Oceňování podle cenového přepisu

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Oceňování podle cenového přepisu Bakalářská práce Autor: Daniel Drechsel studijní obor oceňování majetku Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha Duben 2009

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci vypracoval samostatně pod vedením prof. Ing. Josefa Michálka, CSc. s využitím uvedených pramenů a literatury. V Polici nad Metují dne Daniel Drechsel

3 Poděkování Zde bych chtěl poděkovat vedoucímu práce za správné nasměrování do tvorby bakalářské práce a za čas, který mi obětoval při konzultacích na dané téma práce.

4 Anotace práce Bakalářská práce na téma Oceňování podle cenového předpisu byla zpracována nejen z důvodu úspěšného ukončení bakalářského studia na Bankovním institutu, ale především za účelem poskytnutí užitečných informací zájemcům o problematiku oceňování tímto způsobem. Cílem práce je seznámit čtenáře o všech aspektech oceňování podle cenového předpisu, zobrazit aktuální situaci na trhu s nemovitostmi, objasnit důležité pojmy, nahlédnout do základních předpisů pro tuto formu oceňování a následně tyto podklady využít pro zobrazení řešení dané problematiky v konkrétních praktických případech. Výsledkem je všeobecný přehled o metodě oceňování podle cenových předpisů, znalost zákona o oceňování majetku a aktuální cenové vyhlášky pro tento rok, informovanost o dění na trhu s nemovitostmi v Náchodském okrese a vývoji cen bytů a nájmů, získání podkladů pro tvorbu ocenění podle cenových předpisů a následného ukázání praktického využití těchto informací k vypracování těchto ocenění.

5 Obsah 1 ÚVOD 6 2 TEORETICKÁ ČÁST VYSVĚTLENÍ POJMU OCEŇOVÁNÍ PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU ZÁKON Č. 151/1997 SB. O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU STRUČNÝ PŘEHLED ČÁSTÍ ZÁKONA Č. 151/1997 SB OCEŇOVACÍ VYHLÁŠKA VYHLÁŠKA Č. 456/2008 SB A JEJI ZMĚNY ZMĚNY V PŘÍLOHÁCH OCEŇOVACÍ VYHLÁŠKY PŘEHLED OCEŇOVACÍCH VYHLÁŠEK SHRNUTÍ TEORETICKÉ ČÁSTI 25 3 PRAKTICKÁ ČÁST OCENĚNÍ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM RODINNÝ DŮM OBSAH OCENĚNÍ POPIS NEMOVITOSTÍ OCENĚNÍ VEDLEJŠÍ STAVBY POZEMKY OVOCNÉ, OKRASNÉ, RÉVA REKAPITULACE CEN VÝSLEDNÁ CENA OCENĚNÍ PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU ROZESTAVĚNÝ DŮM OBSAH OCENĚNÍ POPIS NEMOVITOSTÍ OCENĚNÍ VENKOVNÍ ÚPRAVY POZEMKY TRVALÉ POROSTY VÝSLEDNÁ CENA SHRNUTÍ PRAKTICKÉ ČÁSTI 55

6 4 ANALYTICKÁ ČÁST CHARAKTERISTIKA OKRESU NÁCHOD SITUACE NA TRHU CENY BYTŮ A NÁJEMNÉHO VÝVOJ PRŮMĚRNÝCH CEN BYTŮ CENOVÉ ROZPĚTÍ NEMOVITOSTÍ A POZEMKŮ CENOVÁ MAPA VÝZNAM CENOVÉ MAPY PRO MĚSTA MARKETINGOVÝ VÝHLED SHRNUTÍ ANALITICKÉ ČÁSTI 73 5 ZÁVĚR 74 6 POUŽITÁ LITERATURA 76 7 PŘÍLOHY 77

7 1 Úvod Tématem mé bakalářské práce se stalo jedno z témat doporučené katedrou oceňování. Toto téma jsem si zvolil, protože mě jako první oslovilo, informace k vypracování jsem pokládal za dostupné a také jsem přihlédl k doporučení od člověka, který se již dlouhá léta zabývá problematikou oceňování. Za nasměrování k tvorbě bakalářské práce vděčím vedoucímu práce prof. Josefu Michálkovi. Rady a cenné informace mi také poskytl odhadce nemovitostí v Polici nad Metují pan Ludvík Pivnička. Oceňování podle cenového předpisu je jedním ze způsobů ocenění nemovitostí, je více objektivní než tržní ocenění, oproti tržnímu ocenění však nemůže přesně vystihnout reálnou cenu danou trhem. Cílem této práce je seznámit čtenáře právě s problematikou oceňování podle cenového předpisu, obecně vysvětlit tento pojem a uvést případy, ve kterých je vhodné použití tohoto způsobu ocenění, informovat o nových změnách v oceňovací vyhlášce od tohoto roku, sloužící jako podklad k samotnému ocenění. Dále chci ukázat konkrétní řešení ocenění v konkrétních posudcích, vypracovaných za tímto účelem. V závěru je mým cílem informovat čtenáře o situaci na trhu s nemovitostmi v Náchodském okrese, kde také žiji. Doufám, že mohu poskytnout užitečné podklady a informace těm, kteří k problematice oceňování podle cenových předpisů zavítají, upozornit je na různé změny v oceňování od tohoto roku (např. nová metodika oceňování rodinných domů, rekreačních chalup a rekreační domků porovnávacím způsobem od roku 2009), zobrazit řešení oceňování v praktických posudcích a seznámit je s předpisy potřebnými k oceňování tímto způsobem. Dávám tu také možnost čtenáři nahlédnout do cenových map města Náchoda a přilehlých obcí, obsahujících zajímavé informace o vývoji cen pozemků v okrese Náchod. Bakalářská práce čítá kromě úvodních listů 83 stran textu, je rozdělena do 3 hlavních častí teoretické, praktické a analytické, ty jsou pak případně děleny do menších podkapitol. Na závěr uvádím přehled použité literatury a přílohy. 6

8 2 Teoretická část 7

9 2 Teoretická část - oceňování podle cenového předpisu 2. 1 Vysvětlení pojmu oceňování podle cenového předpisu Cena stanovená podle cenového předpisu se nazývá cenou administrativní aneb administrativní způsob ocenění je založený na oceňování nemovitosti podle cenových předpisů. Pojmy administrativní oceňování a oceňování podle cenového předpisu jsou tedy totožné. Použití administrativní ceny už vyplývá ze samotného názvu. Administrativní úkony, při kterých je vyžadováno ocenění nemovitostí, jsou u nás představovány především za účely daňovými. Nejedná se tedy o ocenění pro tržní účely, ale pro účely a potřebu státní správy. Uplatní se tedy zejména pro daňové účely, ocenění majetku investičních fondů, pro účely výpočtu daně z převodu nemovitosti při poskytnutí hypotečního úvěru, vyvlastňování, při rozhodnutí o společném jmění manželů, restitucích při ocenění podílového spoluvlastnictví konkurzech. 1) S oceněním nemovitostí souvisí i oceňování věcných břemen. Nejčastější věcným břemenem bývá doživotní užívání nemovitosti při převodu z rodičů na děti. Zde se oceňuje hodnota zřizovaného věcného břemene. V darovací smlouvě je pak stanoven rozsah užívání nemovitosti a podle tohoto rozsahu se provede i ocenění. Provede se zaměření místností a prostor a vyčíslí se obvyklá hodnota věcného břemena podle zjištěných podkladů v obci. Věcné břemeno se oceňuje pro potřebu upravení ceny při převodu nemovitosti, ale i pro potřebu daňovou u doživotního užívání nemovitosti. 1) ( ) 8

10 Oceňování nemovitostí podle cenového předpisu, t.j. stanovení vyhláškové ceny dle aktuálně platných oceňovacích předpisů k určenému datu ocenění se uplatňuje zejména při ocenění: rodinných domků budov a hal pozemků bytů a nebytových prostor staveb nedokončených rekreačních staveb (chalupy, chaty, zahradní chaty apod.) inženýrských a speciálních staveb vedlejších staveb garáží studní trvalých porostů (ovocné dřeviny, vinice, chmelnice, okrasné porosty) vodních ploch 2) Celá tato metoda je založena na oceňování nemovitosti podle cenových předpisů. Těmito předpisy jsou zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů a vyhláška č. 456/2008 Sb. ze dne , kterou se mění vyhláška č. 3/2008 kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona. V zákoně o oceňování majetku je kromě jiného definováno členění nemovitostí a stanoveny zásady postupu při jejich oceňování. Rozpracování podrobností ukládá zákon prováděcí vyhlášce.většina základních cen, koeficientů a dalších číselných údajů potřebných pro ocenění je obsažena v přílohách vyhlášky. Vyhláška je rozdělena celkem do sedmi částí. Platnost příslušné vyhlášky v dnešních podmínkách v české republice je přibližně 1 rok. Více o vyhlášce a o její změnách v samostatné kapitole. 3) Odhadce je při použití administrativního ocenění striktně vázán těmito platnými právními předpisy a pravidly, které příliš neumožňují ovlivnit ocenění subjektivním názorem odhadce. Administrativního ocenění je více objektivní než tržní ocenění. 2) ( ) 3) ( ) 9

11 Je však nutné podotknout, že cena určená administrativním oceněním nemůže přesně vystihnout reálnou cenu danou trhem. Na rozdíl od tržního ocenění je bezesporu obrovskou výhodou této metody objektivnost. Postup určení ceny je přesně dán výše zmíněnou oceňovací vyhláškou. Jako vše, má i tato metoda své nevýhody, a to nemožnost zohlednit cenové vlivy, jež cenu nemovitosti v praxi ovlivňují. Konstrukce administrativní ceny je tedy přesně dána a problematika oceňování se potom soustředí především na správný výklad platné právní normy Zákon o oceňování majetku Tím je zákon č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Podle 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je majetek a služba oceněn obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou je ve znění tohoto zákona chápana cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. V potaz jsou brány všechny faktory, které mají na cenu vliv a zároveň jsou vyloučeny ty okolnosti, které se nepromítají do ceny majetku. Těmito faktory jsou např. stav tísně kupujícího nebo prodávajícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Postup při zjištění obecné ceny neboli ceny obvyklé Na základě mezinárodních oceňovacích standardů lze doporučit pro stanovení ceny obvyklé nemovitosti následující metodiku: V případě, že v místě ocenění v dané době existuje trh s daným druhem nemovitostí a údaje z tohoto trhu jsou dostupné, věrohodné a z dostatečného počtu srovnávacích nemovitostí, provést ocenění porovnávací metodikou, pokud ocenění cenovým porovnáním není možné, případně pokud je to vyžadováno, provést výpočet výnosové hodnoty za předpokladu optimálního, ale u dané nemovitosti v daném čase a místě reálně dosažitelného nájemného a přiměřených nákladů na jeho dosažení, provést výpočet věcné hodnoty staveb časová cena stavby s pozemky, z výnosové a věcné hodnoty vypočíst 10

12 aritmetický prostý, resp. vážený průměr, vodítkem pro obecnou cenu nemovitosti by pak byl tento průměr. 4) Zákon o oceňování vedle ceny obvyklé stanoví další způsoby určení ceny, které jsou buď nařízeny nebo cenu obvyklou nahrazují: Nákladový způsob - vychází se z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení majetku v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.lze ho uplatnit u většiny nemovitostí, je založen na technickém hodnocení nemovitostí. Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby, ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy, prodejnosti a z technického opotřebení stavby. Dále se počítá s koeficienty, které jsou uvedeny v oceňovací vyhlášce a které významným způsobem ovlivňují konečnou cenu oceňované nemovitosti. Výnosový způsob - vychází z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). Uplatnění tohoto způsobu předpokládá dlouhodobější stabilitu výnosů, proto se použije zejména pro oceňování nájemních domů, zemědělské půdy, lesních pozemků a porostů, produkčních vodních ploch, majetkových práv a v kombinaci s jinými způsoby i pro oceňování některých druhů finančního majetku a podniků. Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. Porovnávací způsob - vychází přímo z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, na základě řady hledisek - druh a účel, technické parametry, materiál, kvalita provedení, technický stav, obec, poloha atd. Je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Použije se zejména při oceňování stavebních pozemků podle tzv. cenových map. Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. Tyto podíly jsou specifikovány jako podíl nákladů jednotlivých konstrukcí a vybavení z celkových nákladů stavby. Mohou být vyjádřeny v procentech 4) Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, 2004, s

13 nebo jako reálné číslo. Jejich celkovým součtem je v případě procent 100 % nebo v případě reálných čísel 1,00. Podíly jsou ve výše zmíněných tabulkách uvedeny jako průměrné standardní provedení. 5) Další jiné způsoby oceňování jak zákon jmenovitě uvádí jsou oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 6) O tomto pojednává Hlava první v první části zákona o č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Stručný přehled č. zákona o č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Samotný zákon je rozdělen do 10 častí, kde se ještě první část dělí do 6 hlav: Hlava druhá - člení stavby pro účely oceňování na: stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory, 2. venkovní úpravy, stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, 5) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 6) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 12

14 vodní nádrže a rybníky, jiné stavby. Dále se zde posuzují stavby podle účelu užití, kdy a za jakých podmínek se použijí různé způsoby ocenění a poté následuje část, kde je uvedeno jak se postupuje při oceňování: Stavby Bytu a nebytového prostoru Pozemků stavebních, zemědělských, lesních, vodních nádrží a toků a jiných pozemků Trvalých porostů lesních, ovocných dřevin, vinné a chmelové révy a okrasných rostlin 7) Hlava třetí pojednává o majetkových právech Hlava čtvrtá se zmiňuje o cenných papírech Hlava pátá uvádí oceňování ostatního majetku Hlava šestá nám řekne pár slov o oceňování podniku V částech 2 8 zákona o č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (část devátá byla zrušena a část desátá obsahuje přechodná a závěrečná ustanovení) se vždy dovíme o určité změně zákona české národní rady. Jde o změny o: cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. konkurzu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti, ve znění pozdějších předpisů správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů dani z příjmů, ve znění pozdějších předpisů 8) Tyto změny se vztahují ke změnám předchozích zákonů o oceňování nemovitostí, pro podrobné změny v letošním roce je nezbytné se podívat do prováděcího právního předpisu, tedy aktuální vyhlášky. 7) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 8) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 13

15 Jde pouze o stručný přehled hlavních bodů zákona o č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, cílem této kapitoly bylo se seznámit s jedním ze dvou důležitých předpisů úzce spjatých s problematikou oceňování nemovitosti podle cenových předpisů. Úplné znění zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nalezneme například na webových stránkách ministerstva financí České republiky Oceňovací vyhláška Jde o předpis č. 456/2008 Sb. ze dne , kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Novela má za úkol, stejně tak jako předcházející předpisy, co nejvíce přiblížit ceny zjištěné cenám sjednaným na trhu. 9) Tato část práce se zabývá právě předpisem č. 456/2008 Sb. ze dne , kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb, jedná se o novelu této vyhlášky, proto jsou zde zachyceny především změny ve vyhlášce oproti stávající vyhlášce doplněné přehledem oceňovacích vyhlášek a jejich změn od roku Nejsou zde uvedeny všechny údaje, např. pro vzorce, výpočty a změny v upřesnění textu je nutné nahlédnout do předpisu 456/2008 Sb Vyhláška č. 456/2008 Sb Zákon o oceňování majetku stanoví základní způsoby oceňování jednotlivých druhů majetku, práv a služeb. Má však obecnou povahu, vymezuje základní pojmy, způsoby a principy oceňování a odkazuje v podrobnostech u některých taxativně vyjmenovaných ustanovení na prováděcí předpis neboli na vyhlášku. Obsahem vyhlášky je oceňování staveb, pozemků, trvalých porostů, ale i majetkových práv. 10) Tato vyhláška je aktualizační novelou vyhlášky č. 3/2008 Sb., která je prováděcím předpisem k zákonu č. 151/1997 Sb. Tento zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a 9) 10) ( ) ( ) 14

16 jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. V ustanovení 33 odkazuje tento zákon na možnost vydat vyhlášku k provedení taxativně vyjmenovaných ustanovení. Vyhláška je tedy prováděcím předpisem ke zmíněnému zákonu a v žádném případě nemůže jít nad jeho rámec. Má pouze za úkol každoročně aktualizovat základní ceny, koeficienty prodejnosti a upravit některá ustanovení takovým způsobem, aby se výsledná zjištěná cena (stanovena administrativním způsobem) co nejvíce přibližovala skutečným cenám na trhu. 11) Z výše uvedeného vyplývá, že se prováděcí vyhláška každý rok mění nebo aktualizuje, níže se s těmito změnami seznámíme: Změny c oceňovací vyhlášce: 5 (rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky) uvádí, že dokončené do OP 1100 m 3 nyní oceňují nově porovnávacím způsobem podle 26a. V 10 (venkovní úprava) bylo upřesněno, že kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnula v její ceně. V 20, pojednávajícím o stavbě s víceúčelovým užitím, je upřesněno, že pokud lze určit převažující účel užití, ocení se podle něj celá stavba. V 21 (opotřebení stavby) bylo doplněno, že u dočasné stavby, pokud je její dočasnost průkazně doložena, lze přihlédnout k její kratší životnosti oproti nemovité stavbě obdobného charakteru a životnost uvedená v příloze č. 15 se sníží o 20 až 40 % obdobně, jako u stavby bez základů. V 22, kde je uvedeno ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu byl přeformulován odstavci 2 (nepronajaté resp. částečně pronajaté vyjmenované budovy a haly),v odstavci 3 byla vypuštěna slova jednomu nebo více nájemcům " a v odstavci 7 bylo upřesněno, že se jedná o cenu stavby nebo staveb oceňovaných kombinaci nákladového a výnosového způsobu. 12) 11) 12) ( ) ( ) - Předpis č. 456/2008 Sb 15

17 24 až 26a upřesňují změny v oceňování staveb a bytu porovnávacím způsobem: V 24 je rozepsané, jak se zjistí cena dokončené samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, která netvoří příslušenství jiných staveb, kromě staveb oceňovaných podle 26 a 26a, cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č.1 ve vyhlášce. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I. Jde o zcela novou metodiku zpracování porovnávacím způsobem. Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m 2 nebo stavba má více než dvě podlaží, zjistí se cena garáže podle 3. Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí, případně páté. Cena garáže zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje popřípadě i cenu jejího příslušenství, jako venkovní úpravy, uvedené v příloze č. 11, kromě položky 2.7. Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa. Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Dále jsou tu uvedené všechny vzorce, přílohy, indexy a jejich vysvětlení podstatné pro zjištění ceny garáže. 25 (byt ve vícebytovém domě porovnávacím způsobem) - zcela nová metodika porovnávacího způsobu, která se spočívá vynásobení počtu m 2 podlahové plochy základní cenou, která se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I. Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. 13) Je důležité se zmínit o tom že cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání. Spoluvlastnický podíl na pozemku či na pozemcích a popřípadě na trvalých porostech se ocení samostatně podle části třetí a páté. 13) Předpis č. 456/2008 Sb 16

18 V 26 se uvádí jak dospějeme ke zjištění ceny rekreační a zahrádkářské chaty. Také jde o zcela novou metodiku porovnávacího způsobu podobně jako u garáží, cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 20 v tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty je zahrnuto její standardní vybavení uvedené v příloze č. 7. Tyto přílohy a tabulky jsou příliš obsáhlé aby byly součástí této práce, jak bylo již výše zmíněno, pro samotný výpočet a zjištění ceny je nutné se podívat přímo do cenového předpisu č. 456/2008 Sb., kde je vše přehledně a kompletně uvedeno. U rekreační a zahrádkářské chaty se základní cena násobí indexem cenového porovnání podle stejného vzorce jako u předchozích případů. I další podmínky k tvorbě ceny se odkazují na příslušné tabulky jednotlivých příloh. Cena rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících její příslušenství, popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m 2. Je-li součet výměr zastavěných ploch všech vedlejších staveb tvořících příslušenství k rekreační chatě nebo zahrádkářské chatě větší než 25 m 2, ocení se tyto stavby samostatně podle části druhé. 14) Nejrozsáhlejším paragrafem je 26a, ve kterém zjišťujeme cenu dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku o obestavěném prostoru do m 3. Opět se základní cena násobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I, kde ZCU představuje základní cenu upravenou za 1 m 3, ZC vyjadřuje základní cenu podle přílohy č. 20a tabulky č. 1 a I značí index cenového porovnání. Jde o nové ustanovení této metody. Více o výpočtu je uvedeno ve vyhlášce a jejích přílohách. Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, zjištěná porovnávacím způsobem, zahrnuje i cenu venkovních úprav, tvořících jeho příslušenství, uvedených v příloze č. 11, popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících jeho příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m 2. Je-li součet výměr zastavěných ploch všech vedlejších staveb tvořících příslušenství k rodinnému domu, 14) Předpis č. 456/2008 Sb 17

19 rekreační chalupě nebo rekreačnímu domku větší než 25 m 2, ocení se tyto stavby samostatně podle části druhé. Není-li základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedena v příloze č. 20a tabulce č. 1 nebo je-li na pozemcích ve funkčním celku s nimi stavba určená pro podnikání, zjistí se jejich cena podle 5. Navazující hospodářské části, bez ohledu na to, zda jsou provozně nebo stavebně propojeny s obytnou částí, se ocení na základě skutečného účelu užití. Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí a páté. 15) Změnami si prošly i další paragrafy původní vyhlášky č. 3/2008 Sb., jedná se ale téměř vždy o úpravy v doplnění nebo nahrazení části textu, případně o vložení nového odstavce do již existujícího textu. 27 (cenová mapa stavebních pozemků): v odst. 6 upřesněno: Nejsou-li v cenové mapě oceněny všechny pozemky tvořící funkční celek včetně jednotného funkčního celku stejnou cenou, ocení se podle příslušného odstavce 28 nebo podle 32 odst. 2. V 28, který se pojednává o stavebním pozemku neuvedeném v cenové mapě stavebních pozemků, jsou odstavce 7,8 a 10 upraveny: Odstavec 7 je nově přeformulován, v písm. a) je upřesněno, že slouží-li oceňovaný pozemek veřejně provozované komunikaci nebo je-li ke stejnému účelu určen podle stavebního zákona, výslednou zjištěnou cenou pozemku komunikace se zpevněným, neprašným povrchem je nejméně základní cena ZC uvedená v odstavci 1 písm. a) až 1), upravená koeficientem 0,60 a nejvýše trojnásobek takto upravené ceny. Odstavec 8 - koeficient pro lomy, pískovny, odvály a výsypky je diferencován od 0,50 do 1,00 podle velikosti obce. Odstavec 10 zní: Je-li na jeden nebo více pozemků ve funkčním celku vydán regulační plán, územní rozhodnutí nebo uzavřena veřejnoprávní smlouva, ocení se podle skutečného účelu užití. 16) 15) 16) Předpis č. 456/2008 Sb Předpis č. 456/2008 Sb 18

20 29 o zemědělském pozemku se dosavadní odstavec 4 označuje jako odstavec 5, vkládá se nový odstavec 4: Není-li pozemek uvedený v odstavci 1 více než 6 let obhospodařován a jsou na něm trvalé porosty oceňované podle 41 odst. 2 starší než 5 let, ocení se tento pozemek podle 32 odst. 4 a vynásobí se koeficientem 0,65. 17) 31 (pozemek vodní plochy): odst. 6: minimum 10 Kč/ m 2 se týká všech předchozích odstavců. 42 nám uvádí změny v oceňování ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů zjednodušeným způsobem podle paragrafů 5, 6, 13, 25, 26 a 26a. 44 (používání koeficientu prodejnosti) zde byla provedena různá upřesnění 9) : v odst. 3 (stavby tvoří příslušenství k více stavbám) se doplňuji i stavby oceňované porovnávacím způsobem podle 26a: v odst. 4 (stavby oceňované podle 4, plnící funkci venkovních úprav nebo tvoří příslušenství) -nyní u staveb oceňovaných podle 3, 5, 6. 24, 26 a 26a; v odst. 6 (jsou-li na pozemku stavby více druhu) se doplňuji i RD oceňované porovnávacím způsobem podle 26a. Nalezneme tu ještě několik málo změn v textové části oceňovací vyhlášky, pro tuto práci není nezbytně nutné se o nich zmiňovat. Jde o nahrazení slov a přidání pár nových odstavců. Změny se týkají i příloh k vyhlášce, jde tu podobně jako v hlavní části o změny textu, nahrazení, odstranění nebo vložení nových slov nebo vět do textu a tabulek, upřesnění názvosloví a indexů a další jiné změny pro tento rok Změny v přílohách oceňovací vyhlášky Příloha č. 1 - Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí: v bodě 4 odst. 2 a 3 upřesněny, mj.: Do úhrnu podlahové plochy bytů nebo nebytových prostor se započte podlahová plocha výklenků, jsou-li alespoň 1,2 m široké, 0,3 m hluboké něho jejichž podlahová plocha je větši než 0,36 m 2 a jsou alespoň 2 m vysoké. Vložen nový odst: (4) V případě místnosti, které tvoři příslušenství bytu a jsou společné pro více bytu nebo nebytových prostor (např. společné WC předsíň, aj.), se do podlahové plochy 17) Předpis č. 456/2008 Sb 19

21 bytů nebo nebytových prostor započte plocha, která odpovídá podílu plochy těchto společných místností ku počtu bytů nebo nebytových prostor. Dosavadní odstavec 4 se označuje jako odstavec 5. Příloha č. 11 Základní ceny venkovních úprav a způsob jejich provedení: upřesňují se některé kódy CZ-CC, ruší se některé kódy SKP Příloha č Koeficient polohový K 5 Kostelec u Zlína se přeřazuje do typu A Příloha č Zatřídění nemovitosti do skupiny podle analýzy rozvoje nemovitosti pro oceněni kombinací nákladového a výnosového: podstatně změněna tabulka č. 2 Příloha č Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru garáží: zcela přepracovaná, s novou metodikou Příloha č. 18a - Trh s nemovitostmi, poloha nemovitosti: nová příloha Příloha č Základní ceny za m 2 podlahové plochy byt v budovách typu K a K: zcela přepracovaná, s novou metodikou Příloha č Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru rekreačních chat a zahrádkářských chat: zcela přepracovaná, s novou metodikou Příloha č. 20a - Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup, rekreačních domků: nová příloha Příloha č Úprava základních cen stavebních pozemků: - zde byla příloha přepracována, jen pro zajímavost je zde uveden dopad polohové přirážky: v městech s počtem nad 250tis. obyvatel se použije plná výše polohové přirážky, v městech s počtem od 50 do 250 tis. obyvatel nejméně její polovina a v ostatních vyjmenovaných městech nejméně její čtvrtina." Příloha č Základní ceny zemědělských pozemků podle bonitovaných půdně ekologických jednotek: změna několika cen Příloha č Koeficienty změn cen staveb - Kj: příloha jako obvykle s novými hodnotami, v původní struktuře Příloha č Koeficienty prodejnosti - K p : příloha jako obvykle s novými hodnotami, v původní struktuře 18) Novela č. 456/2008 Sb. nabývá účinnosti dnem 1. ledna ) Předpis č. 456/2008 Sb 20

22 Přesné znění změn týkajících se letošního roku (2009) se dozvíte v novele č. 456/2008 Sb. Zde jsou uvedeny ty podstatnější z nich jako je např. nová metoda ocenění rodinných domů porovnávacím způsobem. Avšak pro tvorbu ocenění je třeba zapátrat i v jiných předpisech týkajících se oceňování. Jak bylo uvedeno již na začátku této kapitoly, nejsou zde uvedeny všechny potřebné údaje k vypracování posudku, např. pro vzorce, výpočty a změny v upřesnění textu je nutné nahlédnout právě do předpisu č. 456/2008 Sb., kterým se mění vyhláška č. 3/2008 Sb. z minulého roku. Pro úplnost zpracování teoretické části práce je zde uveden přehled oceňovacích vyhlášek, které byli vydány ministerstvem financí během minulých 45-ti let. 21

23 Přehled oceňovacích vyhlášek ( ) Vyhláška (V) Zákon (Z) Platnost od Platnost do Název V 73/1964 Sb o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí V 43/1969 Sb o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí V 122/1984 Sb o náhradách při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim V 128/1984 Sb o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků V 182/1988 Sb o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků V 316/1990 Sb Změna, kterou se doplňuje a mění vyhláška 182/1988 Sb. V 589/1990 Sb Změna, kterou se doplňuje a mění vyhláška 316/1990 Sb. V 40/1991 Sb Změna, kterou se doplňuje a mění vyhláška 589/1990 Sb. V 393/1991 Sb o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků V 110/1992 Sb Změna, kterou se doplňuje a mění vyhláška 393/1991 Sb. V 611/1992 Sb Změna, kterou se doplňuje a mění vyhláška 393/1991 Sb. V 178/1994 Sb o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů V 295/1995 Sb o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů Z 151/1997 Sb Zákon o oceňování majetku V 279/1997 Sb Vyhláška Ministerstva financí ze dne 31. října 1997, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku V 127/1999 Sb Vyhláška Ministerstva financí ze dne 31. října 1997, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Z 121/2000 Sb Zákon o právu autorském, o právech souvisejících 22

24 s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon) V 173/2000 Sb Vyhláška Ministerstva financí, kterou se mění vyhláška Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 127/1999 Sb. V 338/2001 Sb Vyhláška Ministerstva financí, kterou se mění vyhláška Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 127/1999 Sb. a vyhlášky 173/2000 Sb. V 325/2002 Sb Vyhláška Ministerstva financí, kterou se mění vyhláška Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. V 540/2002 Sb Vyhláška Ministerstva financí, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Pozn.: Vyhláškou se zrušují vyhlášky 279/1997, 127/1999, 173/2000, 338/2001, 325/2002 V 452/2003 Sb Vyhláška č. 452/2003 Sb. ze dne 11. prosince 2003, kterou se mění vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). V 640/2004 Sb Vyhláška č. 640/2004 Sb. ze dne 13. prosince 2004, kterou se mění vyhláška Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb. V 456/2005 Sb Vyhláška č. 456/2005 Sb. ze dne , kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků. V 468/2006 Sb Vyhláška č. 468/2006 Sb. ze dne , kterou se mění vyhláška č. 456/2005 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků. V 513/2006 Sb Vyhláška č. 513/2006 Sb. ze dne 3. listopadu 2006, kterou se mění vyhláška č. 564/2002 Sb., o stanovení 23

25 území okresů České republiky a území obvodů hlavního města Prahy, ve znění pozdějších předpisů. V 617/2006 Sb Vyhláška č. 617/2006 Sb. ze dne 20. prosince 2006, kterou se mění vyhláška Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. V 76/2007 Sb Vyhláška č. 76/2007 Sb. ze dne 6. dubna 2007, kterou mění vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. V 287/2007 Sb Vyhláška č. 287/2007 Sb. ze dne o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků V 3/2008 Sb Vyhláška č. 3/2008 Sb. ze dne o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) V 412/2008 Sb Vyhláška č. 412/2008 Sb. ze dne o seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků V 456/2008 Sb Vyhláška č. 456/2008 Sb. ze dne , kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majet-ku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) 19) 19) ( ) 24

26 2. 4 Shrnutí teoretické části práce: V této části práce se dozvíme o ceně stanovené podle cenového předpisu, je zde objasněn vlastní pojem i ostatní pojmy související s oceněním tímto způsobem. Dozvíme se pro jaké účely je toto ocenění vhodné a jakými způsoby toho lze dosáhnout. Velká část věnuje pozornost zákonu o oceňování majetku a především oceňovací vyhlášce, resp. její novele a v ní obsažených změnách platných pro letošní rok. Pro celé znění zmíněných publikací je nezbytné nahlédnout do originálního vydání. Vysvětlené pojmy, zákon o oceňování majetku i cenová vyhláška jsou velmi důležité podklady pro další - praktickou část práce. 25

27 3 Praktická část 26

28 3 Praktická část 3. 1 Ocenění porovnávacím způsobem: Rodinného domu čp. 69 v Suchém Dole, na stavební parcele č. 106 s touto parcelou, přilehlou pozemkovou parcelou č. 42, v katastru nemovitostí vedenou jako trvalý travní porost, s ovocnými porosty a příslušenstvím domu - vedlejšími stavbami a venkovními úpravami, vše v katastrálním území Suchý Důl. Účel posudku: Úkolem ocenění je stanovit cenu nemovitostí porovnávacím způsobem k 5. lednu Předpis pro ocenění: Dle vyhl. MFČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Podklady pro ocenění: LV č. 139 a snímek mapy KN, obojí pro obec a katastrální území Suchý Důl, prohlídka a zaměření na místě samém dne 14. prosince Obsah ocenění Rodinný dům č.p. 69 Suchý Důl porovnávacím způsobem Vedlejší stavby nákladovým způsobem Zděná kolna Dřevěná kolna Pozemky Stavební parcela Zahrada jednotný funkční celek Ovocné, okrasné, réva (zjednodušeně) Celková rekapitulace zjištěných cen 27

29 Popis nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v roztroušené zástavbě Suchého Dolu, sestávají z rod. domu č.p. 69 s vedlejšími stavami zděnou a dřevěnou kolnou o celkové zastavěné ploše 66,94 m 2, venkovních úprav - přípojky vody, septiku, drenáže ze septiku s přepadem na zahradu pod domem, zpevněných ploch, venkovních schodů, oplocení s vrátky a ovocných porostů. Dále jsou předmětem ocenění pozemky vedené v KN jako stavební parcela č. 106 zastavěná plocha rod. domem č.p. 69 a nádvoří a pozemková p.č. 42 vedená v KN jako trvalý travní porost, parcela je přilehlá ke stavební parcele a tvoří s ní jednotný funkční celek. Obec Suchý Důl čítá 407 obyvatel, nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků, lokalita se nachází v CHKO Broumovsko, v místě není veřejná kanalizace. Rodinný dům čp. 69 Suchý Důl Dům charakteru rodinného je situován při místní asfaltové komunikaci ze které je přístupný, osa domu je východ západ, uliční průčelí je k severu, vstup do domu je přes verandu na západní straně. Dům je volně stojící, tradičně zděný o tl. stěn 45 cm, přízemní s částečným podkrovím nad 1/3 do 2/3 zastavěné plochy 1.NP, podsklepený do 1/2 zastavěné plochy I.NP, v době prohlídky neužívaný. Má běžné zakládání, s izolací pouze sklepa z r % vč. svislé, obvodové zdivo je z cihelného zdiva z plných cihel tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, dřevěný vázaný sedlový krov je krytý osinkocementovými šablonami, z části živičnou, svařovanou krytinou, klempířské úplné konstrukce vč. parapetů jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, fasáda vápenná stříkaná s kamenným soklem, vnitřní obklady jsou v kuchyni, koupelně, WC, části kuchyně, schody jsou betonové s terasovou úpravou a zábradlím, dveře plné, hladké, okna dvojitá, špaletová, podlahy obyt. místností v přízemí jsou PVC a parkety, v podkroví prkenné, ostatních místností keramické dlažby a cementové potěry, vytápění je centrální kotlem na tuhá paliva umístěného v koupelně v I.NP, el. 230/400 V, voda je po domě rozvedena jak studená, tak teplá, zdroj el. bojler, odkanalizování je do septiku z kuchyně, koupelen a WC, vybavení el. sporák, vana, umyvadla, 2x standardní splachovací WC. Dům nemá hromosvod, není v něm instalován 28

30 plyn, nemá krb, digestoř, nejsou vestavěné skříně, není rozvod domácího a veřejného telefonu, není odvětrání prostoru ventilátory, nemá mříže, rozvod antén pod omítkou a okenice. Dispozice: Sklep: Přízemí : sklad potravin veranda, chodba se schodištěm, spíž, kuchyně, koupelna se záchodem, obytný pokoj a veranda u zadního vstupu do domu Podkroví: dvě ložnice, koupelna se záchodem, volný půdní prostor Dům je běžně udržovaný, prohlídkou nebyly zjištěny závady, které by ovlivnily jeho životnost. Vzhledem k výše uvedenému je opotřebení stanoveno analytickou metodou, kde je podrobný propočet opotřebení jednotlivých prvků domu s uvedením jejich stáří a životnosti dle jejich stavebního stavu. Výměry - obestavěný prostor Spodní stavba Původní sklep (4,60x3,00)x(1,90+0,30) = 30,36 m 3 Sklep z r.1964 (5,10x2,45)x(2,15+0,20) = 29,36 m 3 spodní stavba celkem 59,72 m 3 Vrchní stavba (10,70x6,40)x(0,30+4,10+2,75/2) = 395,47 m 3 veranda ((2,00x1,85)x(0,30+2,45+0,30/2)) zadní veranda +((2,45x1,80)x(0,10+2,10+0,35/2)) = 21,20 m 3 Obestavěný prostor celkem 476,39 m 3 Z toho Pův. základy 30,36 m 3 6,37 % Zbylá část 446,03 m 3 93,63 % Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: = 45 r. z r sklep 13,8 m 3, z r vlastní dům (druhý sklep + I.NP), v r úprava podkroví + ÚT v I.NP z r Stavba po celk.rekonstrukci: celková rekonstrukce není provedena Kraj: Oblast/obec/kategorie: Královéhradecký do 2000 obyv. 29

31 Výpočet indexu cenového porovnání Hodnocený znak Pásmo Hodnota 1 Situace na trhu II. 0,05 poptávka nižší než nabídka 2 Vlastnictví nemovitostí II. 0,00 stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů II. 0,00 bez vlivu Index trhu = 1-0,05 = 0,950 1 Úřady v obci obecní úřad, pošta III. 0,02 2 Poloha nemovitosti II. 0,00 na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní prostředí objekty pro bydlení II. 0,00 4 Obchod, služby, kultura v okolí II. 0,00 pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport základní škola I.stupně II. 0,00 6 Zdravotnické zařízení I. -0,03 žádné zdravotnické zařízení 7 Veřejná doprava omezené dopravní spojení II. 0,00 8 Obyvatelstvo II. 0,00 bezproblémové okolí 9 Pracovní příležitosti II. omezené pracovní možnosti v obci nebo okolí 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. 0,00 bez vlivu 11 Vlivy neuvedené II. 0,00 bez dalších vlivů Index polohy = 1-0,01 = 0,990 1 Druh stavby samostatný rodinný dům III. 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. 0,00 typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3 Tloušťka obvod. stěn 45 cm II. 0,00 4 Podlažnost II. 0,01 hodnota více jak 1 do 2 včetně ZP I.NP = 76,60 m2, ZP všech podlaží 143,90 m2 5 Napojení na veřejné sítě III. 0,00 přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby ústřední, etážové, dálkové III. 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. 0,00 úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. 0,00 bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. 0,00 30

32 standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby k RD II. 0,00 bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 oceněny nákladově 11 Pozemky ve funkčním celku se stav. III. 0,01 nad 800 m2 celkem 12 Kriterium jinde neuvedené bez vlivu na cenu III. 0,00 13 Stavebně-technický stav II. 1,05 stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient s pro kategorii C činí 0,8 Index konstrukce a vybavení = (1 + 0,02) x 1,05 x 0,8 = 0,857 Index cenového porovnání I = 0,950 x 0,990 x 0,857 = 0, Ocenění ( 26a) Základní cena ZC (příloha č. 20a) 3.474,00 Kč/m 3 Index cenového porovnání I x 0,806 Základní cena upravená ZCU 2.800,04 Kč/m 3 Výměra obestavěného prostoru x 476,39 m 3 Zjištěná cena - Rodinný dům čp.69 S.Důl ,06 Kč V ceně RD jsou zahrnuty venkovní úpravy přípojka vody o dl. 18,50 bm, septik o ob.pr. 3,80x1,60x3,00 =18.24 m 3, drenáž od septiku po zahradě v dl. 20 bm, zpevněná bet. plocha o ploše 10,70x1,30 = 13,91 m 2, zpev. plocha z dlaždic o ploše 16,30x1,05 = 17,12 m 2, venkovní betonové schody s terasem na terén 4 x 1,20 m, oplocení ze strojového pletiva na ocel. sloupky do bet. patek o p.pl. (27,30+20,00+19,80+32,40)x1,50 = 149,25 m 2, bet. práh mezi sloupky v dl. 9,50 bm a ocelová vrátka z drátěného pletiva Vedlejší stavby Zděná kolna Vedlejší stavba využitá jako domácí dílna je přistavěna k západní straně domu, přístupná je přes při-lehlou dřevěnou kolnu. Stavba je zděná, přízemní s podkrovím. Podrobný popis konstrukcí a vyba-vení je uveden níže. Základy, zdivo, strop, okna, dveře pocházejí z původní stavby o stáří údajně 128 let, zastřešení, krytina střechy, venkovní omítka, dlažba a elektroinstalace byly provedeny v r analytickou metodou. Opotřebení je provedeno 31

33 Výměry - obestavěný prostor Vrchní stavba (6,50x4,40)x(0,10+3,00+2,50/2) = 124,41 m 3 Obestavěný prostor celkem 124,41 m 3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: Svislá nosná konstrukce: Velikost podkroví: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP zděná v tl. nad 15 cm střecha-krov neumožňuje zřídit podkroví Konstrukce a vybavení stavby - standardní vybavení stavby typu B Základy základové pásy Obvodové stěny zděné, tl. 30 cm Strop dřevěný s viditelnými trámy Krov pultový, neumožňující podkroví Krytina pozinkované, plechové šablony Klempířské práce žlaby a svody z pozinkovaného plechu Úprava povrchů hladké, vápenné omítky Schodiště neuvažuje se, není Dveře dřevěné Okna dvojitá Podlahy prkenné Elektroinstalace světelná a motorová Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy S 0, ,00 0, Obvodové stěny 03 Stropy S S 0, ,00 0, , ,00 0, Krov S 0, ,00 0, Krytina S 0, ,00 0, Klempířské konstrukce 07 Úpravy povrchů S S 0, ,00 0, , ,00 0, Schodiště S 0, ,00 0, Dveře S 0, ,00 0, Okna 11 Podlahy S P 0, ,00 0, , ,46 0, Elektroinstalace S 0, ,00 0,

34 Koeficient vybavení stavby K 4 0,956 Výpočet opotřebení (analytická metoda) Konstrukce a vybavení Podíl Stáří Život. Opotř.% 100A B C 100Ax(B/C) Opotřebení konstrukce (B/C) stanoveno odborným odhadem 09 S Dveře 10 S Okna 3,139 odhad 0,80 2, ,151 odhad 0,80 0, S Elektroinstalace 6,069 odhad 0,80 4, Z roku S Základy 7, , S Obvodové stěny 33, , S Stropy 20, , Z roku S Krov 7, , S Krytina 8, , S Klempířské konstrukce 07 S Úpravy povrchů 1, , , , P Podlahy 3, , Opotřebení analytickou metodou 82,25% Ocenění ( 7) Typ stavby "B" (příloha č. 8) 1.250,00 Kč/m 3 Koeficient za podkroví - Základní cena ZC 1.250,00 Kč/m 3 Koeficienty: vybavení K 4 x 0,956 poloha K 5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny K i (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,095 prodejnost K p (příloha č. 39, NA do 1tis, sl.11) x 1,034 Základní cena upravená ZCU 2.200,35 Kč/m 3 Obestavěný prostor x 124,41 m 3 Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,54 Kč Snížení o opotřebení 82,25 % ,71 Kč Zjištěná cena - zděná kolna ,83 Kč Dřevěná kolna Dřevěná kolna, postavena na jižní straně slouží jako skladiště, je dřevěná, přízemní s pultovou střechou. Podrobný popis konstrukcí a vybavení je uveden níže. Kolna byla postavena v r. 1964, dle provedení a stavebního stavu uvažuji se životností stavby 60 let. 33

35 Výměry - obestavěný prostor Vrchní stavba (7,10x5,40)x(0,10+2,10+0,65/2) = 96,81 m 3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: Svislá nosná konstrukce: Velikost podkroví: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP dřevěná jednostranně obíjená, zdivo do 15 cm střecha-krov neumožňuje zřídit podkroví Konstrukce a vybavení stavby - standardní vybavení stavby typu F Základy Obvodové stěny Strop Krov Krytina Základové pásy Jednostranně obíjené Není - podhled pultové střechy Pultový, neumožňující podkroví Lepenka Klempířské práce Žlaby a svody z pozinkovaného plechu Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Impregnace Neuvažuje se, není Dřevěné Jednoduchá Betonové Světelná Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy S 0, ,00 0, Obvodové stěny S 0, ,00 0, Stropy 04 Krov Ch 0, ,00 0,00000 S 0, ,00 0, Krytina S 0, ,00 0, Klempířské konstrukce S 0, ,00 0, Úpravy povrchů 08 Schodiště S S 0, ,00 0, , ,00 0, Dveře S 0, ,00 0, Okna 11 Podlahy S S 0, ,00 0, , ,00 0, Elektroinstalace S 0, ,00 0,04000 Koeficient vybavení stavby K 4 0,788 Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: = 45 r. 34

36 Předpokládaná životnost: 60 r. Celkové opotřebení: 100 % / 60 r. x 45 r. = 75,00 % Ocenění ( 7) Typ stavby "F" (příloha č. 8) 970,00 Kč/m 3 Koeficient za podkroví - Základní cena ZC 970,00 Kč/m 3 Koeficienty: vybavení K 4 x 0,788 poloha K 5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny K i (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,095 prodejnost K p (příloha č. 39, NA do 1tis, sl.11) x 1,034 Základní cena upravená ZCU 1.407,41 Kč/m 3 Obestavěný prostor x 96,81 m 3 Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,36 Kč Snížení o opotřebení 75,00 % ,52 Kč Zjištěná cena - dřevěná kolna ,84 Kč Vedlejší stavby-rekapitulace 2.1 Zděná kolna ,83 Kč 2.2 Dřevěná kolna ,84 Kč Zjištěná cena celkem ,67 Kč Pozemky Stavební parcela Ocenění ( 28 odst. 2) Obec: Suchý Důl, 407 obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min )x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m 2 35

37 Parcela Výměra Kč/m 2 Základní cena st.p.č RD 130 m 2 35, ,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.3 Nelze napojit na veřej. kanalizaci -7 % Svažitost přes 15 % -3 % Chráněná krajinná oblast -3 % Úprava základní ceny celkem -13 % -591,50 Kč Základní cena upravená 3.958,50 Kč Koeficient K i (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,142 Prodejnost K p (příloha č. 39, NA do 1tis, sl.11) x 1,034 Zjištěná cena - stavební parcela č ,40 Kč Zahrada - jednotný funkční celek v KN vedená jako trvalý travní porost, oceněna dle skutečného užívání jako přilehlá zahrada, tvořící se stavební parcelou č. 106 jeden, oplocený funkční celek Ocenění ( 28 odst. 5) Obec: Suchý Důl, 407 obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min )x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m 2 Parcela Výměra Kč/m 2 Základní cena p.p.č m 2 35, ,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.3 Nelze napojit na veřej. kanalizaci -7 % Svažitost přes 15 % -3 % Chráněná krajinná oblast -3 % Úprava základní ceny celkem -13 % ,80 Kč Základní cena upravená ,20 Kč Koeficient K i (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,142 Prodejnost K p (příloha č. 39, NA do 1tis, sl.11) x 1,034 Cena dle 28 odst ,27 Kč Koeficient dle 28 odst. 5 x 0,40 Zjištěná cena - zahrada - jedn.funkč. celek ,91 Kč 36

38 Pozemky-rekapitulace 3.1 Stavební parcela 8.767,40 Kč 3.2 Zahrada - jedn.funkč.celek ,91 Kč Zjištěná cena celkem ,31 Kč Ovocné, okrasné, réva (zjednodušeně) Specifikace porostů a jejich pokryvná plocha: 2 ks jabloň VK 22 m 2, 2 ks hrušeň VK 20 m 2, 2 ks jabloň ČK 20 m 2, 2 ks švestka 20 m 2, 3 ks rybíz 8 m 2 Ocenění ( 42) Zjištěná jednotková cena pozemku 26,98 Kč/m2 Výměra porostu 90,00 m 2 Koeficient pro ovocné dřeviny 0,035 Zjištěná cena - ovocné,okrasné,réva 84,99 Kč Rekapitulace zjištěných cen REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez K p vč. K p 1. Rodinný dům čp.69 S.Důl , ,06 Kč 2. Vedlejší stavby , ,90 Kč 3. Pozemky , ,31 Kč 4. Ovocné,okrasné,réva (zjednodušeně) - 84,99 Kč Cena bez opotřebení celkem , ,26 Kč REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez K p vč. K p 1. Rodinný dům čp.69 S.Důl , ,06 Kč 2. Vedlejší stavby , ,67 Kč 3. Pozemky , ,31 Kč 4. Ovocné,okrasné,réva (zjednodučeně) - 84,99 Kč Cena po odpočtu opotř. celkem , ,03 Kč 37

39 REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 1. Rodinný dům čp.69 S.Důl ,06 Kč 2. Vedlejší stavby ,67 Kč 3. Pozemky ,31 Kč 4. Ovocné,okrasné,réva (zjednodušeně) 84,99 Kč Zjištěná cena celkem - zaokrouhleno ,00 Kč Cena Výsledná zjištěná cena předmětných nemovitostí k 5. lednu 2009 činí ,00 Kč 38

40 3. 2 Ocenění podle cenového předpisu: Rozestavěného rodinného domu č.p. 91 na st.p.č. 141 v Polici nad Metují, v ulici Na Sibiři, okres Náchod, s příslušenstvím domu venkovními úpravami, dále s pozemky, vedenými v katastru nemovitostí jako stavební parcela č. 141 zastavěná plocha a nádvoří a pozemkové parcely č. 959/4 zahrady s ovocnými a okrasnými porosty, vše v katastrálním území Velká Ledhuje. Účel posudku: Úkolem ocenění je stanovit cenu předmětných nemovitostí ku dni 4. února 2008 dle cen. předpisů, platných ku dni ocenění. Předpis pro ocenění: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. Podklady pro ocenění: LV č. 616 a snímek mapy KN pro obec Police nad Metují a katastrální území Velká Ledhuje, stavební povolení na přístavbu a rekonstrukci rod. domu čp.91 č.j. Výst. 1194/2/01/02 Šk které vydal odbor výstavby MěÚ v Polici nad Metují dne 7. ledna 2002 dosud nezkolaudováno, prohlídka a měření se znalcem na místě samém, měřeno laserovým měřičem DISTIMAX 100, informace od spoluvlastníka PhMr. Miroslava Martince, údaje o počtu obyvatel a vybavení obce z internetu a Malého lexikonu obcí ČR. Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 11. května 2008 za přítomnosti objednavatele posudku, místního znalce a autora této bakalářské práce. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ku dni 4. února

41 Obsah ocenění Rozestavěný rodinný dům č.p. 91 Venkovní úpravy Přípojka vody Přípojka kanalizace Přípojka elektro Plynová přípojka Domácí regulátor Pilíř pro HUP Plotová vrata Pozemky Stavební parcela č. 141 Přilehlá zahrada č. 959/4 Trvalé porosty Ovocné dřeviny Okrasné rostliny Rekapitulace zjištěných cen Popis nemovitostí Dům čp. 91 se nachází v SZ, zastavěné části města, v zástavbě rodinných domů. Situován je na stavební parcele č. 141 vedené v LN jako zastavěná plocha a nádvoří. Nemovitosti sestávají z domu č.p. 91 charakteru rodinného, t.č. v přestavbě, dosud nezkolaudovaného, příslušenství domu - venkovních úprav přípojek vody, elektro, plynu s HUP, kanalizace, plotových vrat, stavební parcely č. 141, přilehlé pozemkové parcely č. 959/4 vedené v KN jako zahrada s trvalými porosty na pozemku. Dům je t.č. v probíhající přestavbě s přístavbou započaté v r. 2002, dle výše citovaného stavebního povolení, není dokončen ani zkolaudován, venkovní úpravy představují pouze přípojky médií, zahrada je od od r naprosto neudržovaná, zarostlá plevelem a náletem, trvalé porosty v minimálním rozsahu jsou rovněž zanedbané, neudržované. Město Police nad Metují čítá obyvatel, nemá zpracovánu cenovou mapu 40

42 pozemků, lokalita se nachází v CHKO. Pozemky jsou rovinné, přístupné jednak z místní zpevněné komunikace ulice Na Sibiři, jednak ze st. silnice Ostašské, jsou mírně svažité k jihu, v místě jsou potřebné inženýrské sítě vč. plynu, přilehlá p.p.č. 959/4 zahrada tvoří se stavební parcelou č. 141 s rod. domem č.p. 91 jeden, uzavřený funkční celek. Rozestavěný rodinný dům č.p. 91 Dům je volně stojící, přízemní s podkrovím, převážně podsklepený, neobydlený, od r v přes-tavbě, dosud nedokončené, nezkolaudovaný. Podrobný popis konstrukcí a vybavení domu je uveden níže, popis je proveden jako dokončeného domu dle současného stavu, který se liší od stavu k únoru 2008 (práce na domě po tomto datu pokračují) a dle projektové dokumentace. Dispozice: V přízemí domu se nachází byt jednotka velikosti 2+1 s příslušenstvím, garáž pro osobní automobil o jednom stání, v podkroví dvě byt. jednotky velikosti 1 + kk rovněž s příslušenstvím. Přízemí: I.NP - Hlavní vstup do domu je přes předzahrádku a zapuštěnou verandu do vnitřní chodby, druhý vedlejší vstup plánován jako samostatný vstup pro byt. jednotku v přízemí je při garáži. Přízemí sestává z chodby s plyn. kotlem a se schodištěm do podkroví veranda, chodba se schodištěm se nacházejí v dodatečné přístavbě, část chodby se schodištěm na zahradu a do sklepa je v půdorysu původního domu, dále se v přízemí nachází byt. jednotka o kuchyni se spíží, 2 pokojích, koupelně, WC a chodbičky k bočnímu vstupu.. Z chodbičky je přístupná garáž pro osobní automobil o jednom stání s vraty od silnice Na Sibiři i ze zahrady. Podkroví sestává ze společné chodby se sklápěcím schodištěm do volné půdy, byt. jednotky o předsíni se sklápěcím schodištěm do volného, nízkého půdního prostoru, pokoje s kuch. koutem, koupelny se sprch. koutem, WC a druhé byt. jednotky shodné dispozice. Původní dům byl pořízen v r. 1928, převážná část prvků dlouhodobé životnosti je původní, převážná část prvků krátkodobé životnosti pochází z přestavby s přístavbou 41

43 započaté v r. 2002, z přestavby v r je dochována koupelna s WC v I.NP. Opotřebení domu je stanoveno analytickou metodou, vzhledem k tomu, že některé konstrukce a práce nebyly k dokončeny (a nejsou dokončeny dosud dům není zkolaudován) je tu uveden propočet rozestavěnosti domu k Výměry - obestavěný prostor spodní stavba původní část ((5,50x5,70)+(2,20x3,75)+(4,60x4,60)) x(2,40+0,10) = 151,90 m 3 přístavba (4,45x2,95)x(2,40+0,10) = 32,82 m 3 spodní stavba celkem 184,72 m 3 Vrchní stavba pův.část ((10,50x4,50)+(4,20x1,00))x((2,35x3,70)/2)= 223,68 m 3 přístavba ((1,60x5,55)+(5,20x2,50))x3,25 = 71,11 m 3 Vrchní stavba celkem 294,79 m 3 Zastřešení + podkroví pův.část ((10,50x4,50)+(4,20x1,00))x(0,80+3,60/2) +((5,80x1,20x6,50)x2) = 224,25 m 3 přístavba ((1,60x5,50)+(5,20x2,50))x(0,80+3,60/2) = 56,68 m 3 Zastřešení celkem 280,93 m 3 Obestavěný prostor celkem 760,44 m 3 Z toho Původní část 599,83 m 3 78,88 % Přístavba 160,61 m 3 21,12 % Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: Svislá nosná konstrukce: podsklepené zděná Počet nadzemních podlaží: 2 Typ střechy: Velikost podkroví: Dům: šikmá nebo strmá nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP volně stojící Konstrukce a vybavení stavby - standardní vybavení stavby typu D, stav k Základy Zřejmě základové pásy bez, nebo s neúčinnou izolací vč. 42

44 svislé, s izolací pouze přístavba 21% 02 Svislé konstrukce Původní zdivo s tepelnou izolační schopností klasického cihelného zdiva z plných cihel tl. 45 cm, přístavba z r % na tl. 30 cm 03 Stropy Původní z 79% převážně s rovným podhledem, v části podkroví - 10% zkosený strop, nový nad přístavbou 21% nespalný s rovným podhledem 04 Zastřešení Dřevěný krov sedlový s mansardami, běžného provedení, 79 % z r. 1928, 21% z r Krytiny střech Bramac z r Klempířské konstr. Úplné z pozinkovaného plechu parapety dosud chybí 07 Vnitřní omítky Vápenné štukové, 65% původní, 35% nové z r. 2004, z 15% dosud chybí 08 Fasádní omítky Vápenné štukové-podklad k nátěru z r Vnější obklady Nejsou, uvažován kabřinec 10 Vnitřní obklady Pouze 1 koupelny a WC v I.NP z r. 1965, ostatní chybí 11 Schody Monolitické z r. 2005, chybí obklad a zábradlí, na půdu 3x žebříkové, sklápěcí z r Dveře Hladké plné nebo prosklené z r. 2006, chybí z 15% 13 Okna Dřevěná EURO z r Podlahy obyt. místností 1 místnost v přízemí původní prkna, ostatní z r. 2005, hrubý beton, chybí vrchní vrstva a PVC 15 Podlahy ost. místností Keramické dlažby z r v přízemí koupelny, ostatní hrubý beton z r. 2005, chybí ker. dlažby 16 Vytápění Plyn. kotel + radiátory Korádo z r Elektroinstalace 230/400 V z r. 2006, chybí 20 % - kompletace 18 Bleskosvod Z r Rozvod vody Studená a teplá z r z 95% 20 Zdroj teplé vody Bojler, dosud není 21 Instalace plynu Zemní plyn z r Kanalizace Odkanalizování ze 3 kuchyní, 3 koupelen,3 WC 23 Vybavení kuchyní Dožitý el. sporák v I.NP, v podkroví není- úvaha plyn. 43

45 sporák 24 Hygienické vybavení V I.NP vana z r. 1965, umyvadlo a WC, v podkroví chybí 2x sprch. kout a 2x umyvadlo 25 Záchod Standardní splachovací v I.NP z r. 1965, v podkroví 2x chybí 26 Ostatní Není krb, nejsou dosud digestoř, nejsou vestavěné skříně, není rozvod domácího a veřejného telefonu, dosud chybí odvětr. prostoru ventilátory, nejsou mříže, není rozvod antén pod omítkou, nejsou okenice Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy, zemní práce S 0, ,00 0, Základy, zemní práce P 0, ,46 0, Svislé konstrukce S 0, ,00 0, Svislé konstrukce P 0, ,46 0, Stropy 03 Stropy S P 0, ,00 0, , ,46 0, Zastřešení S 0, ,00 0, Krytiny střech S 0, ,00 0, Klempířské konstrukce 07 Vnitřní omítky S S 0, ,00 0, , ,00 0, Fasádní omítky S 0, ,00 0, Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady 11 Schody S S 0, ,00 0, , ,00 0, Dveře S 0, ,00 0, Okna S 0, ,00 0, Podlahy obyt. místn. 15 Podlahy ostat. místn. S S 0, ,00 0, , ,00 0, Vytápění S 0, ,00 0, Elektroinstalace S 0, ,00 0, Bleskosvod 19 Rozvod vody S S 0, ,00 0, , ,00 0, Zdroj teplé vody S 0, ,00 0, Instalace plynu 22 Kanalizace S S 0, ,00 0, , ,00 0, Vybavení kuchyní S 0, ,00 0, Vybavení kuchyní N 0, ,54 0, Hygienické vybavení 25 Záchod S S 0, ,00 0, , ,00 0, Ostatní S 0, ,00 0, Ostatní Ch 0, ,00 0,00000 Koeficient vybavení stavby K 4 0,929 44

46 Výpočet koeficientu rozestavěnosti k Konstrukce a vybavení Přepočet. Stupeň Dokončení podíl dokončení z celku 01 S Základy, zemní práce 0, % 0, P Základy, zemní práce 02 S Svislé konstrukce 0, , % 100 % 0, , P Svislé konstrukce 0, % 0, S Stropy 0, % 0, P Stropy 04 S Zastřešení 0, , % 90 % 0, ,04070 chybí podbití římsy 05 S Krytiny střech 0, % 0, S Klempířské konstrukce chybí plech. parapety 0, % 0, S Vnitřní omítky 0, % 0,05857 chybí omítky v části garáže a sklepa 08 S Fasádní omítky 0, % 0,02487 chybí vrchní nátěr a oprava odmrzlé spodní vrstvy 09 S Vnější obklady 0, % 0, S Vnitřní obklady 0, % 0,01680 chybí obklady koupelen, WC a části kuchyně v podkroví 11 S Schody 0, % 0,02100 chybí ker. obklad a zábradlí 12 S Dveře 0, % chybí dveře z chodby do předsíně v I.NP 0, S Okna 0, % 0,05135 chybí vnitřní parapety 14 S Podlahy obyt. místn. pouze podkadní betony 0, % 0, S Podlahy ostat. místn. 0, % 0,00000 pouze podkladní betony 16 S Vytápění 17 S Elektroinstalace 0, , % 80 % 0, ,03445 chybí kompletace v podkroví 18 S Bleskosvod 0, % 0, S Rozvod vody 0,03014 chybí část kompletace v podkroví 95 % 0, S Zdroj teplé vody 0, % 0,00000 chybí osadit zdroj 21 S Instalace plynu 22 S Kanalizace 0, , % 100 % 0, , S Vybavení kuchyní 0, % 0,00245 chybí dovybavení kuchyní v podkroví 23 N Vybavení kuchyní 24 S Hygienické vybavení 0, , % 65 % 0, ,03499 chybí zař. předměty v koupelnách v podkroví 25 S Záchod 0, % 0,00280 chybí mísy se splachovačem ve 2 WC v podkroví 26 S Ostatní 0, % 0,00872 Koef. stupně rozestavěnosti 0,854 45

47 Výpočet opotřebení (analytická metoda) k Konstrukce a vybavení Podíl Stáří Život. Opotř.% 100A B C 100Ax(B/C) Stáří konstrukce není prokazatelné, opotřebení konstrukce (B/C) stanoveno odborným odhadem dle stavu konstrukce a provedení 07 S Vnitřní omítky 0,50 x 6,851 odhad 0,70 2, S Podlahy ostat. místn. 1,763 odhad 0,75 1, N Vybavení kuchyní 0,291 odhad 0,80 0, Z roku P Základy, zemní práce 02 S Svislé konstrukce 1, , , , S Stropy 0,70 x 10, , S Zastřešení 0,80 x 4, , Z roku S Vnitřní obklady 1, , S Hygienické vybavení 0,35 x 4, S Záchod 0,35 x 0, , , Z roku S Základy, zemní práce 02 P Svislé konstrukce 1,137 2, , , P Stropy 0, , S Stropy 0,30 x 10, , S Zastřešení 0,20 x 4, , Z roku S Krytiny střech 3, , S Klempířské konstrukce 16 S Vytápění 0,750 5, , , S Bleskosvod 0, , S Instalace plynu 0, , S Kanalizace 3, , Z roku S Vnitřní omítky 0,50 x 6, , Z roku S Schody 0,70 x 2, , S Schody 0,30 x 2, , S Rozvod vody 3, , Z roku S Fasádní omítky 2, , S Dveře 13 S Okna 3,853 6, , , S Elektroinstalace 4, , S Ostatní 1, , Z roku S Vybavení kuchyní 0, ,

48 Z roku S Hygienické vybavení 0,65 x 4, , S Záchod 0,65 x 0, , Opotřebení analytickou metodou 34,76% Ocenění ( 5) Typ stavby "D" (příloha č. 6) 1.900,00 Kč/m 3 Koeficient za podkroví (nad 2/3) x 1,100 Základní cena ZC 2.090,00 Kč/m 3 Koeficienty: vybavení K 4 x 0,929 poloha K 5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 změna ceny K i (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,031 prodejnost K p (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 Základní cena upravená ZCU 3.095,58 Kč/m 3 Obestavěný prostor x 760,44 m 3 Cena dokončené stavby ,86 Kč Koeficient rozestavěnosti x 0,855 Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,45 Kč Snížení o opotřebení 34,76 % ,94 Kč Zjištěná cena - rozestavěný rodinný ,51 Kč Venkovní úpravy - stav k Přípojka vody Nález - potrubí ocelové DN 25 mm z veřej. vodovodního řadu z ulice Na Sibiři Výměra: 7,00 m Výpočet opotřebení Stáří stavby: = 40 r. Předpokládaná životnost: 50 r. Celkové opotřebení: 100 % / 50 r. x 40 r. = 80,00 % Ocenění ( 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č ) 340,00 Kč/m Koeficienty: poloha K 5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 47

49 změna ceny K i (příloha č. 38, kód 2222) x 2,136 prodejnost K p (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 Základní cena upravená 570,10 Kč/m Výměra x 7,00 m Cena stavby bez odpočtu opotřebení 3.990,70 Kč Snížení o opotřebení 80,00 % ,56 Kč Zjištěná cena - přípojka vody 798,14 Kč Přípojka kanalizace Nález - potrubí kameninové DN 150 mm přes zahradu do Ostašské ulice Výměra: 30,50 m Výpočet opotřebení Stáří stavby: = 8 r. Předpokládaná životnost: 80 r. Celkové opotřebení: 100 % / 80 r. x 8 r. = 10,00 % Ocenění ( 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č ) 1.180,00 Kč/m Koeficienty: poloha K 5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 změna ceny K i (příloha č. 38, kód 2223) x 2,136 prodejnost K p (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 Základní cena upravená 1.978,58 Kč/m Výměra x 30,50 m Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,69 Kč Snížení o opotřebení 10,00 % ,67 Kč Zjištěná cena - přípojka kanalizace ,02 Kč Přípojka elektro Nález - 3 fázová, příp. NN pro rodinné domy, kabel Al 16 mm2 v zemi Výměra: 3,00 m Výpočet opotřebení Stáří stavby: = 10 r. Předpokládaná životnost: 50 r. Celkové opotřebení: 100 % / 50 r. x 10 r. = 20,00 % 48

50 Ocenění ( 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č ) 140,00 Kč/m Koeficienty: poloha K 5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 změna ceny K i (příloha č. 38, kód 2224) x 2,104 prodejnost K p (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 Základní cena upravená 231,23 Kč/m Výměra x 3,00 m Cena stavby bez odpočtu opotřebení 693,69 Kč Snížení o opotřebení 20,00 % -138,74 Kč Zjištěná cena - přípojka elektro 554,95 Kč Plynová přípojka Nález - z HUP na hranici pozemku při ulici Na Sibiři, do DN 40 Výměra: 7,00 m Výpočet opotřebení Stáří stavby: = 10 r. Předpokládaná životnost: 40 r. Celkové opotřebení: 100 % / 40 r. x 10 r. = 25,00 % Ocenění ( 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č. 4.1) 305,00 Kč/m Koeficienty: poloha K 5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 změna ceny K i (příloha č. 38, kód 2221) x 2,139 prodejnost K p (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 Základní cena upravená 512,13 Kč/m Výměra x 7,00 m Cena stavby bez odpočtu opotřebení 3.584,91 Kč Snížení o opotřebení 25,00 % -896,23 Kč Zjištěná cena - plynová přípojka 2.688,68 Kč Domácí regulátor Výměra: 1 ks Výpočet opotřebení Stáří stavby: = 10 r. Předpokládaná životnost: 30 r. Celkové opotřebení: 100 % / 30 r. x 10 r. = 33,33 % 49

51 Ocenění ( 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č. 4.2) 3.000,00 Kč/ks Koeficienty: poloha K 5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 změna ceny K i (příloha č. 38, kód 2221) x 2,139 prodejnost K p (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 Základní cena upravená 5.037,35 Kč/ks Výměra x 1 ks Cena stavby bez odpočtu opotřebení 5.037,35 Kč Snížení o opotřebení 33,33 % ,95 Kč Zjištěná cena - domácí regulátor 3.358,40 Kč Pilíř pro HUP Nález - na hranici pozemku v ulici Na Sibiři, prefabrikovaný, pohledový díl do 1 m2 Výměra: 1,00 m 3 Výpočet opotřebení Stáří stavby: = 10 r. Předpokládaná životnost: 50 r. Celkové opotřebení: 100 % / 50 r. x 10 r. = 20,00 % Ocenění ( 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č ) 3.780,00 Kč/m 3 Koeficienty: poloha K 5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 změna ceny K i (příloha č. 38, kód 2221) x 2,139 prodejnost K p (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 Základní cena upravená 6.347,05 Kč/m 3 Výměra x 1,00 m 3 Cena stavby bez odpočtu opotřebení 6.347,05 Kč Snížení o opotřebení 20,00 % ,41 Kč Zjištěná cena - Pilíř pro HUP 5.077,64 Kč Plotová vrata Nález - směrem do ulice Na Sibiři, ocelová s výplní z drátěného pletiva, vč. sloupků Výměra: 1 ks původní, fyzicky dožitá 50

52 Výpočet opotřebení Podle přílohy č. 15 může opotřebení činit max. 85,00 %. Ocenění ( 10) Základní cena (příloha č. 11, pol.č. 14.5) 3.420,00 Kč/ks Koeficienty: poloha K 5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 změna ceny K i (příloha č. 38, CZ-CC 1122) x 2,029 prodejnost K p (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 Základní cena upravená 5.447,26 Kč/ks Výměra x 1 ks Cena stavby bez odpočtu opotřebení 5.447,26 Kč Snížení o opotřebení 85,00 % ,17 Kč Zjištěná cena - plotová vrata 817,09 Kč Boční plot pouze torza plotu z plotových dílů s pletivem na ocelové sloupky do patek, díly plotu z převážné části chybí, zbylé značně prorezavělé, podobně sloupky u terénu hodnota 0 Kč Venkovní úpravy - rekapitulace stav k Přípojka vody 798,14 Kč 2.2 Přípojka kanalizace ,02 Kč 2.3 Přípojka elektro 554,95 Kč 2.4 Plynová přípojka 2.688,68 Kč 2.5 Domácí regulátor 3.358,40 Kč 2.6 Pilíř pro HUP 5.077,64 Kč 2.7 Plotová vrata 817,09 Kč Zjištěná cena celkem ,92 Kč Pozemky Stavební parcela č. 141 Ocenění ( 28 odst. 2) Město: Police nad Metují, obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+( )x0,007414) x 1,00 = 59,24 Kč/m 2 51

53 Parcela Výměra Kč/m 2 Základní cena č. 141 stavební RD 183 m 2 59, ,92 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): Chráněná krajinná oblast -3 % 2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % Úprava základní ceny celkem 7 % 758,86 Kč Základní cena upravená ,78 Kč Koeficient K i (příloha č. 38, CZ-CC 1122) x 2,029 Prodejnost K p (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 Zjištěná cena - stavební parcela č ,72 Kč Přilehlá zahrada č. 959/4, tvoří se stavební parcelou č. 141 jeden funkční celek Ocenění ( 28 odst. 5) Město: Police nad Metují, obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+( )x0,007414) x 1,00 = 59,24 Kč/m 2 Parcela Výměra Kč/m 2 Základní cena č.959/4 přil.zahrada m 2 59, ,52 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): Chráněná krajinná oblast -3 % 2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % Úprava základní ceny celkem 7 % 4.242,18 Kč Základní cena upravená ,70 Kč Koeficient K i (příloha č. 38, CZ-CC 1122) x 2,029 Prodejnost K p (příloha č. 39, NA 2-5tis, sl.11) x 0,785 Cena dle 28 odst ,37 Kč Koeficient dle 28 odst. 5 x 0,40 Zjištěná cena - přil.zahrada č. 959/ ,95 Kč Pozemky - rekapitulace 3.1 Stavební parcela č ,72 Kč 3.2 Přil.zahrada č. 959/ ,95 Kč Zjištěná cena celkem ,67 Kč 52

54 Trvalé porosty stav k Ovocné dřeviny Ocenění ( 41) Druh dřeviny: jabloň - vysokokmen nebo polokmen Skupina dřevin (příloha č. 34) 21 JHKM-Vk Základní cena pro stáří 50 let 140,00 Kč/ks Úprava ceny (neuplatňuje se) - Základní cena upravená 140,00 Kč/ks Počet x 2,00 ks Cena dřevin bez koef. prodejnosti 280,00 Kč Koef. prodejnosti K p (příloha č. 39) x 1,000 Zjištěná cena - ovocné dřeviny 280,00 Kč Okrasné rostliny Ocenění ( 41) Název druhu: smrk Skupina rostlin (příloha č. 37) 4 Základní cena (ZC) pro stáří 15 let 7.620,00 Kč/ks Úprava ceny (neuplatňuje se) - Koef. polohy K 5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 Koef.stanoviště (příl.č. 37, tab.č. 30, pol. 4) x 0,75 Základní cena upravená Počet Cena rostlin bez koef. prodejnosti 5.715,00 Kč/ks x 1,00 ks 5.715,00 Kč Název druhu: hloh obecný Skupina rostlin (příloha č. 37) 7 Základní cena (ZC) pro stáří 15 let 1.090,00 Kč/ks Úprava ceny (neuplatňuje se) - Koef. polohy K 5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 Koef.stanoviště (příl.č. 37, tab.č. 30, pol. 4) x 0,75 Základní cena upravená Počet Cena rostlin bez koef. prodejnosti 817,50 Kč/ks x 1,00 ks 817,50 Kč Celková cena rostlin bez koef. prodejnosti 6.532,50 Kč Koef. prodejnosti K p (příloha č. 39) x 1,000 Zjištěná cena - okrasné rostliny 6.532,50 Kč 53

55 Trvalé porosty - rekapitulace 4.1 Ovocné dřeviny 280,00 Kč 4.2 Okrasné rostliny 6.532,50 Kč Zjištěná cena celkem 6.812,50 Kč Rekapitulace zjištěných cen stav k REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez K p vč. K p 1. Rozestavěný rodinný dům , ,45 Kč 2. Venkovní úpravy , ,65 Kč 3. Pozemky , ,67 Kč 4. Trvalé porosty 6.812, ,50 Kč Cena bez opotřebení celkem , ,27 Kč REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez K p vč. K p 1. Rozestavěný rodinný dům , ,51 Kč 2. Venkovní úpravy , ,92 Kč 3. Pozemky , ,67 Kč 4. Trvalé porosty 6.812, ,50 Kč Cena po odpočtu opotř. celkem , ,60 Kč REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN stav k Rozestavěný rodinný dům č.p ,51 Kč 2. Venkovní úpravy ,92 Kč 3. Pozemky ,67 Kč 4. Trvalé porosty 6.812,50 Kč Zjištěná cena celkem - zaokrouhleno ,00 Kč Výsledná cena Cena nemovitostí ku dni 4. února 2008 činila ,00 Kč 54

56 3.3 Shrnutí praktické části práce: Praktická část navazuje na poznatky z teoretické části práce a také s ní úzce souvisí. Obsahem této části práce jsou dvě ocenění rodinných domů, první porovnávací metodou a druhé ocenění podle cenového předpisu. První ocenění se týká rodinného domu v Suchém Dole, je provedeno porovnávací metodou, podle aktuální cenové vyhlášky. Součástí dokumentu je i ocenění zděné a dřevěné kolny, pozemku a okrasných a ovocných dřevin. Cena zahrnuje i ocenění venkovních úprav jako jsou např. přípojka vody, septik, oplocení nebo ocelová vrátka. Výsledná cena tohoto souboru nemovitostí činí Kč. Druhé ocenění je svojí náročností zpracování o poznání složitější, je provedeno metodou ocenění podle cenového předpisu a týká se rozestavěného rodinného domu v Polici nad Metují. Ocenění je provedeno ke dni 4. únoru 2008, samotný posudek byl vypracován v květnu 2008 v období praxe z oceňování majetku u pana Ludvíka Pivničky, odhadce nemovitostí z Police nad Metují. Součástí ocenění jsou rozsáhlé venkovní úpravy, pozemek a trvalé porosty. Cena této nemovitosti, ač to nebylo záměrem, je dosti podobná jako v předchozím případě, a to Kč. Velkým pomocníkem při tvorbě ocenění se stal softwarový program NEM3000, který celou práci znatelně ulehčil. Důraz při vypracování ocenění byl kladen u těchto metod především na znalost aktuálních cenových předpisů a zákonu o oceňování majetku. Pro tržní ocenění je třeba znát především aspekty a situaci na trhu s nemovitostmi, další část práce se proto zabývá právě touto problematikou. 55

57 4 Analytická část 56

58 4 Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Náchod Dostáváme se do analytické části práce, která se snaží zmapovat situaci na trhu s nemovitostmi v bývalém Náchodském okrese, nyní součástí Královéhradeckého kraje. Tvorbu této kapitoly provázelo v souvislosti se získáváním informací i několik návštěv místních realitních kanceláří a městského úřadu v Náchodě, kde ochotní pracovníci poskytli pár užitečných informací pro tuto část práce. Dozvíme se pár faktů o Náchodském okresu, nahlédneme do cenové mapy města Náchoda a přilehlých obcí, také se seznámíme se současnou situací na trhu s nemovitostmi, s cenami domů, bytů a pozemků a s výhledem situace do budoucna. Okres Náchod 57

59 4. 1 Charakteristika okresu Území a poloha Okres Náchod leží v severovýchodní části Královéhradeckého kraje. Přibližně polovinou své hranice sousedí s Polskem, na jihu s okresy Hradec Králové a Rychnov nad Kněžnou ze západu pak s okresem Trutnov. Rozloha Jeho rozloha činí téměř 17,9 % z celkové plochy kraje. Ze 61,7 % jej tvoří zemědělská půda (z toho 64,4 % zabírá orná půda a 29 % trvale zatravněné porosty). Lesy pokrývají 27 % plochy okresu. Města Mezi největší města Náchodského okresu patří: Jaroměř, Náchod, Nové Město nad Metují, Broumov, Česká Skalice, Hronov, Police nad Metují, Červený Kostelec a Teplice nad Metují. Obyvatelstvo Meziročně v Královéhradeckém kraji byl nárůst obyvatel o 0,2%, což v absolutních číslech představuje obyvatel. V okrese Náchod se narodilo a zemřelo 1 120, přistěhovalo a vystěhovalo obyvatel. Celkem došlo k nárůstu o 9 obyvatel. Ekonomická charakteristika K bylo z hlediska struktury podnikatelské sféry zapsáno do registru ekonomických subjektů podnikatelských subjektů, to představuje 19,6 % z celkového počtu ekonomických subjektů kraje. 84,7 % tvořily fyzické osoby a 15,3 % právnické osoby. V členění podle odvětvové činnosti tvořily z celkového počtu 13,9 % podniky zabývající se průmyslem, 13,1 % tvořily stavební podniky, 9,5 % zemědělské podniky, ale nejvíce, 63,5 % podniky zabývající službami. Cestovní ruch Velká část návštěvníků Náchodska směřuje do Teplicko-adršpašských skal a dalších přírodních rezervací pískovcových útvarů jako například Broumovské stěny, ke stolové 58

60 hoře Ostaš, na Křížový vrch, Borek a Kočičí skály. Přírodní rezervace Babiččino údolí je ukázkou harmonicky vytvářené krajiny s kulturní památkou, Dubno u České Skalice je nejseverněji se vyskytujícím zbytkem lužního lesa. K nerostnému bohatství kraje se řadí především minerální prameny, které vyvěrají v Náchodě Bělovsi a Hronově, rašelinové slatiny se nacházejí v okolí Velichovek spolu s lázněmi stejného jména. Nejen za přírodními krásami a do lázní přijíždějí návštěvníci z tuzemska i ciziny. I bohatství kulturních památek především benediktinský klášter v Broumově, zámky v Náchodě, Novém Městě nad Metují, Opočně a Ratibořicích, dřevěný kostelík ve Slavoňově, pevnost Josefov, pevnosti z roku 1938 a další lákají k návštěvě tohoto malebného koutu naší republiky. 20) 4. 2 Situace na trhu Na vývoj trhu s nemovitostmi mají vliv zejména socioekonomické předpoklady regionu, jako je výše průměrné mzdy, nezaměstnanosti nebo i návyky bydlení. Pozitivní vliv východočeských metropolí se podepisuje i na rozvoji Náchoda, tržní ceny starších bytů i tržní nájemné však zpomalily tempo růstu a ve 4. čtvrtletí roku 2008 zaznamenáváme jejich stagnaci. Tržní ceny bytů a tržní nájemné jsou však stále podprůměrné. Pokud se bude zlepšovat celkově problematické dopravní napojení Náchodska, lze očekávat i další růst Ceny bytů a nájemného v Náchodském okrese Tržní cena standardního bytu je přibližně Kč (družstevní i osobní vlastnictví - podlahová plocha 68 m 2, opotřebení cca 40%) Index měsíční změny ceny bytů je 0,52 % (což by ročně znamenalo 6,42 %). Tento ukazatel vychází z vyhodnocení vývoje tržních cen bytů a nájemného v daném městě k datu jeho vydání a vychází z pravidelných čtvrtletních (v případě Prahy měsíčních) závěrek. U menších měst, kde není možné získat v krátké době dostatečné množství údajů, je zohledněn i vývoj v nedalekém větším městě. Index měsíční změny odpovídá aktuální situaci a jeho okamžitá výše nemusí odpovídat celoročnímu vývoji. 20) ( ) 59

61 Tržní nájemné standardního bytu činí 5304 Kč (cena za metr čtvereční je 78 Kč). Jde o nájemné, vznikající na základě vzájemné dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Definice obvyklé ceny majetku nebo služby vychází z 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů o oceňování majetku. Jde o tržní cenu pro zvolený standard bytu, tj. cenu, za kterou je možné byt za obvyklých podmínek v daném místě pronajmout. Index měsíční změny nájemného je -0,25 % (což by ročně znamenalo: -2,96 %). Definice je stejná jako u indexu měsíční změny ceny bytu. Regulované nájemné standardních bytu je průměrně Kč (cena za metr čtvereční je 33 Kč) Jedná se o nájemné podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, který nabyl účinnosti 31. března Ve své první části upravuje možnost jednostranného zvyšování nájemného z bytu, které je možné uplatnit během čtyřletého období od 1. ledna 2007 do 31. prosince Reálně se jedná o nájemné dočasné a maximální pro tuto skupinu bytů, pokud nebylo sjednáno nebo změněno na základě dohody stran jinak. Hodnota je stanovena na základě aktuálně platného sdělení MMR a jeho příloh. 21) 21) ( ) 60

62 4. 4 Vývoj průměrných cen bytů na Náchodsku - vývoj cen od září roku 2008 do března roku

63 Ačkoli po odstartování krize v USA klesly ceny nemovitostí během tří měsíců i o desítky procent, od prosince 2008 již je na trhu znát, že se situace stabilizovala. Možná lokálně ještě ceny o pár procent poklesnou, ale v dlouhodobém trendu to bude mít pouze minimální vliv na výhodnost této investice. Dá se totiž předpokládat, že se ceny během pár let nejen vrátí na úrovně podzim 2008, ale půjdou ještě výše. 22) 22) ( ) 62

64 4. 5 Cenové rozpětí nemovitostí a pozemků v Náchodském okrese k Vesnické rodinné domky Kč Kč Městské rodinné domky Kč Kč Činžovní domy Kč Kč Budovy Restaurací Kč Kč Byty 1+kk Kč Kč Byty Kč Kč Orná půda za 9 Kč/ m 2 Louky od 9 Kč/ m 2 do 580 Kč/ m 2 Stavební parcely od 21 Kč/ m 2 do Kč/ m 2 23) jednotka centrum širší centrum okrajové Pozemek Kč/ m Byty nové Kč/ m Byty starší Kč/ m Nájmy byty starší Kč/byt/měsíc ) ( ) 63

65 4. 6 Cenová mapa Tento dokument, který byl pro tuto práci zapůjčený na městském úřadě v Náchodě, nese název DOPORUČENÉ CENY POZEMKŮ - NÁCHOD, jelikož nebyla městem odsouhlasena, není tedy součástí aktivních cenových map na našem území. Cenová mapa byla zpracována na základě objednávky Města Náchod v období Použité podklady : cenová mapa města Náchod zpracoval AURIJM s.r.o. - VII Územní plán sídelního útvaru Náchod zpracoval URBAPLAN, spol. s r.o. - X schválený - VII Změny ÚPSÚ Náchod zpracoval URBAPLAN, spol. s r. o. v roce 2001/2002 Mapové podklady 1 : Kartografie - strav r Statistické údaje cen pozemků a bytů v ČR 2002 Dále bylo přihlédnuto k aktuální cenové situaci, celkovému vývoji hospodářské situace, vývoji kupní síly, inflaci apod. Cenová mapa je zpracována pro celé správní území města (jeho zastavitelné území), členěné po urbanistických obvodech. Stanovuje ceny pro: stavební pozemky zastavěné stavební pozemky nezastavěné, ale určené k zastavění schválenou územně plánovací dokumentací nebo platným územním rozhodnutím Doporučené ceny pozemků města Náchoda je informativní podklad, konkrétní ceny ovlivňují aktuální tržní mechanismy. 64

66 Centrum města Náchoda 1 cenová mapa z roku

67 Centrum města Náchoda 1 cenová mapa z roku

68 Centrum města Náchoda 2 cenová mapa z roku

69 Centrum města Náchoda 2 cenová mapa z roku

70 Obce Lipí a Jizbice nedaleko Náchoda cenová mapa z roku

71 Obce Lipí a Jizbice nedaleko Náchoda cenová mapa z roku

72 4. 7 Význam cenové mapy pro města Definice cenové mapy: Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším, s vyznačenými cenami. Do cenové mapy pozemků se ze zákona zapisují tržní ceny, získané z kupních smluv, ostatní parcely, které ten rok nebyly prodány, se oceňují metodou srovnání. V případě prodeje nemovitostí slouží cenové mapy a ceny pozemků v nich uvedené jako informace a neomezují výši smluvní ceny, jako indikátor však jednání o tržní hodnotě nemovitosti ovlivňují. Kromě nastavení tržních cen slouží cenové mapy odhadcům ke stanovení ceny pozemku, která je základem pro výpočet daně z převodu nemovitostí. V případě, že pozemek je součástí dědického vypořádání, je cena uvedená v cenové mapě základem pro dědickou daň a může sehrát svoji roli například i při vyvlastnění pozemků, neboť v tomto případě je náhrada placena v souladu s cenovou mapou. Cenová mapa jako obecně uznávaný celoplošný materiál o cenách pozemků slouží i jako oceňovací podklad pro jednání s bankovními ústavy o zárukách v podobě obecních pozemků na jednotlivé úvěry. Svojí všeobecnou dostupností je cenová mapa významnou pomůckou pro investory, pomáhá zamezit výskytu spekulativních cen na trhu s nemovitostmi a nepřímo přispívá k podpoře urbanistické a investiční politiky města. Pokud obec vydala cenovou mapu stavebních pozemků, je povinností oceňovatele ji použít. Obce každoročně doplňují obecně závaznou vyhláškou cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků a informují ministerstvo financí o platnosti mapy za účelem zveřejnění v Cenovém věstníku. Aktivní mapu udržuje přibližně 18 obcí a měst v ČR. Mezi největší patří Praha, Brno, Ostrava, Olomouc, Mladá Boleslav, Most a Zlín. 24) 24) dokument Městského úřadu v Náchodě 71

73 4. 8 Marketingový výhled Co se týče cen nemovitostí v Náchodě a jeho okolí, až do podzimu tohoto roku, byly opravdu vysoké. Bylo to způsobeno menší nabídkou a větší poptávkou. Takže bylo otázkou času, kdy ceny opět klesnou. Samozřejmě se na poklesu cen podepisovala všude zmiňovaná hospodářská krize, ale jak uvedli někteří pracovníci realitních kanceláří na Náchodsku, ceny by stejně klesly byla to jen otázka času. To, že se byty prodávaly za vyšší ceny, bylo také způsobeno tím, že banky půjčovaly i méně bonitním klientů, než je tomu dnes. Když ale porovnáme banky v zahraničí - např. v USA a v ČR, stále byly podmínky pro získání u našich bank mnohem přísnější. Ceny nemovitostí na Náchodsku se samozřejmě liší podle lokality. Obecně řečeno - směr Náchod - Hradec Králové jsou ceny vyšší než směr Náchod - Broumov. Rozdíly jsou statisícové. Co se týče aktuální situace, ceny nemovitostí samozřejmě klesly a trh se maličko zbrzdil. Lidé, kteří chtějí koupit, totiž čekají, že ceny ještě klesnou a ti, kteří chtějí prodat, čekají, že se ceny dostanou na stejnou úroveň na které byly. Obě možnosti se jeví špatné. Ceny už se na stejnou úroveň nedostanou a další pokles může být jen minimální. To, že ne každý, kdo si chce vzít na financování koupi nemovitosti hypotéku, ji dostane, se na cenách a prodeji nemovitostí také promítne. Budou se také stále více rozevírat nůžky mezi novým a starším bydlením. Pryč jsou doby, kdy panelákový byt stál skoro stejně jako byt v novostavbě. Letos přestávají platit obecná doporučení držet či koupit jakoukoli nemovitost. Rozhodující bude detailně upřesněná lokalita, typ nemovitosti a striktně hodnocený poměr ceny a kvality bydlení. 72

74 4. 9 Shrnutí analytické části práce: Závěrečná část bakalářské práce je věnována analýze trhu s nemovitostmi v okrese Náchod. Jsou zde uvedeny základní informace o okrese, o aktuální situaci na trhu a také o předpokládaném vývoji cen nemovitostí. Dále je tu přehled o vývoji cen bytů a nájmů a cenové rozpětí pozemků a nemovitostí v okrese Náchod. Velká část se zabývá cenovou mapou města Náchoda a přilehlých obcí, kde je zobrazen vývoj cen pozemků v této lokalitě. Z této části práce získá případný kupující jakékoliv nemovitosti užitečné informace k danému předmětu své koupě a také je zde pár cenných poznámek, které by mohly napomoci při tvorbě tržního ocenění nemovitosti v této oblasti. 73

75 5 ZÁVĚR V této části práce se pokusím o shrnutí a zhodnocení poznatků plynoucích z přečtení této bakalářské práce. V teoretické části jsou uvedeny základní pojmy, se kterými se setkáme i v další části práce a jsou dále využity při tvorbě ocenění. Seznámili jsme se tu s cenou stanovenou podle cenového předpisu, jakým způsobem oceňujeme, pro jaké účely se takovéto ocenění využívá a v jakých konkrétních případech toto ocenění použijeme. Práce se stručně zmiňuje o zákonu o oceňování majetku a především o novele vyhlášky a jejich změnách pro tento rok. Pro zájemce, který by chtěl mít přehled o nových změnách oproti stávající a téměř rok a půl staré vyhlášce, je tato část práce určitě užitečná a nalezne zde podstatné informace důležité např. pro ocenění rodinného domu novou porovnávací metodou. Stěžejní částí bakalářské práce je praktická část, která je zaměřena na dvě ocenění rodinných domů, přilehlých vedlejších budov, venkovních úprav, rozestavěných částí, trvalých porostů a pozemků. První ocenění se týká rodinného domu v Suchém Dole, které je provedeno porovnávací metodou, aktuální právě podle nové cenové vyhlášky. Součástí hlavní nemovitosti je i ocenění zděné a dřevěné kolny, pozemku a okrasných a ovocných dřevin. Výsledná cena tohoto souboru nemovitostí činí Kč. Druhé ocenění je podstatně složitější a týká se rozestavěného rodinného domu v Polici nad metují, oceněného podle cenového předpisu 3/2008 z minulého roku, kde se současně oceňují i venkovní úpravy, pozemek a trvalé porosty. Toto ocenění vzniklo za spolupráce s odhadcem nemovitostí panem Ludvíkem Pivničkou, který mě uvedl do dané problematiky a na celou tvorbu ocenění dohlížel. Celková cena nemovitostí k 4. únoru 2008 činila paradoxně téměř jako v předchozím ocenění Kč. Obě tyto ocenění vznikly částečně za pomocí softwaru NEM3000, do kterého jsem měl možnost nahlédnout a seznámit se s touto tvorbou ocenění. Překvapilo mě, co všechno lze jeho pomocí ocenit a v jakém časovém intervalu vyhotovit. 74

76 Náročnost vypracování závisí podle mého úsudku spíše na technických znalostech oceňovaných objektů, přičemž nejdůležitějším elementem ocenění se mi jeví práce v terénu a s tím spojené získání podkladů pro vypracování ocenění. Po získání těchto údajů se samotné ocenění odehrává za stolem u počítače, ale při použití programu k oceňování, kterých je na trhu k dostání hned několik, lze si tuto práci podstatně ulehčit a časově zkrátit, ačkoliv ocenění každé položky souboru nemovitostí zabere nemalou chvíli, je to ve srovnání několika strávených hodin nad vyhláškou časově rychlejší. Samozřejmě nesmím zapomenout na fakt, že lze práci zpracovat svědomitěji a přesněji po konzultaci nebo pod dohledem člověka znalého oboru s mnohaletou praxí v oceňování. V analytické části práce jsem se snažil seznámit čtenáře s vývojem cen na trhu s nemovitostmi v bývalém okrese Náchod, nyní součástí Královéhradeckého kraje. Jsou zde uvedeny užitečné informace o okresu, vývoji cen bytů v uplynulém roce a možné dopady celosvětové hospodářské krize na trh s nemovitostmi. Přínosem pro některého zájemce o tuto práci mohou být uvedené cenové mapy města Náchoda a přilehlých obcí, které se ve veřejném dokumentu neobjevily a informace o budoucím vývoji trhu s nemovitostmi. Na úplný závěr bych se rád zmínil o faktu, že byly některé informace občas dost těžce získatelné a ne každý, s kým jsem se během hromadění podkladů setkal, byl natolik ochotný a vstřícný mi pomoci. Věřím, že se mi však podařilo danou problematiku zpracovat jistým osobitým způsobem, informovat čtenáře o perspektivách studovaného problému a také svědomitě vypracovat něco, co může sloužit jako podklad pro práci jiným zájemcům v oblasti oceňování nemovitostí. 75

77 6 Přehled použitých zdrojů Literatura 1. Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, 2. přepracované a doplněné vydání, Linde, Praha 1994, ISBN Orth P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. Praha 2007, ISBN Hebáková O.: Oceňování nemovitostí, nakladatelství SNTL ve spol. vydání s nakladatelstvím ALFA, Praha 1976, ISBN Internetové stránky Právní předpisy Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, Vyhláška č. 456/2008 Sb., novela vyhlášky č. 3/2008 Sb. Ostatní zdroje Informace z realitních kanceláří v Náchodě Informace od odhadce nemovitostí p. Ludvíka Pivničky, Police nad Metují Dokument: Doporučené ceny pozemků Městský úřad v Náchodě, Náchod

78 7 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 1 Informace o parcele Parcelní číslo: st. 106 Výměra [m 2 ]: 130 Katastrální území: Suchý Důl Číslo LV: 139 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Parcela katastru nemovitostí DKM Ze souřadnic v S-JTSK zastavěná plocha a nádvoří Budova na parcele: č.p. 69 Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno Adresa Podíl František Remeš Hynčice 38, Hynčice, /2 Zlata Slezáčková Způsob ochrany nemovitosti Název Štefánikova 2958, Dvůr Králové nad Labem, Dvůr Králové nad Labem, /2 rozsáhlé chráněné území Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod 77

79 Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2 Informace o parcele Parcelní číslo: 42 Výměra [m 2 ]: 816 Katastrální území: Suchý Důl Číslo LV: 139 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Parcela katastru nemovitostí DKM Ze souřadnic v S-JTSK trvalý travní porost Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno Adresa Podíl František Remeš Hynčice 38, Hynčice, /2 Zlata Slezáčková Způsob ochrany nemovitosti Název Štefánikova 2958, Dvůr Králové nad Labem, Dvůr Králové nad Labem, /2 rozsáhlé chráněné území zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ Výměra Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod 78

80 Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 3 Informace o budově č.p.: 69 Část obce: Suchý Důl Číslo LV: 139 Typ budovy: Způsob využití: budova s číslem popisným objekt k bydlení Katastrální území: Suchý Důl Na parcele: st. 106 Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno Adresa Podíl František Remeš Hynčice 38, Hynčice, /2 Zlata Slezáčková Způsob ochrany nemovitosti Název Štefánikova 2958, Dvůr Králové nad Labem, Dvůr Králové nad Labem, /2 rozsáhlé chráněné území Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod 79

81 Snímek z katastru nemovitostí Příloha č. 4 Snímek z katastru nemovitosti parcely č. 106 a č. 42 a budovy č. p. 69, Suchý důl 80

82 Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 5 Informace o parcele Parcelní číslo: 959/4 Výměra [m 2 ]: 1023 Katastrální území: Velká Ledhuje Číslo LV: 616 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Vlastník, jiný oprávněný Jméno Parcela katastru nemovitostí DKM Ze souřadnic v S-JTSK zahrada Vlastnické právo Adresa SJM PhMr. Miroslav Martinec PhMr. Jitka Martincová Alešova 826/13, Ústí nad Labem, Klíše, Alešova 826/13, Ústí nad Labem, Klíše, Název rozsáhlé chráněné území zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ Výměra Omezení vlastnického práva Věcné břemeno vedení Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod 81

83 Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 6 Informace o budově č.p.: 91 Část obce: Velká Ledhuje Číslo LV: 616 Typ budovy: Způsob využití: budova s číslem popisným objekt k bydlení Katastrální území: Velká Ledhuje Na parcele: st. 141 Vlastník, jiný oprávněný Jméno Vlastnické právo Adresa SJM Martinec Miroslav PhMr. a Martincová Jitka PhMr. PhMr. Miroslav Martinec PhMr. Jitka Martincová Způsob ochrany nemovitosti Název Alešova 826/13, Ústí nad Labem, Klíše, Alešova 826/13, Ústí nad Labem, Klíše, rozsáhlé chráněné území Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod 82

84 Snímek z katastru nemovitostí Příloha č. 7 Snímek z katastru nemovitosti parcely 959/4 a budovy č. p. 91, Police nad Metují Velká Ledhuje 83