Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva BAKALÁŘSKÁ PRÁCE

Transkript

1 Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Intabulační zásada v katastru nemovitostí Autor : Šárka Eberová Akademický rok : 2005/2006,, Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: Intabulační zásada v katastru nemovitostí zpracovala sama a uvedla jsem všechny použité prameny. V Karviné dne 30. března 2006.

2 1.Úvod Právo je již od pradávna považováno za jeden ze základních regulativů společenských vztahů, a to v mnoha oblastech existence lidské společnosti. Mezi významné faktory řadíme regulaci společenských vztahů v oblasti majetkových práv. Již v dobách římského práva bylo při převodu vlastnického práva k věci důležité dělení věcí na movité a nemovité. K převodu vlastnického práva k věcem movitým, za něž se považuje vše, čím lze pohybovat beze změny jejich podstaty, jsou důležité dvě skutečnosti. Existence právního důvodu převodu (titulus smlouva, či dohoda) a odevzdání věci (tradice). Vlastníkem je tudíž ten, kdo má movitou věc u sebe, pokud se neprokáže opak. Za nemovitost je považován pozemek a vše, co je s ním pevně a trvale spojeno. Nelze ho předat, převzít, ani mít u sebe. Proto k převodu vlastnického práva musí docházet jiným způsobem, než již zmiňovanou tradicí. Vedle existence právního titulu je nutné, aby ten, kdo je citován ve smlouvě jako nabyvatel, byl zapsán do veřejné evidence jako nový vlastník příslušné nemovitosti. Převod vlastnictví je dokončen provedením tohoto zápisu a za vlastníka nemovitosti je považován ten, jenž je jako vlastník evidován v katastrech (ať už se v průběhu staletí jmenovaly jakkoli). Systém zápisů vlastnických práv k nemovitostem v naší zemi prošel mnoha změnami. Dnes je Česká republika podle Ústavy právním státem. Základem takovéhoto státu je důvěra občanů a ostatních subjektů v ochranu svých práv a právem chráněných zájmů. V mnoha oblastech práva se subjekty takovéto jistotě těší, v oblasti vlastnických vztahů daná skutečnost není zcela naplněna. Nezanedbatelná skupina vlastníků nemovitostí si nemůže být svým vlastnickým právem zcela jista. Příčinou problému není zásah státní moci do vlastnických práv, ale vývoj politické 2

3 situace ve státě. Z tohoto důvodu se setkáváme s občasnou neexistencí či neplatností právního titulu nabytí vlastnického práva k nemovitosti, ale také s absencí intabulační zásady v určitých časových úsecích vývoje zápisů práv k nemovitostem do katastru. A právě vysvětlení pojmu intabulační zásada, způsob jejího projevu při zápisu vlastnických práv k nemovitostem do katastru nemovitostí, vymezení platné právní úpravy a analýza konkrétních situací v praxi je cílem mé bakalářské práce. 3

4 2. Historie katastru nemovitostí Historie nástrojů evidování nemovitého majetku a věcných práv k němu je v českých zemích velice dlouhá. Od druhé poloviny 13. století vznik, změnu a zánik věcných práv k nemovitostem v písemné podobě vedou veřejné knihy. Skupinu veřejných knih tvoří: zemské desky, pozemkové knihy, železniční knihy, horní knihy. 2.1 Zemské desky V době vzniku stavovského státu, (tj. koncem 13. století), se do desek zemských začaly zapisovat první vklady a majetková práva. Právní postavení a vysokou ochranu dobré víry v zápis do těchto knih zajišťovaly právní zásady: intabulační založena na právní fikci = vše, co není vloženo do zemských desek, může být bráno v pochybnost. Tento princip určoval registrační a hmotně právní charakter evidence, tedy její právotvornou, neboli konstitutivní povahu materiální publicity znamenala právní závaznost zápisů do zemských desek formální publicity zemské desky byly volně přístupné, každý do nich mohl nahlížet a pořizovat si z nich výpisy volnosti nikdo nesměl být k zápisu nucen Zápis vkladů do těchto knih byl prováděn v časové posloupnosti, avšak bez jakéhokoli členění územního, či věcného. Z tohoto důvodu byly po dlouhou dobu velmi nepřehledné a orientace v nich složitá. V roce 1541 byly české zemské desky při požáru zničeny, což bylo pohromou pro právní řád celé země,neboť byly zničeny všechny soukromé 4

5 i veřejné právní jistoty. Následná obnova shořených vkladů se děla podle písemných dokladů nebo na základě ústních prohlášení. Pokud proti prohlášení nevznesl nikdo námitku, stal se vklad platným. Tento úřední postup zápisů se změnil až po ústavních změnách v roce Nestačilo už jen osobní přiznání, ale každý, kdo chtěl zapsat majetkovou změnu musel předložit písemný doklad. Od konce 19. století se zápisy zemských desek, týkající se převodu majetku přenášely do pozemkových knih. 2.2 Pozemkové knihy Pozemkové knihy byly zřízeny zákonem č. 95/1871 ř.z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách (obecný knihovní zákon). Do těchto knih se zapisovaly všechny nemovitosti, pozemky a stavby, nacházející se v hranicích jednoho územního celku, tzv. katastru, včetně všech důležitých skutečností, které se jich týkaly, zejména vlastnických práv. To znamená, že z nich bylo možno zjistit veškeré údaje o vzniku vlastnického vztahu a jeho změnách prodejem, koupí, děděním, darováním, popřípadě i vyvlastněním, či jiným převzetím státem. Zápisy do pozemkových knih garantovaly spolehlivost vlastnických a věcných práv k nemovitostem. I zde byla respektována přesná právní pravidla, označována jako hlavní zásady, a to: intabulace obdobně jako u zemských desek, vlastnické vztahy a další věcná práva k nemovitostem vznikají, mění se a zanikají teprve zápisem do pozemkových knih volnosti knihovní soudy neprováděly zápisy z úřední povinnosti, ale pouze na návrh účastníků majetkoprávního řízení legality - dovolovala pouze ty zápisy, které byly v souladu s právním stavem a zákonnými podmínkami, byly přípustné z hlediska knihovní 5

6 vložky a byly doloženy zákonným listinným způsobem priority dodržování časového pořadí zápisů došlých návrhů na zápis do pozemkových knih, tato zásada vyloučila jakékoli další zájemce o zápis stejného druhu k téže nemovitosti speciality zajišťovala jednoznačnost, určitost a nespornost každého knihovního zápisu materiální publicity každý, kdo jedná v dobré víře ve správnost zápisů v pozemkových knihách, je chráněn v nabytých právech formální publicity umožňuje volný přístup k pozemkovým knihám, každý si z nich mohl činit výpisy, kopie, či poznámky Tento systém zápisů do veřejných knih přestal existovat s platností zákona č. 141/1950 Sb., střední občanský zákoník. Od této chvíle vlastnické právo vznikalo bez ohledu na zápis do veřejné knihy a mělo pouze deklaratorní charakter. S účinností zákona č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí byl zápis do veřejných knih zcela zastaven. 2.3 Evidence nemovitostí v období roku Evidence nemovitostí měla evidovat především údaje o nemovitostech nutné pro plánování a řízení hospodářství, zejména zemědělské výroby. Do této evidence se sice také prováděly zápisy právních vztahů o nemovitostech, ale tyto zápisy měly pouze evidenční charakter. Neměly žádnou souvislost se vznikem právních vztahů k nemovitostem. Prováděcí vyhláška č. 23/1964 Sb. vymezila i nemovitosti, které se podle parcelních čísel neevidovaly. Byly to zemědělské a lesní pozemky ve vlastnictví občanů, pokud byly užívány socialistickou organizací nebo v náhradním užívání. Existenci právních vztahů signalizovala pouze poznámka na listu vlastnictví,,ostatní pozemky v užívání soc.org. s odkazem na položku výkazu změn. Z tohoto zápisu nebylo možné poznat, kterých pozemků se 6

7 poznámka týká. Soulad evidence nemovitostí se skutečným stavem zajišťovala ohlašovací povinnost všech uživatelů nemovitostí u příslušného národního výboru a následná oznamovací povinnost těchto výborů orgánům, které evidenci nemovitostí vedly, zakládaly a udržovaly. Těmito orgány byly střediska geodézie. Dnem nabyl účinnosti zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, jímž bylo nově upraveno nabývání práv k nemovitostem do jiného, než socialistického vlastnictví. Prováděno bylo prostřednictvím nově zavedeného institutu státním notářstvím. Registrací státním notářstvím tyto smlouvy nabývaly účinnosti. Po listopadu 1989 došlo k mnoha právním úpravám a zanikla také státní notářství. Z tohoto důvodu nemohla být již účinnost smluv o nabývání vlastnických a jiných věcných práv podmíněna registrací státním notářstvím. Řízení o registraci smluv si od státních notářství převzaly katastrální úřady. 7

8 3. Intabulační princip, intabulační doložka Jednou z nejdůležitějších zásad vedení veřejné evidence nemovitostí je vedle ochrany dobré víry v pravdivost zápisů intabulační princip. Spočívá v tom, že knihované právo, např. vlastnictví, zástavní právo atd. vzniká současně s jeho zápisem do veřejné knihy. Všeobecným uplatněním tohoto principu se zajišťuje, že vlastnické, či jiné knihované právo k nemovitosti nemůže nově vzniknout nikomu, kdo ve veřejné knize není zapsán. Ochrana dobré víry v pravdivost a úplnost zápisů ve veřejné knize zase chrání každého, kdo nabude právo od osoby zapsané jako vlastník ve veřejné knize, i kdyby vyšlo najevo, že tato osoba vlastníkem není. Osoba jednající v dobré víře tedy žádné riziko nenese. První zmínky o intabulaci (vkládání) spatřujeme již při zápisu práva do desek zemských. Podle tohoto principu mohlo být bráno v pochybnost vše, co nebylo vloženo do zemských desek. Intabulační princip (imponere in tabulas vkládati do desek), určoval nejen registrační, ale i hmotněprávní charakter této evidence, tedy její právotvornou konstitutivní povahu. 1 Tato zásada byla v minulosti v plném rozsahu uplatňována také při vedení pozemkové knihy. V dobách platnosti obecného zákoníku občanského č. 946/1811 ř.z.z. z roku 1811 se uvádělo:,,ku převodu vlastnictví nemovitých věcí musí býti nabývací jednání zapsáno do veřejných knih k tomu určených. Toto zapsání nazývá se intabulace (vklad) 2. Vzhledem k tomu, že v té době nebylo ještě rozvinuto rozlišování mezi převodem a přechodem vlastnického práva, vztahovalo se toto ustanovení nejen na smluvní převody, ale i na další typy nabývacího jednání. Že se tento princip vztahoval i na soudní rozsudky dokládá 1 Bumba, J., Zeměměřické právo. Zeměměřictví a katastr v technicko právních souvislostech. Praha: Nakladatelství Linde Praha, a.s., 2004, s zákona č. 946/1811 ř.z.z. 8

9 obecný zákoník občanský:,, Má li být převedeno vlastnictví nemovitých věcí nebo stavby podle právoplatného rozsudku, soudního rozdělení nebo odevzdání pozůstalosti, je rovněž potřebí vkladu 3. Pokud se zápisem do pozemkové knihy dovršovaly právní skutečnosti, vedoucí ke vzniku, změně nebo zániku práva k nemovitosti na základě smlouvy bylo pro rozhodování soudu oporou výslovné prohlášení osoby pozbývající právo nebo se v něm omezující, že svoluje k tomu aby do pozemkové knihy jako nositel oprávnění byl zapsán její smluvní partner, tzv. intabulační doložka. Toto prohlášení bývalo zahrnováno do kontextu smlouvy 4, mohlo však být vtěleno do zvláštní listiny. Bylo však nezbytnou podmínkou pro povolení vkladu (conditio sine qua non) 5. Co však znamená pojem,,intabulační doložka není definováno ani v dřívějších právních předpisech a není to uvedeno ani v dnešních právních předpisech. Právní praxe si jej zřejmě odvodila z obecného knihovního zákona z č. 95/1871 ř.z., který uváděl, že,, soukromé listiny, podle kterých má býti vykonán vklad, musí obsahovati též zevrubné označení nemovitosti nebo práva, ve příčině kterých má býti vykonán vklad a výslovné prohlášení toho, jehož právo se má omeziti, zatížiti, zrušiti nebo na někoho jiného převésti, že svoluje ve vklad 6. Intabulační princip však v této době nepůsobil bezvýjimečně. Právo k nemovitostem bylo možné nabýt také mimoknihovním způsobem, a to v těchto případech: 1) Vyvlastnění dle 34 odst. 4 zákona č. 30/1878 ř.z., o vyvlastnění k účelům vybudování a provozu drah. Na základě tohoto ustanovení docházelo k přechodu vlastnického práva buď vydáním vlastnického nálezu nebo složením náhrady za vyvlastňovanou nemovitost zákona č. 946/1811 ř.z.z. 4. Viz. příloha č Mikeš, J., Katastr nemovitostí a předpisy související. 1. Vydání. Praha : Nakladatelství C: H: Beck, 1995, s zákona č. 95/1871 ř..z. 9

10 Následný zápis do pozemkové knihy měl pouze význam provedení knihovního pořádku, nikoli vzniku vlastnického práva. 2) Exekuční dražby vlastnické právo se při splnění veškerých dražebních podmínek nabývalo příklepem, dle 237 zákona č. 79/1896 ř.z., o řízení exekučním a zajišťovacím. 3) Dědictví nabývalo se buď podáním dědické přihlášky, dle 799 a násl. obecného zákoníku občanského nebo odevzdáním pozůstalosti dle 819 obecného zákoníku občanského. Ovšem tyto výjimky nijak nenarušily důvěryhodnost knihovních zápisů, neboť ve většině případů poté následoval zápis do pozemkové knihy a tím došlo k souladu se skutečností. Dobré víře v pravdivost zápisů o nemovitostech ve veřejných knihách byla poskytována vysoká ochrana. Ten, kdo v dobré víře nabyl právo k nemovitosti od osoby, která byla jako její vlastník zapsána ve veřejné knize, byl chráněn tak, jako by toto právo nabyl od skutečného vlastníka. Velký zásah do intabulačního principu představoval až zákon č. 63/1935 Sb., o vyvlastnění k účelům obrany státu. Z důvodu hrozící světové války byl prováděn výkup pozemků k budování pohraničního opevnění. Stát vykoupil a zaplatil potřebné pozemky a tím se staly vlastnictvím státu. Avšak z důvodu utajení polohy pohraničního opevnění nebyl u těchto pozemků prováděn zápis do pozemkové knihy. K částečnému opuštění intabulačního principu došlo po druhé světové válce. Stalo se tak v případech znárodnění velkých podniků a přidělování půdy konfiskované státem v důsledku válečných událostí. Z důvodů velkých majetkových přesunů nebylo možné všechny změny zapsat do pozemkové knihy. K úplnému opuštění intabulačního principu došlo účinností zákona č. 141/1950 Sb., střední občanský zákoník. Vlastnické právo u smluvních převodů se nabývalo na základě písemně uzavřené smlouvy. Při přidělování půdy drobným rolníkům bylo nutné buď převzetí držby nebo 10

11 vydání přídělové listiny. U nemovitostí nabývaných státem se v některých případech vyhotovovala listina určitým orgánem státu, mnohdy však postačovala existence obecně závazného předpisu (podle různých znárodňovacích předpisů). Vzhledem k tomu, že zápis vzniku vlastnického práva do pozemkové knihy nebyl nutný a v podstatě neměl žádný význam pro jeho vznik, byl prováděn velmi neúplně. Pozemková kniha tímto pozbyla důvěryhodnosti i významu. Na začátku 60. let začalo vadit tehdejšímu režimu, že není schopen řádně podchytit, komu patří jednotlivé nemovitosti. Začalo se proto uvažovat o uvedení pozemkové knihy do souladu se skutečností. Zjistilo se však, že odlišnost pozemkové evidence od skutečnosti je natolik rozsáhlá, že je tento pokus neproveditelný. Z tohoto důvodu došlo v roce 1964 k založení evidence nemovitostí 7. Avšak ani tímto krokem nebyl intabulační princip obnoven. Do evidence se sice začaly zapisovat listiny jednak na základě pozemkové knihy a jednak na základě předložení jednotlivých listin o právních vztazích k nemovitostem občany, orgány a organizacemi, nelze si ovšem dělat iluze, že vždy byl k dané nemovitosti zapsán skutečný vlastník. Navíc se do této evidence nesmělo zapsat vlastnictví ke konkrétním zemědělským a lesním pozemkům, které byly sloučeny do větších půdních celků a užívány socialistickými organizacemi. Jejich existenci dokládala pouze poznámka:,,ostatní pozemky v užívání soc.org. Ani s účinností zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník nevznikaly právní vztahy k nemovitostem intabulací, tedy zápisem do této evidence. Pokud bylo smluvně převáděno vlastnické právo do osobního nebo soukromého vlastnictví, nabývalo se vlastnictví registrací státním notářstvím. Jestliže byla smlouva platná a neodporovala zájmům společnosti, notářství smlouvu registrovalo a jednu kopii zaslalo orgánům geodézie k zápisu změny právních vztahů k nemovitostem. Tento způsob 7 Zákon č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí. 11

12 převodu práv zajišťoval fakticky nejvyšší soulad se skutečností, neboť fyzické osoby si samozřejmě hlídaly, aby zápisy o jejich majetku odpovídaly skutečnosti. Komplikovanější byla situace v případech, kdy se nemovitost nabývala do socialistického vlastnictví na základě smlouvy a ke vzniku vlastnického práva nebylo zapotřebí její registrace, postačovalo pouze její písemné vyhotovení. Zákon o evidenci sice stanovil povinnost tuto smlouvu následně ohlásit k zápisu, ale tato povinnost bývala často socialistickými organizacemi ignorována. Poté docházelo k takovým situacím, že např. fyzická osoba převedla své nemovitosti na stát nebo družstvo. Zápis do evidence o tom nebyl proveden, přestože se stát či družstvo stali faktickými vlastníky. Následně fyzická osoba zemřela a notář, který projednával dědictví, nemaje k dispozici jiné podklady, než výpis z evidence nemovitostí, zahrnul do dědictví předmětné nemovitosti a dědicové na základě rozhodnutí o dědictví byli zapsáni do evidence nemovitostí. Poté nemovitosti prodali fyzické osobě a státní notářství kupní smlouvu registrovalo a kupující byl zapsán jako vlastník. Tímto způsobem byla evidence nemovitostí vedena až do , kdy nabyl účinnosti zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky a také zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických vztahů k nemovitostem. Dnem účinností těchto zákonů se operát evidence nemovitostí stal operátem katastru nemovitostí, samozřejmě se všemi svými nedostatky. 12

13 4. Katastr nemovitostí Katastr nemovitostí vznikl pro potřebu obnovy pořádku a práva a také pro potřebu ekonomiky. Jeho vznik byl nutný pro možnost zahájení programu deetatizace a rozsáhlé privatizace nemovitého majetku a pro možnost řešení restitucí, čili nápravy škod způsobených znárodněním majetku Vymezení pojmu a platná právní úprava Katastr nemovitostí České republiky představuje souhrn údajů o nemovitostech, a to z hlediska jejich soupisu, popisu, geometrického a polohového určení. Součástí katastru nemovitostí je evidence vlastnických práv, jiných věcných práv a dalších zákonem stanovených práv k nemovitostem. Tvoří ucelený, průběžně aktualizovaný informační systém s velkou možností využitelnosti v mnoha oblastech. Katastr nemovitostí byl zřízen zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), který nabyl účinnosti dnem 1. ledna Současně s tímto zákonem, nabyly účinnosti ke stejnému dni ještě tři další zákony, a to: zákon č. 264/1992 Sb., kterým se mění občanský zákoník zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, jenž je základní normou, která kodifikuje pravidla 8 Bumba, J., Zeměměřické právo. Zeměměřictví a katastr v technicko právních. souvislostech. Praha: Nakladatelství Linde Praha, a.s., 2004, s

14 evidování věcných práv k nemovitostem a jiných práv, či oprávnění byl následně šestkrát novelizován: zákonem č. 210/1993 Sb., zákonem č. 90/1996 Sb., zákonem č. 27/2000 Sb., zákonem č. 30/2000 Sb., zákonem č. 120/2001 Sb. a zákonem č. 59/2005 Sb. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), byl taktéž novelizován, a to celkem pětkrát: zákonem č. 89/1996 Sb., zákonem č. 103/2000 Sb., zákonem č. 120/2000 Sb. (úplné znění vyhlášeno pod č. 172/2000 Sb.), zákonem č. 220/2000 Sb. a zákonem č. 53/2004 Sb. 4.2 Zásady vedení katastru nemovitostí Použití zásad při činnosti správních orgánů stanoví zákon č. 500/2004 Sb., správní řád. Z tzv. společných ustanovení tohoto zákona 9 vyplývá, že základní zásady 10 činnosti mají být použity také v případech, kdy zvláštní zákon výslovně použití správního řádu vylučuje, aniž by sám úpravu odpovídající těmto zásadám obsahoval. Tyto zásady, společně ještě s dalšími, které zůstaly mimo okruh základních zásad jsou zakomponovány do ustanovení jednotlivých zákonů. Do platné právní úpravy vedení katastru nemovitostí jsou zakomponovány tyto zásady: 1) Zásada oficiality katastrální úřady, zřízené katastrálním zákonem vedou katastr nemovitostí z úřední povinnosti. 2) Zásada veřejnosti katastru katastr je veřejný a každý má právo do něj nahlížet, pořizovat si z něj opisy a výpisy a za příslušný poplatek získávat další informace o nemovitostech podléhajících evidenci katastru. 3) Zásada ohlašovací údaje katastru jsou získávány na základě ohlašovací povinnosti vlastníků nemovitostí, jiných oprávněných odst. 1 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád zákona č. 500/2004 Sb., správní řád. 14

15 z právních vztahů, orgánů státní správy a místní samosprávy. 4) Zásada spolupráce vlastníci nemovitostí, jiní oprávnění z právních vztahů, orgány státní správy a místní samosprávy jsou povinni spolupracovat s katastrálními úřady při vedení katastru způsoby stanovenými zákonem. 5) Zásada intabulační vznik práv k nemovitostem je spojen se zápisem vznikajícího věcného práva do katastru, na podkladě nabývacího titulu 6) Zásada evidenční práva k nemovitostem vznikají zcela nezávisle na provedení zápisu o vzniklém právu do katastru. Vlastníci jsou povinni ohlásit tuto změnu a doložit ji listinou. 7) Zásada legality k zápisu práva do katastru dochází po podání žádosti, a to na základě rozhodnutí o povolení vkladu, po předchozím prozkoumání platnosti listiny z důvodu návaznosti na dosavadní zápisy v katastru. 8) Zásada priority zápisy právních vztahů a poznámek týkající se téže nemovitosti se provádí v takovém časovém sledu, v jakém došly katastrálnímu úřadu ve formě podání. 4.3 Základní pojmy související s katastrem Z důvodu odstranění výkladových nejasností ve vztahu ke katastru nemovitostí, osahuje platná právní úprava (katastrální zákon) definice nejvýznamnějších pojmů, se kterými se pracuje: Pozemek ( 27 písm. a) je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Parcela ( 27 písm. b) je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební parcela ( 27 písm. c) je pozemek evidovaný v druhu pozemku 15

16 zastavěné plochy a nádvoří. Pozemková parcela ( 27 písm. d) je pozemek, který není stavební parcelou. Geometrické určení nemovitosti a katastrálního území ( 27 písm. e) je určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezených jejich hranicemi v zobrazovací rovině. Polohové určení nemovitosti a katastrálního území ( 27 písm. f) je určení jejich polohy ve vztahu k ostatním nemovitostem a katastrálním územím. Výměra parcely ( 27 písm. g) je vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách; velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry. Katastrální území ( 27 písm. h) je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. Katastrální mapa ( 27 písm. i) je polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru. Pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků; stavby se zobrazují průmětem svého vnějšího obvodu. Budova ( 27 písm. k) je nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Rozestavěná budova ( 27 písm. l) je budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné a evidenční nepřiděluje, pokud na ni dosud nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí. K těmto pojmům je nutno přiřadit ještě tři další dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a to: Byt ( 2 písm. b) je místnost nebo soubor místností, které jsou podle 16

17 rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytový prostor ( 2 písm. c) je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu 11 nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. Dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví ( 2 písm. d) je taková budova, která je ve spoluvlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů. 4.4 Obsah katastru nemovitostí Obsahem katastru nemovitostí jsou konkrétní údaje o objektech a skutečnostech, které jsou předmětem evidence katastru. Těmito údaji jsou: - geometrické a polohové určení nemovitostí - druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí, čísla bytů, čísla a pojmenování nebytových prostorů, údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru - údaje o právních vztazích, včetně údajů o vlastnících a jiných oprávněných a údaje o dalších právech k nemovitostem podle katastrálního zákona - údaje o podrobných polohových bodových polích - místní a pomístní názvosloví Všechny tyto údaje tvoří obsah katastru nemovitostí, jsou uspořádány tak, aby mohly sloužit jako významný informační systém. Jsou uloženy v katastrálních operátech po katastrálních územích. Součástí těchto operátů je veškerá mapová a listinná dokumentace. V rámci digitalizace souboru popisných informací (SPI) byly do počítačové formy převedeny veškeré údaje o parcelách, o stavbách, o bytech a nebytových prostorech, o odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 17

18 vlastnících a jiných oprávněných, o právních vztazích, právech a skutečnostech dle katastrálního zákona 12, současně byly převedeny také údaje o tzv. zjednodušené evidenci, což jsou pozemky jednotlivých vlastníků z dřívější pozemkové evidence, jejichž hranice v terénu neexistují. V rámci digitalizace souboru geodetických informací (SGI) jsou postupně převáděny do počítačové formy katastrální mapy na tzv. digitální katastrální mapy (DKM) a katastrální mapy digitalizované (KM- D). 4.5 Předmět a způsob zápisů do katastru nemovitostí Předmětem zápisů do katastru nemovitostí jsou práva vyplývající z právních vztahů týkajících se nemovitostí. Jsou to: - vlastnické právo - zástavní právo - právo odpovídající věcnému břemeni - předkupní právo, pokud má účinky věcného práva - jiná práva, zřízená jako věcná práva k nemovitostem - správa nemovitostí ve vlastnictví státu vykonávána Pozemkovým fondem České republiky - právo hospodaření s majetkem státu - právo trvalého užívání nemovitosti Zápisy se do katastru nemovitostí provádějí trojím způsobem: vkladem, záznamem a poznámkou. Vklad (intabulace) je takový úkon katastrálního úřadu, který má za následek vznik, změnu nebo zánik věcného práva k nemovitostem. Podrobněji se o problematice vkladů rozvedu v následující kapitole. Záznamem se do katastru nemovitostí zapisují věcná práva a jiná oprávnění, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, rozhodnutím 12 2 odst. 4 písm. b) až i) zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů. 18

19 státního orgánu, příklepem licitátora ve veřejné aukci, vydržením, přírůstkem a zpracováním. Právo v tomto případě vzniká právní listinou, nikoli rozhodnutím katastrálního úřadu. Katastrální úřad není oprávněn zkoumat obsahovou správnost listin předložených k zápisu záznamem, zjišťuje pouze, zda tato listina neobsahuje chyby v psaní, počtech či jiné nesprávnosti. Poznámkou se do katastru nemovitostí vyznačují takové skutečnosti, které nemají vliv na vznik, změnu nebo zánik práva. Mají pouze signalizační charakter. Jejich cílem je upozornit, že o předmětné nemovitosti bylo zahájeno určité řízení nebo, že vlastník nemovitosti má určité omezení dispozičních práv. 19

20 5. Vklad práva do katastru nemovitostí Vklad (dle 2 a násl. zákona o zápisech) věcného práva k nemovitosti, který má konstitutivní účinky, způsobuje vznik, změnu či zánik věcného právního vztahu k nemovitému majetku, evidovanému v katastru nemovitostí. Vkladové řízení je specifické správní řízení, které může dle předložené věcné smlouvy vyústit v povolení (výmazu) vkladu vlastnického práva, zástavního práva, práva odpovídajícího věcnému břemeni a předkupního práva s účinky věcného práva do (z) katastru nebo jeho (částečného) zamítnutí, popřípadě zastavení řízení. Příslušný katastrální úřad, v jehož obvodu je nemovitost, vychází ve vkladovém řízení ze zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů, zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, jakož i dalších předpisů, které se vztahují k nemovitostem dotčených vkladovým návrhem. 5.1 Předmět vkladu práva do katastru nemovitostí Předmětem vkladu není smlouva jako taková, ale věcná práva k nemovitosti či nemovitostem dle této smlouvy, a to: smlouvy o převodu vlastnictví nemovitostí smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitostem smlouvy o oprávnění, které odpovídá věcnému břemenu smlouvy o předkupním právu k nemovitostem s věcnými účinky smlouvy o převodu bytu a nebytového prostoru jako předmětu vlastnictví 20

21 dohody o vydání věci uzavřené podle zvláštních předpisů (např. dle zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích prohlášení vkladatele o vložení nemovitosti do základního jmění obchodní společnosti dohody o vypořádání společného jmění manželů, je-li předmětem vypořádání nemovitost smlouvy o rozšíření nebo zúžení stanoveného rozsahu společného jmění manželů dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem smlouvy o výstavbě, jejíž součástí je převod spoluvlastnických podílů k pozemku Předmětem vkladu je také prohlášení vlastníka budovy a smlouva o výstavbě, ačkoli se nejedná o věcná práva Návrh na vklad Řízení o povolení vkladu práva je zahájeno jednak písemným návrhem účastníků, popřípadě některého z nich dnem doručení návrhu na vklad poštou, dnem osobního předání návrhu podatelně příslušného katastrálního úřadu, ale také je možné podat návrh na vklad prostřednictvím technických prostředků, např. dálnopisu, telefaxu, ale v takovém případě je nutné toto podání, na rozdíl od zákonem stanovených 5 dnů, nejpozději do 3 dnů (opatření ČÚZK č.j. 3294/ ) písemně nebo ústně do protokolu doplnit, současně se všemi potřebnými přílohami 14. Návrh na vklad 15 musí obsahovat kromě obecných náležitostí podání, 13 Kuba, B., Olivová K., Katastr nemovitostí po novele. Vydalo Linde Praha a.s. Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 1999, s Trajer, V., Katastr nemovitostí v otázkách a odpovědích. 2. rozšířené a aktualizované vydání. Praha: Nakladatelství Aspi, a.s., 2005, s Viz. příloha č

22 tj. kdo jej činí, které věci se týká a co se navrhuje 16 také náležitosti dle 4 odst. 3 a 4 zákona o zápisech a rovněž všechny nutné přílohy. Návrh na zahájení řízení musí obsahovat: - označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen - jméno a příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo fyzických osob nebo název, sídlo a identifikační číslo právnických osob, které jsou účastníky řízení - označení práv, která mají být do katastru zapsána Přílohami návrhu na vklad práva k nemovitosti jsou: - listina (písemná smlouva, dohoda, prohlášení), na základě které má být zapsáno právo do katastru nemovitostí, jejíž neoddělitelnou součástí musí být geometrický plán, pokud je nutno předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy - geometrický plán, pokud se jedná o návrh vkladu práva odpovídajícího věcnému břemenu k části pozemku, jako příloha ke smlouvě - plná (procesní) plná moc, je-li některý z účastníků v řízení zastoupen zmocněncem - výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku nebo úředně ověřený opis výpisu, je-li účastníkem řízení právnická osoba - listina, prokazující oprávnění účastníka nebo jiné osoby oprávněné z právního vztahu nakládat s předmětem právního úkonu, jehož právní účinky nastaly před 1. lednem úředně ověřený překlad listiny, na základě které má být zapsáno právo do katastru nemovitostí, pokud tato listina není sepsána v českém jazyce Věcná práva k nemovitostem sice vznikají, mění se a zanikají vkladem práva do katastru, ale právní účinky tohoto vkladu se váží ke odst. 2 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád. 22

23 dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. Z tohoto důvodu již nelze po podání daného návrhu v žádném případě zasahovat do smlouvy samé, nějak ji upravovat, doplňovat nebo měnit. Pokud by smlouva byla upravována, jednalo by se o smlouvu jinou, než která byla uváděna v předloženém návrhu. Jestliže však smlouva obsahuje chybu v psaní nebo počtech, ve smyslu 37 odst. 3 občanského zákoníku, lze ji odstranit až po podání návrhu na povolení vkladu, neboť neznamená změnu obsahu právního úkonu. Oprava se provede doložkou připojenou pod uzavřený text smlouvy. Ustanovení 2 odst.3 zákona o zápisech o zpětných účincích vkladu je velice důležité i v situacích, kdy např. účastník (resp. převodce) smlouvy zemře. Při řešení případů, kdy zemře před podáním návrhu na vklad je nutno s podáním návrhu vyčkat do rozhodnutí o dědictví. Následně se účastníky řízení stávají dědicové, kteří jsou smluvními projevy zemřelého vázáni. Jedná se o tzv. majetkové nároky, které smrtí zůstavitele nezanikají, ale přecházejí na dědice. Jak postupovat v případech, jestliže zemře po podání návrhu na vklad se názory soudů různí. Není nutné řešit, jestli na dědice přecházejí práva a povinnosti vyplývající z uzavřené smlouvy, neboť převáděná nemovitost má již nového vlastníka a nemůže být předmětem dědictví. Řízení o dědictví má být přerušeno až do doby skončení řízení o povolení vkladu 17. Některé soudy však rozhodují tak, že řízení o povolení vkladu má být přerušeno až do doby, než jsou známi dědici prodávajícího, neboť to má význam pro případný opravný prostředek proti zamítnutí vkladu 18. Může však nastat situace, kdy dědici o smlouvě zůstavitele nevěděli a nabyvatel podá u katastrálního úřadu návrh na vklad, aniž by věděl, že převodce zemřel. Podrobněji tento případ rozvedu v následující kapitole. V období od podání návrhu na vklad, až do rozhodnutí o povolení je převodce stále vlastníkem nemovitosti a jako vlastník je také v katastru 17 Rozsudek MS v Praze z , sp.zn. Co 373/ Rozsudek KS v Plzni z , sp.zn. 30 Ca 10/97. 23

24 zapsán. Jakmile je však vklad proveden, situace se mění a vlastníkem se stává nabyvatel, a to se zpětnou účinností ke dni podání návrhu. Jedná se o,,více vlastnických práv k téže věci 19. Nabyvatel tedy zpětně vstoupí do nájemních vztahů, vztahů k úřadům a podobně a stane se pokud jde o dotčené období, právním nástupcem převodce. Je oprávněn požadovat, aby mu původní vlastník přijaté nájemné jako bezdůvodné obohacení vydal, může vymáhat náhradu škody na nemovitosti, způsobenou v tomto období, stejně jako pojistnou událost, na druhé straně se stává povinným k placení daně z nemovitosti i za období od doručení návrhu na vklad do rozhodnutí o něm 20. Zatímco si účastníci smlouvy datum účinnosti smlouvy mohou zvolit, okamžik vzniku, změny nebo zániku práva na základě smlouvy, kterou uzavřeli, mohou ovlivnit jen tím, že si zvolí určitý den, kdy podají návrh na vklad. Jestliže s podáním otálejí, může se stát, že tatáž nemovitost bude převedena ještě jednou na někoho jiného. Potom se jejím vlastníkem stává ten, kdo první doručí návrh na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu. Dochází zde ke střetu kvalitativně i funkčně nižšího obligačního (závazkového) práva s právem vlastnickým, kterému je třeba dát přednost 21. Pokud jsou katastrálnímu úřadu ve stejný den, byť v jinou hodinu, doručeny dva návrhy na vklad k téže nemovitosti ( např.kupní smlouva a současně zástavní smlouva), je nutné je považovat za návrhy se stejným pořadím a katastrální úřad musí oba zamítnout, neboť právní účinky vznikají ke dni podání nikoli k okamžiku podání. Katastrální úřad je návrhem vázán a nemůže rozhodovat o povolení vkladu jiných práv, než je v něm uvedeno. V návrhu musí být přesně uvedeno, jaká práva účastníci žádají vložit do katastru nemovitostí a nelze 19 Kindl, M., Varvařovský, P. Ještě jednou více vlastnických práv (k téže věci). Právní rozhledy, 1998, č. 1, s Nález Ústavního soudu ČR ze dne , sp. zn. IV. ÚS 332/ Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp.zn. 2 Cdon 848/97. 24

25 se pouze odvolávat na obsah smlouvy. Pokud by bylo v návrhu požadováno zapsat méně práv, než je uvedeno v listině, katastrální úřad nemůže povolit zapsat více práv, než je uvedeno. Např. někdo prodává nemovitost a současně je v jeho prospěch zřizováno věcné břemeno doživotního bydlení. Nabyvatel sice podá návrh na vklad, ale opomine v něm uvést oprávnění z věcného břemene. Katastrální úřad rozhodne pouze o převodu nemovitosti, nikoli o oprávnění doživotního bydlení. Poté je nutno podat samostatný návrh na vklad oprávnění z věcného břemene, které tak vznikne k pozdějšímu datu. Účastníci smlouvy jsou smlouvou vázáni, takže přesto, že by byl povolen jen vklad, např. jen vlastnického práva, mají povinnost dostát svému závazku ze smlouvy a zajistit, aby vznikly i všechny věcněprávní účinky smlouvy Účastníci řízení Účastníky řízení o povolení vkladu jsou účastníci toho právního úkonu, na jehož podkladě má být zapsáno právo do katastru 23. Z daného ustanovení vyplývá, že definice účastníků řízení je odchylná od definice účastníka podle 27 správního řádu. Zde je postavení účastníka přiznáváno nejen přímým účastníkům právního vztahu, ale i těm jejichž práva by mohla být rozhodnutím dotčena, jakož i těm, kteří o sobě tvrdí, že jsou účastníky řízení, dokud se neprokáže opak. Danou problematikou se zabýval i Ústavní soud. V jednom z nálezů dospěl k závěru, že okruh účastníků vkladového řízení by měl být vymezen 27 správního řádu Barešová, E., Baudyš, P., Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Komentář. 3. Vydání. Praha: C. H. Beck, 2002, s odst. 1 zákona č. 265/200 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných právech, ve znění zákona č. 90/1996 Sb. 24 Interpretace 4 a 5 zákona č. 265/200 Sb., ve znění zákona č. 90/1996 Sb., pojímající uvedený zákon za lex specialis je nesprávná, vede k jeho izolaci v právním systému, protože nerespektuje ani základní zásady správního řádu. I spoluvlastníci nemovitosti musejí být účastníky řízení o povolení vkladu práva na základě smlouvy, které nebyli účastníci (Nález Ústavního soudu ČR ze dne , sp. zn. I. ÚS 279/95). 25

26 Tento názor byl pozdějším nálezem překonán 25. Osoby, které jsou účastníky vkladového řízení musí být v listině uvedeny tak, aby jejich identifikace byla jednoznačná a nemohlo dojít k záměně s jinou osobou. A to těmito údaji: - jméno a příjmení fyzické osoby, název, popř. obchodní jméno právnické osoby - rodné číslo fyzické osoby, identifikační číslo právnické osoby - adresa trvalého pobytu fyzické osoby, adresa sídla právnické osoby Pokud nelze některého z účastníků řízení ve smlouvě jednoznačně identifikovat, nelze tento nedostatek ex post odstranit a katastrální úřad je nucen návrh na vklad zamítnout. 5.4 Listina a její náležitosti Listina, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru nemovitostí, musí být čitelná, pořízená psacím strojem, výstupem z počítače nebo psaná rukou a vlastnoručně podepsaná účastníky řízení. Obsah předmětné listiny musí být určitý a srozumitelný (jednoznačně určeni účastníci řízení, předmět i obsah právního úkonu), současně by z něj měla vyplynout vůle převodce převést nemovitost a vůle nabyvatele převáděnou nemovitost přijmout za podmínek, uvedených ve smlouvě. Projevy účastníků právního úkonu musí být na jedné listině. Katastrální úřad v řízení o povolení vkladu zjišťuje, zda v prvopisu smlouvy jde skutečně o smluvní projevy vůle osob v ní uvedených, se zvláštním zřetelem k těm, jejichž právo na základě smlouvy zaniká nebo je omezeno. Někdy si účastníci smlouvy mohou smluvit tzv. odkládací (suspenzívní) podmínku smlouvy, na jejímž splnění závisí, zda právní 25 Okruh účastníků vkladového řízení nelze vymezit ustanovením 27 správního řádu, ale výlučně jen ustanovením 4 odst.1 zákona o zápisech. Je třeba si uvědomit, že účelem speciálních úprav účastníků řízení je především odstranění pochybností, kdo je účastníkem řízení, neboť definice v ustanovení 27 správního řádu je nepřesná, resp. příliš široká (Nález Ústavního soudu ČR ze dne , sp. zn. I. ÚS 620/99). 26

27 účinky úkonu nastanou 26. V převodních smlouvách typu smluv kupních se často vyskytují odkládací podmínky formulované takto:,,tato smlouva nabude účinnosti poté, kdy kupující doplatí kupní cenu.... To v praxi znamená, že účastníci smlouvy se na obsahu smlouvy sice dohodli, ale účinky této smlouvy odložili k okamžiku splnění dohodnuté podmínky, tj. zaplacení kupní ceny. V případě, že je podán návrh na vklad na základě smlouvy, která dosud nenabyla účinnosti v důsledku odkládací podmínky, katastrálnímu úřadu nezbývá, než návrh na vklad zamítnout. Někdy se však ve smlouvě objeví odkládací podmínka omylem, kdy zhotovitel použije zastaralé smluvní formulace, kdy smlouva nabývala účinností Státním notářstvím a uvede, že:,,tato smlouva nabývá účinnosti vkladem do katastru nemovitostí. Také u takto formulované smlouvy katastrální úřad návrh na vklad zamítl. V současné době se však judikatura soudu shodla na tom, že k nemožné podmínce se nepřihlíží, a proto není důvod v takových případech návrh na vklad zamítat. Jiná situace je v případě smluvení rozvazovací (rezolutní) podmínky 27. Taková podmínka může znít takto:,,pokud kupující nezaplatí do.. doplatek kupní ceny, může prodávající od kupní smlouvy odstoupit. Sjednání takové podmínky není na překážku, aby daná smlouva sloužila jako podklad k převodu práva vkladem do katastru a katastrální úřad k rozvazovací podmínce nepřihlíží. 5.5 Přezkumná činnost katastrálního úřadu V řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí není zkoumána platnost či neplatnost předložených listin, ale výhradně jen jejich způsobilost k tomu, aby na jejich podkladě byla požadována práva odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 27

28 zapsána 28. Ani rozsah přezkumu není dán na vůli katastrálního úřadu, ale je taxativně vymezen právním předpisem 29. Katastrální úřad zkoumá, zda: - navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru. Týká se to nejen subjektů, majících věcně právní vztah k dotčeným nemovitostem, ale také daných nemovitostí. V žádném případě není možné, aby byl vklad povolen, aniž by byla návaznost na předcházející zápis v katastru. V praxi jde většinou o problém dosud nezapsaného obecního majetku, se vznikem (ex lege) podílového spoluvlastnictví u nevypořádaného společného jmění manželů, nezapsaných budov. Jestliže někdo postaví budovu a chce ji převést na někoho jiného, musí nejprve zajistit, aby předmětná nemovitost byla do katastru zapsána a pak teprve může navrhnout vklad práva k ní. V praxi se ustálilo, že o zápis nové budovy je nutno požádat nejpozději s návrhem na vklad práva. - navrhovaný vklad je odůvodněn obsahem předložených listin. Jestliže je např. navržen vklad dle darovací smlouvy a katastrálnímu úřadu je předložena listina, jejíž obsah, byť jinak určitý a srozumitelný vypovídá o zcela jiném právním úkonu, což znamená, že je zde věcný nesoulad mezi vkladovým návrhem a předkládanou listinou, nemůže katastrální úřad tomuto návrhu vyhovět. Nelze také povolit vklad práva dle předložené listiny, která odkazuje na jinou listinu, na základě níž se vklad práva neprovádí (znalecký posudek, nájemní smlouvu, aj.), kde by byla nemovitost určena podle údajů v katastru. - právní úkon, týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva, je určitý a srozumitelný. Tuto podmínku musí splňovat smluvní projevy účastníků smlouvy. To znamená, že se musí vyjádřit tak, aby jejich vůle byla jasně patrná z právního úkonu. Např. obdarovaný v darovací smlouvě vyjádří svou vůli přijmout dar 28 Katastrální úřady nemají přezkoumávat soulad všech předchozích smluv, týkajících se nemovitostí, jichž se vklad týká, se všemi tehdy platnými předpisy (Rozsudek KS v Praze z , sp.zn. 19 Ca 34/94) odst. 1 zákona č. 265/1992 sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů. 28

29 vyjádřením,,dar přijímá a dárce uvedením,,daruje. Některé soudy však s takto vyjádřeným projevem vůle nesouhlasí. Považují za dostatečně srozumitelný projev vůle to, že je smlouva nadepsána např. jako kupní a pak se ve smlouvě již mluví jen o převodu a ceně, za kterou se nemovitost převádí. Nemovitosti ve smlouvě musí být uvedeny podle 5 odst. 1 katastrálního zákona. Neuvedení nelze nahradit odkazem na přílohy.ve smlouvě musí být také jasně označeni účastníci právního úkonu. Pokud nejsou tyto podmínky splněny a právní úkon je neurčitý a nesrozumitelný, považuje se za absolutně neplatný. - právní úkon je v předepsané formě. Tato přezkumná činnost je vyústěním ustanovení 46 občanského zákoníku, podle kterého písemnou formu musí mít smlouvy o převodech nemovitostí, jakož i jiné smlouvy, pro něž to vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků a jde-li o smlouvu o převodu nemovitosti, musí být projevy účastníků na téže listině. Je-li smlouva sepsána na více listech, musí být tyto listy pevně a neoddělitelně spojeny. U smluv, kde některý z účastníků nemůže číst nebo psát, je předepsanou formou úřední zápis, kterým je pouze notářský zápis. Není-li právní úkon v daných případech v předepsané formě, katastrální úřad vklad práva do katastru zamítne pro absolutní neplatnost. - účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu. Věcně právní vztah k nemovitostem se prokazuje tzv. nabývacím titulem, přičemž se předpokládá správnost těchto údajů zapsaných v katastru nemovitostí. Ten kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. lednu 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti 30. Pokud tedy někdo tvrdí, že skutečnost neodpovídá zápisu v katastru, musí tuto tvrzenou skutečnost prokázat. V opačném případě 4 odst. 3 písm. d) zákona o zápisech stanoví, že přílohou návrhu musí být zákona č. 265/1992 sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů. 29

30 listina prokazující oprávnění vlastníka nebo jiné osoby oprávněné z právního vztahu nakládat s předmětem právního úkonu, jehož právní účinky nastaly před 1. lednem 1993, nebo úředně ověřený opis (kopie) takové listiny. Tato listina nemůže být za žádných okolností nahrazena výpisem z katastru nemovitostí nebo dokonce výpisem z předešlé evidence. 31 Pokud účastník řízení nemá listinu prokazující oprávnění nakládat s předmětem právního úkonu u sebe, může postupovat v souladu s ustanovením 6 odst. 2 správního řádu a požádat příslušný katastrální úřad, aby si obstaral danou listinu ze své sbírky listin sám. - účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu. Katastrální úřad nepřihlíží k omezení smluvní volnosti založenému existencí závazkových vztahů, byť je takovéto omezení součástí vkladové listiny. Např. závazek nemovitost dále nezastavovat, nezřizovat k ní předkupní právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu. Přihlíží však k omezení smluvní volnosti vyplývající např. z usnesení o prohlášení konkurzu na majetek úpadce dle 14 odst. 1 písm. a) zákona o konkurzu a vyrovnání. Vlastník-úpadce je omezen, neboť jeho oprávnění nakládat s majetkem konkurzní podstaty přechází na správce konkurzní podstaty. Nebo z usnesení o předběžném opatření dle 74 a násl. občanského soudního řádu, zakazujícího vlastníkovi nakládat s nemovitostí. - k právnímu úkonu účastníka řízení byl udělen souhlas podle zvláštního předpisu 32. Všechny tyto skutečnosti katastrální úřad zkoumá ke dni podání návrhu na vklad. Ke skutečnostem, které nastaly po tomto dni, přestože nebylo o povolení vkladu ještě rozhodnuto, katastrální úřad nepřihlíží. 31 Předložení výpisu z katastru nemovitostí nenahrazuje předložení listiny prokazující oprávnění vlastníka nakládat s předmětem smlouvy (Rozsudek KS v Brně ze , sp.zn. 35 Ca 26/ Např. 28 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 30

31 5.6 Povolení vkladu a vklad práva do katastru nemovitostí Pokud jsou splněny všechny zákonem stanovené podmínky, katastrální úřad vklad práva povolí. Toto rozhodnutí se neoznamuje účastníkům, provádí se zápisem do spisu ( ustanovení 5 odst. 3 zákona o zápisech) a je zrealizováno tím, že se na prvopisech smlouvy vyznačí tato doložka: Katastrální úřad v Vklad práva povolen rozhodnutím č.j.. Vklad práva zapsán v katastru nemovitostí dne Právní účinky vkladu vznikly dnem.. Katastrální úřad provede na základě pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu vlastnického nebo jiného věcného práva k nemovitostem zápis do souboru popisných informací, který je součástí katastrálního operátu. Konstitutivní účinky vkladu, naplnění intabulační zásady, nelze spojovat s rozhodnutím o jeho povolení, nýbrž až s jeho zápisem s tím, že právní účinky vkladu práva se vztahují zpětně ke dni podání návrhu na vklad. 31

32 6. Problematika vkladových řízení a zápisů vlastnických práv k nemovitostem v praxi S účinností zákonů č. 344/1992 Sb., katastrální zákon a č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických vztahů k nemovitostem se katastr nemovitostí ČR v řadě zásad postupně vrací k obecnému knihovnímu zákonu z roku K obnovení některých zásad došlo v plném rozsahu, některé však byly obnoveny pouze částečně. Pouze částečně byl obnoven také intabulační princip, a to u zápisů vkladem, u nichž dochází k převodu vlastnického práva k nemovitostem na základě smlouvy či dohody. Katastrální úřady při převodu tohoto práva přezkoumávají nabývací listiny u osob zapsaných jako vlastník ještě za účinnosti zákona o evidenci nemovitostí. Pokud zjistí, že tyto listiny, byť podle nich byl proveden zápis vlastnického práva k nemovitosti, vlastnické právo ve skutečnosti nezakládají, vklad práva zamítnou pro nedostatek oprávnění vlastníka nakládat s předmětem smlouvy. Tento postup, který sice vede k postupné prověrce údajů katastru, nevede však k jeho zlepšení. Pouze vede k tomu, aby se stav zápisů do katastru nezhoršoval. Je tomu tak proto, že zamítne-li katastrální úřad návrh na vklad s odůvodněním, že osoba zapsaná jako vlastník z dob evidence nemovitostí nemůže dostatečně prokázat své skutečné vlastnictví, sice brání této osobě fakticky nakládat s nemovitostí, v katastru však zůstává i nadále zapsána jako její vlastník. Katastrální úřad totiž tuto osobu v katastru ponechá jako vlastníka zapsánu a nepátrá po tom, kdo by měl být místo ní jako skutečný vlastník v katastru zapsán. K nápravě takového zápisu může dojít zpravidla pouze na základě rozsudku soudu podle určovací žaloby. Pokud však nikdo určovací žalobu nepodá a soud nerozhodne, zůstane zápis v katastru nezměněn. Jako vlastník v něm zůstává zapsána osoba, která 32