ZNALECKÝ POSUDEK. 2363

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o cen spoluvlastnického podílu 4/6 rodinného domu.p. 398 na pozemku parc.. st.467 a pozemk parc.. st.467, st.624, 1372/6 a 1479/4 katastrálního území Libouchec, obec Libouchec, okres Ústí nad Labem, zapsaných na LV Objednatel posudku: el posudku: Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych, Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle exeku ního p íkazu Exeku ního ú adu Praha 2.j. 132 EX 24521/09-9/ Ri na základ vykonatelného rozsudku Okresního soudu v Ústí nad Labem proti povinným panu Jaroslavovi Slavkovi, nar a paní Ev Slavkové, nar Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., podle stavu a podle situace na trhu s nemovitostmi ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedlá ek Máchova Tachov Posudek obsahuje v etn titulního listu 13 stran textu a p ílohy dle seznamu. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Tachov Vyhotovení pracovní bez p íloh.

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o cen spoluvlastnického podílu 4/6 rodinného domu.p. 398 na pozemku parc.. st.467 a pozemk parc.. st.467, st.624, 1372/6 a 1479/4 katastrálního území Libouchec, obec Libouchec, okres Ústí nad Labem, zapsaných na LV Informace o nemovitosti Název nemovitosti: RD Libouchec Adresa nemovitosti: Libouchec 398 Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Libouchec Katastrální území: Libouchec Po et obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 41,4428 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 124,33 K /m 2 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti paní Evy Slavkové. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exeku ního ú adu Praha 2,.j. 132 EX 24521/09-12/ Ri ze dne exeku ní p íkaz soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exeku ního ú adu Praha 2,.j. 132 EX 24521/09-9/ Ri ze dne výpis z Katastru nemovitostí LV.240 katastrálního území Libouchec ze dne , zaslaný objednatelem - kopie katastrální mapy p edm tného území - informace a údaje sd lené objednatelem posudku - skute nosti a vým ry zjišt né na míst - informace o parcele p edm tného území - fotodokumentace v archivu znalce - nabídky realitních kancelá í 5. Vlastnické a eviden ní údaje Vlastnické právo k ocen nému rodinnému domu v obci Libouchec,.p. 398 a k pozemk m parc.. st.467, st.624, 1372/6 a 1479/4 katastrálního území Libouchec, je dle výpisu z KN LV. 240 vloženo pro:

3 - 3 - Hermanová Hana, V Jám 1643/16, D ín IV-Podmokly, ident.:486111/056 podíl: 1/ D ín 2 Slavková Eva, Libouchec 398, Libouchec ident.: /116 podíl: 4/6 Št pán František, Libouchec 427, Libouchec ident.: /151 podíl: 1/6 V oddílu C listu vlastnictví.240 zapsáno: - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti k podílu 4/6 Slavková Eva a Slavka Jaroslav Soudního exekutora 075 EX-430/2006 -P 03, ze dne Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti k podílu 4/6 Slavková Eva a Slavka Jaroslav Soudního exekutora 132 EX-24521/2009-9/Ri, ze dne Dokumentace a skute nost Technická dokumentace p edložena nebyla. 7. Celkový popis nemovitosti Ocen ný rodinný d m se nachází v blízkosti centra obce Libouchec, vzdušnou arou cca 280 m východn od kostela u h bitova. Hlavní budovou je samostatn stojící rodinný d m s jedním podzemním technickým podlažím, dv ma nadzemními obytnými podlažími a áste obytným podkrovím. D m je možné užívat jako dvougenera ní, p emž v každém z prvních dvou nadzemních podlaží má jednu bytovou jednotku 2+1 tvo enou kuchyní, obývacím pokojem, ložnicí, koupelnou, p edsíní, spíží, samostatným WC a chodbou. V podkroví jsou 2 pokoje a volný p dní prostor. V 1. PP se nachází kotelna, pracovna a sklady, d m je kompletn podsklepen s výjimkou arký e probíhajícího od 1.NP do 2.NP z východní strany domu. Vstup do domu je z východní strany es jednopodlažní p ístavbu verandy. St echa verandy je užívána jako balkon p ístupný z 2. NP. Základy domu jsou betonové a kamenné, suterénní zdivo z plných pálených cihel a kamenné, nosné zdivo 1. a 2. NP zd né v tlouš ce 50 cm, stropy hurdiskové do ocelových válcovaných profil, krov ev ný, krytina z vláknocementových šablon, bleskosvod. St echa je valbová, v ásti obytného podkroví viký. Klempí ské prvky st echy z pozinkovaného plechu, vn jší omítky b ízolitové st íkané, vnit ní omítky vápenné štukové. Sokl kamenný do výšky cca 30 cm, následn navazuje z vn jší strany keramický obklad z pásk. Okna dvojitá v d ev ném rámu, dve e d ev né plné a prosklené. Schodišt dvouramenné p ímé s mezipodestami, do nadzemních podlaží a na p du betonové s povrchovou úpravou teraco, schody do 1. PP betonové bez povrchové úpravy. Podlahy v 1.PP betonové, i betonové s dlažbou. Podlahy v 1. a 2. NP betonové s nášlapnou vrstvou linolea i koberc, v n kterých obytných místnostech d ev né parkety s koberci, i bez nich. V koupelnách keramická dlažba a obklady, v kuchyních linoleum a keramický obklad. Vytáp ní a oh ev TUV jsou zajišt ny kotlem na d evo umíst ným v 1. PP, radiátory litinové, zásobník teplé vody umíst n v 1. PP. D m je napojen na rozvody elekt iny a na vodovodní a kanaliza ní ad obce. Plynofikace je v obci provedena a ukon ena na hranici pozemku parc /6. Z východní a severní strany je po obvod domu proveden okapový chodní ek z betonových desek. Západn od domu se nachází pozemek parc /4 v druhu zahrada a následn pozemek parc.. st.624 v druhu zastav ná plocha a nádvo í. Severn od domu se nachází pozemek parc /6 v druhu zahrada. Pozemek parc /6 je mírn svažitý k severu, ostatní pozemky jsou rovinaté. Na pozemku parc.. st.624 se nachází zd ný chlév - zem lská stavba bez ísla popisného evidována na LV. 426 k.ú. Libouchec. Chlév není p edm tem ocen ní.

4 - 4 - Pozemky jsou z jižní strany oploceny plotem z prefa-betonových desek a ze západní strany plotem ze strojového pletiva do ocelových sloupk s betonovými základy, p emž tato oplocení nejsou ve vlastnictví povinného. Ze severní a východní strany jsou pozemky ohrani eny plotem ze strojového pletiva do ocelových sloupk v betonových patkách, oplocení z ásti chybí, v ásti je zna poškozeno a z ásti se jedná o plot do ocelových rám. Vstup na pozemky je z ve ejné asfaltové komunikace, pozemky jsou voln p ístupné bez vrat i jiné p ekážky. Na oce ovaných pozemcích se dále nachází následující porosty: 2x jablo cca 70 let, 1x lípa cca 60 let, 1x hruška cca 70 let, 3x t eše cca 4 roky a 1x náletová lípa cca 40 let. m byl vystav n v roce Stavebn technický stav domu odpovídá svému stá í, stavební konstrukce nebyly zásadním zp sobem udržované, ani obnovované. cná b emena nezjišt na. 8. Obsah posudku a) Ocen ní dle vyhlášky administrativní cena a 1 ) Hlavní stavby a 11 ) RD Libouchec,.p. 398 a 2 ) Venkovní úpravy a 21 ) Venkovní úpravy zjednodušeným zp sobem b) Ocen ní nákladovým zp sobem b 1 ) Hlavní stavby b 11 ) RD Libouchec,.p. 398 b 2 ) Venkovní úpravy b 21 ) Venkovní úpravy zjednodušeným zp sobem c) Ocen ní porost c 1 ) Porosty d) Ocen ní pozemk d 1 ) Pozemky k.ú. Libouchec B. Posudek Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku.

5 - 5 - a) Ocen ní dle vyhlášky administrativní cena a 1 ) Hlavní stavby a 11 ) RD Libouchec,.p Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastav né plochy 1.nadz. podlaží St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: se dv ma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 9,7*10,8 = 104,76 m 2 1.NP: 9,7*10,8+3,6*1+1,9*3,2 = 114,44 m 2 2.NP: 9,7*10,8+3,6*1 = 108,36 m 2 Podkroví a p da: 9,7*10,8 = 104,76 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.PP: 104,76 m 2 2,15 m 1.NP: 114,44 m 2 3,00 m 2.NP: 108,36 m 2 3,00 m Podkroví a p da: 104,76 m 2 5,95 m Obestav ný prostor: RD: (9,7*10,8)*(0,1+1,85+0,3)+(9,7*10,8+3,6*1)*( = 1 226,01 m 3 2,7+0,3+2,7+0,3)+(9,7*10,8)*(0,2+5,75/2)+(4* 3*(2+1)/2) Obestav ný prostor celkem: = 1 226,01 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: S 4,30 100,00 1,00 4,30 2. Zdivo: S 24,30 100,00 1,00 24,30 3. Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 4. St echa: S 4,20 100,00 1,00 4,20 5. Krytina: S 3,00 100,00 1,00 3,00 6. Klempí ské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Vnit ní omítky: S 6,40 100,00 1,00 6,40 8. Fasádní omítky: S 3,30 100,00 1,00 3,30

6 Vn jší obklady: C 0,40 100,00 0,00 0, Vnit ní obklady: S 2,40 100,00 1,00 2, Schody: S 3,90 100,00 1,00 3, Dve e: S 3,40 100,00 1,00 3, Okna: S 5,30 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,30 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,40 100,00 1,00 1, Vytáp ní: P 4,20 100,00 0,46 1, Elektroinstalace: S 4,00 100,00 1,00 4, Bleskosvod: S 0,50 100,00 1,00 0, Rozvod vody: S 2,80 100,00 1,00 2, Zdroj teplé vody: S 1,60 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,90 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyn : S 0,50 100,00 1,00 0, Vnit ní vybavení: S 5,00 100,00 1,00 5, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: P 3,00 100,00 0,46 1,38 Sou et upravených objemových podíl : 95,21 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9521 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 6): = 1 900,- K /m 3 Koeficient využití podkroví (dle p íl.. 6): * 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,9521 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1420 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,7930 Základní cena upravená = 2 873,03 K /m 3 Plná cena: 1 226,01 m 3 * 2 873,03 K /m 3 = ,51 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 76 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 24 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 76 / 100 = 76,000 % ,27 K ,24 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 4 / 6 RD Libouchec - zjišt ná cena = ,16 K a 2 ) Venkovní úpravy a 21 ) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - 10 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Venkovní úpravy ocen né zjednodušeným zp sobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 %

7 - 7 - Ceny staveb pro stanovení základu pro výpo et ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby RD Libouchec ,16 K Celkem: ,16 K Ocen ní: Cena staveb celkem: ,16 Stanovené procento z ceny staveb: * 0, ,91 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 4 / 6 Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - zjišt ná cena = ,94 K b) Ocen ní nákladovým zp sobem b 1 ) Hlavní stavby b 11 ) RD Libouchec,.p Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastav né plochy 1.nadz. podlaží St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: se dv ma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 9,7*10,8 = 104,76 m 2 1.NP: 9,7*10,8+3,6*1+1,9*3,2 = 114,44 m 2 2.NP: 9,7*10,8+3,6*1 = 108,36 m 2 Podkroví a p da: 9,7*10,8 = 104,76 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.PP: 104,76 m 2 2,15 m 1.NP: 114,44 m 2 3,00 m 2.NP: 108,36 m 2 3,00 m Podkroví a p da: 104,76 m 2 5,95 m Obestav ný prostor: RD: (9,7*10,8)*(0,1+1,85+0,3)+(9,7*10,8+3,6*1)*( = 1 226,01 m 3 2,7+0,3+2,7+0,3)+(9,7*10,8)*(0,2+5,75/2)+(4* 3*(2+1)/2) Obestav ný prostor celkem: = 1 226,01 m 3

8 - 8 - Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: S 4,30 100,00 1,00 4,30 2. Zdivo: S 24,30 100,00 1,00 24,30 3. Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 4. St echa: S 4,20 100,00 1,00 4,20 5. Krytina: S 3,00 100,00 1,00 3,00 6. Klempí ské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Vnit ní omítky: S 6,40 100,00 1,00 6,40 8. Fasádní omítky: S 3,30 100,00 1,00 3,30 9. Vn jší obklady: C 0,40 100,00 0,00 0, Vnit ní obklady: S 2,40 100,00 1,00 2, Schody: S 3,90 100,00 1,00 3, Dve e: S 3,40 100,00 1,00 3, Okna: S 5,30 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,30 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,40 100,00 1,00 1, Vytáp ní: P 4,20 100,00 0,46 1, Elektroinstalace: S 4,00 100,00 1,00 4, Bleskosvod: S 0,50 100,00 1,00 0, Rozvod vody: S 2,80 100,00 1,00 2, Zdroj teplé vody: S 1,60 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,90 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyn : S 0,50 100,00 1,00 0, Vnit ní vybavení: S 5,00 100,00 1,00 5, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: P 3,00 100,00 0,46 1,38 Sou et upravených objemových podíl : 95,21 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9521 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 6): = 1 900,- K /m 3 Koeficient využití podkroví (dle p íl.. 6): * 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,9521 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1420 Základní cena upravená = 3 622,99 K /m 3 Plná cena: 1 226,01 m 3 * 3 622,99 K /m 3 = ,97 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 76 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 24 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 76 / 100 = 76,000 % ,70 K ,27 K

9 - 9 - Úprava ceny vlastnickým podílem: * 4 / 6 RD Libouchec - zjišt ná cena = ,51 K b 2 ) Venkovní úpravy b 21 ) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - 10 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Venkovní úpravy ocen né zjednodušeným zp sobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpo et ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby RD Libouchec ,51 K Celkem: ,51 K Ocen ní: Cena staveb celkem: ,51 Stanovené procento z ceny staveb: * 0, ,58 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 4 / 6 Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - zjišt ná cena = ,72 K c) Ocen ní porost c 1 ) Porosty Ovocné d eviny a ostatní vinná réva ocen né zjednodušeným zp sobem: 42 Celková cena pozemku [K ]: ,81 Celková vým ra pozemku [m 2 ]: 1358 Celková pokryvná plocha porost [m 2 ]: 200 Cena pokryvné plochy porost [K ]: ,59 Cena ovocných d evin je ve výši 3,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,035 porost : Cena ovocných d evin a ostatní vinné révy: = 1 028, ,22 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 4 / 6 Porosty - zjišt ná cena = 685,48 K

10 d) Ocen ní pozemk d 1 ) Pozemky k.ú. Libouchec Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] Zastav ná plocha a nádvo í st ,00 124, ,63 Zastav ná plocha a nádvo í st ,00 124, ,81 Sou et ,44 Úprava ceny p íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,44 Mezisou et , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,49 Mezisou et ,37 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,7930 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,97 Pozemky zahrad a ostatních ploch ocen né dle 28 odst. 5. Základní cena = 124,33 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] Zahrada 1372/6 626,00 124, ,58 Zahrada 1479/4 564,00 124, ,12 Sou et ,70 Úprava ceny - p íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,70 Mezisou et , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,54 Mezisou et ,94 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,7930 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 5 - celkem , ,71 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 4 / 6 Pozemky k.ú. Libouchec - zjišt ná cena = ,81 K

11 C. Rekapitulace cen nemovitosti dle p edpisu Výsledné ceny: a) Ocen ní dle vyhlášky administrativní cena - spoluvlastnického podílu 4/6 rodinného domu.p. 398 na pozemku parc.. st.467 a pozemk parc.. st.467, st.624, 1372/6, 1479/4 katastrálního území Libouchec = ,- K b) Ocen ní nákladovým zp sobem - spoluvlastnického podílu 1/2 rodinného domu.p. 17 na pozemku parc.. st.3/2 a pozemk parc.. st.3/2 v druhu zastav ná plocha a nádvo í a parc.. 1/6 v druhu zahrada katastrálního území Dolní Chvatliny = K D. Cena obvyklá Cenou obvyklou se rozumí odhadovaná ástka, za kterou by m l být majetek k datu ocen ní sm n v transakci bez osobních vliv mezi dobrovoln kupujícím a dobrovoln prodávajícím po pat ném pr zkumu trhu, na n mž ú astníci jednají informovan, rozvážn a bez nátlaku. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jsou zpravidla používány t i standardní mezinárodn uznávané p ístupy k oce ování. Jedná se o metodu v cné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Obvyklou cenou nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. cná hodnota nemovitosti: cná hodnota nemovitosti je sou tem v cné hodnoty staveb i pozemk. V cnou hodnotou stavby se rozumí reproduk ní cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocen ní), snížená o opot ebení odpovídající stá í stavby a jejímu technickému stavu. V cná hodnota je stanovena podle sou tu cen zjišt ných propo tem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podklad o pronájmech) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které p inášejí nebo mohou p inášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. P i zjišt ní výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.v né renty), kdy výše istého ro ního p íjmu z nájemného je kapitalizována p íslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktor, které ovliv ují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisk z jejího pronájmu a provozu v daném míst. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. P i výpo tu istého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném míst a ase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti.

12 Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, p emž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a ú el užívání nemovitosti. P i nedostatku informací o realizovaných prodejích lze p im en využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kancelá í p i respektování vývojových trend na trhu nemovitostí v daném míst. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího p ístupu edpokládá realizaci prodeje v asovém horizontu 6 m síc. Zhotovitel ocen ní neprovád l žádná šet ení sm ující k ov ení pravosti, správnosti a úplnosti edložených doklad a podklad. Nabídky realitních kancelá í v lokalitách blízkých jsou v p íloze. Ocen ní porovnávací metodou podle p iložené tabulky Užitková plocha pro porovnávací metodu ocen ní nemovitosti je 250 m 2. Ocen n je spoluvlastnický podíl 4/6. Vliv na ízené exekuce a p ípadné dražby není do ceny obvyklé promítnut. Stanovení porovnávací hodnoty spoluvlastnického podílu 4/6: Stanovená jednotková cena za m 2 : 8 417,- K Množství: 250 m 2 Porovnávací hodnota: = ,- K Zaokrouhlen : ,- K Rekapitulace hodnot a cen spoluvlastnického podílu 4/6 nemovitosti: cná hodnota Porovnávací p ístup Administrativní cena ,- K ,- K ,- K Záv r: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou p ípadným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnot stanovené podle porovnávacího p ístupu. Tržní hodnotu kladn ovliv uje klidná lokalita obce a zárove vhodná poloha obce v i m st m D ín a Ústí nad Labem. Negativní vliv na tržní hodnotu má druh vlastnictví (spoluvlastnický podíl) a tudíž omezený okruh zájemc na uživatele nemovitosti.

13 Návrh ceny obvyklé nemovitosti podle odborného odhadu znalce , K Cena slovy: jedenmilión ty istatisíc K Zpracované tržní ocen ní zohled uje všechny známé skute nosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené záv ry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní zm ny v ocen né nemovitosti a ani zm ny v jejím prost edí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 síc ode dne vyhotovení. V Tachov, Ing. Pavel Sedlá ek Máchova Tachov E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odv tví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odv tví stavby zem lské s rozší ením ze dne pod.j. Spr 331/2005 o další odv tví stavby obytné a stavby pr myslové. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem p iloženým. F. Seznam p íloh - tabulka porovnávacího p ístupu - výpis z Katastru nemovitostí LV.240 katastrálního území Libouchec ze dne , zaslaný objednatelem - kopie katastrální mapy p edm tného území - nabídky realitních kancelá - fotodokumentace - infomapa p edm tného území