Tržní hodnota (obvyklá cena) číslo 1202/17/07

Transkript

1 Tržní hodnota (obvyklá cena) číslo 1202/17/07 6 NEMOVITOST: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Na louži 3 / 3, Ovčáry Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Ovčáry, k.ú. Ovčáry u Kolína, kód k.ú , LV 560 Ostatní stavby: Pozemky: st. 11 Vlastník stavby: Ladislav Kosprt, Na Louži 3, Ovčáry, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Vlastník pozemku: Ladislav Kosprt, Na Louži 3, Ovčáry, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNATEL: Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice; č. obj.:, Masarykova 679 / 33, Litoměřice telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL: Ing.Bc. Zdeněk Stýblo Adresa zhotovitele: Valentova 1736 / 9, Praha 4 telefon: IČ: fysao@chello.cz DIČ: CZ ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce refinancování jiné HODNOTA NEMOVITOSTI Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracovaní: Počet stran: 7 stran Počet příloh: 3 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Praze, dne Otisk razítka Ing.Bc. Zdeněk Stýblo 1

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - elektřina KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Hodnota nemovitosti Kč - z toho hodnota pozemku 0 Kč 0 Kč Minimální hodnota v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění Kč 0 Kč - z toho hlavní budova Kč 0 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení výsledné hodnoty posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Nemovitost je ve špatném technickém stavu. Z zajištění dnešního standartu bydlení bude zapotřebí větších stavebních úprav. K výpočtu ceny nemovitosti jsem použil věcnou hodnotu a porovnávací metodu = /2 = /4 = ,- Kč Cenu jedné čtvrtiny po zaokrouhlení určuji cenou ,- Kč (slovy:dvěstěšedesáttřitisíckorunčeských.) 2

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Ovčáry leží nedaleko okresního města Kolín. Nemovitost se nachází v širším centru obce. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Oceňovaný objekt se nachází v zastavěné části obce při místní komunikaci. Jedná se o zděný objekt, síla zdiva je 45 cm. Nemovitost je tvar obdélníku, s předsazenou verandou. Stropní konstrukce je trámová. Krov sedlový s pálenou krytinou. V 1 NP je veranda, kuchyň, pokoj, ložnice, obývací pokoj, WC a koupelna. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO Popis rizika 3

4 NE Bez reálných břemen a služebností Rizika ostatní RIZIKO ANO Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 560 Kraj: CZ020 Středočeský Okres: CZ0204 Kolín Obec: Ovčáry Katastrální území: Ovčáry u Kolína Ulice: Na louži č.o.: 3 Vlastníci Podíl FO RČ: Ladislav Kosprt Na Louži 3, Ovčáry 1 / 4 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Ovčáry Rodinný dům č.p. 3 na pozemku p.č. st. 11 ANO Pozemky st. 11 Stavební parcela Parcela KN 518 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1 NP 134,33 m 2 0,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1 NP 1 NP - celkem 134,00 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1 NP (5,95*20,7+3,85*2,90)*(2,50) = 335,83 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 335,83 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Popis mělké založení bez izolace zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky sokl z kabřince keramické obklady hladké plné dveře dřevěná, zdvojená PVC PVC akumulační třífázová ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn plastové potrubí 4

5 Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní plynový sporák umyvadlo, sprchový kout, WC splachovací chybí Zastavěná plocha [m 2 ] 134 Obestavěný prostor [m 3 ] 335,83 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 97 Další životnost roků 15 Opotřebení % 86,61 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / 4 0 Celková výměra pozemků: 518 Hodnota pozemků celkem: 0 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Započitatel ná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient zdroje ceny Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu zdroje ceny Kzc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kzc Kč/m 2 Ovčáry u Kolína 145, , Rodinný dům, VideoBydlení.cz ID /4996 Hodnocení: Redukce pramene ceny - 0,85; Lokalita - 0,90; Velikost objektu - 1; Provedení a vybavení - 1; Celkový stav - 0,90; Vliv pozemku - 1; Úvaha zpracovatele ocenění - 0,85; Ovčáry u Kolína 85, , Rodinný dům, Bydlet.cz E.č. PR Hodnocení: Zdůvodnění koeficientu zdroje ceny Kzc: 85 Započitatelná plocha 134,00 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 5

6 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Tržní hodnota pozemku: Hp 0 Podíl hrubého nájemného připadající na pozemek: NP = Hp * r 0 Podíl hrubého nájemného připadající na nemovitost NB = Hv - NP 0 Výnosy (za rok) Podlahová plocha stavby PP m 2 0 Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) 0 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Jiné výnosy z pronájmu: Kč 0 Odborný odhad možné ztráty příjmů % 95 % Upravené výnosy celkem Hv Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Daň z pozemku Kč/rok 0 Pojištění 0.00 % z RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0.00 % z RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0.00 % z RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Obhospodařovací náklady celkem (související s majetkem) ONB Kč/rok 0 Obhospodařovací náklady celkem (související s pozemkem) ONP Kč/rok 0 Obhospodařovací náklady celkem ON Kč/rok 0 Čistý výnos (související s majetkem) ČVB = NB - ONB Kč/rok 0 Čistý výnos (související s pozemkem) ČVP = NP - ONP Kč/rok 0 Čistý roční výnos ČVN = ČVB + ČVP Kč/rok 0 Výpočet míry kapitalizace Bezriziková výnosová míra: % 0,00 Tržní rizika - ekonomická: % 0,00 Lokální tržní prostřední a konkurence: % 0,00 Specifická rizika oceňovaného majetku: % 0,00 Technická charakteristika: % 0,00 Další zvláštní přirážka: % 0,00 Míra kapitalizace (související se stavbou) r % 6,00 Míra kapitalizace (související s pozemkem) r % 0,00 Ekonomická životnost stavby do modernizace let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení obvyklé ceny Nemovitost je ve špatném technickém stavu. Zajištění dnešního standardu bydlení bude zapotřebí větších stavebních úprav. K výpočtu ceny nemovitosti jsem použil věcnou hodnotu a porovnávací metodu = /2 = /4 = ,- Kč Cenu jedné čtvrtiny po zaokrouhlení určuji cenou ,- Kč (slovy:dvěstěšedesáttřitisíckorunčeských.) Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku 0 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční hodnota Kč 0 Kč - z toho hlavní budova Kč 0 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč 6

7 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Usnesení č.j. 124 EX 7006/ Fotodokumentace nemovitosti. 1 Koncesní listina Posudek jsem podal jako odhadce nemovitostí jmenovaný úřadem městské části Praha 11 - živnostenský odbor ze dne č.j.žo/2007/001944/fyz, ev.č.: pro obor oceňování majetku věci movité, - věci nemovité, - nehmotný majetek, - finanční majetek, - podnik. Česká komora odhadců majetku, profesní sdružení znalců a odhadců nemovitých věcí ev. č

8 8

9 9

10 10