Z N A L E C K Ý číslo: 5641-286 / 14 P O S U D E K o obvyklé ceně pozemků p.č. 125, p.č. 126 a p.č. 127 včetně objektu k bydlení č.p. 66, který je součástí pozemku p.č. 125 s příslušenstvím, vše evidováno na LV č. 907 pro k.ú. a obec Seloutky, Olomoucký kraj Vlastník nemovitostí dle LV: Objednatel: Účel zpracování posudku: Vypracoval: SJM Dirda Vladimír a Dirdová Ružena Seloutky č.p. 66 798 04 Seloutky Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitostí Ing. Vítězslav Drkal V Brně dne 29.9.2014 Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 4179/09-171 ze dne 13.8.2014 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny pozemků p.č. 125, p.č. 126 a p.č. 127 včetně objektu k bydlení č.p. 66, který je součástí pozemku p.č. 125 s příslušenstvím, vše evidováno na LV č. 907 pro k.ú. a obec Seloutky, Olomoucký kraj. Úkolem soudního znalce je provést ocenění nemovitostí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, a to cenou obvyklou. Soudní znalec provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitost. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: a) Usnesení č.j. 030 EX 4179/09-171 ze dne 13.8.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 4179/09-172 ze dne 15.8.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno c) Znalecký posudek č. 1856-1086/2010 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 66, příslušející k části obce Seloutky, na pozemku p.č. 125, včetně pozemku p.č. 125 zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č. 126 zahrada a p.č. 127 zahrada, vše v k.ú. Seloutky, obec Seloutky, okres Prostějov, vypracovaný Oceňovací a znaleckou kanceláří s.r.o., znalecký ústav, Želatovská 2590/5, 750 02 Přerov, dne 27.10.2010 pro účely exekučního řízení d) Stavební povolení č.j. SÚ/4237/02-Od vydané Městským úřadem Prostějov, stavebním úřadem dne 8.10.2002 Vodovodní přípojka k rodinnému domu č.pop. 66 e) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 907 pro k.ú. Seloutky, vyhotovený dálkovým přístupem dne 12.8.2014 f) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz g) Místní šetření provedené dne 3.9.2014 zástupci znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. h) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze i) Fotodokumentace pořízená při místním šetření j) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s. k) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění 2
3. Místní šetření: Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 3.9.2014 v 9:00 hodin. Na toto místní šetření se ze strany povinného nikdo nedostavil, proto byla provedena prohlídka nemovitosti pouze z exteriéru, při které byla pořízena také fotodokumentace nemovitosti a objekt byl částečně zaměřen. Nebylo tedy zcela možné ověřit technický stav a úroveň vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky ve znaleckém posudku vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. V archivu Magistrátu města Prostějov - stavebního úřadu byly k předmětné nemovitosti dohledány doklady týkající se vybudování vodovodní přípojky (Stavební povolení č.j. SÚ/4237/02-Od vydané dne 8.10.2002 Vodovodní přípojka k rodinnému domu č.pop. 66 ). Jiné dokumenty týkající se oceňovaného rodinného domu nebyly v archivu nalezeny. B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník nemovitostí dle LV: SJM Vladimír Dirda a Ružena Dirdová Seloutky č.p. 66 798 04 Seloutky Nemovitosti dle LV č. 907 pro k.ú. a obec Seloutky: - pozemek p.č. 125 vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 66 v KN evidována se způsobem využití k bydlení - pozemek p.č. 126 vedený v KN jako zahrada - pozemek p.č. 127 vedený v KN jako zahrada 2. Dokumentace a skutečnost: Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny pozemků p.č. 125, p.č. 126 a p.č. 127 včetně objektu k bydlení č.p. 66, který je součástí pozemku p.č. 125 s příslušenstvím, vše evidováno na LV č. 907 pro k.ú. a obec Seloutky, Olomoucký kraj. Jedná se o zděný řadový koncový rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, stojící na konci řadové zástavby, nepodsklepený, bez užitného podkroví, zastřešený sedlovou střechou. Půdorysný tvar domu je písmene L, ve dvorní části je situována vedlejší přízemní stavba kůlny. Stavebně technický stav domu se jeví jako zhoršený, a to i přes v minulosti provedené částečné rekonstrukce. Oceňovaný majetek se nachází při hlavní silnici v obci Seloutky u Prostějova, v zástavbě rodinných domů s přilehlými zahradami. Obec Seloutky leží v okrese 3
Prostějov, asi 6 km jihozápadně od Prostějova. V současné době v obci žije cca 500 obyvatel, občanská vybavenost je zde na základní úrovni restaurace, sportoviště, prodejna potravin a další služby. Obec je obsluhována autobusovou dopravou, silnice I. třídy č. 46 je od obce vzdálena cca 2 km. V obci jsou provedeny rozvody vody, elektřiny a plynu, kanalizace chybí. Dům je napojen na veškeré dostupné rozvody, disponuje vlastní studnou a jímkou. Přístup a příjezd k nemovitosti je zcela bezproblémový, a to z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 282/1 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Olomouckého kraje, Jeremenkova 1191/40a, Hodolany, 779 00 Olomouc, hospodaření se svěřeným majetkem kraje pro Správa silnic Olomouckého kraje, příspěvková organizace. Dále přes předzahrádku na pozemku p.č. 124 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví Obce Seloutky, č.ev. 58, 798 04 Seloutky. Dle LV č. 907 pro k.ú. Seloutky ze dne 12.8.2014 jsou oceňované nemovitosti zatíženy v části C - LV těmito omezeními vlastnického práva: 21x Zástavní právo exekutorské 7x Zástavní právo soudcovské 7x Zahájení exekuce 2x Dražební vyhláška 18x Nařízení exekuce 17x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobněji viz. LV č. 907 v příloze znaleckého posudku. Prodejem oceňovaného majetku výše uvedená omezení vlastnického práva zaniknou. Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevztahují. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná nájemní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Dle vyhledávání adres v registru UIR ADR je adresa oceňované nemovitosti vedena s kódem záplavy 1, tj. v zóně se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 3.9.2014. 3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Objekt k bydlení č.p. 66 3.2. Příslušenství 3.3. Pozemky 3.4. Trvalé porosty 4
4. Popis oceňovaného majetku, výměry, stáří: 4.1. Objekt k bydlení č.p. 66: Jedná se zděný koncový řadový rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez užitného podkroví. Půdorysný tvar domu je písmene L, ve dvorní části se nachází vedlejší stavba kůlny. V objektu se dle dostupných informací nachází jedna bytová jednotka o velikosti 4+1. Konstrukční provedení a vybavení je podrobněji uvedeno v následující tabulce. Stavební prvek Popis Základy Smíšené Svislé konstrukce Zděné pálené a nepálené cihly Stropy a podhledy Zřejmě dřevěné trámové s podhledem Zastřešení mimo krytinu Vaznicová sedlová s valbou Krytina střechy Pálené tašky Klempířské konstrukce Pozinkované plechy Vnitřní omítky Uvažovány vápenné omítky hladké Fasádní omítky Vápenné hrubé stříkané, na značné části objektu chybí omítka Vnitřní obklady Pravděpodobně pouze keramický obklad v kuchyni Schody Pravděpodobně dřevěné Dveře Dřevěné (vstupní dveře v havarijním stavu) Okna Plastová zdvojená Podlahy Uvažovány běžné povrchy podlah (parkety, plovoucí podlahy, PVC, keramická dlažba, ) Vytápění Dle dostupných informací lokální kamna na tuhá paliva Elektroinstalace 230/400V, nová přípojka na fasádě Rozvod vody Uvažován pouze rozvod studené vody Zdroj teplé vody - Instalace plynu Na fasádě HUP, pravděpodobně bez dalších rozvodů Bleskosvod - Kanalizace Kuchyně Vybavení kuchyní Elektrický sporák Vnitřní hygienické vybavení Vana, umyvadlo, WC (vše dle dostupných informací bez připojení na kanalizaci) Ostatní - Stáří, technický stav : Stavebně technický stav domu se jeví jako zhoršený, kdy dle dostupných informací je vnitřní vybavení domu podstandardní. V nedávné době byla na domě vyměněna původní okna za nová plastová, kdy došlo i ke změně rozměrů a umístění okenních otvorů (příslušný stavební úřad ovšem neeviduje o této rekonstrukci žádné informace), rovněž byla zřejmě zřízena nová přípojka elektrické energie s osazením rozvodné skříně na fasádě. Přesné stáří objektu se nepodařilo zjistit, ovšem dle 5
odborného odhadu s využitím informací o použitých materiálech a technologii výstavby, lze usuzovat, že objekt byl vystavěn pravděpodobně v 1. pol. 20. stol. V průběhu životnosti prošel pravděpodobně několika rekonstrukcemi, ovšem bez výraznějšího vlivu na současnou obchodovatelnost nebo obvyklou cenu. Střešní plášť je lokálně porušen. Dle dostupných informací převzatých ze znaleckého posudku č. 1856-1086/2010 ze dne 27.10.2010 není v objektu proveden rozvod teplé vody, dále nejsou zařizovací předměty v koupelně napojeny na rozvody kanalizace a celkově je vnitřní vybavení hodnoceno jako podstandardní. Stavebně technický stav prvků interiéru a konstrukcí v interiéru nebylo možné při místním šetření ověřit. Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Celkem m 2 Zastavěná plocha 10,83*4,50+6,24*3,95 73,38 Zastavěná plocha celkem: 73,38 m 2 Podlahová plocha (m 2 ) Velikost podlahové plochy je v tomto případě pomocně, pouze pro účely ocenění, stanovena výpočtem ze zastavěné plochy objektu následujícím způsobem: Podlahová plocha - výpočet: 73,38 m 2 * 2 * 0,8 = 117,41 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Celkem Vrchní stavba (10,83*4,50+6,24*3,95)*4,82 353,71 Zastřešení (10,83*4,50+6,24*3,95)*4,82*0,5 113,38 Celkem: 467,09 m 3 obestavěného prostoru Pozn.: Vzhledem ke skutečnosti, že objekt nebyl při místním šetření zpřístupněn (získána pouze část výměr), jsou výše uvedené výměry zastavěné plochy a obestavěného prostoru plně převzaty ze znaleckého posudku č. 1856-1086/2010 vypracovaného Oceňovací a znaleckou kanceláří s.r.o. dne 27.10.2010. Současně i popis vnitřního vybavení, konstrukcí v interiéru a dalších prvků, je částečně převzat z výše uvedeného znaleckého posudku, a to v důsledku nezpřístupnění interiérových prostor domu při místním šetření. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky ve znaleckém posudku vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. 4.2. Příslušenství: Příslušenství rodinného domu tvoří vedlejší stavba kůlny ve dvoře (zděná, přízemní, zastřešená pultovou střechou s krytinou z pálených tašek), dále zemní sklep situovaný vedle domu na pozemku p.č. 126 ve značně zhoršeném stavu, kopaná studna na pozemku p.č. 126 a další venkovní úpravy běžného rozsahu (venkovní betonové schodiště, přípojky inženýrských sítí a zpevněné plochy malého rozsahu). 6
4.3. Pozemky: Jedná se o pozemky p.č. 125 vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 99 m 2, dále p.č. 126 vedený v KN jako zahrada o výměře 120 m 2 a p.č. 127 vedený v KN také jako zahrada o celkové výměře 26 m 2. Pozemky jsou nepravidelného tvaru a mírně svažitého charakteru. Na pozemku p.č. 125 je z velké části umístěna stavba rodinného domu č.p. 66, na nezastavěné části se nachází dvůr. Na pozemku p.č. 127 se nachází vedlejší stavba kůlny, na pozemku p.č. 126 pak zbývající část příslušenství a trvalé porosty. 4.4. Trvalé porosty: Na pozemku p.č. 126 se nachází několik trvalých porostů (ovocných i okrasných) různého druhu a stáří. Trvalé porosty jsou v podstatě samostatně neprodejné. Existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku. 7
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 3.9.2014 v 9:00 hodin. Na toto místní šetření se ze strany povinného nikdo nedostavil, proto byla provedena prohlídka nemovitosti pouze z exteriéru, při které byla pořízena také fotodokumentace nemovitosti a objekt byl částečně zaměřen. Nebylo tedy zcela možné ověřit technický stav a úroveň vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky ve znaleckém posudku vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou popsány v části B.4. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 3.9.2014. 1. Metodika ocenění: 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti: Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena majetku se stanovuje na základě více dílčích oceňovacích metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění pro daný charakter majetku a nejlépe vystihují jeho obvyklou cenu. Obvyklá cena je ovlivňována mnoha faktory, které se postupně vyvíjejí a mění. 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty: Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: 8
- délka [m] - zastavěná plocha [m 2 ] - obestavěný prostor [m 3 ] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2 ] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 1.3. Metoda výnosová: Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r, kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra 9
Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací: Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod: Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je poměrně významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým 10
výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. V tomto konkrétním případě bude stanovena pouze hodnota porovnávací, která má však nejlepší vypovídací schopnost pro stanovení obvyklé ceny daného majetku. 2. Ocenění majetku: 2.1. Identifikační údaje: Kód katastrálního území: 774715 Název katastrálního území: Seloutky Kód obce: 506770 Název obce: Seloutky Počet obyvatel obce: 501 Kód okresu: CZ0713 Název okresu: Prostějov Název kraje (oblasti): Olomoucký kraj 2.2. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již obchodovány nebo které jsou v současné době nabízeny na realitním trhu. Jedná se o do jisté míry srovnatelné nemovitosti situované v obdobných lokalitách v okrese Prostějov. V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. 11
Srovnávací nemovitost č. 1: 12
Srovnávací nemovitost č. 2: 13
Srovnávací nemovitost č. 3: 14
Srovnávací nemovitost č. 4: 15
Srovnávací nemovitost č. 5: 16
Výpočet a komentář: č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena oceňovaného majetku odvozená od srovnávacího 1 400 000 Kč 1,00 400 000 Kč 1,08 1,02 0,95 1,00 0,98 1,00 1,03 390 020 Kč 2 550 000 Kč 1,00 550 000 Kč 1,05 1,07 1,05 1,00 1,10 1,05 1,36 403 662 Kč 3 580 000 Kč 1,00 580 000 Kč 1,10 1,07 0,95 1,00 1,07 1,07 1,28 453 065 Kč 4 399 000 Kč 0,85 339 150 Kč 1,02 1,15 1,05 1,00 1,00 1,10 1,35 250 329 Kč 5 299 000 Kč 0,85 254 150 Kč 1,02 0,97 0,95 1,00 1,03 0,98 0,95 267 874 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Porovnávací hodnota 352 990 Kč 250 329 Kč 453 065 Kč 352 990 Kč K1 poloha K3 velikost domu - odhad K5 velikost, resp. vliv pozemku K2 stav a vybavení - odhad K4 příslušenství - odhad K6 úvaha znalce Pro stanovení porovnávací hodnoty oceňovaného majetku byly vybrány výše uvedené srovnávací nemovitosti. Tyto nemovitosti jsou s oceňovanou nemovitostí do jisté míry srovnatelné, úpravnými koeficienty K1 K6 jsou pokud možno eliminovány rozdíly v umístění nemovitostí, ve stavu a vybavení, v rozsahu příslušenství, ve velikosti domů a pozemků. Výsledná porovnávací hodnota oceňovaného majetku jako celku je stanovena ve výši 352.990,- Kč. Objekt k bydlení č.p. 66 s příslušenstvím a pozemky v k.ú. a obci Seloutky celkem: Porovnávací hodnota 352.990,- Kč 2.3. Závěrečná analýza obvyklé ceny oceňovaného majetku: Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitostí, je návrh obvyklé ceny stanoven především s využitím výsledků metody porovnávací. Majetek má následující silné stránky: V nedávné době byla na domě osazena nová plastová okna a zřejmě i zřízena nová přípojka elektřiny Dobrá dopravní dostupnost nedalekého Prostějova Mezi slabé stránky patří: Dům je dle dostupných informací ve špatném stavebně technickém stavu, absence výraznějších rekonstrukcí a modernizací, které by navýšili obvyklou cenu nemovitosti, vyšší míra morálního opotřebení vnitřního vybavení a prvků krátkodobé životnosti, základní hygienické vybavení objektu velmi pravděpodobně neodpovídá současným standardům 17
Umístění nemovitostí v malé obci s nízkou občanskou vybaveností Pouze minimální volné pozemkové zázemí užívané spolu s objektem Na základě provedené analýzy trhu v příslušné lokalitě je návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku jako celku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací (po zaokrouhlení). Obvyklou cenu pozemků p.č. 125, p.č. 126 a p.č. 127 včetně objektu k bydlení č.p. 66, který je součástí pozemku p.č. 125 s příslušenstvím, vše evidováno na LV č. 907 pro k.ú. a obec Seloutky, Olomoucký kraj, ke dni 3.9.2014, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): Obvyklá cena 350 000,- Kč K oceňovanému majetku nebyla zjištěna žádná práva a závady, kromě výše uvedených (zástavní práva exekutorská, soudcovská, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce a dražební vyhláška). Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Příslušenství spojené s oceňovanými nemovitostmi je vyjmenováno v části B. výše v posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost objektu a pozemkového zázemí. Na pozemku p.č. 126 se nachází trvalé porosty (okrasné i ovocné). Toto příslušenství je samostatně v podstatě neobchodovatelné, jeho existence je však zohledněna v obvyklé ceně oceňovaného majetku. Trvalé porosty jsou také v podstatě samostatně neprodejné, existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku. D. Z Á V Ě R: Obvyklou cenu pozemků p.č. 125, p.č. 126 a p.č. 127 včetně objektu k bydlení č.p. 66, který je součástí pozemku p.č. 125 s příslušenstvím, vše evidováno na LV č. 907 pro k.ú. a obec Seloutky, Olomoucký kraj, ke dni 3.9.2014, odhadujeme ve výši: 350.000,- Kč Slovy: třistapadesáttisíc korun českých Pozn.: 1) Výše uvedená omezení vlastnického práva nejsou ve výsledné obvyklé ceně zohledněna. 2) V obvyklé ceně je již zohledněna cena příslušenství domu a trvalé porosty V Brně dne 29.9.2014 18
Seznam příloh: 1. Fotodokumentace ze dne 3.9.2014 2. Výpis z katastru nemovitostí 3. Náhled katastrální mapy 4. Mapy oblasti Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 40 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu). Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu 21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 286/14 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou. Ing. Vítězslav Drkal zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu 19
Fotodokumentace ze dne 3.9.2014 Pohled z příjezdové komunikace Pohled na zadní část objektu vč. vedlejší stavby Sklep na pozemku p.č. 126 Studna na pozemku p.č. 126 20
Náhled katastrální mapy 21
Mapy oblasti 22