. 38 K nabídce na koupi bytu podle 22 odst. 1 zákona kterým se upravují n které spoluvlastnické vztahy k budovám a n které vlastnické vztahy k byt

Transkript

1 Text judikátu: Č. 38 K nabídce na koupi bytu podle 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) Ve vztahu k bytu je podstatné právní postavení obou účastníků řízení, tzn. postavení vlastníka domu s vyčleněnými bytovými jednotkami a postavení nájemce včetně práv s těmito instituty spojenými. Nejedná se, pokud jde o předmětný byt, o dva rovnocenné subjekty. Žalovaný (vlastník), jehož vlastnické právo k nemovitosti nebylo zpochybněno, realizoval svá vlastnická práva zákonem stanoveným způsobem (tj. ve vztahu k nájemcům včetně nabídky přednostní koupě), přičemž realizace těchto práv byla z hlediska zneužití hospodářského postavení srovnávána s obdobnými subjekty ve srovnatelném postavení. Práva nájemců vyplývající z nájmu bytu přitom zůstala nedotčena. Usnesení Ústavního soudu ze dne 18. října 2001 sp. zn. IV. ÚS 96/01 ve věci ústavní stížnosti J. a N. T. proti rozsudku Městského soudu v Praze z sp. zn. 17 Co 449/2000, jímž bylo potvrzeno rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 7 z sp. zn. 8 C 176/99, kterým byla zamítnuta žaloba stěžovatelů na vyslovení neplatnosti nabídky ke koupi bytové jednotky. I. Výrok Ústavní stížnost se odmítá. II. Odůvodnění Stěžovatelé se s odvoláním na porušení základních práv chráněných čl. 11 odst. 3 a čl. 36 odst. 2 Listiny základních práv a svobod a čl. 1 Dodatkového protokolu k evropské Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod domáhají zrušení rozsudku Městského soudu v Praze ze dne č. j. 17 Co 449/ , jímž bylo potvrzeno (kromě výroku o nákladech řízení) rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 7 ze dne č. j. 8 C 176/99-39, kterým byla zamítnuta jejich žaloba na vyslovení neplatnosti nabídky ke koupi bytové jednotky, kterou učinil vlastník domu podle 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spolu-vlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Vyslovení neplatnosti této nabídky se domáhali s odůvodněním, že podle jejich názoru je nabídková cena v rozporu s cenovým předpisem a vlastník nemovitosti zneužívá svého hospodářského postavení. V ústavní stížnosti uvádějí, že nesouhlasí se závěry obecných soudů, dle kterých ceny nemovitostí nejsou regulovány a řídí se tržními zásadami, neboť uvedené tvrzení je v rozporu s 22 odst. 8 zákona č. 72/1994 Sb., spolu s poznámkou pod čarou, ve které je uveden odkaz na 2 odst. 3 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, přičemž podle 1 zákona č. 309/1999 Sb., o Sbírce zákonů a o Sbírce mezinárodních smluv, platí, že poznámku pod čarou je nutno považovat za plné znění zákona, jímž jsou soudy povinny se řídit. Částku, za kterou jim byl byt nabídnut ke koupi, považují za nepřiměřenou, neodpovídající nejen výdělkovým možnostem jejich, ale i převážné většiny obyvatel republiky. Za relevantní nepovažují poukaz soudu, že někteří nájemníci v domě byty za nabízenou cenu koupili. Nesouhlasí s názorem, že vlastník domu nezneužil svého hospodářského postavení, protože jako jedna z mnoha realitních kanceláří je vystaven konkurenci na trhu nemovitostí, neboť dle jejich názoru ve vztahu ke stěžovatelům je vlastníkem, a je zcela irelevantní, jaký je jeho předmět činnosti. Uvádějí, že

2 o nepřiměřeně vysoké ceně předložili dostatek důkazů, a soud navíc opomněl existenci dvou trhů s byty, a to trhu, kde dochází k převodu bytů v souladu s občanským zákoníkem, a trhu bytů, kde dochází k převodu bytů do vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb. Napadeným rozhodnutím tak bylo porušeno právo na jejich soudní ochranu, přičemž porušení spatřují v tom, že vlastník nemovitosti by na jejich úkor získal zcela bezdůvodný a bezprecedentní zisk. Rozhodnutí také protiřečí čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod. Rovněž upozornili, že stejný odvolací soud rozhodoval i obdobnou kauzu, vedenou u Obvodního soudu pro Prahu 7, který ve svém rozhodnutí zastával shodný názor jako stěžovatelé. Městský soud v Praze ve vyjádření k ústavní stížnosti odkázal na obsáhlé odůvodnění rozhodnutí obou soudů s tím, že stěžovatelé neuvedli žádné důvody, které by svědčily o porušení jejich ústavně zaručených práv. V jejich argumentaci založené na bezprecedentním zisku vlastníka nemovitosti neshledává soud souvislost s porušením práva nájemců bytu. K výtce týkající se obsazenosti senátu odvolacího soudu uvedl, že podle rozvrhu práce senát 17 Co vyřizuje veškerá odvolání proti občanskoprávním rozhodnutím Obvodního soudu pro Prahu 7. P. s. n. jako vedlejší účastník ve vyjádření k ústavní stížnosti navrhla odmítnutí ústavní stížnosti a uvedla obdobné argumenty jako v řízení u obecných soudů. Námitky stěžovatelů považuje za účelové a zdůraznila, že stěžovatelé nepochopili konstrukci zákona č. 72/1994 Sb., neboť vyžadují, aby jim jako nájemcům bylo přiznáno více práv, než stanoví zákon, když stanovení regulovaných cen by vedlo k diskriminaci vlastníka nemovitosti v jeho vlastnických právech. Z obsahu připojeného spisu Obvodního soudu pro Prahu 7 sp. zn. 8 C 176/99 Ústavní soud zjistil, že stěžovatelům, kteří jsou na základě dohody o užívání bytu ze dne nájemci třípokojového bytu, učinil vlastník nemovitosti nabídku na převod bytové jednotky do vlastnictví podle 22 zákona č. 72/1994 Sb. za cenu Kč s možností jejího snížení v závislosti na lhůtě uzavření kupní smlouvy a zaplacení kupní ceny. Stěžovatelé, kteří uvedenou cenu nepovažovali za přiměřenou a obvyklou ve srovnání s kupní cenou obdobných bytů převáděných do vlastnictví, se soudní cestou domáhali vyslovení neplatnosti úkonu učiněného podle 22 zákona č. 72/1994 Sb. pro rozpor nabídkové ceny s cenovým předpisem. Soudy obou stupňů jejich návrhu nevyhověly s odůvodněním, že vlastník domu realizoval právo prodat jednotlivé bytové jednotky, a to v souladu s možnostmi danými mu uvedeným zákonem, neboť vyhověl požadavku 22 tohoto zákona, který spolu s 2 zajišťuje ochranu dosavadním nájemníkům ustanovením o povinnosti nabídky bytových jednotek k odprodeji dosavadním nájemníkům. Uvedený zákon žádnou jinou ochranu než tuto neposkytuje, a zejména nestanoví žádné omezení ceny, pro které by ani nebyl racionální důvod. Nemovitost je nabízena v systému tržního hospodářství a prodejní cena vychází z ekonomického propočtu a relace nabídky a poptávky. Zákonem č. 72/1994 Sb. je chráněn nájemní poměr stěžovatelů a nic víc ani chráněno být nemůže, protože žalobci více práv nemají. Pokud byt koupit nechtějí, jejich práva vyplývající z nájmu nejsou nijak dotčena. Ochrana upravená uvedeným zákonem směřuje k možnosti koupě, nikoliv k jejím podmínkám. K námitce týkající se porušení 2 odst. 3 zákona č. 526/1990 Sb. (který stanoví, že prodávající nesmí zneužít svého hospodářského postavení k tomu, aby získal nepřiměřený hospodářský zisk prodejem za sjednanou cenu zahrnující neoprávněné náklady nebo nepřiměřený zisk) soudy s poukazem na 1 vyhlášky č. 580/1990 Sb., kterou se provádí zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, (který označuje za nepřiměřený zisk zvýšení ceny prodeje oproti obvyklé ceně téhož nebo srovnatelného zboží) uvedly, že z notoricky známých cen prodávaných bytů v Praze nelze dovodit, že by nabízená cena 3pokojového bytu přesahovala cenu obvyklou, naopak je nižší a respektuje skutečnost, že se nejedná o novostavbu, ale o starší dům, a pohybuje se proto ve výši zhruba 1/3 ceny

3 bytu nového. Převýšení ceny proti ceně obvyklé nezjistil ani znalecký posudek vyžádaný v souběžném sporu a nebyl ani předložen žádný důkaz, ze kterého by bylo možné stěžovateli zastávaný závěr dovodit. Na daný případ nelze použít ani 1 odst. 2 uvedené vyhlášky, týkající se nepřiměřenosti ceny zboží při nákupu a při prodeji v případě zboží, které se beze změny prodává dál, neboť o takové zboží se nemohlo jednat. Především však užití 2 odst. 3 zákona č. 526/1990 Sb. bránila skutečnost, že žalovaný vlastník nemovitosti nebyl v takovém hospodářském postavení, kterého by při prodeji bytů zneužíval, žalovaný je jednou z mnoha realitních kanceláří, jako takový je vystaven běžné obchodní konkurenci, která jeho obchodní činnost limituje. Ústavní soud předesílá, že jako soudní orgán ochrany ústavnosti [čl. 83 Ústavy České republiky (dále jen Ústava )] není součástí soustavy obecných soudů, není jim soudem nadřízeným a nepřísluší mu do jejich pravomoci zasahovat, pokud postupují v souladu s principy hlavy páté Listiny základních práv a svobod. Jeho úkolem není zabývat se porušením běžných práv fyzických nebo právnických osob chráněných běžnými zákony, pokud takové porušení neznamená zároveň porušení ústavně zaručeného práva nebo svobody. Postup v soudním řízení, zjišťování a hodnocení skutkového stavu a výklad jiných než ústavních předpisů a jejich aplikace při řešení konkrétních předpisů jsou záležitostí obecných soudů (srov. usnesení sp. zn. II. ÚS 81/95, Sbírka nálezů a usnesení Ústavního soudu, svazek 6, usn. č. 22). Ústavní soud neposuzuje tedy zákonnost vydaných rozhodnutí (pokud jimi není porušeno ústavně zaručené právo), neboť to přísluší obecným soudům. Ústavní soud rovněž opakovaně judikoval, že rozhodnutí obecného soudu by bylo možno považovat za protiústavní, pouze pokud by právní závěry byly v extrémním nesouladu s vykonanými skutkovými zjištěními nebo z nich v žádné možné interpretaci odůvodnění soudního rozhodnutí nevyplývaly. V tomto smyslu Ústavní soud přezkoumal ústavní stížnost spolu s připojeným spisem a dospěl k závěru, že není důvodná. Podstatou ústavní stížnosti je polemika se závěry obecných soudů, přičemž stěžovatelé uvádějí tytéž argumenty, se kterými se již obecné soudy vypořádaly, a své rozhodnutí v souladu s 157 občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř. ) odůvodnily, tzn. že uvedly, které skutečnosti mají za zjištěné, jakými úvahami se při rozhodování řídily a které předpisy aplikovaly. Stěžovatelé tak v podstatě staví Ústavní soud do role další odvolací instance. Z obsahu připojeného spisu je zřejmé, že soudem prvního stupně bylo ve věci provedeno obsáhlé dokazování a že věc byla posuzována ve všech v úvahu připadajících souvislostech. Pokud stěžovatelé namítají, že soudy nerespektovaly závaznost poznámky pod čarou uvedené v 22 odst. 8 zákona č. 72/1994 Sb., odkazující na 2 odst. 3 zákona č. 526/1990 Sb., Ústavní soud konstatuje (aniž by se s ohledem na specifičnost případu spokojil s odkazem na svou dosavadní judikaturu, týkající se poznámek pod čarou), že ze spisu je naopak zřejmé, že soud se důkladně zabýval i námitkou stěžovatelů ohledně nepřiměřenosti navrhované kupní ceny. Porovnal tuto cenu s cenami srovnatelných bytů u několika realitních kanceláří a vycházel ze závěrů znaleckého posudku. Přihlédl i k průměrné ceně za 1 m2 obytné plochy v celé republice (tímto průměrem je skutečná cena v Praze snižována), která v roce 1998 činila Kč, a dospěl k závěru, že i při zohlednění stanoviska znalce, dle kterého cena bytu stěžovatelů mohla být s ohledem na jeho stáří a obsazenost stanovena ve výši % průměrné ceny, nabídková cena vlastníka nemovitosti je podstatně nižší (cca Kč/m2). Vzal v úvahu i to, že nadpoloviční většina nájemníků v domě byty za nabízenou cenu koupila. V této souvislosti Ústavní soud pro doplnění konstatuje, že z ústavního principu nezávislosti soudů (čl. 82 Ústavy) vyplývá zásada volného hodnocení důkazů obsažená v 132 o. s. ř. Pokud obecný soud postupuje v souladu s těmito ustanoveními občanského soudního řádu,

4 Ústavnímu soudu nepřísluší hodnotit hodnocení důkazů provedené tímto soudem, a to i kdyby měl pochybnosti ohledně provedeného dokazování, či se s ním dokonce neztotožnil. Pokud jde o námitku stěžovatelů, že otázku zneužití hospodářského postavení vlastníka domu soud nevztáhl ke stěžovatelům, pro něž je zcela irelevantní, jaký je jeho předmět činnosti, Ústavní soud uvádí, že pro daný případ je ve vztahu k předmětnému bytu podstatné právní postavení obou účastníků řízení, tzn. postavení vlastníka domu s vyčleněnými bytovými jednotkami a nájemce včetně práv s těmito instituty spojenými. Nejedná se tedy, pokud jde o předmětný byt, o dva rovnocenné subjekty. Žalovaný, jehož vlastnické právo k nemovitosti nebylo zpochybněno, realizoval svá vlastnická práva zákonem stanoveným způsobem (tj. ve vztahu ke stěžovatelům včetně nabídky přednostní koupě), přičemž realizace těchto práv byla z hlediska zneužití hospodářského postavení srovnávána s obdobnými subjekty ve srovnatelném postavení. Práva stěžovatelů vyplývající z nájmu bytu přitom zůstala nedotčena. Ústavní soud z ústavního hlediska neshledal jako případnou ani argumentaci stěžovatelů o dvojím trhu s nemovitostmi, neboť pro posuzování případu je podstatná úprava daná právními předpisy, a nikoliv snad poznatky stěžovatelů o tom, že v některých jiných případech došlo k prodeji obdobných bytů, situovaných v objektech jiných vlastníků, za nižší cenu (a to i ze strany právního předchůdce nynějšího vlastníka domu), byť tato situace může být subjektivně chápána jako nespravedlivá. Stěžovatelé se svým návrhem dovolávají především porušení práva chráněného čl. 36 odst.1 Listiny základních práv a svobod, jehož porušení spatřují v tom, že vlastník nemovitosti na jejich úkor získal zcela bezdůvodný a bezprecedentní zisk. Zcela tak přehlížejí účel a rozsah práva na spravedlivý proces, jak vyplývá z uvedeného ustanovení Listiny základních práv a svobod, neboť toto právo neznamená, že je jednotlivci zaručováno přímo a bezprostředně právo na rozhodnutí podle jeho názoru odpovídající skutečným hmotněprávním poměrům, ale je mu zajišťováno právo na spravedlivé občanské soudní řízení, v němž se uplatňují všechny zásady správného soudního rozhodování podle zákona a v souladu s ústavními principy. Ústavní soud má proto za to, že obecným soudům, které po provedeném řízení zcela vyhovujícím principům hlavy páté Listiny základních práv a svobod dospěly k závěru, dle kterého vlastník nemovitosti postupoval v souladu s ustanovením 22 zákona č. 72/1994 Sb., jež mu stanoví povinnosti v zájmu ochrany práv dosavadních nájemců bytu zamezující možnosti prodat byt třetím osobám, když nabídl předmětnou bytovou jednotku stanoveným způsobem a v určené lhůtě přednostně stěžovatelům, a to za cenu nižší, než byla cena srovnatelného bytu, a způsobem, při kterém nedošlo ke zneužití hospodářského postavení, a jednostranný právní úkon učiněný podle 22 zákona č. 72/1994 Sb. proto považovaly za platný, nelze z ústavního hlediska nic vytknout. Pokud jde o nekonkrétní poukaz na to, že napadené rozhodnutí protiřečí čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod, Ústavní soud uvádí, že je jím chráněno právo vlastnické (podle čl. 1 platí: Každá fyzická nebo právnická osoba má právo pokojně užívat svůj majetek. Nikdo nemůže být zbaven svého majetku s výjimkou veřejného zájmu a za podmínek, které stanoví zákon a obecné zásady mezinárodního práva), stěžovatelé však ve vztahu k předmětnému bytu vystupují pouze jako nájemci. Totéž pak platí i ohledně námitky, týkající se porušení čl. 11 Listiny základních práv a svobod, kterým je rovněž chráněno vlastnické právo.vzhledem k tomu, že Ústavní soud ověřil, že soudy rozhodovaly v souladu s principy hlavy páté Listiny základních práv a svobod, jejich rozhodnutí, které je výrazem nezávislého soudního rozhodování, nevybočilo z mezí ústavnosti, a sama skutečnost, že se stěžovatelé neztotožňují se závěry soudu, nemůže zakládat odůvodněnost ústavní stížnosti, nezbylo, než návrh podle 43 odst. 2 písm. a)

5 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů, mimo ústní jednání bez přítomnosti účastníků odmítnout jako návrh zjevně neopodstatněný.