Bankovní institut vysoká škola Praha Veřejné draţby Diplomová práce Autor: Jan Mikloško Finance Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, PhD. Sušice Duben, 2010
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci vypracoval samostatně, výhradně s použitím uvedené literatury. V Sušici 22. dubna 2010.. Jan Mikloško
Děkuji své přítelkyni Nadě a své rodině za jejich trpělivost, pochopení a podporu při mém studiu a při vypracování této práce. Děkuji vedoucímu této práce Ing. Petru Ortovi, PhD. za jeho odborné vedení, konzultace, rady, podnětné připomínky a trpělivost.
ANOTACE Za téma předkládané diplomové práce byla zvolena problematika veřejných dražeb. Hlavní myšlenkou bylo především přiblížení oblasti veřejných dražeb, vymezení a objasnění základních pojmů souvisejících s veřejnými dražbami a popsání jejich výhod oproti realitnímu prodeji. Práce se rovněž zaměřila na určování obvyklé ceny dražených nemovitostí, což bývá označováno za základní pilíř všech dražeb. ANNOTATION It was selected issue of public auctions for the submitted thesis topic. The idea was mainly to light the public auction concept, the definition and clarification of basic concepts related to public auctions and describe their advantages over real estate sales. The work also focused on determining the normal price of the auctioned property, which is called the fundamental pillar of all auctions.
OBSAH: 1. ÚVOD... 6 2. PROBLEMATIKA VEŘEJNÝCH DRAŽEB... 7 3. VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ... 12 3.1. Dražební vyhláška... 15 3.2. Smlouva o provedení dražby... 20 3.3. Upuštění od dražby... 21 3.4. Oznámení o dražbě... 24 3.5. Zmaření a neplatnost dražby... 25 3.6. Protokol o provedené dražbě... 32 3.7. Uspokojení pohledávek dražebních věřitelů... 34 3.7.1. Protokol o výtěžku dražby a uspokojení pohledávek... 37 3.8. Dražebník a předpoklady pro výkon činnosti dražebníka... 38 3.9. Vyloučení některých účastníků z dražby... 39 4. FAKTORY OVLIVŇUJÍCÍ CENU NEMOVITOSTI... 41 4.1. Technický stav nemovitosti... 42 4.2. Situováni nemovitosti a její využitelnost... 44 4.3. Typy nemovitostí... 45 4.4. Dostupné informace o nemovitosti... 46 4.5. Územní plán... 47 4.6. Vlastník, popřípadě uživatel nemovitosti... 47 4.7. Stav tísně... 48 4.8. Stav mimořádné obliby... 48 5. ZNALECKÝ POSUDEK... 49 5.1. Popis nemovitosti... 50 5.2. Určení ceny obvyklé předmětu dražby... 50 5.3. Odhad ceny předmětu dražby... 51 5.3.1. Cena určená nad skutečnou hodnotu nemovitosti... 52 5.3.2. Cena objektivně stanovena... 52 5.3.3. Cena určená pod skutečnou hodnotu nemovitosti... 52 6. VYHOTOVENÍ ZNALECKÉHO POSUDKU PRO POTŘEBY DRAŽBY... 54 6.1. Místní šetření... 54 6.1.1. Měření... 55 6.1.2. Fotodokumentace... 56 6.1.3. Videozáznam... 57 6.2. Znalecký posudek pro potřeby dražby musí obsahovat tyto části... 57 7. ZÁVĚR... 69
1. ÚVOD Pracuji ve společnosti EURODRAŽBY.CZ a.s., která se zabývá převážně dražbami nemovitostí, ať už dobrovolných či nedobrovolných. Rozhodl jsem se proto, zvolit si jako námět své diplomové práce právě toto téma. V práci, kterou jsem nazval Veřejné dražby, jsem si vytknul hned několik cílů. Hlavní prioritou bylo především přiblížení problematiky spojené s veřejnými dražbami, vymezení a objasnění základních pojmů souvisejících s veřejnými dražbami a popsání jejich výhod oproti realitnímu prodeji. Dále jsem se zaměřil zejména na určování obvyklé ceny dražených nemovitostí, což považuji za základní pilíř všech dražeb. Práci jsem rozdělil do několika kapitol. V první části se věnuji uvedení do již zmíněné problematiky veřejných dražeb. Zamýšlím se převážně nad významem dražeb dobrovolných a nedobrovolných, jejich specifiky a odlišnostmi. V druhé kapitole popisuji proces dražby a základní pojmy s ní spojené. V závěrečné části své diplomové práce se zamýšlím nad stanovením ceny obvyklé, faktory, které jí ovlivňují a obecně nad úlohou znaleckého posudku v dražebním procesu. Při tvorbě diplomové práce jsem čerpal především z vlastních zkušeností z oblasti veřejných dražeb. Důsledně jsem zpracoval stěžejní problémy a otázky, na které při své práci v dražební společnosti denně narážím a jsou dle mého názoru pro daný obor zásadní. Významnou pomoc pro vypracování této práce představovaly knihy od Ing. Petra Orta Oceňování na tržních principech a Oceňování nemovitostí. Dále jsem používal knihu Oceňování nemovitostí od prof. Ing. Alberta Bradáče. Věřím, že tato práce poodkryje otázky spojené s veřejnými dražbami a bude dražebníkovi i osobám, které s ním spolupracují, užitečnou pomůckou. 6
2. PROBLEMATIKA VEŘEJNÝCH DRAŢEB Je několik způsobů, jak se stát vlastníkem nemovitosti nebo vlastníkem finanční hotovosti odpovídající její hodnotě. Asi nejvíce rozšířeným způsobem je přímý prodej zprostředkovaný některou z realitních kanceláří. V některých situacích může být vhodnější prodej v dražbě. Dražba se využívá například v situacích, kdy dlužník nesplácí svou pohledávku zajištěnou zástavním právem na nemovitost. Pro správné pochopení problematiky veřejných dražeb je potřeba si nejprve ujasnit některé základní pojmy. Celkovou úpravu problematiky veřejných dražeb obsahuje zákon č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách. Draţby dobrovolné jsou prováděné na návrh vlastníka, nebo na návrh osoby oprávněné (například likvidátor nebo insolventní správce). Draţby nedobrovolné jsou prováděné na návrh zástavního věřitele, jehož pohledávka je přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím, vykonatelným rozhodčím nálezem nebo doložena vykonatelným notářským zápisem, který obsahuje náležitosti stanovené zvláštním právním předpisem. Většinou se tyto dražby provádějí proti vůli vlastníka předmětu dražby. O dražbě a obecně o jejím průběhu mají obecnou představu snad všichni. Jedná se veřejné jednání, jehož účelem je přechod vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby z dosavadního vlastníka na vydražitele, konané na základě návrhu navrhovatele. Dražit lze nemovitosti, věci movité ale i majetková práva (např. pohledávky, družstevní práva atd.). V této práci se budu zabývat převážně dražbami nemovitostí, protože jsou nejčastějším předmětem prodávaným ve veřejných dražbách. Dražbu může řídit a provádět pouze koncesovaný dražebník, který nese plnou zodpovědnost za její zákonný průběh a musí být pro vznik škody pojištěn. Seznam takto certifikovaných dražebníku je publikován na www.centralni-adresa.cz. 7
Průběh a přípravu plně řídí dražebník. Vztah mezi dražebníkem a navrhovatelem dražby je upraven písemnou smlouvou (smlouva o provedení dražby dobrovolné/nedobrovolné), která má zákonem upravené náležitosti. Smlouva o provedení dražby musí obsahovat označení, že jde o dražbu dobrovolnou, označení navrhovatele, dražebníka a předmětu dražby, nejnižší podání, výši odměny nebo způsob jejího určení či ujednání o tom, že dražba bude provedena bezúplatně. Je-li licitátor oprávněn snížit nejnižší podání, musí být ve smlouvě o provedení dražby obsaženo i ujednání, o jakou částku lze nejnižší podání snížit. Jde-li o dražbu nemovitosti, podniku nebo jeho organizační složky, musí být podpisy navrhovatele a dražebníka na smlouvě o provedení dražby úředně ověřeny.výši odměny dražebníka sjednanou ve smlouvě o provedení dražby nelze dodatečně zvýšit. Neobsahuje-li smlouva uzavřená mezi navrhovatelem a dražebníkem stanovené náležitosti, je neplatná. Dražebník je povinen při přípravě dražby zajistit znalecký posudek o ceně v místě a čase obvyklé, ve kterém je zohledněn stav oceňované nemovitosti a případné vady. Důležitou věcí je, že pokud osoba, která má nemovitost v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídku předmětu dražby, lze odhad provést na základě poskytnutých údajů navrhovatelem dražby dražebníkovi. Výše nejnižšího podání (vyvolávací cena) je stanovena na základě uvážení navrhovatele. U dobrovolné dražby dokonce nezáleží na výši určení ceny obvyklé. U dražby nedobrovolné musí být nejnižší podání stanoveno na částku minimálně ve výší 50 % z ceny určené soudním znalcem ve znaleckém posudku. Je však zřejmé, že správné stanovení nejnižšího podání má určující vliv na zájem o dražbu a dosažení co možná nejvyšší ceny prostřednictvím vydražení. Termín dražby dražebník vyhlašuje dražební vyhláškou, v níž musejí být uvedeny zákonem stanovené informace. Číslo jednací, které bylo chronologicky dražbě dražebníkem přiděleno. Dva termíny prohlídek předmětu dražby, které zajišťuje dražebník v rámci možností, které jsou držitelem dražené věci umožněny. Popis a cena dražené věci (nemovitosti), který vycházejí ze znaleckého posudku vyhotoveného soudním znalcem. U nedobrovolné dražby musí být použit titul, na základě kterého je dražebník oprávněn dražbu vykonat. Výše a termín, kdy je možno 8
uhradit dražební jistinu (dražební jistotu lze v zásadě složit v penězích nebo bankovní zárukou). Dražební vyhláška musí být zveřejněna způsobem vzhledem k předmětu dražby v místě obvyklým tj. musí být vyvěšena na úředních deskách u dobrovolné dražby 30 a u nedobrovolné dražby 60 dnů před zahájením dražby. Tyto uvedené termíny rovněž platí o uveřejnění vyhlášek na internetovém portálu centrální adresa. Draţební řád Dražební řád je listina, která se netýká pouze jedné dražby. Dražebník v něm většinou konkretizuje některá ustanovení zákona o veřejných dražbách pro podmínky své specializované činnosti. Dražebník má povinnost vyvěšení dražebního řádu společně s dražební vyhláškou v dražební místnosti. Dražební řízení je vedeno licitátorem, který dražbu zahajuje tzv. vyvoláním, poté vyzívá účastníky, aby činili svá podání a nakonec uděluje příklep. Součástí vyvolání je určení nejnižšího podání a stanovení nejnižšího příhozu. Draží do té doby, dokud účastníci dražby činí podání. Jestliže nikdo z účastníků dražby není ochoten učinit ani po třetí výzvě podání, udělí licitátor příklep účastníkovi, který učinil dosud nejvyšší podání. Udělením příklepu je dražba ukončena. Po ukončení dražby jsou účastníkům s výjimkou vydražitele vráceny dražební jistoty. Jako doklad o provedené dražbě slouží protokol o provedené dražbě, který je dražebník povinen po skončení dražby vyhotovit. Protokol o provedení dražby obsahuje údaje o dražebníkovi, navrhovateli dražby, stručný popis předmětu dražby, cenu dosaženou vydražením, iniciály vydražitele. Účastník dražby, jemuž byl udělen příklep, se stal vydražitelem. Vydražitel je povinen uhradit cenu dosaženou vydražením na účet dražebníka v zákonem stanovené lhůtě. Rozhodujícím faktorem pro lhůtu uhrazení částky dosažené vydražením je typ dražby, může to být ihned po skončení dražby, do 10 dnů až do 3 měsíců. Přičemž do placené ceny je zahrnuta dražební jistota, která byla složena před dražbou. Zaplacením přechází na vydražitele vlastnictví předmětu dražby a to k okamžiku přidělení příklepu. 9
Náklady draţby Náklady dražby se rozumí např. pronájem sálu, vyhotovení znaleckého posudku, náklady na inzerci dražby či zajištění licitátora atd. Tyto náklady se hradí z výtěžku dražby, jestliže není ve smlouvě o provedení dražby stanoveno jinak. Výtěžek z dražby je po odečtení nákladů na dražbu předán bývalému vlastníkovi. U nedobrovolné dražby rozdělí dražebník výtěžek podle přihlášených pohledávek a podle data jejich vzniku a zajištění. V případě, že jsou všechny přihlášené pohledávky a náklady dražby uspokojeny a ještě zbývají finanční prostředky, dražebník je povinen zaslat je zástavci. Pokud není možné uvedené částky předat zástavním věřitelům nebo zástavci, uloží dražebník tyto peníze na speciálně zřízený účet, který je zveřejněn na centrální adrese. Vydražiteli po uhrazení částky dosažené vydražením je dražebníkem vydáno písemné potvrzení o nabytí vlastnictví. Jedná-li se o nemovitost, zašle jedno vyhotovení potvrzení o nabytí vlastnictví příslušnému katastrálnímu úřadu. Ten zaznamená skutečnost, která již proběhla v okamžiku udělení příklepu a záznamem připíše nového vlastníka, jedná se o záznam a ne o vklad jako v případě kupní smlouvy. Vlastník nebo jeho zástupce protokolárně předá nemovitost na základě potvrzení o vlastnictví. Pokud není při první dražbě učiněno ani nejnižší podání, licitátor dražbu ukončí. Následně lze připravit po dohodě s navrhovatelem dražbu opakovanou z podobných podmínek jako dražbu první. U opakované dražby je potřebné snížení nejnižšího podání. Toto záleží opět pouze na navrhovateli dražby. U nedobrovolné dražby je však dle zákona o veřejných dražbách možné maximální snížení na 70 % původního nejnižšího podání. Není-li uhrazena cena dosažená vydražením ve stanovené lhůtě dochází k tzv. zmaření dražby. Na vydražitele nepřecházejí vlastnická práva k předmětu dražby a z dražební jistiny jím složené jsou zaplaceny náklady zmařené dražby a náklady na dražbu opakovanou. 10
Výhody draţby U atraktivnějších nemovitostí při vhodné vyvolávací ceně lze dojít k vyšší částce dosažené vydražením než by se dosáhlo přímým prodejem přes realitní kancelář. V případě dobře stanoveného nejnižšího podání se dražby účastní více zájemců a ti se často nechávají strhnou ostatními, a tím pádem se cena dostává často i nad cenu odhadnutou soudním znalcem. Další výhodou prodeje přes dražbu je rychlost prodeje. Téměř nikdy nemůže nastat situace, že by nový vlastník nebyl bez nemovitosti ani bez peněz, na rozdíl od přímého prodeje. Daň z převodu nemovitosti je placena vydražitelem ve výši 3 % z částky dosažené vydražením bez ohledu na cenu obvyklou určenou soudním znalcem. Toto je další výhoda proti realitnímu prodeji, kde se daň z převodu nemovitosti hradí z částky vyšší. Buď to z částky uvedené v posudku nebo z částky určené v kupní smlouvě. Bezesporu další výhodou prodeje ve veřejné dražbě je určení objektivní ceny dražbou. Cenu dosaženou vydražením nelze po dražbě nějak zpochybňovat, protože nemovitost byla dostatečně dlouho vystavena na trhu a při jejím prodeji se sešlo více neovlivněných zájemců. Proto jsou dražby často využívány likvidátory nebo insolventními správci, ale také např. při vypořádání dědictví. 11
3. VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ Draţba Dražbou se rozumí veřejné jednání, jehož účelem je převod vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby, konané na základě návrhu navrhovatele, při němž se licitátor obrací na předem neurčený okruh osob přítomných na předem určeném místě s výzvou k podávání nabídek a při němž na osobu, která za stanovených podmínek učiní nejvyšší nabídku, přejde příklepem licitátora vlastnictví nebo jiné právo k předmětu dražby, nebo totéž veřejné jednání, které bylo licitátorem ukončeno z důvodu, že nebylo učiněno ani nejnižší podání. Účastník draţby Účastníkem dražby je osoba přítomná při dražbě, která se dostavila za účelem činit podání a splňuje podmínky stanovené zákonem. Typ účastníků při veřejné draţbě Účastníky veřejných dražeb lze rozdělit do těchto čtyř skupin: - Účastníci, kteří si draženou nemovitost mají v úmyslu sami koupit a poté jí i užívat. Tato skupina účastníků dražby je ideální, protože je ochotna za nemovitost zaplatit nejvíce. - Spekulanti jsou to lidé, kteří nemovitost kupují za účelem následného prodeje a z toho plynoucího zisku. Jedná se o poměrně velkou skupinu lidí účastnících se dražeb po celé republice. Tito lidé se dobře vyznají v nemovitostech a jsou schopni dobrého odhadu tržní ceny nemovitostí. Avšak podmínkou jejich obchodu je dobrá koupě, a proto nemovitosti kupují v rozmezí 50 70 % jejich reálné ceny (z důvodů dalších výloh). - Osoby, které uvažují o koupi nemovitosti v dražbě a přišli se podívat jako diváci. Nějakým způsobem cenu dosaženou vydražením ani samotnou dražbu neovlivňují. 12
- Účastníci, kteří si nepřišli nemovitost koupit, ale přišli na dražbu provozovat tzv. pletichy při veřejné dražbě a tím čerpat finanční prostředky z ostatních účastníků dražby. Snahou dražebníka je jejich snahu o pletichy překazit. Nejlepší obranou proti těmto činnostem je velká účast zájemců, kteří mají v úmyslu nemovitost si koupit. Draţební jistina Je částka, kterou musí složit před dražbou každý účastník dražby ve stanovené částce. V případě vydražení slouží k zajištění budoucích závazků. Nejniţší podání Jedná to o nejnižší částku, za kterou lze předmět dražby koupit a na které se začíná s licitací. Licitátor Licitátor je fyzická osoba oprávněná činit jménem a na účet dražebníka úkony při dražbě. Licitátorem může být pouze fyzická osoba způsobilá k právním úkonům a fyzicky způsobilá k této činnosti. Licitátor zahajuje dražbu, vyzývá účastníky, aby činili podání, uděluje příklep a provádí též losování ohledně udělení příklepu. Podání Nabídka účastníka dražby učiněna v průběhu dražby zvednutím čísla a vyslovením částky ve výši alespoň nejnižšího podání. Další podání musí předešlé nabídky převyšovat alespoň o minimální příhoz. Minimální příhoz Částka, o kterou se minimálně zvyšuje nové podání (nabídka) oproti poslednímu podání. Výše této částky je předem stanovená. Příklep Příklep je úkon licitátora spočívající v klepnutí kladívka, jímž dochází za stanovených podmínek k přechodu vlastnického práva k předmětu dražby. 13
Vydraţitel Vydražitelem je účastník dražby, jenž učinil nejvyšší podání a byl mu udělen příklep. Draţebník Organizuje dražbu a má k tomu i příslušné živnostenské oprávnění. Opakovaná draţba Pokud nebyl předmět dražby vydražen, může se uskutečnit opakovaná dražba. Navrhovatel draţby Jde o osobu, která navrhuje provedení dražby. Vlastník předmětu dražby, správce konkurzní podstaty, likvidátor, nebo věřitel, jehož pohledávka je zajištěna zástavním právem. Dluţník Je osoba, jejíž závazek (dluh) je zajištěn právem k předmětu dražby. Zástavce Je osoba, která zastavila předmět dražby. Obvyklá cena Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. 14
Zvláštní oblibou se rozumí výjimečná hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k ním. I tuto definici je potřeba znát, protože z ní jednak vychází všechny vyhlášky o oceňování majetku, jednak jí musí respektovat všechny metodiky ocenění majetku, které oceňují majetek nacházející se na území České republiky. 1 Soudní znalec Soudní znalec je osoba s příslušnou kvalifikací a praxí, kterou stanovuje zákon č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a podle vyhlášky ministerstva spravedlnosti č. 37/1967 Sb. o provedení zákona o znalcích a tlumočnících. Tato osoba je jmenována příslušným krajským soudem či ministerstvem spravedlnosti a je oprávněna zpracovávat znalecký posudek. 3.1. DRAŢEBNÍ VYHLÁŠKA Dražební vyhláška je zásadním dokumentem, kterým dražebník oznamuje třetím osobám, že je vyhlášena dražba, seznamuje je s veškerými podstatnými podmínkami dražby, povinnostmi účastníků dražby atd. Pro třetí osoby je dražební vyhláška vlastně prvním vyrozuměním o konané dražbě a prvotním podkladem k možnosti rozhodnout se, zda se budou o konkrétní dražbu zajímat. Dražební vyhláška je tedy dokumentem určeným všem zájemcům o dražbu od spekulantů, kteří obvykle znají dražební problematiku až po běžné občany, kteří jsou ve většině případů naprostými laiky. 2 Dle zákona 26/2000 Sb. musí dražební vyhláška obsahovat: - označení zda jde o dražbu dobrovolnou, a jde-li o opakovanou dražbu, i tuto skutečnost; - označení dražebníka; - určení místa, kde se bude dražba konat; 1 Více na http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=_teorie001. 2 SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 120-121, ISBN 80-251-0672-1. 15
- přesný času začátku dražby; - označení a popis předmětu dražby a jeho příslušenství, včetně práv a břemen váznoucích na předmětu dražby; - nejnižší podání a stanovený minimální příhoz, který může účastník dražby učinit; - způsob složení dražební jistoty, pak dále i způsob a lhůtu pro její složení, číslo účtu a adresu místa, kde má být dražební jistota složena, co je dokladem o složení dražební jistoty, výši dražební jistoty a způsob jejího vrácení; - je-li přípustný i jiný způsob úhrady ceny dosažené vydražením než úhrada v hotovosti; způsob úhrady ceny dosažené vydražením; - datum a čas konání prohlídek předmětu dražby (u nemovitostí). Podobně jako ve smlouvě o provedení dražby je dražbě chronologicky přiděleno číslo jednací, ve kterém se zobrazuje, o kolikátou dražbu v kalendářním roce konkrétního dražebníka se jedná a rok jejího vydání. Číslo jednací dražební vyhlášky by mělo korespondovat s číslem jednacím u smlouvy o provedení dražby. Také označení dražebníka v dražební vyhlášce musí být stejné jako ve smlouvě o provedení dražby. Místo, datum konání a čas zahájení dražby je jednou z nejdůležitějších informací pro případné zájemce. Nemělo by docházet např. k tomu, že dražená nemovitost se nachází v Aši a dražba se koná v Ostravě. Tento fakt by mohl být brán jako snaha o omezení účastníků dražby a dražba by z tohoto důvodu mohla být právně napadnutelná. Jedním z nejdůležitějších bodů dražební vyhlášky je označení předmětu dražby. Předmět dražby musí být přesně vyznačen (většinou dle výpisu z katastru nemovitostí). U nemovitostí je tento požadavek zdůrazněn. Nemůže být např. označena nemovitost pouze číslem listu vlastnictví a označením katastrálního území apod., neboť takové označení by nesplňovalo podmínku nezaměnitelnosti předmětu. V dražební vyhlášce musí být také popsány součásti a příslušenství předmětu dražby, a to již z hlediska právní jistoty, neboť součásti i příslušenství předmětu dražby se mohou měnit v průběhu dražebního procesu. 16
Popis předmětu dražby a stavu, v němž se předmět dražby nachází, slouží k první informaci pro potenciální zájemce o dražbu. Z hlediska technického a komerčního by měl tedy sdělovat vlastnosti předmětu dražby, možnost jeho nelepšího užití, účelového určení, technického stavu, popř. poškození. Především u nemovitostí může být takový popis velmi obsáhlý a měl by v každém případě obsahovat zejména informace o charakteru a stavebně technickém využití staveb včetně informace, zda je stavba užívána v souladu s účelem, za nímž byla nemovitost postavena, dále stavební a konstrukční charakteristiku, stupeň zchátralosti, stáří stavby, zcela jistě také informaci o tom, že se např. jedná o stavbu dočasnou. Popis předmětu dražby a stavu, v němž se předmět dražby nachází, by také vždy měl zahrnovat informace podstatné z hlediska komerčního, zejména informace o okolnostech, které ovlivňují budoucí využití předmětu dražby, jeho hodnotu i do budoucna, případné faktory zhoršující jeho využití či hrozící snížením jeho hodnoty apod. Popis předmětu dražby je z pravidla čerpán z popisu, který je uveden ve znaleckém posudku. Proto je důležité, aby znalec uvedl v posudku všechna důležitá fakta, která zjistil při místním šetření předmětu dražby. Práva a závazky váznoucí na předmětu dražby bývají zpravidla zástavní práva, věcná břemena, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji, předkupní práva apod. V případě závazků spojených s nemovitostí se většinou jedná o smlouvy o užívání, dalším vlastnickým omezením váznoucím na předmětu dražby mohou být věcná břemena např. chůze, věcné břemeno užívání atd. Z těchto důvodů je důležité vymezení toho, která práva dražbou zanikají. V dražební vyhlášce také musí být pevně stanovena výše nejnižšího podání a minimální příhoz. Výše nejnižšího podání u nedobrovolné dražby musí činit minimálně polovinu odhadu ceny předmětu dražby (v opakované dražbě se dá nejnižší podání snížit na 70 % poloviny znaleckého posudku). Tyto hodnoty jsou nastaveny jako mantinely zákonem, většinou je nejnižší podání otázkou mezi navrhovatelem dražby a dražebníkem. Pro stanovení minimálního příhozu platí, že musí být stanoven v návaznosti na cenu dražené nemovitosti a v neposlední řadě také na výši nejnižšího podání. Při dražbě má licitátor právo výši nejnižšího podání snížit, 17
děje se tak v případě, kdy má pocit, že účastníci chtějí ještě činit svá podání, nicméně minimální příhoz je příliš vysoký (licitátor má právo minimální příhoz snížit např. ze 100.000 Kč až na 1Kč). Dražebník má podle zákona 26/2000 Sb. za povinnost v dražební vyhlášce stanovit výši dražební jistiny a způsob jejího složení, popřípadě jejího vrácení. Dražební jistina se převážně skládá při zápisu účastníků při dražbě a v případě neúspěchu účastníka je po skončení dražby ihned vrácena. Další možností je složení jistiny na účet dražebníka nebo předložením bankovní záruky vyhotovené bankou. V těchto případech je jistina nejpozději následující den po skončení dražby vrácena zpět na účet, ze kterého byla zaplacena.v dražební vyhlášce musejí být také dražebníkem stanoveno, jaké doklady budou akceptovány jako osvědčení o složení dražební jistiny. Podobně jako u platby při složení dražební jistoty, musí být v dražební vyhlášce upraveno doplacení ceny dosažené vydražením. Dle zákona 26/2000 Sb. může dražebník přijmout částku v hotovosti do výše 200.000,- Kč, všechny částky nad tuto hodnotu musejí být poslány na bankovní účet dražebníka. Lhůta pro uhrazení ceny dosažené vydražením je od 10 dnů do 3 měsíců v návaznosti na druh dražby. Dražebník má dále povinnost provedení dvou prohlídek předmětu dražby. Prohlídky vesměs probíhají v rámci možností, které může dražebník zajistit. V případě dražeb nedobrovolných se mnohdy stává, že zájemci o danou nemovitost nejsou vpuštěni do objektu. Prohlídka poté probíhá před nemovitostí za přítomnosti dražebníka, který seznamuje zájemce s předmětem dražby. Přesné termíny a časy prohlídek musejí být uvedeny v dražební vyhlášce. Stejně tak místo prohlídky je v dražební vyhlášce pevně stanoveno. Posledním závazným pravidlem pro prohlídky předmětu dražby je to, že obě nesmí proběhnout ve stejný den. Zveřejnění draţební vyhlášky a zaslání vyhlášky určeným osobám Dražebník má povinnost zveřejnit dražební vyhlášku dle zákona 26/2000 Sb. 20 odst. 2 způsobem vzhledem k předmětu dražby v místě obvyklým nejméně 15 dnů před zahájením dražby, není-li dále stanoveno jinak Dále pak 20 odst. 3 stanoví, 18
že Je-li předmětem dražby nemovitost, podnik nebo jeho organizační složka, nebo pokud nejnižší podání přesáhne 100 000 Kč, uveřejní dražebník dražební vyhlášku způsobem vzhledem k předmětu dražby v místě obvyklým i na centrální adrese nejméně 30 dnů před zahájením dražby. 3 V praxi se za zveřejnění považuje vyvěšení dražební vyhlášky na úředních deskách v obci, kde se daná nemovitost nachází a na úřední desce v obci, kde se bude dražba konat. Další povinností dražebníka je zveřejnit dražební vyhlášky na portálu www.centralni-adresa.cz. Nedodržení povinnosti dražebníka zveřejnit dražební vyhlášku, je přitom důvodem neplatnosti dražby. Kromě již zmíněných způsobů má dražebník povinnost zaslat dražební vyhlášku dle zákona všem zúčastněným osobám ve lhůtách pevně stanovených. Dražební vyhláška musí být zaslána: - vlastníkovi; - osobám, které mají k předmětu dražby právo zapsané v katastru nemovitostí nebo v listinách osvědčujících vlastnictví předmětu dražby nezbytných k nakládání s ním; - příslušnému finančnímu úřadu; - příslušné okresní správě sociálního zabezpečení; - krajské pobočce zdravotní pojišťovny; - jde-li o podnik nebo jeho organizační složku, úřadu pro ochranu hospodářské soutěže; - jde-li o majetek právnické osoby, jejímž zakladatelem, zřizovatelem, společníkem nebo členem je stát, též orgánu státu vykonávajícímu práva zakladatele, zřizovatele, společníka nebo člena této právnické osoby. 4 Dražební vyhláška je dokument vyhotovený pouze dražebníkem, odpovědnost za ni nese rovněž dražebník. Zákon vyžaduje, aby dražební vyhláška byla navrhovatelem podepsána a v případě dražené nemovitosti i notářsky ověřena. 5 3 SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 128, ISBN 80-251- 0672-1. 4 SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 130, ISBN 80-251- 0672-1. 19
Dodatky k draţební vyhlášce Skutečnosti, které byly v dražební vyhlášce uvedeny nelze dodatečně měnit. Toto neplatí v případě, kdy dojde ke změně práv a závazků předmětu dražby nebo radikální změně stavu, ve kterém se předmět dražby nachází. Za těchto podmínek má dražebník povinnost tyto skutečnosti uvést v dodatku dražební vyhlášky. Dodatek dražební vyhlášky je zaslán všem osobám jako předtím dražební vyhláška. 3.2. SMLOUVA O PROVEDENÍ DRAŢBY Smlouva o provedení dražby je dohoda mezi dražebníkem a navrhovatelem dražby dle zákona 26/2000 Sb., která má písemnou podobu. V případě nedodržení písemné formy je smlouva o provedení dražby neplatná. Ve smlouvě musí být uvedeno: - označení dražby (dobrovolná, nedobrovolná) - přidělení čísla jednacího - označení navrhovatele dražby - označení dražebníka - titul na základě, kterého může dražebník konat dražbu (u nedobrovolné dražby, rozhodčí nález, usnesení soudu, exekutorský zápis) - vyčíslení nejnižšího podání - výše odměny dražebníka a výše nákladů dražby. V případě, že předmětem dražby je nemovitost, musí být podpis dražebníka a navrhovatele na smlouvě notářsky ověřen. Smlouva o provedení dražby je dohoda pouze mezi navrhovatelem dražby a dražebníkem, a z toho důvodu není nikde zveřejněna ani publikována. Nicméně pro dražebníka platí nutnost archivace všech smluv o provedení držby minimálně po dobu upravenou zákonem podle typu dražby. 5 SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 132, ISBN 80-251- 0672-1. 20
Určení výše odměny draţebníka ve smlouvě Výše odměny dražebníka bývá zpravidla určena ve smlouvě jako procentuální podíl z ceny dosažené vydražením. Není však vyloučeno, že je odměna stanovena jiným způsobem. Dalším důležitým bodem ve smlouvě je dohoda o hrazení nákladů (pronájem sálu, vypracování znaleckého posudku, náklady na inzerci atd.), jež se hradí z výtěžku dražby, není-li ve smlouvě o provedení dražby ujednáno jinak. Ve smlouvě je také popsáno, kdo a v jaké výši bude hradit náklady vynaložené na dražbu, pokud k samotné dražbě nedojde (zaplacení pohledávky, právní vady dražené věci atd.) Ostatní náležitosti smlouvy o provedení dražby jsou popsány v předchozím oddílu zabývajícím se dražební vyhláškou. 3.3. UPUŠTĚNÍ OD DRAŢBY Upuštění od dražby je u dražby nedobrovolné, stejně jako u dražby dobrovolné, opatření směřující k ochraně majetku před neoprávněným zásahem do vlastnického práva, má-li přejít dražbou a je-li dražba navržena či připravována, ačkoli buďto vůbec neměla být navržena nebo ji vzhledem k různým překážkám nelze konat. 6 Obecně se tedy můžeme říci, že důvodem pro upuštění od dražby je buďto hrozba neoprávněného zásahu do práv vlastníka, nebo třetích osob, nebo konflikt s výkonem moci veřejných orgánů. V případě, že je podán důvod k upuštění od dražby, je dražebník povinen od dražby upustit do jejího zahájení. V praxi se však od dražby upouští v okamžiku doložení důvodu k upuštění od dražby a ověření právní podstaty této příčiny. Pokud dražebník nedodrží tuto povinnost o upuštění, jsou-li mu sděleny závažné důvody, aby tak učinil, riskuje neplatnost dražby, popřípadě ztrátu koncesní listiny 6 SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 134, ISBN 80-251- 0672-1. 21
nebo živnostenského oprávnění k dražební činnosti. Samozřejmostí je odpovědnost dražebníka za škodu, kterou svým konáním způsobil. Důvody k upuštění od dražby mohou nastat i kumulativně. Podle 46 odst. 1 Dražebník upustí od dražby nejpozději do jejího zahájení - na základě písemné žádosti zástavce, dlužníka nebo vlastníka, bude-li dražebníkovi současně doloženo, že byl splněn závazek zajištěný zástavním právem nebo zástavní právo zaniklo jiným způsobem; - na základě písemné žádosti navrhovatele; - je-li dražebníkovi doloženo, že navrhovatel není oprávněn navrhnout provedení dražby; - je-li smlouva o provedení dražby nebo zástavní smlouva neplatná, dojde-li k odstoupení od smlouvy o provedení dražby nebo nelze-li podle podmínek sjednaných ve smlouvě o provedení dražby dražbu provést; - byl-li předmět dražby nebo jeho část zahrnut do insolventního řízení; - byl-li nařízen výkon rozhodnutí soudem nebo orgánem veřejné správy prodejem předmětu dražby nebo jeho části nebo vydán soudním exekutorem exekuční příkaz prodejem předmětu dražby nebo jeho části; - došlo-li ke střetu dražeb a má-li být provedena dříve navržená dražba; - došlo-li po uzavření smlouvy o provedení dražby k zániku předmětu dražby nebo takovému poškození, v jehož důsledku hodnota předmětu dražby nepokryje náklady dražby; - bylo-li vykonatelným rozhodnutím soudu nebo orgánu státní správy zakázáno s předmětem dražby nakládat; - jestliže nemá dražebník příslušné oprávnění k provedení dražby. 7 Příčinou pro puštění od dražby je zánik dražebního titulu nebo zánik zástavního práva, kterou je pohledávka zajištěna. V tomto případě může o upuštění od dražby požádat pouze dlužník nebo vlastník předmětu dražby. V této situaci dražebník musí upustit i proti požadavku navrhovatele dražby. 7 Zákon o veřejných dražbách, č. 26/2000 Sb., 46 Upuštění od dražby, s. 17-18, 2000,[cit. 2009-09- 04]. Dostupný z WWW: http://www.drazebnyvestnik.cz. 22
Dražebník může být navrhovatelem požádán o upuštění od dražby i bezdůvodně. Avšak je povinen dražebníkovi uhradit předem sjednané sankce za upuštění od dražby z těchto důvodů. Jedním z dalších důvodů pro upuštění od dražbě je, když jsou ve smlouvě o provedení dražby závažné nedostatky např. neobsahuje některou náležitost, která je upravena v zákoně o dražbách. Dražba musí být také upuštěna při zjištění neplatnosti zástavní smlouvy, např. pokud byl předmět zástavy ve smlouvě uveden nepřesně nebo neúplně. Dalším důvodem pro upuštění od dražby je, že oznámení o dražbě nebo dražební vyhláška nebyly doručeny dlužníkovi, zástavci nebo vlastníkovi předmětu dražby. Jestliže byl předmět dražby zahrnut do konkurzního nebo insolventního řízení. Mezi poměrně běžné důvody patří nařízení výkonu rozhodnutí prodejem věci nebo vydání exekučního příkazu k prodeji nemovitosti. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti je úkonem, který blokuje provedení jakýchkoli dispozic s věcí, na niž byl uvalen výkon rozhodnutí nebo exekuce. Zde nastává přednost výkonu veřejné moci před dražbou. Nutnost upuštění od dražby nastává při střetu dvou dražeb. Ten vzniká, pokud je předmět dražby prodáván více než jedním dražebníkem. V tomto případě dražbu může dále vykonávat ten dražebník, který uzavřel smlouvu o provedení dražby v dřívějším termínu. Od dražby musí být také upuštěno, došlo-li po uzavření smlouvy k zániku předmětu dražby nebo k jeho závažnému poškození, které zásadně ovlivňuje jeho cenu např. u nemovitostí živelní pohromy atd. 23
3.4. OZNÁMENÍ O DRAŢBĚ Oznámení o dražbě je písemné vyrozumění o tom, že mezi dražebníkem a navrhovatelem byla uzavřena smlouva o provedení dražby. 8 Oznámení o dražbě dle 40 odst. 2 zákona o veřejných dražbách musí obsahovat: - označení dražebníka; - označení navrhovatele; - označení předmětu dražby; - označení důvodu, pro který je dražba navrhována. 9 Tyto náležitosti musí oznámení o dražbě obsahovat ve stejném rozsahu, jako jsou uvedeny ve smlouvě o provedení dražby. Dle zákona 26/200Sb. je povinností dražebníka zaslat oznámení o dražbě písemnou formou, a to vlastníkovi předmětu dražby, zástavci, dlužníkovi a dražebním věřitelům. Termínem doručení oznámení o dražbě začíná lhůta pro podání žaloby na nepřípustnost prodeje zástavy ve veřejné dražbě. Oznámení musí být z těchto důvodů zasíláno formou listinné zásilky dodávané do vlastních rukou. Pro vlastníka předmětu dražby nebo pro zástavce po doručení oznámení o dražbě platí zákaz dispozic s předmětem dražby. Je-li předmětem dražby nemovitost, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí, zašle dražebník oznámení o dražbě s úředně ověřeným podpisem dražebníka příslušnému katastrálnímu úřadu k zápisu poznámky o podaném návrhu na provedení nedobrovolné dražby nemovitosti do katastru nemovitostí současně s odesláním oznámení o dražbě vlastníkovi, zástavci, dlužníkovi a zástavním věřitelům. 10 Oproti oznámení zasílanému vlastníkovi, zástavci, dlužníkovi a dražebním věřitelům, má dražebník povinnost oznámení odesílané katastrálnímu úřadu podepsat úředně ověřeným podpisem. Oznámení pro katastrální úřad je odesíláno součastně s 8 SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 217, ISBN 80-251- 0672-1. 9 Zákon o veřejných dražbách, č. 26/2000 Sb., 40 Oznámení o dražbě, s. 13-14, 2000, [cit. 2009-09- 04]. Dostupný z WWW: http://www.drazebnyvestnik.cz. 10 Zákon o veřejných dražbách, č. 26/2000 Sb., 41 Vyznačení návrhu na provedení dražby v katastru nemovitostí, s. 15, 2000,[cit. 2009-09-04]. Dostupný z WWW: http://www.drazebnyvestnik.cz. 24
oznámeními pro ostatní zúčastněné osoby. Po doručení oznámení o provedení dražby katastrální úřad zapíše poznámku o uzavření smlouvy o provedení dražby. Poznámka slouží k tomu, aby se informace o sepsání smlouvy na provedení dražby dostala k třetím osobám, které by případně nemovitost chtěli nabývat. 3.5. ZMAŘENÍ A NEPLATNOST DRAŢBY Ustanovení 48 upravuje dva odlišné instituty zmaření dražby a podmínky, kdy nastává její neplatnost. 11 Zmaření draţby Zmařením dražby se podle zákona 26/2000 Sb. rozumí neuhrazení ceny dosažené vydražením ve lhůtě zákonem stanovené v závislosti na výši ceny dosažené vydražením. Důsledkem neuhrazení ceny dosažené vydražením je, že vydražitel, který zmařil dražbu nenabývá vlastnictví předmětu dražby. Nehledě na to, z jakých důvodů vydražitel dražbu zmařil. Lhůta pro uhrazení nemůže být ani nějakým způsobem prodloužena, jelikož dražebník je vázán zákonem. Pokud dojde ke zmaření dražby, platí vydražitel náklady zmařené dražby, ale i opakované dražby, přičemž jsou tyto náklady hrazeny z dražební jistiny složené vydražitelem před zahájením dražby. Pokud by jistina nepokryla účelně vynaložené náklady na dražbu zmařenou a opakovanou, pak je povinen vydražitel, který zmařil dražbu, nepokryté náklady dražebníkovi uhradit. O zmaření dražby má dražebník povinnost vyrozumět ty osoby, kterým byla zaslána dražební vyhláška. Dále je povinen zveřejnit oznámení o zmaření dražby, stejným způsobem jako se zveřejňuje dražební vyhláška. Neplatnost draţby Neplatnost dražby je dle zákona o veřejných dražbách jedinou možností, jak lze zvrátit výsledek dražby a zrušit důsledky dražby a tím pádem napravit pochybení, 11 Zákon o veřejných dražbách, č. 26/2000 Sb., 48 Zmaření a neplatnost dražby, s. 19, 2000,[cit. 2009-09-04]. Dostupný z WWW: http://www.drazebnyvestnik.cz. 25
která nastala v průběhu dražby. Obecně platí, že dražba je přechodem vlastnického práva, proto v těchto případech jsou vyloučeny prostředky stanovené v obchodním zákoníku, jako je např. odstoupení od smlouvy, nárok na náhradu při odpovědnosti za škody apod. Důvody neplatnosti dražby jsou v zákoně o veřejných dražbách stanoveny taxativně, výčet důvodů neplatnosti dražby tedy nelze rozšířit, což opět pramení z požadavku na maximální míru právní jistoty. Současně platí, že v případě, kdy objektivně došlo k porušení některého z vyjmenovaných ustanovení zákona o veřejných dražbách zakládajících neplatnost dražby, soud je povinen vyslovit neplatnost dražby bez ohledu na důvody, ze kterých k porušení došlo. Neplatnost dražby musí být žalována v občanskoprávním řízení. Podat žalobu na neplatnost dražby mohou pouze osoby, které jsou přesně stanoveny zákonem. S ohledem na požadavek co nejvyšší právní jistoty je pro možnost uplatnění žaloby na neplatnost dražby dána krátká prekluzívní lhůta tří měsíců ode dne konání dražby a po jejím uplynutí již nelze vlastnické právo vydražitele a celou dražbu žádným způsobem zpochybnit. Je-li ovšem vyslovena neplatnost dražby, účinky dražby se ruší od počátku a vydražitel tedy vůbec nenabývá vlastnické právo k předmětu dražby. 12 Důvody pro neplatnost dražby jsou dány v závislosti na tom, kdo je oprávněn k jejímu podání. Dá se tedy říci, že žalobu na neplatnost dražby mohou podat pouze tyto osoby: dlužník, zástavce, vlastník, účastníci dražby, dražební věřitel nebo navrhovatel dražby. Důvody pro neplatnost draţby Vydraţila-li předmět draţby osoba, která je z účasti na draţbě vyloučena - osoby, které nemohou nabývat vlastnictví a práv k předmětům dražby; - osoby, na jejichž majetek byl prohlášen konkurz nebo vůči nimž byl zamítnut návrh na prohlášení konkurzu pro nedostatek majetku anebo ohledně jejichž 12 SLEZÁKOVÁ, Tereza; BERKA, Zdeněk. Veřejné dražby v praxi. Brno 2005, s. 244, ISBN 80-251- 0672-1. 26
majetku bylo opětovně potvrzeno nucené vyrovnání, a to po dobu tří let od zrušení konkurzu, jeho zamítnutí pro nedostatek majetku nebo do tří let od skončení opětovného vyrovnání; - osoby, u nichž by v důsledku nabytí vlastnictví předmětu dražby mohlo dojít k vyloučení, omezení nebo narušení hospodářské soutěže; - osoby, které nesložily dražební jistinu, je-li požadována; - zaměstnanci příslušného živnostenského úřadu a kontrolou dražby pověření zaměstnanci ministerstva pro místní rozvoj v dražbě, jejíž kontrolou jsou pověřeni; - dražebník a licitátor, osoby jim blízké a zaměstnanci dražebníka; - právnická osoba dražebníka ovládající nebo jím ovládaná, je-li dražebník právnickou osobou, statutární orgány a členové statutárního nebo kontrolního orgánu dražebníka; - soby nezletilé či nezpůsobilé k právním úkonům, nejsou-li splněny podmínky pro jejich účast v dražbě; - v opakované dražbě vydražitel, který způsobil zmaření předchozí dražby téhož předmětu dražby u téhož dražebníka; - dlužník a jeho manžel; - je-li dlužník právnickou osobou, statutární orgány a členové statutárního nebo kontrolního orgánu dlužníka. Nejsou-li splněny podmínky uvedené v zákoně o veřejných draţbách - dražba nebyla provedena na návrh dražebního věřitele či pohledávka dražebního věřitele nebyla přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím, vykonatelným rozhodčím nálezem nebo doložena vykonatelným notářským zápisem - dražba byla provedena bez písemné smlouvy nebo smlouva neobsahovala stanovené náležitosti (označení, že jde o dražbu nedobrovolnou, označení navrhovatele, dražebníka a předmětu dražby, nejnižší podání, výši odměny nebo způsob jejího určení či ujednání o tom, že dražba bude provedena bezúplatně, označení vlastníka předmětu dražby, zástavce, dlužníka, důvod, pro 27
který je navrhováno provedení dražby, lhůtu, v níž má být odesláno oznámení o dražbě), smlouva neobsahovala nutné přílohy nebo přílohy nebyly v originálech nebo ověřených opisech (písemné upozornění dlužníka a zástavce o zamýšleném výkonu navrhovatelova práva včetně dokladu o doručení tohoto upozornění, listiny dokládající zajištění pohledávky právem k předmětu dražby a dále listiny dokládající vykonatelnost práva dražebního věřitele, popř. listiny dokládající splatnost pohledávky dražebního věřitele), dražebník uzavřel smlouvu o provedení dražby s osobou, s níž smlouvu nemohl uzavřít, podpisy na smlouvě o provedení dražby nebyly úředně ověřený nebo podpisy byly uznány před ověřujícím orgánem - strany porušily zákaz dodatečného zvýšení odměny dražebníka nebo změnily důvod, pro který byla dražba navržena - navrhovatel podal ohledně téže pohledávky a téhož předmětu dražby návrh na soudní výkon rozhodnutí - dražebník nezaslal ve lhůtě sjednané ve smlouvě o provedení dražby písemné oznámení o dražbě vlastníkovi, zástavci, dlužníkovi a dražebním věřitelům nebo oznámení o dražbě neobsahovalo označení dražebníka, navrhovatele dražby a předmětu dražby a důvod, pro který je navrhováno provedení dražby - dražební vyhláška neobsahovala stanovené náležitosti (určení, že jde o dražbu nedobrovolnou, popř. o opakovanou dražbu, označení dražebníka, navrhovatele, vlastníka, dlužníka a zástavce, místo, datum a čas zahájení dražby, označení a popis předmětu dražby a jeho příslušenství, práv a závazků na předmětu dražby váznoucích a s ním spojených, pokud podstatným způsobem ovlivňují hodnotu předmětu dražby, popis stavu, v němž se předmět dražby nachází, a jeho odhadnutou nebo zjištěnou cenu, skutečnost, že předmětem dražby je kulturní památka, nejnižší podání a stanovený minimální příhoz, způsob a lhůtu pro složení dražební jistoty, pokud byla požadována, číslo účtu a adresu místa, kde má být dražební jistota složena, co je dokladem o složení dražební jistoty, výši dražební jistoty a způsob jejího vrácení; je-li přípustná úhrada ceny dosažené vydražením platební kartou nebo šekem, datum a čas konání prohlídky předmětu dražby, u věcí movitých též místo konání prohlídky a organizační opatření k zabezpečení prohlídky, upozornění, že osoby, které mají k předmětu dražby předkupní právo, jsou povinny doložit 28
dražebníkovi své právo stanoveným způsobem, výčet přihlášených pohledávek dražebních věřitelů, podmínky odevzdání předmětu dražby vydražiteli, upozornění pro dražební věřitele, že mohou u dražebníka přihlásit stanoveným způsobem své pohledávky, upozornění pro účastníky dražby o lhůtě k úhradě ceny dosažené vydražením a o případných následcích neuhrazení ceny dosažené vydražením ve stanovené lhůtě) - dražební vyhláška nebyla uveřejněna způsobem stanoveným v zákonem - dražebník neupustil od dražby, ačkoli k tomu byl povinen. Účastník draţby, draţební věřitel nebo navrhovatel mohou navrhnout vyslovení neplatnosti draţby také, pokud: - nebyla před zahájením dražby umožněna účastníkům dražby prohlídka předmětu dražby v termínu uvedeném v dražební vyhlášce dražba byla provedena bez písemné smlouvy nebo smlouva neobsahovala stanovené náležitosti; - navrhovatel podal ohledně téže pohledávky a téhož předmětu dražby návrh na soudní výkon rozhodnutí; - nastal střet dražeb a dražba byla provedena; - dražební vyhláška neobsahovala stanovené náležitosti (určení, že jde o dražbu nedobrovolnou, popř. o opakovanou dražbu, označení dražebníka, navrhovatele, vlastníka, dlužníka a zástavce, místo, datum a čas zahájení dražby, označení a popis předmětu dražby a jeho příslušenství, práv a závazků na předmětu dražby váznoucích a s ním spojených, pokud podstatným způsobem ovlivňují hodnotu předmětu dražby, popis stavu, v němž se předmět dražby nachází, a jeho odhadnutou nebo zjištěnou cenu, skutečnost, že předmětem dražby je kulturní památka, nejnižší podání a stanovený minimální příhoz, způsob a lhůtu pro složení dražební jistoty, pokud byla požadována, číslo účtu a adresu místa, kde má být dražební jistota složena, co je dokladem o složení dražební jistoty, výši dražební jistoty a způsob jejího vrácení; je-li přípustná úhrada ceny dosažené vydražením platební kartou nebo šekem, datum a čas konání prohlídky předmětu dražby, u věcí movitých též místo konání prohlídky a organizační opatření k zabezpečení prohlídky, upozornění, že 29
osoby, které mají k předmětu dražby předkupní právo, jsou povinny doložit dražebníkovi své právo stanoveným způsobem, výčet přihlášených pohledávek dražebních věřitelů, podmínky odevzdání předmětu dražby vydražiteli, upozornění pro dražební věřitele, že mohou u dražebníka přihlásit stanoveným způsobem své pohledávky, upozornění pro účastníky dražby o lhůtě k úhradě ceny dosažené vydražením a o případných následcích neuhrazení ceny dosažené vydražením ve stanovené lhůtě); - dražební vyhláška nebyla uveřejněna způsobem stanoveným v zákoně, dražebník nezaslal ve stanovených lhůtách dražební vyhlášku dražebním věřitelům, vlastníkovi, zástavci, dlužníkovi, osobám, které mají k předmětu dražby právo zapsané v katastru nemovitostí nebo v listinách osvědčujících vlastnictví předmětu dražby nezbytných k nakládání s ním, správci daně příslušnému podle místa trvalého pobytu dlužníka nebo sídla dlužníka, správci daně, v jehož obvodu se nemovitost nachází, jde-li o majetek právnické osoby, jejímž zakladatelem, zřizovatelem, společníkem nebo členem je stát, orgánu státu vykonávajícímu práva zakladatele, zřizovatele, společníka nebo člena této právnické osoby, České správě sociálního zabezpečení, Všeobecné zdravotní pojišťovně nebo jiné příslušné zdravotní pojišťovně; - dražební vyhláška nebyla se všemi dodatky před zahájením dražby vyvěšena ve veřejně přístupné části objektu, v němž se dražba koná; - stejnopis dražební vyhlášky, uložený u dražebníka, nebyl podepsán navrhovatelem s úředně ověřeným podpisem; - pokud dražebník měnil podmínky a údaje uvedené v dražební vyhlášce, pokud nedošlo ke změnám v rozsahu práv a závazků na předmětu dražby váznoucích a s ním spojených nebo stavu, v němž se předmět dražby nachází, nebo naopak pokud dražebník opomenul vyhotovit dodatek k dražební vyhlášce v případě, že k takovým změnám došlo nebo v případě, že došlo ke změně ve výčtu přihlášených pohledávek dražebních věřitelů; - účastníkům dražby, zaměstnancům příslušného živnostenského úřadu a zaměstnancům ministerstva pověřeným kontrolou provádění dražby nebyl umožněn přístup do prostor, v nichž probíhala dražba, alespoň 30 minut před zahájením dražby, nebo nebyl veřejnosti umožněn přístup do prostor, v nichž probíhala dražba, alespoň 10 minut před zahájením dražby; 30
- tomu, kdo se dostavil k zapsání do dražby před jejím zahájením a prokázal, že splňuje podmínky stát se účastníkem dražby, nebylo umožněno dražit; - dražba nebyla řádně zahájena vyvoláním nebo vyvolání neobsahovalo stanovené náležitosti (označení a popis předmětu dražby a jeho odhadnutá nebo zjištěná cena, údaje o právech a závazcích na předmětu dražby váznoucích a s ním spojených, pokud mají podstatný vliv na hodnotu předmětu dražby, údaje o nájemních smlouvách týkajících se předmětu dražby a závazcích z nich vyplývajících, nejnižší podání a stanovený minimální příhoz, informaci, že předmětem dražby je kulturní památka); - nejnižší podání přesáhlo 1 000000 Kč a průběh dražby nebyl osvědčen notářským zápisem; - licitátor neuvedl povinné klauzule, nebo neudělil vydražiteli řádně příklep, nebo udělil příklep dříve než tři minuty po zahájení dražby; - několik účastníků dražby učinilo současně nejvyšší podání a licitátor nerozhodl losem o tom, komu z nich příklep udělí; - licitátor neudělil příklep spoluvlastníkovi nebo osobě oprávněné z předkupního práva, ačkoli tato osoba učinila podání ve stejné výši jako nejvyšší podání, či nesprávně udělil příklep osobě oprávněné z předkupního práva, ačkoli měl udělit příklep spoluvlastníkovi předmětu dražby; - dražebník uskutečnil opakovanou dražbu bez platně uzavřené smlouvy o provedení opakované dražby nebo k opakované dražbě neměl k dispozici odhad ne starší jednoho roku před konáním opakované dražby, nebo neuzavřel smlouvu o provedení opakované dražby do 10 dnů po doručení protokolu o provedené dražbě nebo vyrozumění o zmaření dražby, provedl-li dražebník opakovanou dražbu, ačkoli předtím upustil od dražby nebo byla dražba neplatná, nebo nejnižší podání činilo méně než 70 % nejnižšího podání v předchozí dražbě, nebo dražebník neuveřejnil oznámení o konání opakované dražby s náležitostmi podle zákona na centrální adrese nejméně 10 dnů před zahájením dražby, ačkoli dražební vyhláška u první dražby byla uveřejněna na centrální adrese. 31