- spotrebiteľská zmluva môže byť aj zmluva uzatvorená podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Transkript

1 - spotrebiteľská zmluva môže byť aj zmluva uzatvorená podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov Účastníci řízení dne 15. května 2000 uzavřeli kupní smlouvu ( 588 a násl. obč. zák.), jejímž předmětem byl prodej bytové jednotky. Podle 612 obč. zák. jestliže fyzická nebo právnická osoba prodává zboží jako podnikatel (dále jen \"prodávající\") v rámci své podnikatelské činnosti, platí kromě obecných ustanovení o kupní smlouvě i následující ustanovení 613 až 627. Zvláštní formou kupní smlouvy je smlouva o prodeji zboží v obchodě, na jejímž základě vzniká také vztah mezi prodávajícím a kupujícím, avšak na rozdíl od obecné úpravy kupní smlouvy ( 588 a násl. ) je při prodeji v obchodě prodávajícím podnikatel (bez rozdílu, zda fyzická nebo právnická osoba), který prodává zboží v rámci své podnikatelské činnosti. Protože při uzavření kupní smlouvy žalovaná vystupovala jako podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti, je třeba na obsah právního vztahu z kupní smlouvy použít úpravu 613 až 627 obč. zák., která má ve vztahu k 588 až 600 povahu nejen doplňující, ale i speciální; upravuje-li některé otázky proti obecným ustanovením o kupní smlouvě odlišně, má přednost tato zvláštní úprava. V případě odpovědnosti za vady prodané věci ustanovení 622 obč. zák (ať již ve znění před či po něm) vylučuje obecnou úpravu, neboť nároky kupujícího definuje odlišně nejen oproti ustanovení 507, ale i 597 obč. zák.

2 33 Odo 1314/2005 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Blanky Moudré a soudců JUDr. Ivany Zlatohlávkové a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobkyně S. A., proti žalované S. s. r. o., o uložení povinnosti odstranit vady koupené věci, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2, pod sp. zn. 21 C 98/2002, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 8. dubna 2005, č. j. 35 Co 71/ , 35 Co 72/2005, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 8. dubna 2005, č. j. 35 Co 71/ , 35 Co 72/2005, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í : Žalobkyně se žalobou domáhala, aby žalovaná konkrétním způsobem odstranila vady koupené věci. Uváděla, že dne 15. května 2000 uzavřela s žalovanou kupní smlouvu, jejímž předmětem byla bytová jednotka č. 521/11, v P.-V. ve 3. patře domu č. p. 521 v K. ulici č. 57, dále spoluvlastnický podíl ke společným částem domu a k pozemku p. č. 689 ve výši 45/1147, vše v k. ú. V., obec P., zapsané na listu vlastnictví č Žalovaná smluvně poskytla záruku na vady prodané věci v rozsahu 36 měsíců. Od počátku roku 2001 začala fasáda domu vykazovat vady (praskání a odlupování ve velkých kusech). Žalovaná odpovědnost za vady fasády z titulu smluvní záruky odmítá s tím, že předmět koupě žalobkyně kupovala již s takto se projevujícími vadami. V polovině roku 2001 se začaly projevovat i vady přímo v bytové jednotce žalobkyně a v její sklepní kóji. Obvodní soud pro Prahu 2 (dále jen soud prvního stupně ) částečným rozsudkem ze dne 16. března 2004, č. j. 21 C 98/ , ve spojení s doplňujícím rozsudkem ze dne 10. listopadu 2004, č. j. 21 C 98/ , žalobu v části, ve které žalobkyně požadovala odstranit vady fasády domu č. p. 521 v K. ulici 57, P.-V., spočívající v opadávání omítky od podkladu, v tvorbě výkvětů, puchýřů a loupání nátěrů,

3 provedením konkrétně definovaných prací ve lhůtě 6 měsíců od právní moci rozsudku, zamítl. Současně rozhodl, že o požadavku na uložení povinnosti odstranit vady bytové jednotky č. 521/11 ve 3. patře domu č. p. 521 v K. ulici 57 v P., a odstranění příčin vlhkosti a plísní ve sklepní kóji, jakož i o náhradě nákladů řízení bude rozhodnuto v konečném rozhodnutí; žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobkyně smlouvou ze dne koupila bytovou jednotku č. 521/11 ve 3. patře domu č. p. 521 v K. ulici č. 57, v P. V. spolu se spoluvlastnickým podílem ve výši 675/17205 ke společným částem domu a k pozemku p. č. 689 (dále jen bytová jednotka ); na předmět koupě poskytla žalovaná záruku v délce 36 měsíců. Dne bylo do obchodního rejstříku zapsáno Společenství vlastníků K., (dále jen společenství ). To je podle stanov oprávněno vykonávat práva ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Požadavek na opravu fasády domu jako společné části domu z titulu odpovědnosti za vady prodané věci v záruční době je tak oprávněno uplatnit jen společenství. Okamžikem vzniku společenství přešla totiž správa domu z jednotlivých vlastníků bytových jednotek na společenství jako právnickou osobu. Poněvadž i reklamace vady koupené věci náleží do okruhu záležitostí souvisejících se správou společné věci, není žalobkyně aktivně legitimována k podání žaloby vůči žalované. I za situace, kdy by nebylo možno podřadit odstranění vad fasády pod správu domu, musela by žaloba být podána většinovými spoluvlastníky, a ne jen žalobkyní. Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 8. dubna 2005, č. j. 35 Co 71/ , rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o náhradě nákladů řízení zrušil, jinak jej potvrdil. Konstatoval, že soud prvního stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatek důkazů a z nich vyvodil správné skutkové závěry. Přesto, že se však neztotožnil i s jeho právními závěry, neměla tato skutečnost vliv na věcnou správnost napadeného rozhodnutí. Na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl totiž k závěru, že je žalobkyně aktivně legitimována, protože se domáhá odstranění vad koupené věci. Ustanovení 507 odst. 1 občanského zákoníku (dále jen obč. zák. ), o které svůj nárok opírá, ale patří mezi obecná ustanovení občanského zákoníku a ve vztahu speciality je k němu ustanovení 597 obč. zák., upravující odpovědnost prodávajícího za dodatečně zjištěné vady. Oproti obecné úpravě v 507 obč. zák.

4 však nedává 597 obč. zák. kupujícímu možnost požadovat opravu věci nebo doplnění toho, co chybí, nýbrž jen právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny, popřípadě právo na odstoupení od smlouvy. Proto žaloba požadující odstranění dodatečně zjištěné vady nemůže být úspěšná. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně (dále jen dovolatelka ) dovolání, jehož přípustnost vyvozuje z 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., neboť rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Zásadní význam napadeného rozhodnutí spatřuje v řešení otázky, na které je rozhodnutí založeno, v rozporu s hmotným právem. Nesouhlasí totiž se závěrem odvolacího soudu, podle nějž v případě koupě věci má z titulu odpovědnosti za vady jen nárok na přiměřenou slevu z ceny nebo právo na odstoupení od smlouvy podle 597 obč. zák. Žalovaná je podnikatelkou, jejíž předmětem podnikání je realitní činnost zahrnující i prodej nemovitostí a bytových jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb. Na kupní smlouvu v posuzovaném případě musí proto nutně dopadat i ustanovení 612 obč. zák. o prodeji zboží v obchodě, zejména pak 622 obč. zák., připouštějící možnost požadovat odstranění vad koupené věci. Ustanovení 612 a násl. obč. zák. jsou speciálními ustanoveními k obecné úpravě odpovědnosti za vady věci podle 597 obč. zák. v případech, kdy prodávajícím je podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti. Při aplikaci 612 a násl. obč. zák. dochází k posílení postavení kupujícího jako spotřebitele, neboť uplatnění nároku na odstranění vad i jen jedním z vlastníků bytových jednotek v domě se nemůže prodávající zprostit své odpovědnosti za veškeré vady na společných částech domu tím, že by poskytl slevu jen těm z vlastníků bytových jednotek, kteří nárok z titulu odpovědnosti za vady uplatnili. S těmito důvody dovolatelka navrhla, aby Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Podle článku II bodu 3. zákona č. 59/2005 Sb., obsahujícího přechodná ustanovení k novele občanského soudního řádu provedené tímto zákonem, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (t. j. před 1. dubnem 2005) nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. S ohledem na to, že odvolací soud v řízení o odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně postupoval podle procesních předpisů účinných před (článek II, bod 2. zákona č. 59/2005 Sb.), bylo i v řízení o dovolání postupováno podle

5 občanského soudního řádu ve znění před novelou provedenou uvedeným zákonem (dále opět jen o. s. ř. ). Podle 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští. Proto se Nejvyšší soud ČR jako soud dovolací ( 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno včas k tomu oprávněnou osobou, zabýval nejprve jeho přípustností. Přípustnost dovolání proti potvrzujícím rozhodnutím odvolacího soudu ve věci samé je upravena v 237 odst. 1 písm. b) a c) o. s. ř. Podle písm. b) tohoto ustanovení nemůže být přípustnost dovolání žalobce založena, jelikož napadeným rozsudkem byl potvrzen v pořadí prvý rozsudek, který soud prvního stupně v této věci vydal. Zbývá tedy přípustnost dovolání podle 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., podle kterého je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Podle 237 odst. 3 o. s. ř. má rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem. O rozhodnutí zásadního významu po právní stránce jde tehdy, jestliže odvolací soud posuzoval právní otázku, která v projednávané věci měla pro rozhodnutí ve věci zásadní význam, tedy byla pro rozhodnutí věci určující. Přípustnost dovolání nastává tehdy, jestliže dovolací soud za použití hledisek, příkladmo uvedených v ustanovení 237 odst. 3 o. s. ř., dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu ve věci samé po právní stránce zásadní význam skutečně má. Rozhodnutí odvolacího soudu, který na věc aplikoval ustanovení 597 obč. zák., upravující odpovědnost prodávajícího za vady, je založeno na závěru, že toto ustanovení dovolatelce nedává jako kupující možnost požadovat opravu věci nebo doplnění toho, co chybí, nýbrž jen právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny, popřípadě právo na odstoupení od smlouvy. Vzhledem k tomu, že posouzení shora vymezené právní otázky bylo pro rozhodnutí věci významné (určující) a odvolací soud vyřešil tuto otázku v rozporu s hmotným právem, představuje napadený rozsudek odvolacího soudu rozhodnutí, které má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Dovolací soud proto dospěl k závěru,

6 že dovolání proti rozsudku odvolacího soudu je přípustné podle ustanovení 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. Dovolání je i důvodné. Dovolatelka nenamítá, že řízení bylo postiženo vadami uvedenými v 229 odst. 1, 229 odst. 2 písm. a) a b) a 229 odst. 3 o. s. ř., případně jinými vadami řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, k nimž dovolací soud přihlédne, i když nebyly v dovolání uplatněny, a ani z obsahu spisu nic takového neplyne. Proto se dovolací soud zabýval jen výslovně uplatněným dovolacím důvodem tak, jak jej dovolatelka obsahově vymezila. Podle 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. lze dovolání podat z důvodu, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Nesprávným právním posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci právních předpisů se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo sice aplikoval správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popřípadě ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry. Naplnění tohoto dovolacího důvodu spatřuje dovolatelka v tom, že odvolací soud posoudil věc podle 597 obč. zák. místo 612 a 622 obč. zák. Podle 612 obč. zák. jestliže fyzická nebo právnická osoba prodává zboží jako podnikatel (dále jen \"prodávající\") v rámci své podnikatelské činnosti, platí kromě obecných ustanovení o kupní smlouvě i následující ustanovení 613 až 627. Podle 622 obč. zák. ve znění účinném do , jde-li o vadu, kterou lze odstranit, má kupující právo, aby byla bezplatně, včas a řádně odstraněna. Prodávající je povinen vadu bez zbytečného odkladu odstranit. Nebyla-li věc ještě použita, může kupující namísto odstranění vady požadovat výměnu věci, nebo týká-li se vada jen součásti věci, výměnu součásti. Prodávající může vždy namísto odstranění vady vyměnit vadnou věc za bezvadnou. Je nepochybné, že účastníci řízení dne 15. května 2000 uzavřeli kupní smlouvu ( 588 a násl. obč. zák.), jejímž předmětem byl prodej bytové jednotky. S ohledem na ustanovení 118 odst. 2 obč. zák. a zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), byl předmět kupní smlouvy možný a dovolený. Zvláštní formou kupní smlouvy je smlouva o prodeji zboží v obchodě, na jejímž

7 základě vzniká také vztah mezi prodávajícím a kupujícím, avšak na rozdíl od obecné úpravy kupní smlouvy ( 588 a násl. ) je při prodeji v obchodě prodávajícím podnikatel (bez rozdílu, zda fyzická nebo právnická osoba), který prodává zboží v rámci své podnikatelské činnosti. Za podnikatele je považována fyzická nebo právnická osoba, splňující znaky uvedené v 2 odst. 2 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, a podnikatelskou činností se rozumí podnikání, tedy soustavná činnost prováděná samostatně podnikatelem vlastním jménem a na vlastní odpovědnost za účelem dosažení zisku ( 2 odst. 1 obchodního zákoníku). Žalovaná je právnickou osobou, s předmětem podnikání realitní kancelář (viz výpis z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze oddíl C, vložka 56346, a výpis z veřejné části Ústřední evidence podnikatelů podnikajících podle živnostenského zákona, vedené Ministerstvem průmyslu a obchodu ČR). Obsahem činnosti realitní kanceláře jako živnosti volné [ 2, 9 písm. a), 19 písm. c), 25, 73a odst. 1 věta prvá zákona č. 455/1991 Sb. o živnostenském podnikání] je realitní činnost zahrnující nákup a prodej nemovitostí, pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor (jsou-li poskytovány jiné než základní služby zajišťující jejich řádný provoz), zprostředkování nákupu, prodeje a pronájmu nemovitostí, a zprostředkování nákupu, prodeje a pronájmu bytů, a nebytových prostor (viz číslo oboru 90 přílohy nařízení vlády č. 140/2000 Sb., kterým se stanoví seznam oborů živností volných). Protože při uzavření kupní smlouvy žalovaná vystupovala jako podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti, je třeba na obsah právního vztahu z kupní smlouvy použít úpravu 613 až 627 obč. zák., která má ve vztahu k 588 až 600 povahu nejen doplňující, ale i speciální; upravuje-li některé otázky proti obecným ustanovením o kupní smlouvě odlišně, má přednost tato zvláštní úprava. V případě odpovědnosti za vady prodané věci ustanovení 622 obč. zák (ať již ve znění před či po něm) vylučuje obecnou úpravu, neboť nároky kupujícího definuje odlišně nejen oproti ustanovení 507, ale i 597 obč. zák. Právní závěr odvolacího soudu o nezbytnosti aplikace 597 obč. zák. na nároky z titulu odpovědnosti za vady prodané věci proto není správný. S přihlédnutím k výše uvedenému lze uzavřít, že dovolatelce se prostřednictvím dovolacího důvodu podle 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. podařilo zpochybnit správnost napadeného rozhodnutí. Nejvyššímu soudu tudíž nezbylo, než napadený

8 rozsudek podle 243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušit a podle odst. 3 věty prvé téhož ustanovení vrátit věc odvolacímu soudu k dalšímu řízení. Právní názor vyslovený v tomto rozhodnutí je závazný. Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný. V Brně 27. července 2006 JUDr. Blanka Moudrá, v.r. předsedkyně senátu