SMLUVNÍ VZTAHY Vysoká škola technická a ekonomická v Českých Budějovicích Institute of Technology And Business In České Budějovice
Tento učební materiál vznikl v rámci projektu "Integrace a podpora studentů se specifickými vzdělávacími potřebami na Vysoké škole technické a ekonomické v Českých Budějovicích" s registračním číslem CZ.1.07./2.2.00/29.0019. Tento projekt je spolufinancován Evropským sociálním fondem a státním rozpočtem České republiky.
SMLUVNÍ VZTAHY Smluvní vztahy ve stavebnictví jsou regulovány a upravovány Občanským zákoníkem, Nový občanský zákoník (NOZ) vstoupil v platnost od 1.1.2014, Jedná se o základní právní předpis, který řídí všechna soukromá práva i povinnosti osob, nejsou-li upraveny ve zvláštních zákonech.
V oblasti stavebnictví se uplatňuje část IV, ve které jsou obecně řešeny smluvní vztahy; důležitá věc se objevuje např. i v 506, který hovoří o tom, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení, stavba je tedy součástí pozemku a tvoří jeden celek, není možné ji prodat odděleně.
Typy smluv ve stavebnictví V oblasti stavebnictví se nejčastěji setkáme s následujícími druhy smluv: a) Smlouva o sdružení (společenská smlouva) b) Smlouva o uzavření budoucí smlouvy c) Smlouva o dílo d) Kupní smlouva e) Mandátní smlouva a příkazní smlouva f) Ostatní smlouvy
Zaváže-li se smlouvou několik osob sdružit jako společníci za společným účelem činnosti nebo věci, vzniká společnost. Smlouva se nazývá společenská smlouva. Tato smlouva se často uzavírá mezi stavebními společnostmi za účelem podání společné nabídky a poté realizace stavebního díla, jehož realizace by pro jednu samotnou společnost byla příliš obtížná, nebo jedna společnost by nebyla schopna splnit
Základní ustanovení společenské smlouvy jsou: Práva a povinnosti účastníků sdružení navzájem - rozdělení způsobu plnění společné činnosti (např. stavební zakázky) mezi jednotlivé účastníky a také stanovení podílů na společném majetku a zisku společnosti, - neurčí-li smlouva poměr, jakým se společníci podílejí na majetku nabytém za trvání společnosti, na zisku a na ztrátě společnosti, jsou jejich podíly stejné, - ujednání vylučující právo společníka na podíl na zisku nemá právní účinky, - ujednání vylučující povinnost společníka podílet se na ztrátě má právní účinky jen mezi společníky.
Dle způsobu stanovení podílů společníků na činnosti a zisku sdružení rozlišujeme dva typy smluv o sdružení: a) tzv. horizontální sdružení jednotliví účastníci sdružení plní svoje úkoly v rámci sdružení s tím, že veškeré náklady i výnosy jednotlivých účastníků sdružení jsou evidovány na jednom společném účtu. Po ukončení činnosti sdružení vznikne zisk anebo ztráta. O tento hospodářský výsledek se jednotliví účastníci sdružení podělí v poměru, stanoveném společenskou smlouvou. b) tzv. vertikální sdružení jednotliví účastníci sdružení mají přesně rozdělené svoje předměty plnění na společném díle a každý účastník si eviduje svoje náklady, tomu odpovídající výnosy a z toho vyplývající zisk nebo ztrátu.
Stanovení vedoucího účastníka správce Vedoucí účastník sdružení bývá zmocněný k jednání za sdružení a většinou také plní roli správce sdružení, vede řádně účty a přehled o majetkových poměrech společnosti; společníkům podává pravidelně vyúčtování majetku společnosti včetně příjmů a výdajů, jakož i zisku, anebo ztráty, nejméně jednou za kalendářní rok, nejpozději do dvou měsíců po jeho ukončení.
Zánik členství Společník může ze společnosti vystoupit, ne však v nevhodné době nebo k újmě ostatních společníků. Z vážných důvodů může vystoupit kdykoli, a to i když byla dohodnuta výpovědní doba. Poruší-li společník povinnost ze smlouvy podstatným způsobem, může být ze společnosti vyloučen. Společník, jehož členství zaniklo, má právo, aby mu bylo vyúčtováno a vydáno vše, co mu ke dni zániku členství náleží. Podíl na majetku nabytém za trvání společnosti se mu vyplatí v penězích.
Doba trvání, zánik Společnost zaniká dohodnou-li se o tom společníci, splní-li se podmínky ujednané ve společenské smlouvě, uplyne-li doba, na kterou byla společnost ujednána, dosáhne-li se účelu, k němuž byla společnost zřízena, anebo stane-li se tento účel nemožným. Práva a povinnosti účastníkům ke třetím osobám Z dluhů vzešlých ze společné činnosti jsou společníci zavázáni vůči třetím osobám společně a nerozdílně.
Smlouva o smlouvě budoucí V případě, že se smluvní strany rozhodnout v budoucnu uzavřít jakoukoli smlouvu, mohou tento závazek potvrdit tzv. smlouvou o smlouvě budoucí. Každá smlouva budoucí musí obsahovat ujednání o době, v níž musí být zavázaná strana vyzvána k uzavření smlouvy, jinak závazek povinné strany uzavřít smlouvu vlastní zaniká. V tomto smyslu platí zásada, že právo slouží bdělým, když oprávněný z budoucí smlouvy bude muset učinit včasnou výzvu, aby zachoval své nároky ze smlouvy budoucí.
Kupní smlouva Základním dokumentem upravujícím akt koupě mezi kupujícím a prodávajícím je kupní smlouva. Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní. Kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Při koupi nemovité věci musí mít smlouva písemnou formu. Nutné součásti kupní smlouvy jsou: - Smluvní strany - Předmět smlouvy - Ujednání o ceně výše, způsob zaplacení - Dohoda o tom, kdo zajistí převod vlastnického práva na katastru nemovitostí.
Výhrada vlastnického práva Jestliže si prodávající vyhradí k věci vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny. Nebezpečí škody na věci však na kupujícího přechází už při jejím převzetí.
Výhrada zpětné koupě smluvní strany si mohou vyhradit ujednání o zpětné koupi (nevyžaduje se písemná forma). Kupující vrátí prodávajícímu věc v nezhoršeném stavu a prodávající vrátí kupujícímu kupní cenu. Jestliže nebude předem určena lhůta, ve které má prodávající právo žádat vrácení věci, platí vzhledem k movité věci za ujednanou tříletá lhůta (dosud jednoletá) a vzhledem k nemovité věci desetiletá lhůta. Převodem věci se vyrovnají i užitky z peněz a případný výtěžek z prodávané věci. Výhrada zpětného prodeje Jedná se v podstatě o obdobu zpětné koupě.
Předkupní právo za smluvní strany se považují předkupník a koupěchtivý. V případě sjednání předkupního práva má dlužník povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat koupěchtivému. Znamená to, že pokud bude vlastník pozemku a vlastník stavby jednou osobou, stane se stavba součástí pozemku přímo ze zákona. V případě, že se bude jednat o odlišné vlastníky, nestane se stavba součástí pozemku a bude nadále nemovitou věcí. Právo na spojení pozemku a stavby se odloží až do doby, kdy se vlastnictví pozemku i stavby spojí v rukou jediného vlastníka. Vlastník pozemku zákonné předkupní právo ke stavbě a vlastníku stavby zákonné předkupní právo k pozemku.
Koupi na zkoušku nový předpis umožní nakupování na zkoušku. Smluvní strany si dohodnou, že kupující musí ve zkušební lhůtě koupi schválit. Jestliže nebude dohodnuta lhůta, činí u movitých věcí tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. Pokud kupující věc ve zkušební lhůtě nevrátí, platí, že věc schválil. Samozřejmě musí být v nepoškozeném stavu, jinak ji kupující nemůže vrátit.
Výhrada lepšího kupce tímto ujednáním nabývá prodávajícímu právo dát přednost lepšímu kupci (pokud se v určené lhůtě přihlásí); u nemovitostí činí lhůta jeden rok od uzavření smlouvy. O lepším kupci rozhoduje prodávající a nezáleží přitom na výši nabízené ceny.
Cenová doložka Při ujednání cenové doložky se upraví kupní cena věci dodatečně s přihlédnutím k výrobním nákladům. V případě, kdy není stanoveno, které náklady jsou rozhodné, změní se kupní cena v poměru k cenovým změnám hlavních surovin potřebných k vyrobení věci.
Příkazní smlouva Příkazník se zavazuje, že pro příkazce obstará nějakou věc nebo vykoná jinou činnost; příkazník je povinen jednat při plnění příkazu podle svých schopností a znalostí. Mandátní smlouva Mandatář se zavazuje, že pro mandanta na jeho účet zařídí, za úplatu určitou obchodní záležitost, uskutečněním právních úkonů jménem mandanta nebo uskutečněním jiné činnosti, a mandant se zavazuje zaplatit mu za to úplatu.