ZNALECKÝ POSUDEK č. 3133/2015 O ceně nemovitosti - obvyklá cena bytové jednotky č. 829/25 v objektu čp. 829/10, ulice K Louži, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 2176 na katastrálním území Vršovice. Objednatel znaleckého posudku: Městská část Praha 10 Vršovická 1429/68 10138 Praha 10 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účely prodeje elektronickou aukcí Podle stavu ke dni 16.3.2015 znalecký posudek vypracovala : Ing. Dagmar Marvanová Dačická 180 109 00 Praha 10 telefon: 603211818 e-mail: Dmarv@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 15.4.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol O ceně nemovitosti - obvyklá cena (též tržní) bytové jednotky č. 829/25 v objektu čp. 829/10, ulice K Louži, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 2176 na katastrálním území Vršovice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 829/25 Adresa předmětu ocenění: K Louži 829/10 100 00 Praha 10 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Vršovice Počet obyvatel: 1 243 201 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.4.2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku výpis z KN katastrálního úřadu LV č. 11884 ze dne 11.3.2015 skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti cenová mapa Prahy CMP 2015 pasport bytu vymezení jednotek v budově 5. Vlastnické a evidenční údaje Na LV č.11884 jsou uvedeni jako vlastníci : Hlavní město Praha Mariánské náměstí 2/2, Praha 1 Svěřená správa Městská část Praha 10, Vršovická 1429/68, Praha 10 6. Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno dle dat zjištěných na místě a zaměřených při prohlídce nemovitosti. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o samostatnou bytovou jednotku charakteru 1 + 0 o velikosti 20.50 m 2 + terasa 11.10 m 2, která není započítána do podlahové plochy bytové jednotky - jedná se o výlučné oprávnění užívat terasu dle vymezení jednotek v budově. K bytové jednotce patří sklep k užívání o velikosti 1.50 m 2, který není započítán do podlahové plochy bytové jednotky. Bytový dům je situovaný v řadové zástavbě bytových domů při ulici K Louži. Jedná se o zástavbu bytovými domy. Občanská vybavenost dobrá v docházkové vzdálenosti drobné prodejny - ulice Moskevská a Vršovická, nákupní centrum Eden tři stanice tramvají. Zastávka tramvaje 300 m v ulici Vršovická a autobus v ulici Moskevská, dopravní dostupnost dobrá - tramvaj k metru, nejbližší metro stanice Náměstí Míru nebo Jiřího z Poděbrad. V dobrém dosahu areál Vinohradské fakultní nemocnice. Parkování v přilehlých ulicích špatné a zvláště ve večerních hodinách. Jedná se o okrajovou lokalitu centra. - 2 -
Objekt je zděné konstrukce podsklepený šestipodlažní bez výtahu, zastřešený rovnou střechou s živičnou krytinou s klempířskými prvky z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná zdvojená, vstupy do lodžií částečně jednoduchými prosklenými dveřmi v prosklené stěně, vstupní dveře dřevěné s okénkem pro prosvětlení opatřené mřížkou. Soklová část a vstupní část obložena pásky, schody teracové, podlahy dlažby. Fasáda v dobrém stavu u soklové části viditelně opravena. Stavebně technický stav objektu s běžnou údržbou. Objekt byl postaven v roce 1935. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 829/25-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,060 Koeficient pp = I T * I P = 1,060 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Bytová jednotka č. 829/25 Oceňovaná bytová jednotka se nachází v šestém nadzemním podlaží šestipodlažního podsklepeného zděného objektu bez výtahu. Bytová jednotka sestává z pokoje, předsíně, koupelny s WC a terasy k výlučnému užívání - dle vymezení jednotky. Skutečný stav - pokoj, předsíň jako kuchyňka, koupelna s WC a terasa k výlučnému užívání. K bytové jednotce patří sklep k užívání, který není započítán do podlahové plochy bytové jednotky. V pokoji okna dřevěná zdvojená s francouzskými dveřmi ze dvou třetin prosklenými zajišťující vstup na terasu, dveře vstupní hladké do ocelové zárubně s bezpečnostním zámkem z interiéru polepené korkem, dveře do pokoje z jedné třetiny prosklené z pokoje ošetřeny nátěrem a z předsíně polepeny korkem, dveře koupelny s WC zatahovací, podlaha v pokoji PVC, na terase dlažba, v předsíni s linkou plovoucí podlaha a v koupelně s WC dlažba. Koupelna vybavena vanou a umyvadlem, WC mísou kombi a průtokovým ohřívačem vody (2000). Kuchyňský kout umístěný v předsíni - linka s nerez dřezem s keramickým obkladem k lince. Vstupní stěna předsíně obložena lamelami. V pokoji rohová část obložena palubkami a stěny jsou polepené tapetou. Vytápění WAW (1997). V bytové jednotce byly provedeny stavební úpravy (2000) Bytová jednotka vyžaduje menší stavební úpravy a opravy úpravy. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č. 2176 Oceňovaný pozemek se nachází na katastrálním území Vršovice a je oceněn dle platné cenové mapy Prahy CMP 2015 mapový list č. 60. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2176 186,00 6 800,00 1 264 800,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 186,00 m 2 1 264 800,- Pozemek parc.č. 2176 - zjištěná cena = 1 264 800,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č. 2176 = 1 264 800,-Kč 1 264 800,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 1 264 800,- Kč - 5 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 21 Stáří stavby: 81 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2 000 Základní cena ZC (příloha č. 27): 43 362,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy předsíň: 3,10 * 1,00 = 3,10 m 2 koupelna s WC: 3,20 * 1,00 = 3,20 m 2 pokoj: 14,20 * 1,00 = 14,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 20,50 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 - zděná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 1. PP nebo 5. NP a vyšší bez výtahu - 6.NP I -0,05 bez výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever I -0,01 nebo bez výhledu - sever s výhledem na střechy okolní zástavby 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení - vana, umyvadlo, WC mísa 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Nadstandardní IV 0,04 vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada - sklep k užívání a terasa - výlučné oprávnění užívání 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn - WAW II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 15 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (15 + 15)= 0,850 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,850 = 0,759 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 43 362,- Kč/m 2 * 0,759 = 32 911,76 Kč/m 2-6 -
CB P = PP * ZCU * I T * I P = 20,50 m 2 * 32 911,76 Kč/m 2 * 1,000 * 1,060= 715 172,54 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 715 172,54 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 264 800,- Kč Spoluvlastnický podíl: 205 / 8 490 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 264 800,- Kč * 205 / 8 490 = 30 539,93 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 30 539,93 Kč Bytová jednotka č. 829/25 - zjištěná cena = 745 712,47 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 829/25 745 712,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 745 712,50 Kč Celkem 745 712,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 745 712,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 829/25 745 712,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 745 712,50 Kč Celkem 745 712,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 745 712,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 745 710,- Kč slovy: Sedmsetčtyřicetpěttisícsedmsetdeset Kč VÝNOSOVÁ METODA Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosažitelného v daném místě a čase ročního nájemného sníženého o roční náklad na provoz. Nájemné se stanovuje na základě průzkumu trhu nabízených pronájmů, vlastní databáze a publikace - Cenové mapy České republiky 1/2015 - ing. Petr Ort PhD. Průměrný čistý pronájem bytové jednotky 1 + 1 (kk) dle cenové mapy české republiky činí v Praze 10-9 300,-Kč/měs (průměr 150,-Kč/m 2 ). - 8 -
Inzerované nabídky pronájmů : Sportovní garsonka 22 m 2 v 4.NP s výtahem, v dobrém stavu, nezařízený 8 500,- Kč/měs (386,- Kč/m 2 ) Vršovická garsonka 24 m 2 v 2.NP s výtahem, dobrý udržovaný stav, zařízený 5 800,-Kč/měs (242,-Kč/m 2 ) Minská garsonka 23 m 2 v 4.NP bez výtahu po rekonstrukci, vybavený 7 800,-Kč/měs (339,-Kč/m 2 ) ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Průměrná cena za m 2 v nabídce činí : 322,- Kč/m 2 x k redukce pramenu ceny 0.85 = 274,-Kč/m 2 Nutné je zohlednění stavebně technického stavu bytu, jednotlivých porovnání a náklady spojené s vlastnictvím a pronajímáním. 22.50 m 2 x 270,-Kč/m 2 = 6 075,-Kč/měs Čistý roční výnos za předmětnou bytovou jednotku za pronájem s ohledem na stavebně technický stav a vybavení je stanoven částkou 5 600,-Kč/měs. Matematicky vyjádřeno pro stanovení výnosové hodnoty je použit propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu. Z(čistý zisk) / úroková míra % kapitalizace x 100 % Čistý roční výnos s odpočtem nákladů : 12 x 5 600,-Kč = 67 200,-Kč/rok Cv = 67 200 / 8 x 100 = 840 000,-Kč VÝNOSOVÁ METODA činí : 840 000,-Kč POROVNÁVACÍ METODA Tato metoda pro ocenění je založena na srovnání prodejní ceny obdobné bytové jednotky s jednotkou oceňovanou. Použití této metody je odvislé od fungujícího trhu daného segmentu. Použity jsou nabízené inzerované nemovitosti se zohledněním, že tyto ceny jsou nabídkové, tudíž nadhodnocené a ve většině případů obsahují provizi realitních kanceláří. V přímém porovnání je zohledněna lokalita, dopravní dostupnost, technologie provedení a stavebně technický stav bytové jednotky, standard, příslušenství a služby, atraktivita. Inzerované nabídky : Orelská 1 + kk 20 m 2, v 3.NP s výtahem, byt po rekonstrukcí, sklep, Objekt jako celek v dobrém stavu. 1 500 000,-Kč (75 000,-Kč/m 2 ) - 9 -
Kavkazská 1 + kk 22 m 2, 5.NP s výtahem, dům po rekonstrukci, byt po rekonstrukci, sklep 1 580 000,-Kč (71 818,-Kč/m 2 ) Moskevská garsonka 21 m 2, v 4.NP výtah, po rekonstrukci, sklep, vytápění WAW, 1 590 000,-Kč (75 714,-Kč/m 2 ) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Průměrná cena za m 2 činí : 74 177,-Kč/m 2 x k (redukce pramenu ceny) 0.85 = 63 051,-Kč/m 2 Cena za m 2 bytové jednotky je stanovena na základě stavebně technického stavu, jednotlivých porovnání, včetně redukce pramenu ceny. 58 000,-Kč/m 2 x 20.50 m 2 = 1 189 000,-Kč Dle cenové mapy České republiky 1/2015 průměrná cena za bytové jednotky charakteru 1 + 1 (kk) v Praze 10-2 000 000,-Kč. POROVNÁVACÍ METODA 1 189 000,-Kč ANALÝZA CENY - stanovení obvyklé hodnoty Ze zjištěných hodnot - výnosové, srovnávací a dle cenového předpisu platného ke dni ocenění použijeme metodu střední hodnoty, jejíž podstatou je aritmetický průměr. Dle cenového předpisu 199/2014 Sb. Výnosová metoda Porovnávací metoda 745 713,-Kč 840 000,-Kč 1 189 000,-Kč CO = (745 713 + 840 000 + 1 189 000) /3 = 924 904,-Kč (slovy : devětsetdvacetpěttisíckč) OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI činí : 925 000,-Kč - 10 -
V Praze 15.4.2015 Ing. Dagmar Marvanová Dačická 180 109 00 Praha 10 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.4.1995 č.j. Spr. 69/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3133/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3133/2015. - 11 -