ZNALECKÝ POSUDEK. č /2010

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2010 O obvyklé ceně nemovitosti pozemkové parcely č. 401 včetně součástí a příslušenství, kat. území Zájezd u Buštěhradu, obec Zájezd, okres Kladno Objednatel posudku: ANIMAL SOURCE CZECHIA, sro, IČ Zájezd 5 Účel posudku: podklad pro exekutorské řízení Obvyklá cena nemovitostí stanovena dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Milan Mintěl Nad Vinicemi Roztoky u Prahy Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu včetně 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Roztokách u Prahy Strana 1 (celkem 19)

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je pozemková parcela č. 401 nacházející se na severním okraji obce a navazující na její zastavěnou část. Jedná se o parcelu převážně určenou k zemědělskému využití, část parcely je dle územního plánu určena k zástavbě (jižní část), parcela není dlouhodobě několik let zemědělsky využívána. Užívání severní části parcely omezeno věcným břemenem zřizování, provozu, údržby a úprav podzemních vedení. Přes parcelu rovněž přechází nadzemní vedení VN a VVN elektro. V oddíle C (Omezení vlastnického práva) LV č. 105 ze dne uvedeno: Strana 2 (celkem 19)

3 Strana 3 (celkem 19)

4 Název nemovitosti: Pozemková parcela č. 401 Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Zájezd Katastrální území: Zájezd u Buštěhradu Počet obyvatel: Informace o nemovitosti 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne a Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno, ze dne , LV č. 105, kat. území Zájezd u Buštěhradu, obec Zájezd - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno, ze dne , LV č. 105, kat. území Zájezd u Buštěhradu, obec Zájezd - kopie katastrální mapy ze dne , map. list č. 2-6/2, kat. území Zájezd u Buštěhradu, obec Zájezd - kopie katastrální mapy ze dne , map. list č. 2-6/2, kat. území Zájezd u Buštěhradu, obec Zájezd - geometrický plán s vyznačením věcného břemene zřizování, provozu, údržby a úprav podzemních vedení - územní plán obce - smlouva o zřízení věcného břemene ze dne ; V3 2983/1999, právní účinky vkladu vznikly dnem kupní smlouva a smlouva o zřízení zástavního práva ze dne ; V-3651/ , právní účinky vkladu vznikly dnem rozhodnutí o zřízení zástavního práva č.j /04/030940/4117 ze dne , nabytí právní moci dne , Z-8240/ rozhodnutí o zřízení zástavního práva č.j /05/058940/3701 ze dne , nabytí právní moci dne , Z-8268/ exekuční příkaz č.j. 095 EX 22/06/P 02-8 ze dne , Z-1021/ exekuční příkaz č.j. 095 EX 67/06/P 02-6 ze dne , Z-1021/ rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě PÚ/1270/9/2009/Pod ze dne , právní moc ke dni , Z-22116/ , Z-21388/ prof.ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. : Věcná břemena od A do Z, 3.vydání 2006 Strana 4 (celkem 19)

5 5. Vlastnické a evidenční údaje dle výpisu z KN ze dne , LV č. 105, kat. území Zájezd u Buštěhradu, obec Zájezd, okres Kladno Liška Radek, Vrátkovská 2063/14, Praha /0193 ½ Novotná Martina, Magistrů 384/5, Praha /0669 ½ 6. Dokumentace a skutečnost ocenění nemovitosti bylo provedeno v souladu s předanými podklady objednatele, skutečnostmi zjištěnými znalcem a na základě výsledků místního šetření a) A. Nález b) B. Posudek - Stanovení srovnávací ceny - Věcná břemena - Obvyklá cena nemovitosti c) C. Rekapitulace d) D. Znalecká doložka e) E. Seznam příloh 7. Obsah posudku 8. Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Strana 5 (celkem 19)

6 B. Posudek Pro stanovení obvyklé ceny se používají kombinace metod: nákladové, výnosové a srovnávací. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení Jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu. Používá se pro stavby. - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). - metoda srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí nebo nabízených na trhu. V daném případě byla použita metoda srovnávací. Použití metody výnosové není v daném případě vhodné, výnosová metoda je založena na výnosech z nemovitosti. Nájemné ze zemědělských pozemků je regulováno dle 22 odst. 9 zákona č. 229/1991 Sb., v platném znění ke dni ocenění (roční nájemné za pozemky, náležející do zemědělského půdního fondu, s výjimkou pozemků lesního půdního fondu, činí 1 % z ceny pozemku, pokud se vlastník s nájemcem nedohodnou jinak), základem pro výpočet nájemného je průměrná cena pozemku odvozena z bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), pro obec Zájezd činí 11,57 Kč/m2, výnos 1 % činí 0,1157 Kč a roční nájem celkem m2 x 0,1157 Kč/m2 činí Kč. Při orientačním použití úrokové míry kapitalizace 7 12 % se pohybuje výnosová cena nemovitosti v rozpětí Kč. Pro zjednodušení nebyl roční výnos zkrácen o výdaje spojené s vlastnictvím nemovitosti, např. daň z nemovitostí. Při výnosové metodě se pak jednotková cena pohybuje v rozpětí 1,65-0,96 Kč/m2 pozemku jedná se o hodnoty pohybující se mimo reálně obchodované ceny. Stanovení srovnávací ceny Komentář: Parcela se nachází v kat. území Zájezd u Buštěhradu, obec Zájezd, na severním okraji obce a navazuje na její zastavěnou část. Na jižní straně se nachází zástavba obce, na východní a západní straně přiléhají zemědělské pozemky a na straně severní silniční komunikace Buštěhrad Libochovičky. Obec má z hlediska dopravní dostupnosti velmi dobrou polohu, leží v bezprostřední blízkosti rychlostní komunikace Praha Slaný. Parcela není ke dni ocenění zemědělsky využívána. Výchozí omezení: - část parcely na její jižní straně je dle územního plánu obce určena k zastavění, bez zajištěné technické infrastruktury (stavebně nepřipravený pozemek), označeno jako plocha Sn 1 zóna smíšená venkovského typu. - přes část parcely zahrnutou dle územního plánu obce vede nadzemní vedení VN elektro - v severní části parcely vede nadzemní vedení VVN elektro a současně je její užívání omezeno věcným břemenem zřizování, provozu, údržby a úprav podzemních vedení. Strana 6 (celkem 19)

7 1. Stanovení ceny pozemku dle BPEJ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] BPEJ (Kč/m2) orná půda z toho (12,70) Cena [Kč] , ,97 (11,73) Součet ,87 po zaokrouhlení Stanovení ceny kombinací ocenění zemědělského a stavebního pozemku výměra celkem Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] orná půda z toho a) část dle územního plánu obce určena k zástavbě (stanoveno přeměřením z kopie katastrální mapy a mapy funkčního využití ploch dle ÚP) činí 64 x 68 m = m2 b) zemědělský pozemek m2 = m2 Propočet ceny a) Ceny stavebních pozemků kompletně připravených pro výstavbu se v místě pohybují za cca Kč/m2, cena stavebně nepřipravených pozemků se odvozuje od obvyklé ceny stavebních pozemku kompletně vybavených infrastrukturou po odpočtu nákladů na výstavbu technické infrastruktury, výsledná cena se pohybuje v rozpětí % z ceny stavebně připraveného pozemku. V daném případě je negativním rysem skutečnost, že přes oceňovanou část pozemek vede VN elektro. Příklady nabídkových cen: nabídka Internet 05/ Pozemek 5010m² Kladno, Dřetovice Jedná se o pozemek 5010m² vedený jako trvalý travní porost a ovocný sad v obci Dřetovice u Kladna. Pozemek se nachází pod místním kostelem na kopci s výhledem do okolí. Louka se sadem je vhodná např. jako pastvina pro koně, v dolní části navazuje pozemek na rybník. Nádherné prostředí 8 km Kladno, 12 km letiště Ruzyně. Prodejní požadovaná cena : Kč, tj. 78 Kč/m2 2. Zemědělský pozemek 6032m² v Chrášťanech Zemědělská, orná půda, výměra 6032m²; k pozemku dále náleží vodní plocha 369 m² a další plocha 220 m²; výměra pozemků celkem 6621m². Nezasíťované. V okolí není zástavba rodinných domů. Výborná dopravní dostupnost z Prahy. Možnost příjezdu osobních i nákladních aut. Prodej požadovaná cena: 120 Kč/m² Strana 7 (celkem 19)

8 3. Pozemek 3707m², Nenačovice Pozemek o výměře 3707m² v Nenačovicích. Nachází se v rovině a navazuje na novou zástavbu RD. Územní plán zatím nepočítá se stavbou RD. Z inženýrských sítí zavedena elektřina. Prodej požadovaná cena : Kč tj. 159 Kč/m2 4. Pozemek m², Noutonice, Praha - západ Pozemek v obci Noutonice (Praha-západ). Pozemek o velikosti 7968 m². Jedná se o ornou půdu. V současné době probíhá změna pozemků v územním rozhodnutí na stavební pozemky. Prodej požadovaná cena : Kč tj. 405 Kč/m2 V daném případě odhaduji jednotkovou cenu oceňovaného pozemku (části dle ÚP určeného k zástavbě) na 400 Kč/m2. Propočet ceny Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] Celkem [Kč] orná půda dle ÚP k zástavbě b) Se zemědělskými pozemky (v územních plánech neurčených k zástavbě) se obchoduje pouze omezeně a prodávají se ve většině případů za cenu max. dle cenového předpisu použita vyhl. č. 3/2008 Sb. v platném znění ke dni ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Hlavní město Praha - okolí do 7 km: 140,00 % Celková úprava ceny: 140,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] orná půda ,70 140,00 30, ,32 Výměra celkem Mezisoučet ,32 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 celkem ,32 Pozemek - zjištěná cena po zaokrouhlení = ,- Kč Strana 8 (celkem 19)

9 2. Stanovení ceny kombinací ocenění zemědělského a stavebního pozemku - celkem Název Parcelní číslo Celkem [Kč] a) orná půda dle ÚP k zástavbě část b) orná půda 401- část Celkem Přehled srovnávacích cen 1. Stanovení ceny pozemku dle BPEJ = Kč 2. Stanovení ceny kombinací ocenění zemědělského a stavebního pozemku = Kč Věcná břemena Ke dni ocenění je užívání části parcely č. 401 omezeno věcným břemenem zřizování, provozu, údržby a úprav podzemního vedení telekomunikační sítě ve prospěch TeliaSonera InternationalCarrier Czech Republic, a.s., IČ , SUPTel a.s., IČ , Sloane Park Property Trust, a.s., IČ , České Radiokomunikace, a.s., IČ Nejedná se o zřízení trvalého věcného břemene, ale o možnost v předem neurčené době a četnosti. Plocha parcely dotčená věcným břemenem je vyznačena geometrickým plánem a je zakreslena v kopii katastrální mapy, dotčená plocha parcely činí při délce 64 m a šířce 3,50 m celkem 224 m2. Ocenění provedeno částkou Kč dle 18 odst. 5 zákona o oceňování, která je krácena podílem dotčené plochy vzhledem k celkové výměře parcely (224/30486). Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou. Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku Kč. Hodnota věcného břemene: ,- Kč Úprava ceny podílem dotčené plochy parcely: * 224 / Ocenění věcného břemene činí (po zaokrouhlení) : 73,- Kč Strana 9 (celkem 19)

10 Obvyklá cena nemovitosti Na základě cen zjištěných výše uvedenými metodami a na základě uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ppč. 401 včetně součástí a příslušenství : (Dvamilionypadesátstatisíc Kč) Kč Odhad výše obvyklé ceny se blíží ceně stanovené kombinací ocenění zemědělského a stavebního pozemku uváděné v předchozí části ocenění ( Kč) přičemž pro část - parcelu určenou dle ÚP k zastavění uvažováno s výchozí částkou 400 Kč/m2, pro zemědělskou část 12,70 Kč/m2. Obvyklá cena současně zohledňuje omezení vyplývající z věcného břemene břemenem zřizování, provozu, údržby a úprav podzemního vedení telekomunikační sítě, dále pak skutečnost, že přes parcelu vede trasa VVN a VN elektro. V odhadu obvyklé ceny nemovitosti nejsou zohledněny finanční závazky váznoucí na nemovitosti vyplývající ze zástavní práva, předkupního práva, exekučních řízení, jenž jsou uvedena na LV č. 105 ze dne Obvyklá cena ideální ½ nemovitosti Základem pro stanovení obvyklé ceny ideální ½ spoluvlastnického podílu na nemovitosti je obvyklá cena nemovitosti jako celku, v daném případě Kč. Jedna polovina pak činí Kč. Za předpokladu, že by ideální polovina byla samostatně prodávána, je nutno posoudit, zda částka Kč by byla dosažitelnou cenou při prodeji v souladu s 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku. Prodej spoluvlastnických podílů na nemovitosti je obecně velmi problematický a dosažení kupní ceny ve výši odpovídající podílu jako případě, že by se nemovitost prodávala jako celek, je zcela výjimečné. Prodeje v těchto případech jsou většinou ovlivněny konkrétním záměrem kupujícího, možnosti případné budoucí dohody o odkoupení spoluvlastnického podílů, osobními nebo podnikatelskými vazbami mezi spoluvlastníky, možnosti budoucího soudního vypořádání spoluvlastnictví, vyhodnocením stávajících omezení vlastnického práva ze strany stávajícího spoluvlastníka atd. Z uvedeného vyplývá, že dosažení prodejní ceny ideální ½ nemovitosti ve výši nepovažuji za dosažitelné. Obecně odhaduji snížení obvyklé ceny ve výši %. V daném případě jsem názoru, snížení obvyklé ceny může činit cca 30 %, tzn. že výsledná obvyklá cena ideální 1/2 spoluvlastnického podílu činí Kč x 0,70 = Kč, po zaokrouhlení Kč Strana 10 (celkem 19)

11 Obvyklá cena ideální ½ nemovitosti Na základě cen zjištěných výše uvedenými metodami a na základě uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu ideální ½ oceňované nemovitosti ppč. 401 včetně součástí a příslušenství: (Sedmsettisíc Kč) Kč Platnost obvyklé ceny: obvyklá cena ve výši Kč platí za předpokladu, že spoluvlastnický podíl ve výši ½ bude samostatným předmětem převodu vlastnictví nemovitosti. V odhadu obvyklé ceny nemovitosti nejsou zohledněny finanční závazky váznoucí na nemovitosti vyplývající ze zástavní práva, předkupního práva, exekučních řízení, jenž jsou uvedena na LV č. 105 ze dne C. Rekapitulace a) Obvyklá cena nemovitosti celkem = Kč b) Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ nemovitosti = Kč V Roztokách u Prahy, Ing. Milan Mintěl Nad Vinicemi Roztoky u Prahy milan.mintel@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.dekretu 1228 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2010 znaleckého deníku. Strana 11 (celkem 19)

12 E. Seznam příloh 1. LV č. 105 ze dne , 3 strany 2. kopie kat. mapy, 1 strana 3. plán lokality, 1 strana 4. územní plán, 1 strana 5. fotodokumentace, 1 strana Strana 12 (celkem 19)

13 Strana 13 (celkem 19)

14 Strana 14 (celkem 19)

15 Strana 15 (celkem 19)

16 Strana 16 (celkem 19)

17 PLÁN LOKALITY Strana 17 (celkem 19)

18 ÚZEMNÍ PLÁN OBCE Strana 18 (celkem 19)

19 FOTODOKUMENTACE Strana 19 (celkem 19)