Vývoj a prostorová diferenciace cen bytů v ČR Michal Ovčáčík a Oldřich Sklenář
Vývoj ceny bytů V ČR neexistuje oficiální index cen nemovitostí, proto je pohyb cen evidován podle cen uváděných v daňových přiznáních. Tady však chybí nemovitosti prodávané developery, privatizované domy a byty ve vlastnictví obcí. Vliv na vývoj ceny bytů mají různé faktory. Například úrokové sazby úvěrů a hypoték, vývoj nezaměstnanosti, mezd a vyhlídky do budoucnosti. Z neekonomických faktorů potom přírůstek obyvatelstva, sňatečnost a další. Úrokové sazby bankovních úvěrů domácnostem na koupi bytové nemovitosti (v %) 6,5 31.1.2004 30.6.2004 30.11.200 30.4.2005 30.9.2005 28.2.2006 31.7.2006 31.12.200 31.5.2007 31.10.200 31.3.2008 31.8.2008 31.1.2009 6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 Celkem Fixace sazby nad 10 let Fixace sazby nad 1 rok do 5 let Floating a f ixace sazby do 1 roku Zdroj: CZSO
V období 1999-2008 dva výrazné cenové nárůsty. 1. nárůst cen na začátku roku 2001. Jejich vývoj předznamenával trh s byty v Praze, kde se v tomto meziročně zvýšily ceny o téměř 18 %, zatímco v ostatních částech země vprůměru o 11,9 %. V úhrnu tak stouply v ČR ceny bytů v roce 2001 o 14,7 %. Takto došlo k první bublině na trhu nemovitostí, vzniklé v souvislosti sočekáváními růstu cen po vstupu ČR do EU a ceny nemovitostí výrazně předbíhaly dynamiku cen nemovitostí v ostatních regionech České Republiky. Strmý růst pokračoval i v letech 2002 a 2003, když ceny meziročně vzrostly o 22,3%. V roce 2003 tempo růstu cen v Praze oslabilo, ale ve zbytku republiky dostalo na síle, takže v Praze oproti předchozímu roku ceny vzrostly o 17%, ale v ostatních krajích byl zaznamenán průměrný nárůst o 28,1% Vyšší variabilita cen bytů napříč kraji než variabilita v čase
140 120 100 80 60 40 20 0-20 Index cen bytů (realizované ceny, 1999-pol. 2008, v %, 2000=100) 1999 2000 Celkem ČR Celkem ČR mimo hlav ní město Prahu Hlav ní město Praha 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* Zdroj: CZSO Bazický index cen bytů ukazuje vývoj v letech 1999 až 2008 a je zde možné vidět dvě období prudkého růstu. V tomto období průměrné ceny bytů stouply o 104,6%. V průběhu roku 2008 ceny dále stoupaly až o 122,2% oproti roku 2000. V pořadí druhý strmý růst cen má na svědomí konjunktura české ekonomiky (nárůst reálných mezd, pokles nezaměstnanosti)
9 7 5 3 1-1 -3-5 -7 Index cen bytů (nabídkové ceny, 2004-1q 2009, po čtvrtletích, meziroční změna v %) 2004q01 2004q02 2004q03 2004q04 2005q01 2005q02 2005q03 2005q04 2006q01 2006q02 2006q03 2006q04 2007q01 2007q02 2007q03 2007q04 2008q01 2008q02 2008q03 2008q04 2009q01 2008q02 Celkem ČR Hlav ní město Praha ČR mimo hlav ní město Prahu Zdroj: CZSO Na obrázku lze pozorovat tzv. prasknutí bubliny, kdy nadhodnocené ceny bytů klesaly v důsledku hospodářské krize Výrazně prudší pokles nabídkových cen bytů mimo Prahu, což ukázalo, že naplatí trend, že vývoj cen v Praze určuje budoucí vývoj v ČR.
180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů v ČR (2004-009, 2005=100) Nabídkov é ceny Realizov ané ceny 1Q/04 2Q 3Q 4Q 1Q/05 2Q 3Q 4Q 1Q/06 2Q 3Q 4Q 1Q/07 2Q 3Q 4Q 1Q/08 2Q 3Q 4Q 1Q/09 2Q Zdroj: CZSO Nabídkové ceny nemohou odrážet skutečně realizovanou poptávku Realizované ceny jsou ve skluzu oproti cenám nabídkovým Podle rozdílu mezi nabídkovými cenami a skutečnými kupními cenami lze usoudit podhodnocenost nebo nadhodnocenost cen požadovaných realitními kanceláři
Ceny bytů v regionech ČR v letech 1999 až 2003 160 140 120 100 80 60 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. čtvrtletí čtvrtletí čtvrtletí čtvrtletí čtvrtletí rok 1999 rok 2000 rok 2001 rok 2002 rok 2003 Celkem ČR Hlavní město Praha Praha 1 Středočeský kraj Plzeňský kraj Karlovarský kraj Ústecký kraj Moravskoslezský kraj Největší kolísání v Plzeňském kraji Extrémní růst cen bytů v Karlovarském kraji Zdroj: CZSO
2004q01 2004q02 2004q03 2004q04 průměr 2004 2005q01 2005q02 2005q03 2005q04 průměr 2005 2006q01 2006q02 2006q03 2006q04 průměr 2006 2007q01 2007q02 2007q03 2007q04 průměr 2007 2008q01 2008q02 průměr pol. 2008 145 135 125 115 105 95 85 Ceny bytů v regionech ČR v letech 2004 až 2008 Celkem ČR Hlavní město Praha Praha 1 Středočeský kraj Plzeňský kraj Karlovarský kraj Ústecký kraj Olomoucký kraj Moravskoslezský kraj V roce 2003 největší propad Plzeňský a Olomoucký kraj až o 14,6% Zdroj: CZSO
Prostorová diferenciace cen bytů v ČR Problémové a zaostávající regiony Dominance Prahy a Středních Čech Rozdílné ceny bytů
Deset měst s nejdražším bydlením
Ceny bytů v krajských městech Plzeň
Ceny bytů ve vybraných městech
Ceny bytů ve vybraných městech ČR v srpnu 2009 (Kč) Praha 2 943 000 Mělník 1 594 000 Jihlava 1 352 000 Ostrava 1 102 000 Brno 2 016 000 Olomouc 1 582 000 Klatovy 1 343 000 Karviná 1 015 000 Beroun 2 001 000 Nymburk 1 582 000 Znojmo 1 313 000 Cheb 944 000 Benešov 2 000 000 Zlín 1 558 000 Tábor 1 310 000 Ústí n. Lab. 929 000 Karlovy Vary 1 878 000 Č.. Budějovice 1 539 000 Opava 1 309 000 Děčín 886 000 Hr.. Králov lové 1 875 000 Rakovník 1 535 000 Prostějov 1 269 000 Česká Lípa 871 000 Plzeň 1 732 000 Kolín 1 517 000 Šumperk 1 181 000 Bruntál 868 000 Kladno 1 726 000 Blansko 1 507 000 Přerov 1 167 000 Sokolov 851 000 Pardubice 1 667 000 Liberec 1 459 000 Břeclav 1 166 000 Semily 789 000 Ml. Boleslav 1 661 000 Kroměř ěříž 1 389 000 Žďár r nad Sáz. 1 139 000 Most 689 000 Kutná Hora 1 635 000 Havl.. Brod 1 360 000 Frýdek-Místek 1 106 000 Chomutov 667 000 Zdroj: cenybytu.idnes.cz, převzato z Institutu regionálních informací
Děkujeme za pozornost Hezký den