ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně podílu 1/2 rodinného domu v obci Vinary č.p.3, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.103, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 484 m 2, p.č.st.121, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 54 m 2, p.č.139/2, zahrada, o velikosti 593 m 2, p.č.139/3, zahrada, o velikosti 148 m 2 a p.č.139/4, ostatní plocha, o velikosti 128 m 2, vše zapsáno na LV č.359 pro k.ú.vinary u Smidar Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu 1/2 rodinného domu v obci Vinary č.p.3, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.103, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 484 m 2, p.č.st.121, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 54 m 2, p.č.139/2, zahrada, o velikosti 593 m 2, p.č.139/3, zahrada, o velikosti 148 m 2 a p.č.139/4, ostatní plocha, o velikosti 128 m 2, vše zapsáno na LV č.359 pro k.ú.vinary u Smidar 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Vinary 3/ Vinary Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Vinary Katastrální území: Vinary u Smidar Počet obyvatel: 459 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, p.myškové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.359 pro k.ú.vinary u Smidar - kopie snímku katastrální mapy - 2 -

3 - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - ZP č.4219/02/2013 Ing.Miloslava Mencla 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /0858, Pan Jiří Myška, Vinary 3, Vinary, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /030, Paní Marie Myšková, Vinary 3, Vinary, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: /0858, Pan Jiří Myška, Vinary 3, Vinary, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti /030, Paní Marie Myšková, Vinary 3, Vinary, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má valbovou střechu, je zděný. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. V domě se nacházejí dva byty. V přízemí je byt 2+1, v podkroví je byt 3+1. Vybavení kuchyní je standardní s linkou a sporákem. Topení je ústřední s elektrickým kotlem. Teplá voda je z boileru. WC a koupelny jsou standardní, vany. Dveře jsou náplňové, podlahy jsou z dlažeb, koberců, terasa a PVC. Okna jsou dřevěná špaletová. Schody jsou betonové s terasovým povrchem. K domu náleží stavba hospodářského charakteru s mírně pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Dům je z roku Stav objektu je průměrný, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, možnost veřejného vodovodu, kanalizace do jímky s přepadem, elektřinu. Napojení na plyn není. HUP je v oplocení. Je možnost napojení

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 53 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 828,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén: = 44,79 m 2 přízemí: = 127,47 m 2 podkroví: = 127,47 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén: 44,79 m 2 1,85 m přízemí: 127,47 m 2 2,64 m podkroví: 127,47 m 2 2,45 m - 5 -

6 Obestavěný prostor spodní stavba: = 64,25 m 3 vrchní stavba: = 578,65 m 3 zastřešení: = 197,87 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 840,77 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 127,47 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 299,73 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,35 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 53 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,571 i = 1-6 -

7 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I -0,03 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,850 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,571 * 0,850 * 0,850 = 0,413 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 828,- Kč/m 3 * 0,413 = 1 580,96 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 580,96 Kč/m 3 * 840,77 m 3 = ,74 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,74 Kč - 7 -

8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,3520 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1, ,00 111,70 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1, ,00 44,68 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 111, ,80 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 111, ,80 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 139/2 593,00 44, ,24 28 odstavec 5 zahrada 139/3 148,00 44, ,64 28 odstavec 5 ostatní plocha 139/4 128,00 44, ,04 Stavební pozemky - celkem ,52 Pozemky - zjištěná cena = ,52 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč - 9 -

10 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistadvacetosmtisícjednostopadesát Kč

11 Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč a budoucích pohledávek do výše ,- Kč - Central system s.r.o., Jiráskova 2042, Benešov, Benešov u Prahy, Rozhodnutí o úpadku - KSHK 456 INS-29465/2012-A-17/celk.2 ze dne , Zahájení exekuce 176EX-03068/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti - 176EX-03068/ ze dne , Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Central system s.r.o., Jiráskova 2042, Benešov, Benešov u Prahy. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej zděného RD 4+1 s prostornou garáží a zahradou na slunném místě v obci Vysoké Veselí. Je zde veškerá občanská vybavenost (školka, škola, pošta, lékaři, obchody, knihovna a restaurace). Dispozice: veranda - palubkové obklady, chodba, menší kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou a kotel ÚT - na tuhá paliva. WC je samostatné. Dále schody do patra, kde se nachází dva obytné pokoje - jeden má palubkové obložení (možnost i samostatného bydlení). Vytápěno ÚT-rozvod po celém domě. Na podlahách jsou parkety, keramická dlažba a koberce. Elektřina obojí s nočním proudem. Voda a odpady obecní. V domě jsou dva komíny, možnost krbových kamnen nebo plynové topení - HUP u domu. Zavedena telefon.linka. K tomuto náleží sklep, prostorná garáž a oplocená ovocná zahrada o velikosti 737 m2 (CP-851 m2). Nad verandou je prostor pro dodělání balkonu s výhledem do okolí. Klidné bydlení ve vilové čtvrti za zajímavou cenu. Požadovaná cena ,- Kč

12 Prodej rodinného domu v obci Chotělice, okr. Hradec Králové; pozemek celkem m2, zastavěná plocha 180 m2; Dispozice: 1.PP sklep. Přízemí zádveří, byt. jednotka 3+1. Podkroví: půda (možnost vestavby), topení: ÚT - plyn. IS: 2x studna, elektro. (220/380V), plyn. Na dům navazuje garáž. Pěkné, klidné místo. Požadovaná cena ,- Kč. Prodej, rodinný dům, Červeněves, býv. statek po část. rekonstrukci. Dům má 2 bytové jednotky 3+1, 1+KK a sklepa (klenby) 12m2, garáže,dílny a stodoly. Vhodné pro chov zvířat : zast. plocha a nádvoří 677 m2, zahrada 1126 m2. Dům má nové rozvody el. energie, voda - část. v plastu, nová okna, podlahy, topení, zateplení stropy. Klidné místo. Vešk. obč. vybavenost ve Smidarech 1,6 km. HK 37 km, NB 5 km Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

13 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Čtyřistadesettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Test

14 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

15 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 359 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

16 Fotodokumentace nemovitosti

17 - 17 -

18 - 18 -

19 Mapa oblasti

20 - 20 -

21 - 21 -