ZNALECKÝ POSUDEK. č. 91/14. Karlovarská Jeneč

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 91/14 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 97, 1/29, 61, 63, 64, 615/4, 615/6, 656/3, 682/9, 2511, 2946/5, 3287/3, 3298/2, 3641/3, 3694/2, 3696, 3712, 3716/4, 3716/5, 3717/2 a 3718/2 zapsaných na LV číslo 321, katastrální území Chodský Újezd, obec Chodský Újezd, okres Tachov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Státní statek Jeneč, s.p. v likvidaci Karlovarská Jeneč Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 97, 1/29, 61, 63, 64, 615/4, 615/6, 656/3, 682/9, 2511, 2946/5, 3287/3, 3298/2, 3641/3, 3694/2, 3696, 3712, 3716/4, 3716/5, 3717/2 a 3718/2 zapsaných na LV číslo 321, katastrální území Chodský Újezd, obec Chodský Újezd, okres Tachov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Chodský Újezd Chodský Újezd Kraj: Plzeňský Okres: Tachov Obec: Chodský Újezd Katastrální území: Chodský Újezd Počet obyvatel: 786 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 850,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 227,67 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 321, k.ú. Chodský Újezd - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené zástupcem objednatele paní Martinou Hellebrantovou, tel informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje Česká republika, Státní statek Jeneč, státní podnik v likvidaci, Karlovarská 7, Jeneč - 2 -

3 Omezení vlastnického práva: Není. Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci - pozemky, které se nachází na různých místech katastru obce. Pozemky p.č. st. 97, 1/29, 61, 63, 64, 3716/4, 3716/5, 3717/2 a 3718/2 se nachází v centru obce, vedle panelových domů a jsou užívány jako nezastavěná travnatá plocha nebo komunikace. Pozemky p.č. 615/6, 656/3, 682/9, 2511, 2946/5, 3287/3, 3298/2, 3694/2 a 3696 se nachází na různých místech katastru a jsou užívány jako vodní tok (Hamerský potok. Tichý mlýn) nebo ostatní plocha. Pozemek p.č. 3641/3 je užíván jako cesta do Březí a pozemek p.č je užíván jako cesta u družstva. Předmětem ocenění jsou pouze pozemky. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky p.č. st. 97, 1/29, 61, 63, 64, 3716/4, 3716/5, 3717/2 a 3718/2 se nachází v centru obce, vedle panelových domů a jsou užívány jako nezastavěná travnatá plocha nebo komunikace. Pozemky p.č. 615/6, 656/3, 682/9, 2511, 2946/5, 3287/3, 3298/2, 3694/2 a 3696 se nachází na různých místech katastru a jsou užívány jako vodní tok (Hamerský potok. Tichý mlýn) nebo ostatní plocha. Pozemek p.č. 3641/3 je užíván jako cesta do Březí a pozemek p.č je užíván jako cesta u družstva. Předmětem ocenění jsou pouze pozemky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou mírně svažité. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,

5 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,980 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 0,980 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,67 0, ,51 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 216, ,51 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha, jiná 1/29 47,00 216, ,97 plocha 4 odst. 1 ostatní plocha, jiná ,00 216, ,88 plocha 4 odst. 1 ostatní plocha, jiná ,00 216, ,04 plocha 4 odst. 1 ostatní plocha, jiná ,00 216, ,73-5 -

6 plocha 4 odst. 1 ostatní plocha, jiná 3717/2 46,00 216, ,46 plocha 4 odst. 1 ostatní plocha, jiná plocha 3718/2 30,00 216, ,30 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,89 Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace II Místní komunikace 0,75 P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území 0,70 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace I Se zpevněným povrchem 1,00 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,525 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,67 0,525 1, ,53 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha, 3641/3 250,00 119, ,50 silnice 4 odst. 3 ostatní plocha ,00 119, ,61 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha /4 198,00 119, ,94 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace 3716/5 601,00 119, ,53 Ostatní stavební pozemky - celkem ,58 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst ,67 0,04 9,11 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena - 6 -

7 číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha, jiná plocha 615/4 617,00 9, 6 170,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- 9 odst. 5 ostatní plocha, jiná plocha ,00 9, ,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Jiné pozemky - celkem ,- Pozemky rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněné dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku 8 odstavec 4 227,67 0,07 1,00 15,94 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 4 vodní plocha 615/6 536,00 - % 15, ,84 8 odstavec 4 vodní plocha 656/3 536,00 - % 15, ,84 8 odstavec 4 vodní plocha 682/9 536,00 - % 15, ,84 8 odstavec 4 vodní plocha 2946/ ,00 - % 15, ,42 8 odstavec 4 vodní plocha 3287/3 586,00 - % 15, ,84 8 odstavec 4 vodní plocha 3298/2 611,00 - % 15, ,34 8 odstavec 4 vodní plocha 3694/ ,00 - % 15, ,98 8 odstavec 4 vodní plocha ,00 - % 15, ,64 Pozemky rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem ,74 Pozemky - zjištěná cena = ,21 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmiliontřicettisícčtyřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - 8 -

9 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, pozemek pro bydlení, 649 m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 185 Kč za m2 Adresa: Chodský Újezd - Štokov (okres Tachov) Datum aktualizace: ID zakázky: 12P

10 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 649 m2 Popis: Nabízíme pozemek o výměře 649 m2. Jedná se o pozemek na okraji obce Štokov v krásné přírodě. Příjezd po zpevněné komunikaci. Rovinatá parcela, dostupné IS jsou voda a el. energie. Dopravní dostupnost Tachov 7 km, Planá 10 km, Plzeň 60 km. 2. Prodej, pozemek pro bydlení, 924 m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 249 Kč za m2 Adresa: Kočov (okres Tachov) Datum aktualizace: ID zakázky: Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 924 m2 Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V Doprava: Silnice Popis: Prodej stavební parcely v obci Kočov. Přípojka vody a elektriky je na hranici pozemku. 3. Prodej, pozemek pro bydlení, m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 164 Kč za m2 Adresa: Tachov - Oldřichov (okres Tachov) Datum aktualizace: ID zakázky: Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Samota Typ domu: Přízemní

11 Plocha pozemku: m2 Popis: Nabízíme pozemky o celkové výměře 3362 m2 v Tachově - Oldřichov. Pozemky jsou ohraničeny ze severní strany průmyslovou zónu a na jižní straně je vodní plocha. Plocha pozemků je zalesněná. Více informací v RK. 4. Prodej, pozemek pro bydlení, m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 42 Kč za m2 Adresa: Planá (okres Tachov) Datum aktualizace: ID zakázky: 0212 Plocha pozemku: m2 Popis: Prodáme parcelu o rozloze m^(2) určenou jako potencionální stavební pozemek, nacházející se ve vesnici Pavlovice. Vesnice leží asi 8 km jižně od Plané v kotlině obklopené zalesněnými vrchy. Jediná silnice, která končí v údolí Mže sem vede z nedalekého Damnova. Pavlovice jsou částečně osídleny chalupáři. Severní novější část vsi má název Ve vilkách. Severozápadně od vsi leží starý čedičový lom, zatopený vodou, který je využíván ke koupání. V případě zájmu nás neváhejte kontaktovat. 5. Prodej, pozemek pro bydlení, 932 m2 Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m2: 49 Kč za m2 Adresa: Lesná (okres Tachov) Datum aktualizace: ID zakázky: JED-1 Plocha pozemku: 932 m2 Popis: Prodej stavebního pozemku 932 m2 v obci Lesná, k.ú.jedlina.jedná se dle KN o stavební pozemek resp.zastavěnou plochu a nádvoří.územní plán zde však není v současné době možné využít pro mobilní obytný dům k rekreaci.v naprosto zeleném a klidném prostředí,jen 1km od Německých hranic. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených

12 porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí: - pozemky ve středu obce o výměře m 2 ve výši cca 100,- Kč/m2 - silnice o výměře m 2 ve výši cca 50,- Kč/m2 - ostatní pozemky o výměře m 2 ve výši 20,- Kč/m 2 Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Není. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovité věci: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci ,- Kč slovy: Šestsetsedmdesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu

13 V Hranicích Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 91/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 90/

14 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 10 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -