 7.3 PODPORA VÝSTAVBY NÁJEMNÍCH BYT A TECHNICKÉ INFRASTRUKTURY 99 7.4 OBECNÍ A NEZISKOVÉ BYDLENÍ 101 7.5 SOCIÁLNÍ DÁVKY VZTAHUJÍCÍ SE K BYDLENÍ 103 7.5.1 PÍSPVEK NA BYDLENÍ 103 7.5.2 ADRESNÝ PÍSPVEK NA NÁJEMNÉ 104 8) NEOKLASICKÉ MODELY 106 8.1 ZÁKLADNÍ MODEL 106 8.1.1 REGULACE NÁJEMNÉHO 108 8.1.1.1 Krátkodobý dopad regulace nájemného 108 8.1.1.2 Dlouhodobý dopad regulace nájemného 110 8.1.1.3 Rozdlení trhu 112 8.1.1.4 Dopady na investice 114 8.2 MODEL JAFFEE A GRANELLE 114 8.2.1 ZVÝŠENÍ POPTÁVKY PO BYDLENÍ 116 8.2.2 ZVÝŠENÍ NÁKLAD VÝSTAVBY 116 8.2.3 VZROSTE POŽADOVANÁ MÍRA VÝNOSNOSTI 117 8.3 MODEL DIPASQUALE A WHEATON 117 8.3.1 VZRST POPTÁVKY PO BYDLENÍ 123 8.3.2 ZMNA DLOUHODOBÝCH ÚROKOVÝCH SAZEB 124 8.3.3 ZMNA NÁKLAD NOVÉ VÝSTAVBY 125 8.3.4 SOCIÁLNÍ BYDLENÍ 126 8.3.5 PÍSPVEK NA NÁJEMNÉ 127 8.3.6 ZMNA DAOVÝCH ZVÝHODNNÍ 127 8.3.7 OCHRANA NÁJEMC BYT 127 9) TEORIE VEEJNÉ VOLBY 129 9.1 POLITIK A STRANA 130 9.1.1 MODEL STEDOVÉHO VOLIE - PODOBENSTVÍ SE STÁNKAI 130 10

9.1.2 SOUPEENÍ POLITIK V ZASTUPITELSKÉ DEMOKRACII 134 9.2 VOLI 135 9.3 ÚEDNÍK 136 9.3.1 ÚEDNÍCI JAKO VOLII 139 9.4 LEN (PEDSTAVITEL) ZÁJMOVÉ SKUPINY 139 9.4.1 DOBÝVÁNÍ POLITICKÉ RENTY 140 9.5 SHRNUTÍ 142 9.6 APLIKACE NA BYDLENÍ 142 ZÁVR 145 LITERATURA 147 PÍLOHY 154 11

ÚVOD Vymezení pedmtu práce Bydlení má nesporný význam z nejrznjších pohled. Stát z vybraných daní vydává na nástroje bytové politiky znané ástky 1. Spor se vede o to, jak má vypadat bytová politika v budoucnosti a které nástroje má užívat. V eském prostedí není autorovi známa práce, která by se dopady jednotlivých nástroj bytové politiky zabývala z pohledu alternativních hospodáských teorií. Takový pohled by se rád pokusil autor tenái zprostedkovat, tím diskuzi o budoucí bytové politice obohatit a ukázat tak, mimo jiné, hmatatelnou pidanou hodnotu studia kurz djin ekonomických teorií. Pehled práce V první kapitole budou pedstaveny zvláštnosti bydlení a trhu s ním. V druhé kapitole budou pak zvláštnosti trhu s bydlením zkoumány z pohledu možných tržních nedokonalostí a selhání trhu. Tyto defekty trhu by mly být dvodem pro státní zásahy. Ve tetí kapitole budou pedstaveny souasné nástroje bytové politiky v eské republice. Ve tvrté až osmé kapitole budou pedstaveny teorie a pístupy, vysvtlující fungování trhu s bydlením a dopady nástroj bytové politiky. V poslední kapitole práce se autor pokouší pomocí rozboru politického procesu a motivací jednání jeho rzných aktér vysvtlit existenci státních zásah do trhu s bydlením politickými dvody. ím se práce nezabývá Tato práce se nezabývá územním plánováním, administrativními procesy pi schvalování stavby vetn posouzení jejich dopad na životní prostedí, památkovou péi, a pod. a jejich vlivem na ceny nemovitostí a pípadným alternativám; úlohou soud v celé problematice a alternativním uspoádáním (arbitráží); zmnami v soustav daní a sociálních dávek, netýkajících se pímo bydlení. Práce se nezabývá 1 V souasné dob se státní výdaje na nástroje bytové politiky v eské republice pohybují v ádu desítek miliard korun ron. 12

nástroji bytové politiky ležícími na hranici s a závislými na jiných politikách státu. Píkladem je podpora výstavby dom s peovatelskou službou, i programy na podporu integrace znevýhodnných skupin obyvatelstva. V tchto pípadech by se pro posouzení dopad tchto nástroj autor musel zabývat a vyjadovat i k systému starobních a jiných dchod, zdravotnictví, apod., což by pedmt práce jednak velice rozmlnilo a rovnž by bylo mimo jakékoliv rozsahové meze práce. Práce se rovnž nevnuje dalším tématm, která s nástroji bytové politiky pímo i nepímo souvisejí. Je tomu tak z dvodu omezenosti rozsahu diplomové práce. K použitému pístupu Práce vychází z poznatk rzných teorií, proto není a ani nemže být metodologicky istá. Pokud by však autor nezvolil tento mix, nebylo by možné nkteré pístupy vbec použít a tená by tak zstal ochuzen o celou adu pohled. Z tohoto dvodu se rozhodl autor míchat hrušky s jablky a ponechat rozhodnutí o oprávnnosti tohoto postupu na tenái. V práci jsou uvádna celá ada zjednodušení použitých teorií a vynechávány celé jejich ásti, které se nejevily nejpodstatnjšími pro výklad jev a proces na trhu s bydlením. Rovnž je teba si uvdomit, že jsou pedstavovány celé ekonomické školy, v rámci kterých se autoi k nim se hlásící asto významn názorov liší a nkdy je použit výklad, který je blízký více jednomu pedstaviteli dané školy, než jinému. Celá práce vychází pi vysvtlení hospodáských jev a proces z autorovi blízkého zpsobu pohledu rakouské školy; rozhodn se však nejedná o metodologicky rakouský text (což je ostatn patrné z výše uvedeného). Pi vysvtlování jev a proces na trhu s bydlením je kladen primárn draz na trh s nájemním bydlením. I když si nkteré použité teorie kladou nárok na objektivnost a bez-hodnotovost výkladu, jejich aplikace na konkrétní hospodáské otázky je již závislá na tom, kdo ji provádí. Z tohoto dvodu autor považuje vlastní pedkládané domnnky za ryze subjektivní a podmínné výchozím pístupem. 13

1) CHARAKTERISTIKA BYDLENÍ Pedtím než budou popsány zvláštnosti celé oblasti, považuje autor za užitené analyticky rozlišit a vymezit základní pojmy, jejichž význam nemusí být na první pohled oste vidt. Statky byt a bydlení - Pedmtem rozboru bude v této práci zejména statek byt a statek bydlení. Byt, jako fyzická jednotka, je nadán schopností uspokojovat poptávku po bydlení. Je možno se na nj dívat jako na jakousi schránku pro statek bydlení, i jako na urité bohatství, které je bydlením spotebováváno. 2 Je volbou majitele, zda bude statek bydlení sám spotebovávat, i jej prodá na njakou dobu (pronájem); statek byt je investicí, statek bydlení je spotebou. Statek byt je stavovou veliinou, bydlení je naproti tomu veliinou tokovou. Pokud tedy koupím statek byt s uzavenou nájemní smlouvou, jako bych koupil i statek bydlení a ihned ho prodal souasnému nájemci za cenu uvedenou v pvodní nájemní smlouv. Stavt, opotebovávat a rekonstruovat je možno pouze byty, spotebovávat na druhou stranu pouze statek bydlení. Trh s bydlením - V této práci bude pod pojmem trh s bydlením, pokud nebude eeno jinak, rozumn trh s právními dvody užívání bytu, i jeho ástmi. 1.1 DLOUHÁ ŽIVOTNOST BYTU Byt má dlouhou životnost. Výhodou bytu jako aktiva v porovnání s jinými aktivy (nap. akciemi) je pomrn malé riziko náhlé ztráty hodnoty. 3 Na druhou stranu dlouhá životnost bytu (dlouhá durace), má vliv na vyšší rizikovost investice. Tžko se též odhaduje vývoj poptávky po bydlení nap. na 50 let dopedu. Investor je vystaven politickému riziku plynoucímu z možné státní intervence ve form bu subvence njakému jinému nabízejícímu bydlení, což je z jeho pohledu nekalou konkurencí, nebo zavedení daní, i njakého jiného omezení jeho vlastnických práv, 2 Toto vysvtlení pochází od Ing. Ivo Koubka. 3 Toto vysvtlení pochází od doc. Pavla Mertlíka. 14

jako napíklad ochrany nájemc byt, konfiskace oné investice, i regulace nájemného. Proto je tžké takovou investici ocenit, respektive je pi oceování nutno poítat s vtším diskontem oekávaných penžních tok, což opt zvyšuje minimální oekávané nájemné, kdy ješt se investice vyplatí. Jsou nutná pizpsobení pro zajištní pronajímatelnosti bhem celé životnosti bytu. Tato pizpsobení závisí na rozsahu nové výroby a nákladech modernizace, píp. pestavby. Krom toho by se ml investor starat o technické a hospodáské zachování stavby údržbou a opravami. Pro statek byt proto vyplývá další dsledek dlouhé životnosti - stálé re-investiní nároky. 1.2 DOBA VÝSTAVBY BYTU Z dlouhé výrobní doby bytu plyne pomalé pizpsobení zmnám podmínek na trhu s bydlením. Mezi rozhodnutím o investici a dokonením objektu uplynou zpravidla dva roky. Tabulka 1 Proces zvýšení nabídky bydlení 1. Zvýšená poptávka po bydlení 2. Zaznamenání zmny poptávky 3. Zmna hospodáských plán 4. Zaátek administrativního procesu schvalování výstavby 5. Udlení povolení k výstavb 6. Zaátek výstavby 7. Dokonení výstavby Pi procesu zvýšení nabídky bydlení dochází ke znaným zpoždním, jak ukazuje následující tabulka. Tabulka 2 Zpoždní pi procesu zvýšení nabídky bydlení 1-2 Informaní zpoždní 2-5 Rozhodovací zpoždní 15

1.3 EXTERNALITY Pro byt je charakteristické, že nestojí sám o sob, ale v souvislosti s jinými byty i okolím. Struktura okolních staveb, piazení bytu k sousedstvím, tvrtím, ástem sídel, i mstu, s jeho infrastrukturním vybavením, má velký vliv na byt, jeho cenu, i cenu pozemku, na kterém byt stojí. Pro byt má tedy velký význam jeho poloha. 4 Zde je jasn vidt vliv územn plánovacích, investiních, a jiných veejných rozhodnutí na byt i jeho cenu. 1.4 ROZDLENÍ TRHU S BYDLENÍM DO DÍLÍCH TRH 1.4.1 Tržní proces, dílí trhy Trh s bydlením jako pomyslné místo smny poptávaného a nabízeného zboží a služeb spojených s bydlením je dynamický a komplexní systém. Z dvod rzných vlastností statku bydlení neexistuje jeden trh s bydlením, ale mnoho dílích trh, které jsou propojeny jak na stran nabídky, tak i poptávky. Trh s bydlením je typický zvláštnostmi jak na stran nabídky, tak i poptávky po bydlení. Jednak se trh s bydlením dlí z dvodu místní vázanosti statku byt na místní dílí trhy a dále na vcn vymezené dílí trhy. Vcn vymezené rozdlení na dílí trhy se zakládá na rozmanitosti byt, piemž je možno rozlišovat byty nap. podle velikosti, kvality, stáí, atd. Toto rozdlení trhu s bydlením je pouhá konstrukce, sloužící objektivizaci ; trh je možno rozdlit libovoln jinak, podle dalších, i jiných, objektivn mitelných kritérií. Podstatná je substituovatelnost daného bydlení bydlením jiným, která je subjektivní, pro rzné jedince rzná a objektivn nemitelná. Dní na trhu s bydlením je neustálý proces sthování, výstavby a demolic, prodej, pronájm, výpovdí z nájmu, podnájmu, atd. Byty vznikají, jsou opravovány, upravovány a konen zanikají. 4 Toto vysvtlení pochází od doc. Pavla Mertlíka. 16

1.4.2 Místní dílí trhy Ve skutenosti neexistuje žádný jednotný trh s bydlením, jako pomyslný souet všech nákup a prodej, ale množství dílích trh, které spolu souvisí. Z místní vázanosti místa bydlení a práce vyplývá množství rzných štpení na dílí trhy, piemž mže být vymezením regionálního trhu dosažitelnost místa práce. Samozejm je otázkou za jak dlouho, s jakými objektivními náklady je místo práce dosažitelné. 5 1.4.3 Vcn vymezené dílí trhy Dalším objektivním rozdlením trhu s bydlením na dílí trhy jsou vcná kritéria. Byty je možno rozlišovat nap. podle následujících kritérií: 1.4.3.1 Právní dvod užívání bytu Nájem - Na trhu s nájemním bydlením kupuje poptávající statek bydlení na dobu, která mže být uritá, i neuritá. Podnájem - Na trhu s podnájemním bydlením kupuje poptávající ást statku bydlení (i celý) od nabízejícího, který tento sám pedtím koupil od vlastníka statku bydlení, i statku byt. Tak, i spoleným nájmem, mohou vzniknout bytová spoleenství, kde víc poptávajících obývá jeden (velký) byt. Na m 2 plochy to mže levnjší, než pokud by obývali každý zvláš malý byt. Je zde vidt, jak je možno substituovat malé byty velkými. Vlastnictví statku byt - Na trhu s vlastnictvím byt pechází statek byt do vlastnictví poptávajícího. Je pak volbou nového majitele, zda bude statek bydlení sám spotebovávat, prodá jej na njakou dobu (pronájem), i prodá statek byt. V bytových domech s vlastnickými byty existují spoleenství vlastník byt kondominia. 6 Vlastnictví podíl v právnických osobách vlastnících byty - Na trhu s vlastnictvím podíl v právnických osobách vlastnících byty pechází vlastnický podíl v právnické 5 Koní nap. pražský regionální trh v Radotín (15 min. vlakem), Beroun (45 min. vlakem), Liberci (80 min. po dálnici), atd.? 6 Toto vysvtlení pochází od doc. Pavla Mertlíka. 17

osob na poptávajícího také do doby, než se jej rozhodne zcizit. To však neznamená, že je to fakticky stejné, jako kdyby byt sám vlastnil. Podílnické (družstevní) bydlení funguje tak, že podílník (družstevník) má vlastnický podíl v právnické osob, která mu má za povinnost, za uritých podmínek, pronajímat byt, který tato vlastní. 1.4.3.2 Druhu stavby, i bytu Poptávka po statku bydlení mže být uspokojována rznými zpsoby. Byty je možno objektivn rozlišovat dle velikosti, kvality (vybavení), polohy, stáí, atd. Úplný pehled rozliných objektivních vlastností konkrétního bytu však není možný, protože jakákoliv statistika se musí omezit na konený poet objektivn pozorovatelných veliin. Variace jednotlivých objektivních vlastností statku byt vede k mnohoznanosti ve výkladu objektivních vlastností, což velmi ztžuje možnost objektivního porovnání konkrétního statku byt. Jako podstatné se mi jeví subjektivní hodnocení individuálního poptávajícího v daný okamžik, které nemže být aproximováno žádnou objektivní metodou. 1.4.3.3 Stáí bytu Na rozdíl od jiných trvalých statk mže být jednou vyrobený byt pedmtem smny vícekrát. Sice se mže užitná hodnota statku byt v prbhu asu z dvodu technického opotebení a zmny poptávky mnit, ale technickou i hospodáskou životnost bytu je možné reinvesticí (modernizací, pestavbou) prodloužit. Další rozlišení je tak možné mezi byty novými a použitými. Není až tak dležité, kdy byl byt postaven, ale kdy byl naposledy zrekonstruován. 1.4.4 Alternativní rozdlení Jiné rozdlení trhu s bydlením na ásti mže vypadat následovn: Trh se statkem bydlení - Na trhu se statkem bydlení se smuje statek bydlení mezi jeho vlastníkem (vlastníkem statku byt, i nájemcem) a poptávajícím (nájemcem, podnájemcem) za nájemné (zpravidla penžní plnní). 18

Trh se statkem byt - Na trhu se statkem byt se smuje vlastnictví již existujících byt mezi nabízejícím (dosavadním vlastníkem) a poptávajícím (nastávajícím vlastníkem) za kupní cenu (penžní, i jiné plnní). Trh s výrobou statku byt - Byty se vyrábí, s výjimkou rodinných dom, po blocích (bytových domech). Na trhu s výrobou statku byt smuje budoucí vlastník bytu stavební pozemek s jeho dosavadním vlastníkem, získává stavební služby (výstavba, projektování, stavební dohled, atd.) od jejich poskytovatel, dále získává nap. povolení stavby bytu, povolení koup pozemku, atd. od držitele pravomoci zakázat pedmtnou výstavbu (i nco jiného co iní). Odmna za povolení nemusí být žádná, ale mže to být nap. da, poplatek, povinnost nco udlat (co by jinak žadatel dobrovoln neudlal), i úplatek. Související trhy - S trhem s výrobou statku byt souvisí trhy se stavebními pozemky, s kapitálem, se stavebním materiálem, s projektovými pracemi a rznými druhy stavebních prací. S tmito trhy souvisí trh s prostedky pro výrobu stavebního materiálu, s prací architekt, s jejich vzdláním, atd. Samotný trh s bydlením je tak ovlivován mnoha vlivy, které nejsou na první pohled patrné. Jedná se o nezamýšlené dopady soukromých rozhodnutí i státních zásah. Subjektivní kritéria - Výše uvedená objektivní rozlišovací kritéria na vymezení dílích trh se nijak nevyluují, ale doplují. Pokud vezmeme jedno rozlišovací kritérium jako jeden rozmr (i promnnou, která nabývá rzných hodnot) a máme n kritérií, celkový trh s bydlením je možno si pedstavit jako n- rozmrnou matici, dílí trh jako nadkvádr (i podmnožinu v celkovém trhu ) a konkrétní byt jako bod v prostoru takového nadkvádru. 7 Teoreticky lze zvolit tolik rozlišovacích kritérií, i tolik hodnot, kterých mže kritérium nabývat, že dostaneme v každém nadkvádérku maximáln jeden byt. Pak je totiž každý byt objektivním unikátem. Autor se 7 Zde by bylo možno ukázat rzné byty s rznými vlastnostmi jako body v prostoru (pro ilustraci omezeného na ti rozmry ti vlastnosti byt), rozdleného árami hranicemi objektivních hodnot vlastností na kvádry. Podobenství by vypadalo podobn jako model vesmíru s hvzdami a rozdleným prostorem po urité vzdálenosti ve tech rozmrech na sektory. Hustota byt by byla promnlivá; v nkterých dílích trzích sektorech - by nebyly žádné byty a v nkterých by jich bylo naopak hodn. 19

domnívá, že každý byt a s ním spojené bydlení je zejména unikátem subjektivním; má rzné subjektivní vlastnosti, které se mní v ase pro unikátn rzné lidi. Není možno s ním s jistotou plánovat, jako bychom jeho vlastnosti objektivn znali. Je teba brát v úvahu, co si skutení poptávající myslí, jaké jsou jejich individuální preference vlastností bydlení, za které jsou ochotni zaplatit. 8 1.5 NÍZKÁ ELASTICITA PIZPSOBENÍ NA ZMNY POPTÁVKY Získávat informace o situaci na trhu s bydlením je nákladné. Z dvodu vlastností bydlení a netransparentnosti trhu jsou všechna rozhodování na trhu s bydlením snad ješt více než na jiných trzích rozhodováními za neúplných a nedokonalých informací. 1.5.1 Zvýšení poptávky V pípad zvýšení poptávky po statku bydlení ztžuje dlouhá výrobní doba statku byt (a o nco kratší doba rekonstrukcí, pestaveb a pístaveb) dosažení rovnováhy na trhu. Do té doby pravdpodobn dojde ke zvýšení nájemného nad úrove, která nastane po plánovaném zvýšení nabídky. Toto zvýšení nájemného má za následek menší spotebu statku bydlení, nkteí poptávající se spokojí s menším bytem, než dosud obývali. Do vtších byt se nasthuje nap. ne jeden, ale dva poptávající. To je možné bu sdíleným nájmem i podnájmem. Dále je možné, že nabídka dosud jinak užívaných prostor bude peorientována ve prospch bydlení, atd. 1.5.2 Snížení poptávky V pípad snížení poptávky je možné dosáhnout rovnováhy poklesem cen, i snížením nabídky. Nabídka klesne tak, že se mén investuje do výstavby nových 8 Kde bere zejména teoretik odvahu íkat, že ví nco lépe než lidé, kteí nasazují svojí práci, um a kapitál v podnikání, kteí teoretikovy poznatky možná vdí, ale teba pro úspch svého podnikání o tom nikomu neíkají a už vbec do svého podnikání nikoho nenutí? Pokud se nkdo domnívá, že nco ví, co ostatní zatím neobjevili, tak v oboru, kde je možno tuto informaci podle nj využít, mže zaít podnikat. Pokud bude mít pravdu, prospje jiným lidem i sob. Pokud ne, bude, dle mého názoru, krach jeho podniku menším neúspchem, než kdyby mnohým radil co mají dlat, i je do toho nutil a oni pro jeho pesvdení tratili. 20

byt, oprav a rekonstrukcí starých a pirozenými odchody starých byt z trhu a zhoršováním kvality ostatních se nabídka neobnoví ve své pvodní kvalit a množství, ale v nižší. Cena klesne a na poptávkové stran se stane opak toho co v pípad, že vzroste cena (viz pedchozí odstavec), tedy poptávka vzroste. Jsou zde však brzdící elementy jako smlouvy uzavené na delší dobu. Pak dojde k o to vtšímu výkyvu v cen dohodnuté v nov uzavíraných smlouvách. Pi teoreticky celkov ( prmrn ) vyrovnaném trhu s bydlením vedle sebe mohou být nkteré dílí trhy v rovnováze a nkteré v nerovnováze. Z dvodu heterogenity statku byt mže vzniknout na dílím trhu nerovnováha, která nemá pvod v nerovnováze na celkovém trhu s bydlením. Obdobn rovnováha mže teoreticky existovat pouze na dílím trhu v uritý as. 1.6 ASPEKTY NABÍDKY Nabízejícího statku bydlení je nutno rozlišit od nabízejících na jiných trzích jako nap. na trhu s kapitálem, stavebními pozemky, stavební inností, atd. Nabízející statku bydlení je totiž sám zpravidla poptávajícím na tchto trzích a na vývoji cen na tchto trzích ásten závisí jeho jednání. Dále se budu vnovat jednotlivým druhm nabízejících na trhu s bydlením. 1.6.1 Druhy nabízejících Soukromé podniky - Aktivita soukromých podnik na trhu s bydlením je reakcí na dní na trhu s bydlením a je zamena na uspokojení neustále se mnící poptávky. Zvláštní druhy soukromých podnik - Zvláštní druhy soukromých podnik psobících na trhu s bydlením jsou firmy, které to nemají jako svj hlavní pedmt innosti (pojiš ovny) a které zprostedkovávají investování do nemovitostí a zajiš ují 21

jejich správu pro individuální i institucionální investory (nemovitostní fondy - REITs 9 ). Soukromé osoby - Vlastnictví byt je u soukromých osob spojeno se samozásobením bydlením. Ale soukromé osoby též byty pronajímají; motivem bývá nap. proti inflaci bezpené uložení kapitálu, zajištní na stáí a zisk, i pesnji maximalizace istého jmní, jako u soukromých podnik. Stát a obec - Stát nebo obec mže z historických i jiných dvod vlastnit a pronajímat byty. Mže se jednat o pronájem za tržní nájemné, i jinak stanovené nájemné. Rovnž nájemci tchto byt mohou být buto pouze s uritými charakteristikami, i kdokoliv. Neziskové organizace - Úkolem neziskové organizace je poskytování bydlení pro njak vymezenou skupinu poptávajících bydlení, o kterých si poskytovatel subvencí myslí, že nenajdou na trhu z njakého dvodu podle nj odpovídající nabídku za podle nj odpovídající cenu. 1.7 ASPEKTY POPTÁVKY Vývoj poptávky po bydlení závisí na objektivních faktorech, jako je vývoj potu domácností (který je sám ovlivnn cenou bydlení) a jejich struktury na trhu. Pi tom je dležitý vývoj potu obyvatel a vkové struktury. Zde jsou dležité demografické vlivy jako porodnost, úmrtnost, prmrná délka života, rozsah jak emigrace tak imigrace obyvatelstva, apod. 1.7.1 Výdajové chování poptávajících Dále závisí vývoj poptávky po bydlení na vývoji bohatství (a píjmu) poptávajících. Dle mého názoru má pro vývoj poptávky nejen po bydlení význam zmna subjektivn vnímaného permanentního dchodu 10. Dležitou roli hraje rovnž 9 Real Estate Investment Trusts jsou nemovitostní akciové spolenosti, umožující investování do nemovitostí jednotlivým investorm, aniž by se tito museli o koupi, pronájem i prodej nemovitostí sami starat. Investoi si koupí akcie takové spolenosti a investují tak nepímo. 10 Autorem této myšlenky je M. Friedman. 22

dostupnost dluhového financování a jeho podmínky 11. Poptávající se snaží vyhlazovat spotebu bydlení v ase a zvažuje náklady zmny spotebovávaného množství jako náklady na sthování, renovace, atd. 12 1.7.2 Tržní diskriminace V nájemním bydlení 13 pipravenost (i schopnost) zaplatit obvyklou tržní cenu za statek bydlení nemusí být postaující k získání bydlení na trhu. Pro poptávajícího s uritými vlastnostmi mže být tžší nakoupit podobný statek bydlení za stejnou cenu než pro poptávajícího bez nich. Napíklad pro mnohoetné rodiny, mladá manželství, svobodné matky s dtmi, starší lidi, lidi postižené, poptávající s nízkým píjmem (majetkem), nezamstnané, píslušníky etnik s horší povstí, atd. je tržní cena vyšší než u lidí bez tchto specifik. Je tomu tak proto, že nabízející u poptávajících s tmito vlastnostmi, ze zkušenosti s poptávajícími s podobnými vlastnostmi, oekávají vyšší rizika z jejich pohledu záporných jev jako nap. neplacení nájemného, obtžování okolních nájemc hlukem, pálení vybavení bytu, apod. a tato vyšší rizika nejsou ochotni podstoupit zadarmo, ale za úplatu (vyšší nájemné). Nejedná se proto o selhání trhu, zlomyslnost, i hloupost nabízejících. 1.8 SOUVISEJÍCÍ TRHY 1.8.1 Související trhy na stran nabídky Pi výrob statku byt je poptáváno na souvisejících trzích se stavebními pozemky, se stavebními službami, s kapitálem, atd. 11 Toto vysvtlení pochází od doc. Pavla Mertlíka. 12 K dchodové elasticit poptávky po bydlení se autor obecn nevyjaduje, protože ji považuje za individuální pro každého lovka v daném ase. O tom jestli existuje makro-elasticita viz kapitola o Rakouské škole. Podle Mayer (1998), str. 54-5 byl W. Roscher názoru, že s výší píjm rostou výdaje na bydlení, H. Schwabe zastával názor, že s rostoucím píjmem klesají (relativn) výdaje na bydlení a tedy že ím je nkdo chudší, tím vtší díl svého píjmu musí vydávat na bydlení. Engel naproti tomu byl názoru, že výdaje na bydlení jsou konstantním podílem na píjmech a to 12%. L. Pohle byl zase názoru, že na nkterých píjmových stupních podíl výdaj na bydlení roste rychleji než píjem. 13 Tento poznatek pochází od doc. Pavla Mertlíka. 23

Trh se stavebními pozemky - Náklad na stavební pozemek pedstavuje podstatnou ást náklad na výrobu nových byt. Otázkou je, pro jsou stavební pozemky v porovnání nap. se zemdlskými pozemky tak drahé. Politické dvody umožují užívat pouze zlomek pozemk ke stavebním úelm. Územní plánování omezuje nabídku stavebních pozemk tím, že k uritým pozemkm pidluje jejich užití. Na znané ásti pozemk pak nesmjí být byty, ale nap. pouze pole, což významn snižuje nabídku a zvyšuje cenu pozemk, na kterých je dovoleno postavit byty. Územní plánování vytváí riziko zmny územního plánu, tedy riziko, že nebude moci investor nakládat s pozemkem tak, jak oekával ped zapoetím investice a nákupem pozemku. Pi pevodu ze zemdlské pdy na stavební pozemek se musí platit poplatek, který zvyšuje cenu stavebního pozemku. Rovnž pístup k inženýrským sítím a komunikacím ovlivuje vhodnost pozemku k výstavb byt, tedy užitenost, a tím i cenu pozemku. Stavební trh - Na stavebním trhu jsou poptávány a nabízeny stavební projekty, rzné stavební práce, stavební dozor, atd. Nabízející tchto služeb a zboží dále poptávají práci architekt a nejrznjších stavebních profesí, rzné stavební materiály, stavební stroje a pomcky, atd. Takhle se dá pokraovat libovoln dlouho dále. Odpov na otázku, kde koní stavební trh je proto arbitrární. Finanní trh - Investice na bytovém trhu do znané míry závisí na výši dlouhodobých úrokových sazeb. 1.8.2 Související trhy na stran poptávky Poptávající po statku bydlení poptávají nábytek, jiné vybavení bytu, elektroniku, apod. Jestli to však iní skuten konení poptávající bydlení, vlastníci bytu, i stavební firmy pi dodávce na klí, záleží na dohod, jakou mezi sebou smluvní strany uzavou. Je možno si nechat postavit, i si pronajmout nap. nezaízený byt a zaizovat ho sám, i tyto záležitosti nechat na nabízejícím. 24

1.9 SHRNUTÍ ZVLÁŠTNOSTÍ STATKU BYDLENÍ Výše uvedený výklad ukazuje, že se statek bydlení významn liší svými zvláštnostmi od ostatních statk. Jak pro nabízející, tak pro poptávající na trhu se statkem bydlení z toho plynou zvláštnosti v tržním jednání. 1.9.1 Zvláštnosti na stran nabídky Nabízející bydlení nejsou schopni krátkodob reagovat na zmny poptávky; jednak z dvodu výše popsaných zpoždní mezi zmnou situace na trhu, plánováním a výrobou bytu a dále z dvodu dlouhé životnosti jednou vyrobeného statku byt, který není možno okamžit z trhu stáhnout, pokud poklesne poptávka a s ní i cena. Dsledkem jsou nepronajaté byty a z toho plynoucí výpadek píjmu z nájemného. Výdaje, které nejsou spojeny s užíváním bytu je však teba i nadále hradit. Jeden ze zpsob ochrany pronajímatel ped náhlým výpadkem píjm z nájemného jsou dlouhé výpovdní lhty ze strany nájemce, což je dalším zdrojem zpoždní na trhu. Výpovdi nájemce zapíiují na stran pronajímatele transakní náklady spojené s hledáním nového nájemce, dohadováním podmínek smlouvy, atd. a pípadn i výpadkem nájemného. Ztrátu užitné hodnoty bytu zapíinnou stárnutím a užíváním mohou nabízející pekonat reinvesticemi do oprav, údržby a modernizace byt a celých dom. Pedpokladem vzniku novostaveb je existence dostupných stavebních pozemk. Též pítomnost infrastrukturních sítí má význam na investiní rozhodování. Investicemi do okolí bytu je možno zvýšit jeho cenu. Pitom se však jedná o komplementární investice, o kterých však nerozhoduje jednotlivý investor, ale zpravidla obec. 1.9.2 Zvláštnosti na stran poptávky Pokud reaguje domácnost na zmnu na trhu s bydlením, na zmnu velikosti domácnosti, píjmu, i na njakou jinou zmnu sthováním, vznikají jí transakní náklady spojené s hledáním nového bytu, dohadováním smlouvy a náklady spojené se sthováním. Z dlouhé životnosti bytu plyne, že intenzita jeho využití kolísá v ase podle zmn velikosti rodiny (potu len domácnosti), která byt obývá. Pe- i podužívání (tedy pod- i nad-spoteba statku bydlení vzhledem k preferencím 25

domácnosti) je asté pro vysoké náklady spojené se sthováním. Zmny poptávky domácnosti co se týe jednotlivých vlastností bydlení a pedstav o nm jsou do jisté míry v rozporu se znan rigidním chováním domácností na trhu s bydlením. Opt je tomu tak pro vysoké náklady spojené se sthováním. Tabulka 3 Zvláštnosti na obou stranách trhu s bydlením Zvláštnosti na trhu s bydlením z pohledu nabízejícího o Rznorodost statku byt o Vysoké poátení investice o Byt je statek s dlouhou životností o Dlouhodobá investiní rozhodování o Dlouhá doba pizpsobení o Reinvestice do oprav, údržby a rekonstrukcí o Nepemístitelnost bytu o Citlivost na vnjší politické a jiné vlivy Zvláštnosti na trhu s bydlením z pohledu poptávajícího o Rzné druhy poptávky o Chybjící pehled o trhu o Mnící se poteby bydlení o Vysoké náklady pizpsobení (sthování) o Nízká možnost vertikální a horizontální substituce bydlení v rámci Maslowovy stupnice poteb, posilující dchodový efekt zmny ceny. 14 Touto shrnujícími tabulkou koní pehled zvláštností bydlení a trhu s ním. Následující kapitola se vnuje nedokonalostem a selháním trhu s bydlením. 14 Tento poznatek pochází od doc. Pavla Mertlíka. 26

2) NEDOKONALOSTI A SELHÁNÍ TRHU 2.1 EKONOMIE BLAHOBYTU Ve smíšeném hospodáství je úelná hospodáská innost hospodáských aktér ovlivována státními zásahy. Pitom jsou významné odpovdi na otázky zdali a do jaké míry: 1) je trh schopen zajistit bydlení? 2) ztžují i znemožují zvláštnosti bydlení smování k hypotetické tržní rovnováze? 3) dochází k tržním nedokonalostem na trhu s bydlením, i jeho selhání? Tato kapitola se bude vnovat práv tmto otázkám. 2.1.1 Pedpoklady a výsledky modelu dokonalé konkurence Pedpoklady modelu dokonalé konkurence jsou: 1) Tak vysoký poet stejn malých aktér, aby žádný z nich nemohl ovlivnit tržní cenu 15, 2) dokonalá informovanost aktér, 3) racionalita aktér, 4) dokonalá dlitelnost statk, 5) dokonalá mobilita výrobních faktor a 6) nekonená rychlost pizpsobení. Model dokonalé konkurence vede za tchto pedpoklad k takové alokaci vzácných zdroj, že není možné pro žádného hospodáského aktéra, aby zvýšil svj užitek, aniž by se snížil užitek nkoho jiného. Takový stav se nazývá Paretovým optimem. 16 15 Tedy nekonené množství aktér stejné velikosti s limitn nulovou velikostí a výstupem. 16 Viz Gravelle, Rees (1992), str. 476 27

2.1.2 Paretovo optimum Koncept Paretova optima bude užit v této kapitole jako referenní. Stav trhu s výsledky, které se liší od výsledk referenního systému je považován v této kapitole za nedokonalý. Podle ekonomie blahobytu mže vést neregulované tržní hospodáství k neoptimální alokaci zdroj. Podle této teorie mže být vhodný státní zásah v pípad, že k takové alokaci dojde 17 ; pitom je za takovým pístupem nevyslovený pedpoklad, že státní zásahy mohou dosáhnout referenních výsledk, i alespo lepších výsledk nežli trh. 18 Je teba si uvdomit, že jako referenní systém je brán od asu a prostoru odtržený nedosažitelný ideál. Výsledky bhem neustávajícího tržního procesu se pirozen musí od tohoto ideálu více, i mén odchylovat. Hayek zdrazuje nereálnou povahu tohoto pístupu s odkazem na jeho irelevanci pro všechny praktické problémy ( ), protože spoívá na srovnání nikoliv s njakým jiným stavem, kterého by bylo možné njakým známým zpsobem dosáhnout, nýbrž se stavem, kterého by bylo možné dosáhnout, kdyby uritá fakta, která nemžeme mnit, byla jiná než ve skutenosti jsou. 19 2.2 DVODY NEDOSAŽENÍ REFERENNÍHO STAVU 2.2.1 Tržní nedokonalosti 2.2.1.1 Tržní síla Pokud dojde ke koncentraci nabízejících (pirozeným rstem, fúzemi, akvizicemi, dohodami mezi konkurenty, kartely, atd.), která má omezit konkurenci, nabude takový koncentrát tržní síly. Rovnž nedlitelnost statk, i výrobních faktor 17 Tento pístup asi nejlépe vystihuje obrázek, který visel na nástnce Katedry institucionální ekonomie IES a na kterém ekonomové taní v kruhu a zaíkávají realitu, aby fungovala podle jejich modelu dokonalosti v domnní, že chyba je v realit a ne v jejich modelu. 18 Viz Mayer (1998), str. 81 19 Viz Hayek (1994), str. 342 28

nespluje pedpoklady modelu dokonalé konkurence, což vede k sub-optimální alokaci zdroj. Na trhu s bydlením je nabídka i poptávka rozptýlena mezi mnoho aktér. 20 Nkdy se mluví o lokálním monopolu nabídky bydlení. Tímto tématem se zabývám v podrobn ásti o klasické ekonomi. Nejedná se o žádný monopol v ekonomickém slova smyslu. 2.2.1.2 Nedokonalost a neúplnost informací Další nedokonalost trhu je existence informaních nedokonalostí. Je zde teba rozlišit neznalost informací a nejistotu. Neznalost existuje, pokud jsou aktéi na trhu neúpln informováni, je však teoreticky možno tento nedostatek odstranit poízením informací. Neznalost - Je možno rozlišit vícero forem informaních nedostatk: Neznalost kvality: Existuje, pokud aktéi na trhu jsou tžko schopni odhadnout kvalitu statku, i jinou pro transakci významnou skutenost. Neznalost užitku: Poptávající chybn odhadují svj užitek ze spoteby statku a poptávají proto více, i mén statku, nž odpovídá jejich skuteným preferencím 21. Neznalost ceny: Hospodáští aktéi nejsou schopni, i jsou schopni jen s vysokým nákladem, urit trh istící cenu a proto dochází k nesouladu poptávaného a nabízeného množství statku. 22 Nejistota - Nejistota se oproti neznalosti vztahuje na budoucí vývoj, který nemže být uren s jistotou ani pi velmi vysokých nákladech. To je stejn jako neznalost 20 V pípad, že by monopol, i tzv. dominantní postavení na trhu s bydlení v R padalo v úvahu, musel by se tím zabývat Úad na ochranu hospodáské soutže. Autor by dovolil si vyzvat lidi, kteí se domnívají, že tomu tak skuten je, aby toto výše jmenovanému úadu oznámili, je to totiž jejich zákonná povinnost. Autorovi jsou známy jako nejvtší vlastníci byt v R obce. 21 Tomuto tématu se vnuje v této kapitole ást o porunických statcích. 22 Viz Mayer (1998), str. 87-88 29

v rozporu s pedpokladem modelu dokonalé konkurence s dokonalou znalostí (implicitn i) budoucnosti. 2.2.1.3 Externality Záporné externality pedstavují náklady, které se nepromítají do soukromých náklad jejich producenta, ale dopadají na nkoho jiného. Pozitivní externality existují, pokud má njaká aktivita jednoho hospodáského aktéra kladné dopady na aktéry jiné, tito mu za to neplatí, a proto vyrábí tento mén než by vyrábl, pokud by byl za tyto kladné vlivy odmován. Protože externality neprocházejí trhem, dochází k jiné než referenní alokaci zdroj. Vtšinou se pi existenci externalit mluví o nedokonalosti trh i pes skutenost, že hospodáské a jiné lidské aktivity bez externalit jsou pouhým teoretickým konstruktem. Každé lidské jednání ovlivuje ostatní lidi. 2.2.2 Tržní selhání veejné statky Od tržních nedokonalostí je teba odlišit tržní selhání, pi kterém nkteré statky nejsou soukromými nabízejícími poskytovány vbec i pes to, že by to pi optimální alokaci zdroj dlali. V pípad veejných statk 23 se je pro jejich vlastnosti nevyplatí produkovat, i když by jejich soukromý a externí pínos pekraoval soukromé produkní náklady. Vlastnostmi veejných statk jsou jejich nerivalita ve spoteb a nevyluitelnost spotebitel ze spoteby takových statk. Poskytovatel se pak oprávnn musí obávat erných pasažér, kteí takový statek užívají a mají z nj užitek, ale neplatí za to, pokud sami nechtjí. 24 Poptávající jsou vyluitelní ze spoteby bydlení v konkrétním byt a jsou vzájemn rivaly ve spoteb bydlení. Bydlení proto není veejným statkem. 23 Angl. public goods. Podle Musgrave (1986) je pvodcem teorie veejných statk P. Samuelson. Viz Musgrave (1986), str. 319. 24 Nkdy se dále uvádjí tzv. klubové statky jako nco mezi veejnými statky a statky bžnými. Jako píklad klubových statk se uvádí tenisové kurty, golfová hišt, plavecké bazény, kina, divadla, cirkusy, apod. Jelikož spotebitelé tchto statk jsou vzájemn rivaly ve spoteb a jsou z ní vyluitelní, nevidím žádnou podobnost ke statkm veejným a nebudu se jimi v práci zabývat. 30

2.3 EKONOMICKÉ ARGUMENTY PRO STÁTNÍ ZÁSAHY DO TRHU S BYDLENÍM 2.3.1 Argumenty pro státní zásahy ve prospch poptávajícího 2.3.1.1 Externality bydlení na stran poptávky Bydlení problematické osoby v bytovém dom záporn ovlivuje užitek z bydlení v celém dom a jeho okolí, a nap. zvyšuje kriminalitu a zhoršuje zdravotní stav v okolí. Tyto externality pronajímatel eší. V pípad bez ochrany nájemc pronajímatel nepronajme byt lovku, u kterého oekává problematické jednání vbec, nebo jen s pirážkou za riziko spojené s jeho oekávaným jednáním, protože by mohl utrpt ztrátu proto, že by nap. nkteí z ostatních nájemc dali výpov. Bez ochrany nájemc má problematický lovk motivaci k tomu, aby se choval bezproblémov, jinak by dostal výpov. Pokud však existuje ochrana nájemc byt, zvyšující náklady spojené s výpovdí pro pronajimatele, i mu výpov nájmu prakticky znemožující, tato motivace chybí. Ochrana nájemc tak nevede k odstranní, ale k prohlubování a vytváení externalit. Pronajímatel pak nedobrovoln trpí problémovou osobu ve svém byt a sousedé jsou obtžováni. 2.3.1.2 Náklady sthování K nedokonalosti trhu dochází podle této myšlenky proto, že pronajímatel dostává kvazi-rentu, protože využívá vysokých sthovacích náklad nájemc k prosazování pedraženého nájemného. Pokud by tyto praktiky mly skuten význam, vedly by k rozšíení nabídky, protože zvyšují výnosnost pronajímání byt a zvýšení nabízeného množství vede k poklesu tržního nájemného. Veškerá redistribuní a dispozici s bytem omezující opatení, která by se snažila zabránit tmto kvazi-rentám, by mla opaný vliv, protože by vzrostlo riziko a klesl oekávaný výnos, došlo by k poklesu nabízeného množství a vzrstu nájemného. Majitel má nemalé náklady spojené se zmnou nájemce. Je teba byt rekonstruovat, vypadne nájemné a je nejasné, zdali nebudou s novým nájemcem 31

problémy (náklady). Stejn jako jinde platí, že je v zájmu prodávajícího udržet si svého zákazníka. 2.3.1.3 Lokální monopol Lokální monopol nabídky bydlení a z toho plynoucí mstská renta pozemková je uvádn rovnž jako jeden z dvod pro státní zásahy. Toto téma je rozebíráno podrobn v ásti o klasické ekonomi. Zde nech je pouze konstatováno, že se nejedná o žádný monopol v ekonomickém slova smyslu. 2.3.2 Argumenty pro zásahy ve prospch nabízejícího Zastánci státních zásah považují pro zvláštnosti statku byt státní zásahy i na stran nabízejícího za nutné. 2.3.2.1 Vysoký podíl fixních náklad a s tím spojené riziko Protože mohou být byty pouze omezen pemnny pro jiné užití, jsou nabízející siln závislí na vývoji poptávky po bydlení. Krátkodob je nabízené množství cenov neelastické. Stávající byty jsou pronajímány, dokud nájemné kryje variabilní náklady. Výstup z trhu je spojen s vysokými kapitálovými ztrátami v dsledku snížené oekávané výnosnosti. Problém vysokého podílu fixních náklad mže být sice významný krátkodob. Z pohledu dlouhodobého je nabídka cenov elastická, protože zastaralý bytový fond mže být demolován a nový postaven. Proto pokud klesne oekávaná výnosnost bytu pod výnosnost nap. obdobného dluhopisu + prémie, pak se stávající fond nebude v plné míe reprodukovat a dojde k poklesu nabízeného množství byt a tím opt k vzrstu tržní ceny, ímž se odstraní problém i z pohledu jednotlivého nabízejícího. Dílí trhy - Trh s bydlením sestává z mnoha dílích trh. Možnými kritérii pro rozdlení do jednotlivých segment mohou napíklad být velikost, vybavení a právní dvod užívání bytu. Pro malou hloubku jednotlivých dílích trh dochází k rozdílm v nabízené a poptávané struktue bydlení a k velkým cenovým výkyvm na dílích trzích. 32

Pokud jsou provedeny urité pizpsobovací investice, je pro pronajimatele veskrze možný pechod do jiného segmentu trhu s bydlením. Na rozdíl od úedníka je podnikatel motivován vlastním ziskem k odstraování takových arbitrážních píležitostí. Pak je i nabídka bydlení v jednotlivých segmentech trhu cenov elastitjší, nežli se mže na první pohled zdát. Riziko - V pímé souvislosti s vysokým podílem fixních náklad je problém rizika. Pi vysokém riziku výpadku nájemného a pi odpovídajícím jednáním podnikatel s averzí k riziku by bylo rovnovážné nájemné vyšší, než pokud by tomu tak nebylo a nabízené množství by bylo za jinak stejných okolností nižší. Taková rizika existují rovnž v jiných oborech a podnikatelská innost se práv pebíráním takových rizik a prací s nimi vyznauje. Proto z toho nemže vyplývat nutnost subvencí nabízejícím. 2.3.2.2 Nízká cenová elasticita nabídky a zpoždné pizpsobení trhu Protože je na trhu s bydlením nabízené množství krátkodob pomrn neelastické, reaguje s asovým zpoždním na zmny poptávky. Stát by pak ml svými zásahy tuto opoždnou reakci urychlovat, a ml by tak trh s bydlením stabilizovat. Pro by ml mít stát spolehlivjší informace o vývoji poptávky po bydlení, pro by ml umt z tchto informací lépe odeíst správné dodatené množství byt v požadované struktue podle dílích trh a stavt rychleji a efektivnji nežli podnikatelé, kteí se vším tím živí a mohou, na rozdíl od státních úedník, na správném oekávání vývoje poptávky vydlat? A pokud to mají státní úedníci umt v této oblasti, pro to nemají umt v jiných oblastech? Informace jako užitený statek - Pokud se politik domnívá, že stát má informace nedostupné aktérm na trhu, nech jim je prost sdlí a pokud budou pro n podle jejich názoru významné, tak zmní své jednání. Na trhu psobí specializované informaní agentury, které se zabývají shromažováním informací z rzných zdroj, jejich zpracováním a úplatným poskytováním on-line, i jejich poskytováním pro uživatele pouze za shlédnutou 33

reklamu. Poskytováním informací zdarma (z daní) ale stát vytlauje z trhu agentury, které se výrobou tchto informací zabývají a tak mže být i toto považováno za dlouhodob kontraproduktivní. Možným zpsobem koordinace oekávání aktér na trhu s bydlením je zavedení termínového trhu s bydlením, finanních derivát bydlení, finanních derivát nemovitostí a pozemk. Pro rznorodost tchto aktiv by, podle mého názoru, byl trh píliš mlký a nefungoval by dobe. Naproti tomu trh s akciemi nemovitostních spoleností, REITs, vlastnících balíky takových aktiv, by mohl fungovat podstatn lépe. Další možností je aplikace ekonomických derivát, umožujících nap. obchod s riziky spojenými s hospodáským cyklem, na trh s bydlením. Takový rozvinutý kapitálový trh by vedl jednak k usnadnní obchodu se specifickými riziky a k zprhlednní oekávání budoucího vývoje. 2.3.2.3 Externality na nabídkové stran Státní zásahy ve prospch nabízejícího jsou ospravedlovány též externalitami nabídky byt. Stav domu má vliv na užitnou hodnotu celé tvrti, což má vliv jak na nájemce, tak i jiné pronajímatele. Tato argumentace mže být užita pro ospravedlnní státní podpory nap. modernizace domu, která by podle zastánc zásah jinak neprobhla. Píklad 1 - Souvislost mezi bytem a okolím bytu se mže projevit na investiním rozhodnutí následovn: Pepokládají se dva pronajimatelé A a B, kteí mají dva domy vedle sebe a rozhodují se o investici do rekonstrukce svých dom. Jsou možné tyi pípady: a) Investují oba a vyplatí se investici provést, protože pínos z opravy domu a zlepšeného okolí pinese obma na souasné hodnot zvýšení nájemného více než iní náklady investice. b) Ani jeden neinvestuje a nájemné zstane stejné, i klesne. c) A investuje a B nikoliv. Pínos investice je pro A menší než v pípad a) protože nedojde ke zlepšení okolí bytu a proto se mu nevyplatí. Pro 34

B došlo ke zlepšení okolí bytu, za což jsou nájemci ochotni zaplatit a tudíž vzroste nájemné. d) Platí to co v c) jen opan. Pokud jednají A a B nezávisle na sob, pak se oba snaží zaujmou pozici erného pasažéra. Pokud by jednali ve shod, tak by byla investice pro oba pínosem. K tomuto modelu je možno íci nkolik výtek: Nespokojený majitel mže koupit špatný dm, opravit oba a vydlat na zvýšeném nájemném v obou jak pro samotná zlepšení, tak pro externality. Majitelé dom se mohou dohodnout, že pod smluvenou sankcí do urené doby oba domy zmodernizují na smluvenou úrove. Výsledek modelu záleží na výplatní matici, kterou v realit nelze obecn uit. V realit je více aktér než jen dva a proto je vliv na okolí rozptýlený a nejasný, naproti tomu vliv na vlastní píjem z nájemného je koncentrovaný a hmatatelný. Píklad 2 - Stojí bytový dm na kraji parku. Vlastníci tohoto domu nemají žádný právní vztah k vlastníkm parku. Obyvatelé byt v tomto dom si užívají píjemného výhledu na stromy, zele, ptactvo, veverky, atd. Protože je pro obyvatele byt píjemnjší bydlet zde než v jinak stejných bytech v nap. rušné tvrti, jejich užitek je vyšší (pokud jsou nájemci, platí vyšší nájemné) a cena byt je rovnž vyšší než v jinak stejných bytech v nap. rušné tvrti. Nyní se rozhodne vlastník parku tento pemnit na obytnou tvr. Obyvatelm pvodních byt tím klesne užitenost bydlení v tchto bytech (nájemci nebudou nadále ochotni platit vyšší nájemné než v jinak stejných bytech v nap. rušné tvrti) a vlastníkm byt poklesne cena byt (nap. o desítky procent), za kterou nejsou staviteli a vlastníky nových dom kompenzováni. Dochází tak k záporné externalit (v rozsahu nap. milion korun). Vlastníci pvodních byt byli píjemcem kladné externality, o kterou nyní picházejí. Neplatili vlastníkovi sousedního parku za to, že tam je park a ne nco jiného. Pokud by pro n (a pro vlastníka parku) bylo výhodnjší park smnit a zachovat, mohli to udlat. Externalita se tak nevytváí, ale naopak odstrauje. 25 25 Toto vysvtlení pochází od Ing. Ivo Koubka. 35