Všeobecné informace o dražbách Jednou za čas vychází v platnost novely, které mohou i v našem oboru zásadním způsobem měnit zákon a legislativu. S touto situací souvisejí mnohé změny v postupech, které mohou zasáhnout nejen exekučního řízení, ale také exekuční dražbu. Pro potenciální zájemce o dražené věci je tak často složité tyto novely uhlídat. Z toho důvodu jsme také vytvořili tento všeobecný přehled, jehož hlavním účelem a náplní je objasnění nejpodstatnější dražebních záležitostí, které se týkají nebo přímo ovlivňují průběh řízení před, při a po dražbě. Níže se tedy dozvíte nejzákladnější informace týkající se dražeb movitých a nemovitých věcí. Vysvětlení rozdílu spisu před novelou a po novele (novela č. 293/2013 Sb., o.s.ř.), dle čeho je určen průběh vedení spisu k dražebnímu jednání. Pro určení, zda se u spisu přistupujícímu k dražbě nemovitosti budou činit kroky v režimu novelovém nebo předchozím, je směrodatné datum vydání EPN (exekuční příkaz prodejem nemovitosti). EPN vydaný od 1. 1. 2013 se řídí již dle novely (novela č. 293/2013 Sb.) EPN vydaný do 31. 12. 2012 se řídí předchozím režimem V níže uvedených odpovědích vždy naleznete případné rozdíly spisu, vedeném před nebo po novele. Kdo se může zúčastnit dražebního jednání? Každá fyzická osoba s plnou způsobilostí k právním úkonům nebo právnická osoba. Kdo se nemůže zúčastnit dražebního jednání? Soudci, soudní exekutoři, zaměstnanci soudů a soudních exekutorů, povinný a jeho manželský partner. Podmínky pro účast na dražebním jednání movitých věcí? Na dražebním jednání je třeba se prokázat platným průkazem totožnosti (občanský průkaz, pas). Pokud je v oznámení o dražebním roku stanovena dražební jistota, musí být na místě a před konáním dražebního jednání složena v hotovosti. Podmínky pro účast na dražebním jednání nemovitých věcí? Před dražebním jednáním je třeba doložit úředně ověřený doklad o prokázání totožnosti registrovaného dražitele. Pro jeho zřízení je nutné se prokázat platným průkazem totožnosti (občanský průkaz, pas). V případě obchodní společnosti je nutné předložit výpis z obchodního rejstříku ne starší než 1 rok (originál nebo úředně ověřená kopie). Případný zástupce účastníka, ať fyzické nebo právnické osoby, se musí prokázat plnou mocí s úředně ověřenými podpisy. Složit před konáním dražebního jednání dražební jistotu, která musí být prokazatelně připsána na účet soudního exekutora. Její výše je stanovena v příslušné dražební vyhlášce,
Vydražiteli se složená jistota započítá na nejvyšší podání. Ostatním dražitelům (účastníkům dražby) je vrácena. Podrobnější informace a vysvětlení základních pojmů naleznete na stránkách www.exdrazby.cz pod záložkou nápověda. Předkupní právo Dle nového občanského zákoníku bylo spoluvlastníkům k 1. 1. 2015 zrušeno zákonné předkupní právo. Což znamená, že pokud nemá spoluvlastník sjednáno předkupní právo přímo na listu vlastnictví, nemůže jej při dražebním jednání uplatnit a soudní exekutor nemůže nezapsané předkupní právo uznat a potvrdit. Pokud osoba či jiný subjekt má předkupní právo k dražené nemovitosti, uplatní jej tím, že se zúčastní 1. kola dražebního jednání. Tzn., že musí složit dražební jistou a připojit se k dražbě, ale nemusí učinit nejnižší podání. Kdy a kde se dražba koná? Dražební jednání se koná v den, hodinu a místě určeném v oznámení o dražebním roku. Zpravidla však v místě, kde jsou dražené movité věci uloženy (sídlo exekutorského úřadu, sklad aj.). Oznámení o dražebním roku je k nahlédnutí vyvěšeno na úřední desce exekutorského úřadu (v sídle exekutorského úřadu). Nemovité věci Dražební jednání se koná v den a hodinu určené soudním exekutorem v dražební vyhlášce prostřednictvím elektronického systému dražeb na adrese www.exdrazby.cz. Dražební vyhláška obsahuje informace týkající se dražebního jednání i dražené nemovitosti a je k nahlédnutí vyvěšena na úřední desce exekutorského úřadu (v sídle exekutorského úřadu). Dále je dražební vyhláška zveřejněna k nahlédnutí a dána k dispozici ke stažení na stránkách www.exekutorsky-urad.cz/drazby, www.exdrazby.cz a www.portaldrazeb.cz u inzerátu dražené nemovitosti. Kdy a kde si lze dražené věci prohlédnout? si lze prohlédnout vždy před začátkem dražebního jednání, a to přímo v místě konání dražby. Podrobnosti o movitých věcech (zda se jedná o soupis nemovitých věcí, či se draží jednotlivé položky), jsou uvedeny v oznámení o dražebním roku. Osoba, která provádí dražební jednání, seznámí zájemce, že movité věci se draží, tak jak jsou a pozdější žádosti o vrácení věci se nepřipouští. Nemovité věci Jelikož se jedná o exekuční dražbu, není možné zájemcům zajistit prohlídku nemovitosti. Informace, které má exekutorský úřad o nemovitosti k dispozici, jsou uvedeny ve znaleckém posudku zpracovaném soudním znalcem.
Zájemce o draženou nemovitost si ji může prohlednout z vlastní iniciativy. Například tím, že si nemovitost prohlédne zvenčí nebo se pokusí spojit s vlastníkem dražené nemovitosti. Kdy lze podat námitky proti dražebnímu jednání? Námitky proti průběhu dražebního jednání musí být vzneseny ihned po dražebním jednání. Na pozdější podané námitky se nepřihlíží. Námitky proti dražebnímu jednání musí být podány do 5 minut po skončení dražebního jednání. Lhůta na podání námitek počíná běžet od uvedení času ukončení dražebního jednání a zveřejnění dražitele, který učinil nejvyšší podání (včetně částky nejvyššího podání) a byl mu udělen příklep. Námitky lze podat emailem nebo prostřednictvím formuláře pro podání námitek. Dražitelům je po dražbě zveřejněna doba, do kdy mohou námitky podat. Námitky proti průběhu dražebního jednání není možné podat. Kdy probíhá losování při shodném podání? Učiní-li více dražitelů shodné podání, probíhá losování ihned na místě dražebního jednání. Bude přistoupeno k losování a výběru lístků z osudí, a příklep bude udělen dražiteli, který bude mít nejvyšší vylosované číslo. Učiní-li více dražitelů shodné podání, probíhá následující pracovní den na exekutorském úřadě losování. Dražitelé mají právo se dostavit k losování do sídla exekutorského úřadu. Pokud se dražitel nedostaví, bude soudní exekutor za dražitele losovat. Bude přistoupeno k losování výběru lístků z osudí, a příklep bude udělen dražiteli, který bude mít nejvyšší vylosované číslo. Pokud shodné podání učinil dražitel, kterému svědčí předkupní právo nebo výhrada zpětné koupě, udělí soudní exekutor příklep takovémuto dražiteli a k losování se nepřistupuje. Učiní-li více dražitelů shodné podání, nepřistupuje se k losování. Příklep soudní exekutor udělí tomu dražiteli, který učinil nejvyšší podání jako první v pořadí. Pokud shodné podání učinil dražitel, kterému svědčí předkupní právo nebo výhrada zpětné koupě, udělí soudní exekutor příklep takovémuto dražiteli a nehledí na pořadí podaného nejvyššího podání.
Kdy a jak se podává předražek? Předražek lze uplatnit pouze u spisů, v nichž byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti po 1. 1. 2013 a postup exekuční dražby se řídí podle novely. Navrhovatel předražku musí nabídnout minimálně o 25 % vyšší cenu, než bylo nejvyšší podání a tu zaplatit na účet soudního exekutora. Dále musí podat soudnímu exekutorovi písemný a úředně ověřený návrh, že chce nabýt nemovitost namísto vydražitele. To vše musí stihnout do 15 dnů od zveřejnění usnesení o příklepu na úřední desce exekutorského úřadu. Kdy se musí vydražená věc zaplatit a převzít? Vydražené movité věci je vydražitel povinen uhradit ihned po skončení dražebního jednání, a to v hotovosti k rukám osoby, která dražbu vedla (vykonavatel, koncipient, kandidát nebo soudní exekutor). Následně je vydán protokol o dražbě movitých věcí. Movitou věc musí vydražitel převzít ihned po dražebním jednání. Není možné další uskladňování. Po dražebním jednání je vydáno usnesení o příklepu, v němž uděluje soudní exekutor příklep vydražiteli na nemovitosti. Soudní exekutor v usnesení o příklepu určí lhůtu k doplacení nejvyššího podání. Po předchozí domluvě může být stanovena lhůta k doplacení max. 2 měsíce. Tato lhůta počíná vydražiteli běžet dnem právní moci usnesení o příklepu. Pro doplacení nejvyššího podání je v usnesení o příklepu uvedeno číslo účtu soudního exekutora a variabilní symbol, pod kterým má být platba složena. Nezaplatí-li vydražitel nejvyšší podání ve lhůtě, která byla stanovena v usnesení o příklepu, může mu soudní exekutor usnesením určit dodatečnou lhůtu k doplacení nejvyššího podání. Tato lhůta však nesmí být delší než jeden měsíc. Nezaplatí-li vydražitel ani v této dodatečné lhůtě, stane se obmeškalým vydražitelem. Na zaplacení nejvyššího podání se vydražiteli započítává dražební jistota složená před dražebním jednáním. Následující den po vydání usnesení o příklepu se může vydražitel ujmout držby (nemovitosti). O tom je vydražitel povinen písemně (email, dopis) uvědomit soudního exekutora. Po dražebním jednání je vydáno usnesení o příklepu, v němž uděluje soudní exekutor příklep vydražiteli na nemovitosti. Soudní exekutor v usnesení o příklepu určí lhůtu k doplacení nejvyššího podání. Po předchozí domluvě může být stanovena lhůta k doplacení max. 2 měsíce. Tato lhůta počíná vydražiteli běžet dnem právní moci Usnesení o příklepu. Pro doplacení nejvyššího podání je v usnesení o příklepu uvedeno číslo účtu soudního exekutora a variabilní symbol, pod kterým má být platba složena. Nezaplatí-li vydražitel nejvyšší podání ve lhůtě, která byla stanovena v usnesení o příklepu, může mu soudní exekutor usnesením určit dodatečnou lhůtu k doplacení nejvyššího podání. Tato lhůta však nesmí být delší než jeden měsíc. Nezaplatí-li vydražitel ani v této dodatečné lhůtě, stane se obmeškalým vydražitelem. Na zaplacení nejvyššího podání se vydražiteli započítává dražební jistota složená před
dražebním jednáním. Vydražitel je oprávněn převzít vydraženou nemovitost dnem následujícím po doplacení nejvyššího podání, nejdříve však po uplynutí lhůty na podání předražku (15 dnů od zveřejnění usnesení o příklepu na úřední desce). Obmeškalý vydražitel Pokud vydražitel nedoplatí nejvyšší podání, ani v dodatečné lhůtě, kterou mu soudní exekutor usnesením určí, stane se obmeškalým vydražitelem. Usnesení o příklepu se marným uplynutím lhůty dodatečné lhůty zrušuje a soudní exekutor nařídí další dražební jednání. Obmeškalý vydražitel je následně povinen nahradit náklady, které vznikly v souvislosti s dalším dražebním jednáním, škodu, která vznikla tím, že nezaplatil nejvyšší podání, a bylo-li při dalším dražebním jednání dosaženo nižší nejvyšší podání, rozdíl na nejvyšším podání. Na tyto dluhy se započítá jistota složená obmeškalým vydražitelem. Kdy se stává vydražitel vlastníkem nemovitosti? Po doplacení nejvyššího podání a právní mocí usnesení o příklepu se vydražitel stává zpětně ke dni vydání usnesení o příklepu vlastníkem vydražené nemovitosti. Kdy dojde k přepisu nemovitosti na vydražitele? Po právní moci usnesení o příklepu a doplacení nejvyššího podání odešle soudní exekutor na příslušný katastrální úřad sdělení o změně vlastníka, na základě něhož dojde k přepisu nemovitosti na nového vlastníka (vydražitele). Jak probíhá předání a vyklizení nemovitosti? Exekutorský úřad nemovitost vydražiteli nepředává. Převzetí nemovitosti je pouze na vydražiteli. Pokud povinný nechce po vydražení nemovitost dobrovolně vyklidit (případně osoby, které v ní či s ním žijí), může vydražitel podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Soudní exekutor ukládá povinnému, aby vydraženou nemovitost vyklidil nejpozději do 15 dnů od nabytí právní moci usnesení o příklepu nebo doplacení nejvyššího podání, nastaloli později. Pokud povinný nemovitost dobrovolně nevyklidí, jak mu bylo uloženo v usnesení o příklepu, může vydražitel podat exekuční návrh, kde jako exekuční titul bude sloužit pravomocné usnesení o příklepu nemovitosti (případně pravomocné usnesení o předražku). Kdy jsou vymazány zástavní práva z listu vlastnictví? Pokud na nemovitosti váznou zástavní práva, tak na nového vlastníka (vydražitele) žádným způsobem nepřecházejí. Zástavní práva zanikají po právní moci usnesení o rozvrhu. Po právní moci usnesení o rozvrhu je na příslušný katastrální úřad zasláno sdělení o zániku zástavních práv. Na základě tohoto sdělení budou z listu vlastnictví zástavní práva následně vymazána.
Kdo hradí daň z nabytí nemovitostí? Vydražitel má povinnost do 3 měsíců od zápisu do katastru nemovitostí podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitostí a daň uhradit. Daň činí 4% z nejvyššího podání, jako ceny, za kterou nemovitost vydražil.