Současné způsoby financování potřeb bydlení

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra ekonomických a sociálních věd Současné způsoby financování potřeb bydlení Analýza jednotlivých produktů v oblasti financování bydlení Diplomová práce Autor: Bc. Vladislava Klečková Studijní obor: Finance Vedoucí práce: Ing. Zdeňka Suchomelová Praha březen, 2010

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe diplomovou práci na téma Současné způsoby financování potřeb bydlení jsem zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Teplicích dne 5. dubna 2010 Bc. Vladislava Klečková 2

3 Poděkování: Ráda bych touto formou poděkovala Ing. Zdeňce Suchomelové za ochotu, pomoc a vedení při zpracování této diplomové práce. Poděkování patří také Ing. Tomáši Hudečkovi, obchodnímu vedoucímu pro OVB Allfinanz, a.s., za odbornou konzultaci a pomoc při sestavování ankety, jejíţ výsledky jsou součástí praktické části této diplomové práce. Poděkovat bych chtěla také respondentům, kteří ochotně vyplnili anketní formulář průzkumu názorů a zkušeností s oblastí financování bydlení. Vladislava Klečková 3

4 Anotace práce: Téma mé diplomové práce je Současné způsoby financování potřeb bydlení, jejich charakteristika, analýza nabízených produktů a porovnání jejich výhodnosti. Teoretická část práce objasňuje podstatu a princip fungování stavebního spoření a hypotečního úvěru, včetně jejich historického vývoje. V praktické části této práce je uvedena současná nabídka produktů finančních institucí nabízejících produkty stavebního spoření a hypotečních úvěrů. Jejich porovnání je uvedeno na různých modelových příkladech. Názory a zkušenosti veřejnosti na oblast financování bydlení jsou shrnuty v závěrečné části práce. Annotation The subject of this thesis is Current ways of living needs financing, their characteristic, analysis of offered products and comparison of its profitability. Theoretical part of this thesis reveals the idea and procedure of building savings and mortgage lending including their historical evolution. Practical part is focused on concurrent offer of products delivered by financial organizations, which offer building savings and mortgage lending products. The products comparison is described on various model examples. There are opinions and experience of public summarized in the last part of the thesis. 4

5 Obsah OBSAH... 5 ÚVOD VÝZNAMNÉ ZMĚNY VE FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ V POSLEDNÍCH 20 LETECH HISTORICKÝ VÝVOJ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Vývoj stavebního spoření v České republice Vývoj stavebního spoření v letech Shrnutí vývoje stavebního spoření do tabulek a grafů HISTORICKÝ VÝVOJ HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ Historický vývoj hypotečního bankovnictví v Českých zemích Vývoj hypotečního bankovnictví v letech AKTUÁLNÍ SITUACE NA FINANČNÍM TRHU BYDLENÍ V NÁJMU VLASTNÍ BYDLENÍ Systém stavebního spoření Systém hypotečních úvěrů MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Českomoravská stavební spořitelna, a.s Stavební spořitelna České spořitelny, a.s Modrá pyramida stavební spořitelny, a.s Raiffeisen stavební spořitelna, a.s Wüstenrot stavební spořitelna, a.s HYPOTEČNÍ ÚVĚR mbank LBBW Bank CZ a.s Česká spořitelna a.s Československá obchodní banka, a. s GE Money Bank, a. s Hypoteční banka Komerční banka, a.s Oberbank AG Poštovní spořitelna Raiffeisenbank, a. s UniCredit Bank Czech Republik a.s Volksbank CZ, a.s Wüstenrot hypoteční banka, a.s AMERICKÁ HYPOTÉKA SPOTŘEBITELSKÝ ÚVĚR LEASING NEMOVITOSTÍ ÚVĚR ZE STÁTNÍHO FONDU ROZVOJE BYDLENÍ SROVNÁNÍ JEDNOTLIVÝCH PRODUKTŮ A MOTIVAČNÍ PŘÍKLADY SROVNÁVÁNÍ PRODUKTŮ STAVEBNÍCH SPOŘITELEN SROVNÁVÁNÍ PRODUKTŮ HYPOTEČNÍCH BANK INVESTIČNÍ HYPOTÉKA ANKETA VÝSLEDKY ANKETY ZÁVĚRY A DOPORUČENÍ

6 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY INTERNET SEZNAM ZKRATEK SEZNAM GRAFŮ SEZNAM TABULEK SEZNAM PŘÍLOH

7 Úvod Ve své diplomové práci jsem se rozhodla zaměřit na způsoby financování bydlení, které patří svým významem k základním lidským potřebám. Podmínky v jakých vyrůstáme a ţijeme, značně ovlivňují náš psychický stav, a to jak v kladném slova smyslu, tak i v tom záporném. V kladném případě je bydlení útočištěm, kde relaxujeme a čerpáme energii, navazujeme sociální kontakty se svým okolím, ale především ţijeme pod jednou střechou v kruhu svých nejbliţších. Negativní stránkou se můţe jevit nedostatečná infrastruktura, velikost bytu, nedostatek soukromí, ale v neposlední řadě i samotné výdaje na bydlení. Se vzrůstající ţivotní úrovní se zvyšuje i standard bydlení, proto výdaje související s bydlením mají trvale růstovou tendenci. Z tohoto důvodu lidé řeší otázku, zda bydlet v nájmu, nebo ve vlastním bytě či domě. Důleţitým aspektem při pořizování bydlení je cena nemovitosti, která je ovlivněna poptávkou v daném místě a čase. Prostorově je tato poptávka zvyšována úrovní infrastruktury a trhem pracovní síly, časově potom věkovou skladbou obyvatelstva a úrovní ekonomiky. Velká část domácností si vlastní bydlení není schopna financovat ze svých soukromých zdrojů, je proto v zajištění potřeb vlastního bydlení závislá na zdrojích cizích a na aktivitách státu. Úloha státu v oblasti bydlení však nespočívá v jeho přímém poskytování. V případě nájmu stát doposud reguluje jeho výši, v otázce vlastního bydlení poskytuje finanční subvence formou státní podpory stavebního spoření, daňovými odpočty úroků z úvěrů na bydlení, v případě mladých lidí potom poskytuje prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení zvýhodněné úvěry pro tuto věkovou kategorii. Ti, kteří se rozhodnou řešit své bydlení, jsou ovlivněni výše zmíněnými aspekty a dále samotnými způsoby jeho financování. K základním a nejpouţívanějším formám tohoto financování patří stavební spoření a hypoteční úvěry, které nabízejí relativně nízké úrokové sazby a určitou podporu ze strany státu. Cílem mé diplomové práce je analýza vývoje a současné nabídky úvěrových produktů určených k financování bydlení, dále srovnání těchto produktů dle předem stanovených kritérií. Tato exaktní srovnání doplním empirickým výzkumem skupiny respondentů, jeţ bude demonstrovat rozdílnost relativních výhod produktů ve vztahu k subjektivním preferencím spotřebitelů. 7

8 1. Významné změny ve financování bydlení v posledních 20 letech Volba příhodného obydlí a hledání vhodné lokality jsou problémy, které řeší lidstvo od nepaměti. Výsledné řešení, ať uţ jakékoli, se vţdy nachází v průsečíku mezi našimi představami, sny a skutečnými moţnostmi. Obydlím si tedy představujeme jakýsi vyváţený celek, který nám společně se svou základní funkcí také dopřává nejen pocit bezpečí, ale je nám zároveň privátní sférou, ve které trávíme velkou většinu volného času, věnujeme se rodině a v moderní době rozvíjíme své záliby a koníčky. Cesty a formy naplňování potřeb bydlení jsou rozdílné... 1 První kapitola je zaměřena na vývoj financování bydlení v uplynulých 20 letech na českém trhu, a to jak financování ze stavebního spoření, tak i vývoji hypoték Historický vývoj stavebního spoření Stavební spoření patří k jednomu z nejoblíbenějších a také nejpouţívanějších produktů určených k financování bydlení fyzických i právnických osob. Jedná se o účelový druh spoření, při němţ vkladatel dlouhodobě ukládá prostředky u specializované finanční instituce. Jiţ v průběhu tohoto spoření účastník čerpá státní podporu (pouze osoby fyzické) a po jeho ukončení získává za splnění dalších podmínek nárok na úvěr ze stavebního spoření. Tento systém, jehoţ hlavním cílem je poskytování úvěrů určených především na bytové potřeby, je zaloţen na solidárnosti účastníků. Úvěry ze stavebního spoření jsou vzhledem k nízkým a po celou dobu splácení pevným úrokovým sazbám velmi výhodné. Podmínkou poskytování úvěrů stavebními spořitelnami je vytvoření dostatečných zdrojů jejich krytí, jimiţ jsou vklady ostatních účastníků tohoto systému. 2 Základní myšlenka stavebního spoření a jeho rámcová pravidla pocházejí z Anglie, kde byla zaloţena roku 1775 historicky první stavební spořitelna v Birminghamu, nesoucí název Building Society, jejíţ členové poskytovali vklady do fondu, z něhoţ následně financovali úvěry na jejich bytové účely. Tento princip byl poměrně jednoduchý. Vkladatelé společně spořili a z uspořených peněz dále poskytli finanční prostředky tomu jedinci, jehoţ potřeba bydlení byla nejakutnější. Ten jiţ dále nespořil, ale společně 1 zdroj zdroj - 8

9 s ostatními členy tohoto spolku, jimţ byla také poskytnuta půjčka, splácel poskytnutý úvěr tak dlouho, dokud nebyly uspokojeny potřeby všech účastníků. Koncem 19. století dorazilo stavební spoření do Německa, a to konkrétně roku 1885, kdy duchovní pastýř von Bondeschwingh zaloţil v městečku Bielefeld první německou stavební spořitelnu. Poměrně velkého rozmachu se stavební spoření dočkalo aţ po první světové válce, zejména v letech 1924 aţ 1929, kdy byla rekonstrukce Německa v plném proudu. Po druhé světové válce bylo stavební spoření jednou z příčin německého hospodářského zázraku, neboť válkou zničené Německo trpělo nedostatkem bytových jednotek. Poptávka po uzavření stavebního spoření byla obrovská, mezi lety 1948 aţ 1971 došlo k enormnímu nárůstu uzavřených smluv, neboť v poválečném Německu chybělo 5-6 miliónů bytů. Počátkem 90. let dvacátého století si stavební spoření našlo cestu i do východní Evropy, velká poptávka byla zaznamenána zejména v České republice, na Slovensku a v Maďarsku. Obyvatelstvo transformovaných zemí začalo projevovat zvýšený zájem o takový způsob financování svého bydlení Vývoj stavebního spoření v České republice Právní úpravou stavebního spoření je zákon 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, který byl v průběhu let několikrát novelizován, a to zákony 83/1995 Sb., 423/2003 Sb. a 292/2005 Sb. Tento zákon definuje stavební spoření jako spoření účelové, spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a v poskytování příspěvků fyzickým osobám jako účastníkům tohoto spoření. Provozovatelem stavebního spoření je stavební spořitelna, jeţ je bankou, která můţe vykonávat pouze činnosti povolené jí v udělené licenci. 4 Díky zákonnému omezení rizikových obchodních aktivit, můţeme stavební spoření povaţovat ze jeden z nejbezpečnějších finančních produktů. Počátkem 90. let byl tento produkt vyuţíván pouze na spoření. Tato skutečnost se změnila aţ v roce 1997, výraznějším čerpáním úvěrů. Od roku 1998, kdy stát rozšířil svou podporu stavebního spoření i o moţnost odpočtu zaplacených úroků od daňového základu, 3 zdroj Zdroj: 9

10 začal výrazně růst trh se stavebním spořením. Důleţitým milníkem v úspěšnosti a vývoji stavebního spoření na našem trhu se stal rok 2003, kdy chystaná a koncem roku schválená novela zákona 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, přinesla stavebním spořitelnám výjimečný výsledek Vývoj stavebního spoření v letech Rok 2003 Jak jiţ bylo zmíněno, tento rok se stal mimořádným v českém systému stavebního spoření počtem uzavřených smluv o stavebním spoření, kdy Asociace českých stavebních spořitelen zaznamenala nárůst v počtu platných smluv oproti roku předchozímu o 30 %. Toto zvýšení bylo ovlivněno spekulacemi počátkem roku a dále potvrzením chystané novely zákona o stavebním spoření. Během roku 2003 bylo uzavřeno více neţ 2 milióny nových smluv o stavebním spoření a téměř 400 tisíc smluv o zvýšení cílové částky, neboť cílem připravované novely zákona, jeţ vstoupila v platnost k , bylo sníţit výdaje ze státního rozpočtu v podobě vyplácených státních podpor a dále přiblíţit tento zákon evropským normám. Rok vstoupila v platnost novela, která významně změnila legislativní pravidla systému stavebního spoření. Cílem těchto změn byla jiţ výše zmíněná harmonizace s právem Evropské unie a dále úspora prostředků ze státního rozpočtu v rámci reformy veřejných financí, při zaručení funkčnosti systému stavebního spoření do budoucna. Smlouvy uzavřené před tímto datem se řídily původními právními předpisy po celou dobu jejich platnosti. K hlavním změnám, které tato novela přinesla, patří sníţení státní podpory z původních 25 % na 15 % z naspořené částky v kalendářním roce. Další změnou byla maximální výše částky, ze které se tato státní podpora vypočítává, a to z ,- Kč zvýšení na ,- Kč, tzn. ţe státní podpora klesla ze 4 500,- Kč na 3 000,- Kč. Celkový počet uzavřených smluv v roce 2004 poklesl o 1,8 milionů, avšak i toto období je dalším rokem v řadě těch, které znamenaly rekordní počet i objem poskytnutých úvěrů na financování bytových potřeb od stavebních spořitelen. 5 zdroj

11 Rok 2005 V tomto roce vstoupila k v platnost novela zákona o stavebním spoření, která ukládala stavebním spořitelnám povinnost sdělovat před podpisem smlouvy klientům, jak budou stanoveny poplatky související s vedením účtu stavebního spoření po dobu zákonné vázací lhůty pro nárok na výplatu státní podpory, tedy 6 let. Rok 2005 byl dalším rokem v řadě, který zlomil dosavadní rekordy v objemu poskytnutých úvěrů na potřeby financování. bydlení. Bylo poskytnuto nových úvěrů ze stavebního spoření a překlenovacích úvěrů v celkovém objemu více jak 43 miliard Kč a to navzdory faktu, ţe úrokové sazby hypotečních úvěrů v tomto roce byly rekordně nízké. V roce 2005 bylo uzavřeno přes smluv o stavebním spoření, z čehoţ více neţ polovina byly smlouvy nové, zbytek pak navýšení cílových částek u smluv stávajících. Rok 2006 V roce 2006 uzavřely stavební spořitelny 516 tisíc nových smluv o stavebním spoření s celkovou cílovou částkou 125 miliard korun, u 310 tisíc stávajících smluv zvýšili klienti cílovou částku celkem o 59 miliard korun. Dále poskytly stavební spořitelny v České republice téměř 156 tisíc překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v celkovém objemu 51,6 miliardy korun, coţ je nárůst oproti roku předchozímu o jednu pětinu. Rok 2007 Úvěrové obchody byly z hlediska objemu v tomto roce rekordní, poskytnuto bylo úvěrů o celkovém objemu 72,5 miliardy korun. Od roku 2004 postupně narůstá počet uzavíraných smluv. Jen v roce 2007 bylo uzavřeno nových smluv a u dalších byla navýšena cílová částka. Stavební spoření si zvolily dvě třetiny klientů, kteří se rozhodli půjčit si peníze na financování svých bytových potřeb. Rok 2008 Výsledky tohoto roku se i navzdory počínající hospodářské, respektive vrcholící finanční krizi podařilo naplnit, zejména díky prvnímu pololetí. I tento rok můţeme opět označit jako rekordní ve výši půjček, jejichţ objem byl 73,6 miliardy korun v podobě výhradně účelových úvěrů na bydlení, coţ znamenalo meziroční nárůst o 1,6 %, co do počtu úvěrů byl v tomto roce zaznamenán určitý pokles oproti roku předcházejícímu. Uzavřeno bylo smluv a u dalších byla navýšena cílová částka. Lidé, kteří 11

12 financovali své bytové potřeby úvěrem, vyuţili v 72 % případů úvěr od stavební spořitelny. Rok 2008 byl zároveň prvním rokem, v němţ mohli klienti, kteří uzavírali smlouvy o stavením spoření v roce 2003 (tj. za relativně výhodnějších podmínek), smlouvu ukončit bez ztráty nároku na státní dotaci. Toto bylo důvodem velkého zájmu staveních spořitelen o navýšení cílové částky, tedy při podpisu změny stávající smlouvy, nabídnuta moţnost vyuţít státní dotace za podmínek jejich původních smluv 25 % z naspořené částky v kalendářním roce, maximálně 4 500,- Kč. Pro klienty to však znamenalo i jednu významnou nevýhodu. Většina stavebních spořitelen totiţ při podpisu navýšení cílové částky zároveň přeúročila veškeré úspory na účtu účastníka stavebního spoření aktuálně nabízeným úrokem, který byl niţší v komparaci s úroky předchozími. Rok 2009 V roce 2009 dosáhl celkový počet úvěrů počtu 988 tisíc, coţ je nárůst oproti předchozímu roku o 17 tisíc, přičemţ jejich celkový objem činil 267 mld. Kč a vzrostl tak oproti stavu k o 40 mld. Kč. Pokles zaznamenaly pouze nově uzavřené smlouvy a výplata státní podpory, kdy bylo ze státního rozpočtu vydáno cca o 1 mld. méně oproti roku Struktura nových úvěrů ze stavebního spoření se dlouhodobě neměnila.. Nejvíce (80%) úvěrů ze stavebního spoření bylo pouţito ke splacení překlenovacích úvěrů, dalších 12,5 % bylo určeno pro rekonstrukce a modernizace. Nové překlenovací úvěry byly ze 40 % určeny na modernizace a rekonstrukce, 31 % na koupi bytu nebo rodinného domu a 13 % na výstavbu nových domů či bytů Shrnutí vývoje stavebního spoření do tabulek a grafů Do následujících grafů se pokusím shrnout výše uvedené údaje o počtu uzavřených smluv ze stavebního spoření, výši přiznané podpory, počty a objemy poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření a také jejich vyuţití pro jednotlivé účely bydlení. 12

13 Graf č. 1.1: Nově uzavřené smlouvy stavebního spoření v letech rok přírůstek 42,10% 23,10% 23,10% -5,80% 62,10% -85,00% 36,70% 20,00% 12,30% 21,70%-18,50% Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle údajů Graf č. 1.2.: Smlouvy stavebního spoření ve fázi spoření v letech rok přírůstek 18,10% 22,20% 22,50% 16,10% 29,40% -6,40% -5,50% -5,00% -3,10% -1,20% -2,80% Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle údajů 13

14 Graf č. 1.3.: Průměrná státní podpora přiznaná na smlouvu v letech rok přírůstek -0,30% 2,80% 2,90% 6,20% 0,70% 3,10% -0,40% -2,10% -2,60% Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle údajů Graf č. 1.4.: Přiznaná státní podpora celkem (v mld. Kč) v letech rok přírůstek 26,10% 20,70% 20,70% 18,70% 19,90% 15,70% 4,90% -2,00% -5,00% -5,00% -6,70% Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle údajů 14

15 Graf č. 1.5.: Průměrná cílová částka (v tisících Kč) vývoj v letech rok přírůstek -0,80% -3,30% -1,80% 7,20% 36,70% 11,10% 2,30% 3,50% 20,80% 6,30% 2,00% Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle údajů Graf č. 1.6.: Naspořená částka (v mld. Kč) vývoj v letech rok přírůstek 14,60% 17,90% 20,80% 35,20% 31,40% 21,20% 14,60% 9,40% 7% 4,20% 3,50% Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle údajů 15

16 Graf č. 1.7.: Počet poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření v letech rok přírůstek 53,20% 30,20% 24,70% 22,10% 20,50% 14,70% 9,10% 5,00% 4,70% 3,00% 1,80% Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle údajů Graf č. 1.8.: Objem nově poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření ( v mld. Kč.) v letech rok přírůstek 49,10% 17,70% 19,40% 25,10% 37,30% 32,40% 28,40% 25,30% 32,40% 26,80% 17,60% Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle údajů 16

17 Tabulka č. 1.1: Účelovost využití úvěrů ze stavebního spoření v roce 2008 (počet úvěrů) Nové byty a rodinné domy % Koupě bytu nebo rodinného domu % Rekonstrukce a modernizace % Ostatní % Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle údajů: Historický vývoj hypotečního bankovnictví Hypoteční úvěry jsou nejpouţívanější formou financování bydlení, co do objemu poskytovaných peněz. Jedná se o úvěr, který je ze zákona zajištěn zástavním právem k nemovitosti na území České republiky a to i rozestavěné. Účelové vyuţití hypotéky zde jiţ není dle zákona stanovené, existují i neúčelové hypotéky, tzv. americké. Tu můţe klient vyuţít na cokoli, jsou zde však vyšší úrokové sazby neţ u klasických účelových hypoték. Finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů získává hypoteční banka z emise Hypotečních zástavních listů, které upravuje zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech a dále zákon č. 190/1992 Sb., o dluhopisech, který Hypoteční zástavní listy definuje jako dluhopisy, jejichţ jmenovitá hodnota i výnos jsou řádně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů Historický vývoj hypotečního bankovnictví v Českých zemích Nemovitosti ve vztahu věřitel dluţník patří jiţ od starověku k jedné z nejoblíbenějších záruk za zapůjčené finanční prostředky, neboť právě nemovitost nelze přesunout z dosahu věřitele. Také významným aspektem je cena nemovitosti, která zřídkakdy klesá, ale naopak v čase roste. První hypoteční banky vznikly v Anglii koncem 17. století, k jejich rozvoji ve střední Evropě došlo v 18. století, v Čechách byla zaloţena první hypoteční banka v roce Byla jí Hypoteční banka Království českého se sídlem v Praze, jejíţ účelem bylo poskytování úvěrů na domovní a pozemkový majetek. V období mezi první a druhou světovou válkou fungovalo v Československu hypoteční bankovnictví koncipované na základě rakouského a německého vzoru zemských bank, které vydávaly na schválené úvěry zástavní listy, které mohl dluţník následně prodat tomu, kdo měl o takovéto zhodnocení peněz zájem.v této době krom Hypoteční banky Království českého, která byla později přejmenována na Hypoteční banku českou, působily 17

18 i Zemská banka Království českého se sídlem v Praze, Hypoteční banka Markrabství moravského se sídlem v Brně, Zemská banka Markrabství moravského v Brně, Slezský pozemkový ústav se sídlem v Opavě a Komunální úvěrní ústav, taktéţ se sídlem v Opavě. Hypoteční úvěry byly zajišťovány nemovitostmi, jejichţ zástavy byly vyznačeny v pozemkových knihách, dluţník však ručil za splacení úvěru nejen touto nemovitostí, ale celým svým majetkem. Hypoteční úvěry mohly být pouţity nejen k nákupu nemovitostí, ale i k vypořádání dědických podílů, k výstavbě nemovitosti atd. Rozvoj hypotečního bankovnictví v Československu byl násilně přerušen německou okupací a následně byl zcela přerušen na více jak 50 let. Pro obnovu českého hypotečního bankovnictví v tehdejší ČSFR byl rozhodující zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který v oddílu vymezujícím pojem a podstatu hypotečních zástavních listů definoval i hypoteční úvěr. Na základě tohoto zákona byla udělena licence Československé obchodní bance, a.s. na vydávání hypotečních zástavních listů. Vzhledem k tomu, ţe nebyly připraveny další právní a věcné podmínky týkající se zástavního práva a jeho realizace, dále chyběl i kapitálový trh, k samotnému poskytování hypotečních úvěrů v té době nedošlo. 6 Impulsem pro start českého hypotečního bankovnictví bylo aţ vydání zákona č. 84/1995 Sb., zvaného téţ, i kdyţ nepřesně, zákonem hypotečním, jeţ novelizoval následujících pět zákonů: č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách. V tomto zákoně je definován hypoteční úvěr, pravidla pro jeho poskytování a moţné zdroje krytí hypotečního úvěru. V současnosti je základní právní úpravou hypotečního bankovnictví zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který vstoupil v platnost , dnem našeho vstupu do Evropské unie. Tento zákon nově umoţnil neúčelovou hypotéku, dále definuje pojmy hypoteční úvěr, hypoteční zástavní listy a vztahy mezi mini. Dalším zákonem upravujícím hypoteční bankovnictví je zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, jeţ definuje nutné podmínky k získání licence a dále charakterizuje bankovní dohled. Smlouva o úvěru je popsána v Obchodním zákoníku, zástavní právo upravuje pak Občanský zákoník. 7 6 Zdroj: Sůvová, H. a kol.: Specializované bankovnictví, Zdroj: 18

19 Vývoj hypotečního bankovnictví v letech Rok 2003 V tomto roce byla Česká republika svědkem velkého rozvoje v oblasti hypotečních úvěrů. Ve srovnání s rokem 1999, kdy si hypotéku vzalo zájemců o bydlení, v roce 2003 uţ se jednalo o téměř 20 tisíc osob. Hypotéky přestaly být vnímány jako velmi drahý nástroj financování nemovitosti, jak tomu bylo v letech předcházejících a díky celkovému poklesu úrokových sazeb začaly být předmětem velkého zájmu veřejnosti. Průměrná měsíční splátka milionové hypotéky s dobou splatnosti dvacet let poklesla za poslední tři roky z deseti tisíc korun na méně neţ sedm tisíc korun. V roce 2003 dosáhla průměrná trţní úroková sazba svého historického minima v měsíci září. Během tohoto rekordního roku se úrokové sazby hypoték, například s pětiletou fixací dostaly aţ na 4,84 %. Vývoj počtu nově poskytnutých hypotečních úvěrů v roce 2003 znázorňuje graf č Graf č. 1.9.: Celkový počet úvěrů poskytnutý osmi sledovanými bankami leden 03 únor 03 březen 03 duben 03 květen 03 červen 03 červenec 03 srpen 03 září 03 říjen 03 listopad 03 prosinec 03 Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle Vstupní data pro výpočty společnosti Fincetrum poskytly tyto spolupracující banky: Česká spořitelna, Českomoravská hypoteční banka, GE Capital Bank, HVB Bank, Raiffeisenbank a Wüstenrot hypoteční banka. Dále se v průběhu tohoto roku ke spolupráci připojila i Ţivnostenská banka a ebanka. Jediná Komerční banka spolupráci na FINCENTRUM HYPOINDEXu odmítla. 8 Zdroj: 19

20 Rok 2004 Tendence poklesu úrokových sazeb se z předchozího období přenesla i do roku Hypoindex začínal v lednu na 5 %, klesal poté neustále aţ do května, kdy se dotkl pomyslného dna na 4,48 %. Byl tak překonán rekord z minulého roku o celých 0,36 %. Následně se, z důvodu zvýšení dvoutýdenní repo 9 sazby ČNB o 0,25 procentního bodu na 2,25 % koncem června, úrokové sazby bank začaly zvyšovat. V září dosáhl hypoindex 5,05 %, coţ byla nejvyšší sazba v tomto roce. Zejména díky příznivé ekonomické situaci začal hypoindex klesat. Následující graf č znázorňuje vývoj průměrných splátek v uvedených měsících v letech Graf č : Výše průměrné měsíční splátky (úvěr 1 mil.kč, doba splatnosti 20 let) I-03 III-03 V-03 VII-03 IX-03 XI-03 I-04 III-04 V-04 VII-04 IX-04 XI-04 Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle Rok 2005 Rok 2005 se stal rekordním co do výše úrokových sazeb. Pokles sazeb, který zakončoval rok 2004, se přenesl i do roku 2005, pokračoval aţ do července, kdy hypoindex dosáhl svého doposud platného minima 3,62 %. Tento prudký pokles byl způsoben především masivním sniţováním úrokových sazeb hypoték, které prováděly skoro všechny banky počátkem června. To bylo reakcí na do té doby nejniţší dvoutýdenní repo sazbu ČNB, která byla v těchto měsících 1,75 %. V následujícím období nedošlo k ţádnému výraznému výkyvu. Ten přišel aţ koncem října, kdy ČNB provedla dlouho očekávané zvýšení dvoutýdenní repo sazby na 2 %. To se ihned projevilo v následujících měsících rekordními přírůstky úrokové sazby hypotečních úvěrů, tudíţ se koncem roku hypoindex 9 Repo sazba úroková sazba, ze kterou odkupuje centrální banka od komerčních bank jimi eskontované směnky (reeskont) 20

21 vyšplhal i přesto na stále příznivých 3,98 %. V prosinci dosáhla historicky nejvyšší hodnoty průměrná výše nově sjednaných hypotečních úvěrů. Její vývoj ukazuje následující graf č Rok 2006 Graf č : Průměrná výše poskytnutého hypotečního úvěru v letech I-03 III-03 V-03 VII-03 IX-03 XI-03 I-04 III-04 V-04 VII-04 IX-04 XI-04 I-05 III-05 V-05 VII-05 IX-05 XI-05 Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle I v tomto roce mohly být banky spokojené, neboť se jim dařilo prodávat stále více úvěrů a také zvýšit zapůjčené částky, ačkoliv úrokové sazby stále rostly. Hypoindex se pohyboval nad 4%.hranicí. V červnu dosáhly hypoteční úvěry měsíčního maxima v počtu i objemu. Průměrná výše nových hypoték v roce 2006 jiţ přesáhla 1,6 mil. korun. Přestoţe v průběhu druhé poloviny roku sazby hypoték vzrostly aţ na 4,38 %, zájem klientů o hypoteční úvěry neklesl. Tento zájem je podporován také různými novými sluţbami bank. Následující graf č zachycuje vývoj průměrných úrokových sazeb nově poskytovaných hypotečních úvěrů v letech 2003 aţ

22 Graf č : Vývoj průměrných úrokových sazeb nově poskytnutých úvěrů 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle Rok 2007 Tento rok byl opět rekordním co do průměrné výše hypoték, která se začala pomalu blíţit dvěma milionům korun. Vzhledem ke zdraţování hypoték se začalo upouštět od oblíbených krátkodobě fixovaných úrokových sazeb. Klienti z obav dalšího růstu úroků uzavírají smlouvy s pětiletou fixací. V následujících grafech č a jsou 2 příklady ilustrující změny zájmu klientů o jednotlivá fixační období v průběhu dvou let. Graf č : Preferovaná doba fixace v červenci rok 3 roky 5 let 10 let os tatní 22

23 Graf č : Preferovaná doba fixace v prosinci rok 3 roky 5 let 10 let os tatní Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle ČNB v tomto roce několikrát zvýšila esenciální dvoutýdenní repo sazbu aţ na konečných 3,5 %, hypoindex se tak zvýšil na 5,34 %. V roce 2007, jenţ byl plný výkyvů, poskytly banky svým klientům hypotečních úvěrů o celkovém objemu 147,6 mld Kč. I přes rekordní nárůst repo sazby ČNB a následně na to růst hypoindexu, se tento rok stal historicky nejúspěšnějším pro banky obchodující na hypotečním trhu. Rok 2008 Průměrná úroková sazba poskytnutých hypoték v tomto roce dosáhla hodnoty 5,61 %. Na počtu nově poskytnutých hypoték se vedle takto vysoké úrokové sazby také značně podepsaly obavy obyvatel z dalšího ekonomického vývoje naší země. Přestoţe centrální banka v průběhu roku opět sníţila svou dvoutýdenní repo sazbu z 3,75 % na 2,25 %, se hypoindex nijak výrazně nesníţil. Obchody na hypotečním trhu se nijak výrazně nerozhýbaly a rok 2008 se stal jedním z nejméně úspěšných. Došlo k poklesu počtu i objemu sjednaných hypotečních úvěrů. V tomto roce bylo sjednáno hypoték o celkovém objemu 123,1 mld. Kč, coţ představuje oproti minulému roku bezmála o hypotečních úvěrů a 24,5 mld. Kč méně. Od roku 2003 je tedy poprvé zaznamenán pokles těchto dvou měřených veličin. Rok 2009 Data v závěru roku 2009 potvrdila rostoucí trend v počtu a objemu poskytnutých hypoték, a to z důvodu oţivení v závěru roku, kdy se bankám podařilo poskytnout přes 70 miliard korun formou hypotečních úvěrů i navzdory nepříznivé úrokové sazbě, která 23

24 zůstala na úrovni 5,61 %. Tyto sazby jsou příliš vysoké a tak znatelně sniţují dostupnost úvěrů a následně negativně ovlivňují poptávku po bydlení. Dle bankami poskytnutých dat pro výpočet FINCETRUM HYPOINDEXu uzavřely banky v tomto roce úvěrových smluv v hodnotě 74,389 miliardy korun, coţ činí 36,6% propad oproti roku 2008 a téměř 50% pokles v porovnání s rekordním rokem Následující tabulka číslo 1.2. zobrazuje objemy poskytnutých hypoték v jednotlivých čtvrtletích let 2006 aţ Tabulka č. 1.2.: Objemy poskytnutých hypoték v jednotlivých čtvrtletích let OBJEMY POSKYTNUTÝCH HYPOTÉK V JEDNOTLIVÝCH ČTVRTLETÍCH Období 1. čtvrtletí 2. čtvrtletí 3. čtvrtletí 4. čtvrtletí Součet Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle údajů: S rostoucími obavami z budoucího ekonomického vývoje a s příchodem krize likvidity, hypoteční banky reagují na nastalou situaci prostřednictvím navyšování rizikových přiráţek. Na otázku, jak se budou vyvíjet úrokové sazby v dohledné době, neexistuje jednoduchá odpověď. Po zklidnění situace bude pravděpodobně docházet k opětovnému sladění sazeb na obou trzích, i kdyţ zvýšená riziková marţe bude určitě nějaký čas přetrvávat. 24

25 2. Aktuální situace na finančním trhu Jiţ více jak dva roky slýcháme ze všech koutů slovo krize ve spojení s několika přívlastky: hypoteční, kreditní, finanční, hospodářská. Tyto jednotlivé přívlastky se objevovaly a zase mizely v souvislosti s tím, jak se tato krize přetvářela a měnila. Co však stálo na počátku nynějších potíţí? Světová finanční krize vznikla ve Spojených státech. Její počátek je datován společně s pádem investiční banky Lehman Brothers, coţ je září Světová finanční krize je důsledkem americké hypoteční krize z roku 2007, její faktický počátek je datován mnohem dříve, a to do let 2001 aţ 2003, kdy Centrální banka řešila prasknutí technologické bubliny a nebezpečí pádu americké ekonomiky do recese. K této situaci přistoupila poněkud zvláštním způsobem, a to nevídanou monetární expanzí, kdy napumpovala do ekonomiky značné mnoţství finančních prostředků. Tehdejší nárůst monetární báze byl 34%, tudíţ se do ekonomiky dostala spousta levných peněz, a tak vznikla představa, ţe všechno je levné. Bonitním klientům se začaly poskytovat hypoteční úvěry, jejichţ úroková sazba byla sníţena aţ na 1%, tzn. úroky byly velmi levné. Bonitní klienti začali nakupovat domy, zadluţovat se. Díky tomu, ţe levných peněz bylo v ekonomice velmi mnoho, k těmto hypotečním úvěrům se začali dostávat i ti klienti, kteří by na normální hypotéky nikdy neměli. V této souvislosti se můţeme setkat s pojmem NINJA hypotéky. Tento termín vznikl jako zkratka ze slovních obratů No income, No job, No assets. Banky tedy poskytovaly úvěry i klientům z řad nezaměstnaných, kteří dokonce neměli ţádné další příjmy ani jiná aktiva. Jedinou zárukou solventnosti takovýchto klientů byla zástava financované nemovitosti. Banky tedy poskytly hypotéky s vidinou budoucího získání zastavené nemovitosti. Tato strategie se, s předpokladem mírně stoupajícího trendu cen nemovitostí, zdála být velmi rentabilní. S rostoucím počtem poskytnutých hypoték se úměrně zvyšovala i poptávka. Klienti měli moţnost pozorovat, jak na trhu přibývá hypoték poskytnutých stejně bonitním zákazníkům a začal se zvyšovat zájem o tento způsob financování nemovitostí. Nárůst poptávky po nemovitostech však způsobil nečekaně vysoký růst cen nemovitostí. To samozřejmě vyvolalo zpětný odraz do ekonomiky a tím vznikl i celý tento nemovitostní boom. Ceny domů výrazně rostly a centrální banka opět zvyšovala úrokové sazby (aţ na 5,5 %, na této hranici sazba zůstala aţ do poloviny roku 2007), čímţ se zjistilo, ţe investiční projekty uzavřené v roce 2001 aţ 2003 nejsou 25

26 ţivotaschopné a začaly krachovat. Zvyšující se úrokové sazby s sebou logicky nesly i zvýšení měsíčních splátek hypoték, coţ mělo za následek insolventnost klientů (především u NINJA hypoték) a banky v rámci exekučních řízení získávaly nemovitosti. Obavy z takových scénářů způsobily pokles poptávky po hypotečních úvěrech amerických občanů. Následně přebytek nemovitostí na trhu spolu se sniţující se poptávkou vyvolal pokles cen nemovitostí. Banky z tohoto titulu tratily, jelikoţ vlastnily nemovitosti, které měly pokrývat nesplacené závazky klientů. Nemovitosti však vzhledem ke klesající trţní hodnotě výrazně sniţovaly likviditu bank. Toto byl počátek nemovitostní krize, která potom přerostla v tzv. krizi kreditní, kdy americký Fed 10 (americká obdoba centrální banky) řešil současnou krizi opětovným zvýšením peněz v oběhu, tentokrát jiţ v dramatičtější formě, kdy nárůst monetární báze nebyl 34% ale 84%, takţe dopady do budoucna jsou dramatické. Trhy tedy ovládla panika, banky si nevěří navzájem, lidé se odvracejí od překombinovaných sofistikovaných investic k jednoduchým nositelům hodnoty, jimiţ je zlato a drahé kovy. Evropa na podzim roku 2008 zatím zcela netušila, do jaké míry se jí celá tato věc týká, stejně tak to zatím netušila ani Česká republika. Protoţe dění v USA má jak na Evropu, tak i na celý svět velký vliv, dolehla tato krize poměrně rychle i na naši republiku. Nesla s sebou krachy firem, prohlubování nezaměstnanosti, zpomalení ekonomiky. Nemalý podíl zde má automobilový průmysl, neboť se v naší zemi ve velké míře vyrábí komponenty pro přední světové výrobce automobilů, především pro německé koncerny, jejichţ trh je zase odvislý od odbytu ze strany USA. Světová ekonomika tak čelí největšímu poklesu od Velké deprese ve třicátých letech minulého století. Situace na finančních trzích se tak začala rychle měnit, stejně tak i úrokové sazby hypoték. Mezi prvními bankami, které přistoupily k navyšování úrokových sazeb byla UniCredit Bank a mbank. Ostatní banky začaly reagovat na vzniklou situaci hned v následujících dnech. K největšímu navýšení došlo u hypoték s jednoletou fixací. Hypoteční banky také okamţitě zpřísnily kriteria pro poskytnutí potenciálně rizikovějších hypoték, začaly klást vyšší nároky na bonitu ţadatelů o úvěr, a téměř neposkytovaly tzv. 100 % hypotéky. V tomto období se výše úrokových sazeb u hypotečních úvěrů vyšplhala na 5,69 %, aritmetický průměr za rok 2008 činil 5,61 % a na této hranici setrval i v roce následujícím, ačkoliv Česká národní banka stlačila sazby na historické minimum1,25 %. 10 Fed The Federal Reserve 26

27 V současnosti drahé hypotéky brání bankám zlevnit stát, resp. ministerstvo financí. Příčinou je státní dluh, který nabírá obřích rozměrů a na jeho financování je potřeba velkého počtu dluhopisů, které vydává resort financí. Tím pádem se zdraţuje financování ostatních subjektů v ekonomice. Shání-li banka peníze na poskytování úvěrů, musí investory přesvědčit, aby dali peníze jí, nikoli státu ve formě relativně bezpečných státních dluhopisů. Tuto souvislost však popírá současný ministr financí Eduard Janota. Na straně druhé předseda představenstva společnosti Hyposervis, která se v Česku zabývá hypotečním makléřstvím, Milan Roček uvádí: Hypotéka je dlouhodobý produkt. A peníze, které banky nakupují pro použití v hypotékách, musejí být také dlouhodobé. Bezpečné státní dluhopisy jsou tedy vlastně konkurenčním produktem, který významně ovlivňuje cenu dlouhodobých peněz na trhu. A tlačí cenu vzhůru, protože vzhledem k negativnímu vývoji našeho státního dluhu, jeho růstu a nižší bezpečnosti oproti například státním dluhopisům zemí v eurozóně z nich investoři požadují vyšší úroky. Tím nepřímo ovlivňují i cenu úroků hypoték. Kvůli růstu našeho dluhu asi bohužel nemůžeme očekávat obrácený trend. 11 Podobná situace však není jen specialitou České republiky. Například současná úroková sazba v USA je nyní 4,5 %, přestoţe sazby Fed jsou téměř na nule. Tato druhá kapitola se bude zabývat otázkou moţnosti bydlení. Zda je v současné době výhodnější bydlet v nájmu a vyčkat, jakým směrem se bude ubírat trh s nemovitostmi a také vývoj úrokových sazeb nebo investovat do vlastního bydlení i za cenu drahých hypoték a vyuţít poklesu cen nemovitostí na trhu Bydlení v nájmu Bytová politika od roku 1989 zaznamenala značných změn. Mnoho obecních domů bylo zprivatizováno, řada jich byla vrácena v restituci, další byly vydraţeny, a tak se na nájemné pohlíţí ze dvou úhlů. Na straně jedné stojí pronajímatelé, kteří restituovali nebo koupili nemovitosti jiţ s nájemníky, tudíţ se při sjednávání výše nájemného nemohou řídit pouze trţní hodnotou v daném místě a čase, ale platnými právními předpisy. Základním pramenem právní úpravy nájemného je zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Co se týče výpočtu nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s uţíváním bytu, platí ustanovení 696 odstavce 1 občanského zákoníku. 11 Zdroj:Týdeník Euro vydání 38/

28 Na straně druhé jsou to domy s trţním nájemným, jehoţ výše je odvislá od nabídky a poptávky v dané lokalitě. Bydlení v komerčně pronajatých bytech znamená přivýdělek třetí osoby, tedy marţi několik tisíc korun k částkám obvyklého nájemného v dané lokalitě. Současná krize obrátila českou touhu po vlastním bydlení vzhůru nohama. V loňském roce bylo uzavřeno o polovinu hypoték méně neţ v roce 2008, kdy byly podmínky na trhu velice příznivé a hypotéku mohl uzavřít kdekdo. V současnosti se hypotéka stala luxusním zboţím, které se zdaleka nevyplatí kaţdému nebo na ni jednoduše nedosáhne. Příkladem mohou být severní Čechy, s vysokou nezaměstnaností, niţšími průměrnými příjmy, ale na straně druhé s obrovským mnoţstvím bytů na prodej. Protoţe pro místní obyvatele je dostupnost hypotéky ve většině případů nulová, jsou nuceni bydlet v nájemním bytě. Po těch je poptávka velká a nájemné samozřejmě vyšší. V Čechách zatím lidé povaţují bydlení v pronajatém bytě s trţným nájemným za nouzové nebo dočasné řešení. Nájem volí jako přechodnou alternativu lidé, kteří počítají s brzkým stěhováním. Velkou část zájemců o nájem v současnosti tvoří zahraniční manaţeři nebo mladé studentské páry, které si chtějí společné bydlení vyzkoušet, neţ si pořídí vlastní bydlení. Výhodou bydlení v pronajatém bytě je moţnost rychlého a levného nastěhování, nulová starost o dům a sluţby, a také snazší moţnost odstěhování. Nevýhodou naopak je nutnost sloţení kauce, moţnost změny dohodnutého nájemného, omezení v případě stavebních úprav a v neposlední řadě nejistota, zda pronajímatel nájemní smlouvu neukončí nebo odmítne prodlouţit. Z následujících tabulek je moţné udělat si představu o současných cenách bytů v jednotlivých regionech a posoudit výhodu nebo nevýhodu bydlení ve vlastním či v nájmu: 28

29 Tabulka č. 2.1.:Přehled průměrných cen bytů (starší + novostavby) Lokalita Průměrná plocha v m 2 Průměrná cena v Kč Cena v Kč za m 2 Průměrná cena bytu v Kč za 60 m 2 České Budějovice Karlovy Vary Plzeň město Liberec Ústí nad Labem Hradec Králové Pardubice Brno město Zlín Jihlava Olomouc Ostrava město Zdroj: 29

30 Tabulka č. 2.2: Srovnání výše nájmu a hypotečních splátek v 75 městech ČR Lokalita Cena bytu v Kč Trţní nájemné v Kč/měsíc Měsíční splátka hypotéky Nájemní index Benešov ,55 Beroun ,86 Blansko ,46 Brno, k.ú. Líšeň ,53 Brno, k.ú. Staré Brno ,70 Brno, k.ú. Zábrdovice ,57 Brno, k.ú. Ţabovřesky ,58 Bruntál ,14 Břeclav ,17 Česká Lípa ,80 České Budějovice ,51 Český Krumlov ,20 Děčín ,27 Domaţlice ,38 Frýdek-Místek ,01 Havířov ,13 Havlíčkův Brod ,56 Hodonín ,34 Hradec Králové ,75 Cheb ,20 Chomutov ,59 Chrudim ,53 Jablonec nad Nisou ,42 Jeseník ,28 Jičín ,85 Jihlava ,36 Jindřichův Hradec ,18 Karlovy Vary ,71 Karviná ,04 Kladno ,38 Klatovy ,50 Kolín ,39 Kroměříţ ,48 Kutná Hora ,57 Liberec ,59 Litoměřice ,39 Louny ,93 30

31 Lokalita Cena bytu v Kč Trţní nájemné v Kč/měsíc Měsíční splátka hypotéky Nájemní index Mělník ,33 Mladá Boleslav ,43 Most ,71 Náchod ,54 Nový Jičín ,14 Nymburk ,77 Olomouc ,52 Opava ,46 Ostrava, k.ú. Hrabůvka ,89 Ostrava, k.ú.poruba ,07 Pardubice ,51 Pelhřimov ,46 Písek ,82 Plzeň ,65 Praha, Jiţní Město ,66 Praha, k.ú. Černý Most ,78 Praha, k.ú. Smíchov ,93 Praha, k.ú. Vinohrady ,42 Prachatice ,30 Prostějov ,57 Přerov ,23 Příbram ,21 Rakovník ,42 Rokycany ,54 Rychnov nad Kněţnou ,36 Semily ,19 Sokolov ,05 Strakonice ,43 Svitavy ,47 Šumperk ,39 Tábor ,64 Tachov ,19 Teplice ,71 Trutnov ,42 Třebíč ,05 Uherské Hradiště ,34 31

32 Lokalita Cena bytu v Kč Trţní nájemné v Kč/měsíc Měsíční splátka hypotéky Nájemní index Ústí nad Labem ,94 Ústí nad Orlicí ,34 Vsetín ,29 Vyškov ,33 Zlín ,42 Znojmo ,48 Ţďár nad Sázavou ,29 Pozn.: Nájemní index vyjadřuje poměr mezi splátkou hypotéky a výší trţního nájemného. Je-li index vyšší neţ 1, je splácení hypotéky draţší neţ trţní nájemné. Údaje jsou vypočteny na standardní byt o výměře 68 m 2, v osobním i druţstevním vlastnictví, s opotřebením 40 %. Hypoteční splátka je vypočtena na 100 % ceny bytu, se splatností na 25 let a úrokovou sazbou 5,51 %. Zdroj: vlastní konstrukce autora dle údajů : Mladá fronta Dnes vydání ze dne Vlastní bydlení Osobní vlastnictví je nejvyhledávanější a nejprestiţnější formou bydlení. Při této formě bydlení odpadávají nájemní náklady, avšak do hry vstupují vysoké náklady na pořízení, které jsou navýšené o úroky a poplatky za úvěr od hypoteční banky nebo stavební spořitelny. Rozpětí cen v jednotlivých lokalitách je značné, jak je patrné z výše uvedených tabulek. Nejlevnější bydlení je v ústeckém kraji, coţ je dáno jak velkým počtem bytů, tak ţivotním prostředím, skladbou obyvatelstva, ale především velkým procentem nezaměstnanosti. Např. cena za byt 3+1 v Praze se pohybuje zhruba okolo 3 mil. Kč, a to pouze v okrajových částech, v centru se tyto částky vyšplhají aţ k hodnotám od 6 do 10 mil. Kč i více.v Brně jsou ceny bytů od 1,8 mil. Kč směrem výše, také závislé na lokalitě a v Ústí nad Labem stejný byt pořídíte od 485 tis. do 1,5 mil. Kč. Úvěr nám samozřejmě tuto částku navýší a to o 30 aţ o více jak 100 % podle doby splatnosti. Při 30leté splatnosti úvěru 1,8 mil. bychom zaplatili zhruba ,-Kč, coţ znamená měsíční splátku ve výši Kč. K této částce musíme počítat s dalšími 2-4 tisíci Kč měsíčně navíc na energie a další poplatky spojené s bydlením. U bydlení v osobním vlastnictví je důleţitým kriteriem věk pořizovatele. Čím dříve začněme splácet úvěr, tím déle budeme uţívat výhod neplacení nájmu. Se stále přibývajícím věkem se zuţují moţnosti úvěrů. Avšak řada mladých lidí vyuţívá právě nájemní bydlení kvůli často menším nákladům a flexibilitě. 32

33 Dalším důleţitým kriteriem při pořizování bytu do osobního vlastnictví je lokalita. Vzít si úvěr se obecně vyplatí v místech, kde se výše nájmu přibliţuje splátkám úvěru. Důleţitým faktorem osobního vlastnictví je uchování hodnoty. Zatímco nemovitost cenu dlouhodobě neztrácí, ba naopak její cena v čase roste, vysoké částky zaplacené za nájemné jsou nenávratné. V současném období ekonomické krize vyvstává často otázka, zda je vlastní bydlení skutečně rozumnou investicí. Ceny nových bytů a domů v roce 2009 zaznamenaly aţ 15% pokles, z důvodu značného sníţení poptávky, především kvůli horší dostupnosti úvěrů, obavám z vývoje krize a spekulacím o dalším poklesu cen. K největšímu zlevnění došlo u méně kvalitních domů v neatraktivních lokalitách, které mají špatnou dopravní dostupnost. Ještě před dvěma lety se domy prodávaly prakticky samy a banky na ně svým koupěchtivým klientům ochotně půjčovaly. V současné době platí, ţe kdo nemusí, ten nekupuje ani neprodává. Je otázkou, zda se tyto ceny jiţ dostaly na dno a jaký je očekávaný další vývoj v oblasti nemovitostí. Odborníci pro tento rok nepředpokládali další propad a tvrdili, ţe nyní je pravá chvíle k nákupům. Avšak první dva měsíce letošního roku přinesly opět pokles průměrné nabídkové ceny bytů v Čechách o 5,6 %. Developerské společnosti hlásily oţivení poptávky a předpovídaly pro letošní rok mírné zdraţování. To mohlo být ale pouze obchodním tahem jak se zbavit bytů, o které dosud nebyl zájem. Na druhou stranu, ten kdo chce investovat do bydlení a můţe si to dovolit, neměl by otálet. Dosud jsou v nabídce developerů atraktivní slevy na nové byty a další prostor pro sniţování cen uţ není. Relativně příznivé ceny lze vyjednat i u starších bytů. Zájemci by se neměli nechat odradit částkami uvedenými v inzerci, neboť se velmi často nabídková cena liší od ceny skutečné. V některých případech klesly ceny bytů o tolik, ţe ve výsledku jsou nyní splátky niţší neţ před dvěma lety a to i navzdory růstu míry úrokové sazby hypoték. Pokud se tedy nenecháme odradit současnými nepříznivými podmínkami bank, jimiţ je vysoká úroková míra a ztíţená dostupnost hypoték, měli bychom znát následující podmínky stavebních spořitelen a hypotečních bank, prostřednictvím nichţ se rozhodneme své bydlení financovat. 33