Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2363/166/2010

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2363/166/ NEMOVITOST: Rozestavěný rodinný dům na pozemku p.č. st. 76 a pozemky p.č. st. 76, p.č. 139/1, p.č. 139/13 a p.č. 139/44, to vše v k.ú. Kladina obce Sezemice. Adresa nemovitosti: Kladina Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Sezemice, k.ú. Kladina, kód ČSÚ: , LV: 145 Ostatní stavby: Pozemky: st. 76, 139/1, 139/13, 139/44 Vlastník stavby: Livie Lakatošová, Srch 2, Srch, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Livie Lakatošová, Srch 2, Srch, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:288/2010-n, Adresa objednatele: U Pískovny 890/1, Praha 8 IČ: telefon: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek IČ: telefon: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 6 stran Počet příloh: 2 V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: novostavba (do 5 let stáří) Vytápění: ústřední / etážové - plyn RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 9+kk 593 / ,95 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč 0 Kč - 2 -

3 Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňovaná nemovitost se nachází ve velmi klidné lokalitě s dobrou dostupností větších sídel, nicméně s horší dosažitelností základní občanské vybavenosti. Cenu bude negativně ovlivňovat skutečnost, že s ohledem na předpokládaný účel využití (rodinný dům) se jedná na současné poměry o extremně hmotově předimenzovaný objekt. Dále bude cenu negativně ovlivňovat skutečnost, že cca polovina výměry pozemku je v nezastavitelném území obce, což opět snižuje možnost budoucího efektivního využití nemovitostí. Rovněž skutečnost, že se jedná o rozestavěnou stavbu působí spíše negativně, na druhou stranu je v této fázi výstavby možná poměrně snadná úprava stavby k jinému způsobu využití objektu. To je však omezeno možnostmi danými územním plánem. Nabídka novostaveb rodinných domů v dané lokalitě výrazně převyšuje poptávku, a proto předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše uvedené vyhodnocení je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 145, k.ú. Kladina obce Sezemice, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. - Stavební povolení vydané odborem stavebního úřadu a územního plánování MÚ Sezemice dne , č.j. 5496/2007/OSÚÚP, které nabylo právní moci dne Projektová dokumentace pro stavební povolení vypracovaná společností BP projekt v 04/2007 a ověřená ve stavebním řízení. Sezemice jsou město s obyvateli a s průměrnou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ, pošta, zdravotnické zařízení, policie, obchody, restaurace), s kompletními inženýrskými sítěmi a s velmi dobrou dosažitelností krajského města Pardubic. Oceňované nemovitosti se nacházejí v samostatné místní části Kladina (cca 1 km od sídelní části), na jejím západním okraji, v soustředěné zástavbě rodinných domů. V místní části je nulová občanská vybavenost. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní zřízené ve prospěch České spořitelny a.s. na základě smluv o zřízení zástavního práva ze dne a ze dne , viz zápisy v části C LV 145. Evidence v KN Právní zánik stavby - 3 -

4 Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o rozestavěný rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou s valbami, nepravidelného půdorysu, nepodsklepený. Podkroví je částečně využito. V současné době je dokončena hrubá stavba s výplněmi otvorů. Následující popis je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna vnitřní prohlídka objektu. Základové pasy s izolací, obvodové konstrukce z cihelného zdiva tl. 40 cm, stropy rovné, krov dřevěný vázaný, krytinu tvoří glazované pálené tašky, klempířské konstrukce jsou pravděpodobně z mědi. Okna jsou plastová. Pravděpodobně jsou provedeny hrubé podlahy a hrubé rozvody elektroinstalace, vody a kanalizace. Jiné konstrukce a vybavení se v současné době nevyskytují. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení Dispoziční řešení 1.NP - hala, kuchyň s jídelnou, 3 x pokoj, 2 x šatna, spíž, technická místnost, koupelna, WC, chodba, garáž, dílna, prádelna Podkroví - hala, 5 x pokoj, 5 x koupelna s WC, půda, 2 x lodžie a balkon Popis tech. stavu stavby Novostavba ve výstavbě. Příslušenství stavby Žádné Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na veřejný rozvod elektřiny, kanalizace, vody a zemního plynu. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ceny pozemků v dané lokalitě se pohybují od 900,- do za m 2, podle umístění a možnosti napojení na inženýrské sítě. V našem případě se jedná o pozemek v lokalitě mimo sídelní část, s kompletními inženýrskými sítěmi. Část pozemku p.č. 139/1 a pozemek p.č. 139/44 se nachází z pohledu územního plánu v nezastavitelném území obce. Spekulativně lze uvažovat s jejich zastavěním, nicméně pozemek p.č. 139/1 bude spíše využívat jako ostatní plocha ve funkčním celku. Z tohoto důvodu se domnívám, že obvyklá cena pozemků p.č. st. 76 a p.č. 139/13 se bude pohybovat zhruba u spodní hranice výše uvedeného rozpětí a v případě pozemků p.č. 139/1 a p.č. 139/44 předpokládám cenu výrazně nižší. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st trvalý travní porost 139/ ostatní plochy 139/ zahrada 139/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

5 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.NP 430,25 m 2 337,00 m 2 Podkroví 414,05 m 2 256,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (13,50*12,40+12,15*20,30+3,00*5,40)*(0,10+2,65+ = 1 398,30 m 3 0,50) Zastřešení (13,50*12,40+12,15*20,30+3,00*5,40)*(1,40+5,27/ = 1 736,04 m 3 2) Obestavěný prostor - celkem: = 3 134,34 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 844 Obestavěný prostor [m 3 ] 3 134,34 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 63,95 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 0 Další životnost roků 100 Opotřebení % 0,00 Věcná hodnota (VH) Kč Budoucí stav Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Nové Jesenčany 171, , podkroví zcela využito. Použité konstrukce a vybavení mírně nadstandardní. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší objekt, snáze prodejný; Úvaha zpracovatele ocenění - zohlednění rozestavěnosti; Mikulovice 212, , podkroví zcela využito. Použité konstrukce a vybavení mírně nadstandardní. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší objekt, snáze prodejný; Úvaha zpracovatele ocenění - zohlednění rozestavěnosti; Rosice 234, , Částečně podsklepený rodinný dům po celkové rekonstrukci v roce 2003, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je zcela využito. Použité konstrukce a vybavení standardní. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší objekt, snáze prodejný; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Úvaha zpracovatele ocenění - zohlednění rozestavěnosti; - 5 -

6 Srch 220, , podkroví je zcela využito. Použité konstrukce a vybavení nadstandardní. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší objekt, snáze prodejný; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - zohlednění rozestavěnosti; Staré Čivice 229, , podkroví zcela využito. Použité konstrukce a vybavení mírně nadstandardní. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší objekt, snáze prodejný; Vliv pozemku - velmi malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - zohlednění rozestavěnosti; Staré Čivice 185, , Novostavba zděného RD, se dvěmi nadzemními podlažími a s plochou a se sedlovou střechou, nepodsklepený, podkroví není využito. Použité konstrukce a vybavení standardní. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší objekt, snáze prodejný; Úvaha zpracovatele ocenění - zohlednění rozestavěnosti; Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 593,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 145 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné