Zánik nájmu bytu vo svetle novely Občianskeho zákonníka JUDr. Adrián Graban Právnická fakulta UPJŠ Košice Katedra občianskeho práva

Zánik nájmu bytu vo svetle novely Občianskeho zákonníka JUDr. Adrián Graban Právnická fakulta UPJŠ Košice Katedra občianskeho práva Odborná verejnosť určite zaregistrovala zmenu Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ), od ktorej si zákonodarca sľuboval značný prínos vo vzťahu k aproximácii práva k právu Európskej únie. Vo svojom príspevku sa budem snažiť poukázať aj na aplikačnú prax pred prijatím zákona 261/2001 Z.z., ktorým sa mení a dopĺňa Občiansky zákonník, pričom v prevažnej miere sa zameriam na zánik nájmu výpoveďou podľa 711 OZ, keďže uplatnenie tohto ustanovenia sa zdá byť najväčším problémom v aplikačnej praxi. Zákonodarca v tejto novele neopomenul ani úpravu prechodu nájmu bytu, keď v novom 706 ods.2 OZ zakotvuje právo prenajímateľa, ktorý ak je toho názoru, že neboli splnené všetky podmienky pre zákonný prechod nájmu k bytu, môže uplatniť na súde svoje výhrady proti prechodu nájmu v zmysle 706 ods.1 OZ. Zákon teda výslovne takéto právo zakotvuje a umožňuje, aby sa prenajímateľ takto bránil v prípadoch, kedy má pochybnosti, že sú splnené podmienky prechodu nájmu na iného nájomcu. Prenajímateľ sa môže žalobou na súde domáhať, aby súd vyslovil vo výroku rozhodnutia, že k prechodu nájmu ku konkrétnemu bytu po nájomcovi (presne identifikovanom) v zmysle 706 OZ nedošlo na inú osobu ( presne uviesť o koho ide). Dôsledkom takéhoto právoplatného rozhodnutia súdu je, že osoba, ktorá sa považovala za nájomcu z dôvodu prechodu nájmu ním nie je a byt užíva protiprávne. V konaní pred súdom bude musieť osoba, ktorá o sebe tvrdí, že nájom bytu na ňu prešiel dokázať, že boli splnené podmienky zákonného prechodu nájmu bytu. Prenajímateľ môže žalobu proti prechodu nájmu podať do troch mesiacov odo dňa keď sa dozvedel o tom, že neboli splnené podmienky pre prechod nájmu (tzv. subjektívne lehota), avšak najneskôr do troch rokov odo dňa smrti nájomcu, po ktorom malo dôjsť k prechodu nájmu (objektívna lehota), čo je v rozpore s predošlou právnou úpravou, keď sa mohol prenajímateľ domáhať kedykoľvek na súde, že neboli splnené podmienky prechodu nájmu. V tomto duchu je možné hodnotiť novú právnu úpravu ako posilnenie právnej istoty oboch účastníkov zmluvného vzťahu. Určitým 1

nedostatkom novej právnej úpravy je však fakt, že nie je stanovená žiadna lehota pre nového nájomcu,na ktorého nájom prešiel, oznámiť túto skutočnosť prenajímateľovi, ktorý by na základe toho zmenil v nájomnej zmluve osobu nájomcu. Pochopiteľne, že v sporných prípadoch o zmenu v nájomnej zmluve, pokiaľ ide o nájomcu, sa požiada až po troch rokoch od smrti nájomcu. Určitým nedostatkom novej právnej úpravy je skutočnosť, že začiatok trojročnej objektívnej lehoty je viazaný iba na moment smrti predchádzajúceho nájomcu a nie aj na trvalé opustenie spoločnej domácnosti. Vzhľadom na to, že prechod nájmu bytu uvedený v 7O6 OZ platí aj pre prípad, ak nájomca trvale opustil spoločnú domácnosť ( 708 OZ ) potom sa v takomto prípade trojročná objektívna lehota bude počítať odo dňa, keď k trvalému opusteniu domácnosti došlo. Je zrejmé, že aj v súčasnosti existuje potreba ochrany nájmu, ktorá je vyvolaná nedostatkom bytov v dôsledku klesajúcej bytovej výstavby, ako aj vysokými cenami bytov, ktoré neumožňujú získať do vlastníctva byt určitému sociálnemu spektru obyvateľstva, čo viedlo zákonodarcu k tomu, že potlačil ekonomicko-konkurenčný rozmer a naopak, situáciu sa snažil riešiť jednak uvoľnením podmienok výpovede v prospech prenajímateľa v protiváhe s posilnením sociálneho aspektu celej problematiky. Chcem tým naznačiť, že ani po tejto novele sa nemení charakter nájmu bytu ako nájmu chráneného, nakoľko prenajímateľ nemôže vypovedať nájom z akéhokoľvek dôvodu, ale iba z dôvodu uvedeného v zákone a nájomca ma právo sa brániť proti výpovedi na súde, a taktiež zostáva zachované aj naďalej právo na bytovú náhradu v niektorých prípadoch skončenia nájmu výpoveďou. Podľa predchádzajúcej právnej úpravy sa po účinnosti novely Občianskeho zákonníka z roku 1991 ( zákon č.509/1991 Zb. ) názory právnej praxe značne rôznili v tom, čo má obsahovať písomná výpoveď prenajímateľa a či vôbec musí byť doručená nájomcovi pred podaním žaloby. Je faktom, že mnohí prenajímatelia postupovali tak, že svoju výpoveď zahrnuli do žaloby podanej na súd, ktorý mal rozhodovať o privolení k výpovedi z nájmu a doručenie takejto žaloby malo účinky právoplatného doručenia výpovede nájomcovi, ba dokonca mnohokrát boli v žalobe uvedené len skutočnosti, pre ktoré dáva prenajímateľ výpoveď, pričom racionálnym podkladom pre to bol fakt, že právoplatný rozsudok takúto výpoveď nahrádzal. Z poznatkov odborníkov, sudcov z praxe, poznáme aj príklad, keď prenajímateľ vo 2

svojej žalobe žiadal o privolenie k výpovedi z nájmu bytu, ktorú však doručil nájomcovi až po jej privolení zo strany súdu. Logickým výkladom dospel prenajímateľ k tomu, že v prípade, ak by dal nájomcovi výpoveď pred privolením súdu, došlo by k rozporu so zákonom. Vo výrokových častiach rozsudkov je možné nájsť prípady, kedy súd expressis verbis uvádza, že privoľuje k výpovedi žalobcu, no na druhej strane nie sú výnimkou ani prípady, kedy je len všeobecne uvedené, že súd privoľuje k výpovedi z konkrétneho bytu, pričom z odôvodnení týchto rozsudkov vôbec nie je zrejmé, či bola výpoveď doručená nájomcovi pred podaním žaloby alebo nie. Ako pre predošlú, tak aj pre súčasnú právnu úpravu nájmu bytu platí, že pokiaľ ide o náležitosti právneho úkonu výpovede, musí byť táto v písomnej forme, inak je právny úkon absolútne neplatný. Výpoveď musí mať všeobecné náležitosti v zmysle 37 a 39 OZ, ako aj osobitné náležitosti v zmysle 711 OZ. Súd vždy bude v prvom rade skúmať, či sú splnené náležitosti, aby bol právny úkon perfektný a až potom sa bude zaoberať tým, či existujú dôvody výpovede v zmysle 711 OZ. Jednou z osobitných náležitostí výpovede je výpovedná lehota, uplynutím ktorej sa má nájomný pomer skončiť. Podľa ustanovení OZ účinných pred novelou 261/2001 Z.z. platilo, že autonómia prenajímateľa je obmedzená v tom smere, že nie je možné určiť výpovednú lehotu kratšiu ako 3 mesiace. Prevažná časť odbornej verejnosti posudzovala ustanovenie 710 ods.3 tak, že výpovedná lehota v trvaní 3 mesiacov sa vzťahuje len na prenajímateľa, pričom nájomca nie je povinný uvádzať výpovednú lehotu vo svojej výpovedi a nájomný pomer skončí posledným dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy došla výpoveď druhej strane. V praxi by to znamenalo, že ak prenajímateľ uviedol lehotu kratšiu ako 3 mesiace, prípadne ju neuviedol vôbec, je výpoveď absolútne neplatná, keďže dochádza k rozporu s kogentným ustanovením 710 ods.3 OZ pred bodkočiarkou, čo ju robí pre tento úkon neurčitou ( pozri NS SR 3 Cdo 127/98). Ako som už uvádzal vyššie, druhý názorový prúd vychádza z toho, že ak lehota nie je vo výpovedi z nájmu bytu uvedená, potom sa skončí posledným dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došla výpoveď druhej strane, pričom nie je rozhodujúce kto dáva výpoveď, a teda je možné usudzovať, že 710 ods.3 OZ sa ako celok vzťahuje ako na nájomcu, tak aj na prenajímateľa. 1 V týchto intenciách vyznieva ustanovenie novely OZ (261/2001 Z.z.), keď si zrejme zákonodarca uvedomil nepresnosť ustanovení predošlej právnej úpravy, 3

ktorej presná aplikácia bola možná až na základe výkladu podaným Najvyšším súdom viď NS SR 3 Cdo 127/98). A tak nový 710 ods.3 OZ znie: Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu (s odkazom na 46 Občianskeho súdneho poriadku, ďalej len OSP). Podľa minulej i súčasnej právnej úpravy sa pre platnosť výpovede z nájmu bytu vyžaduje, aby táto bola doručená druhej strane, pričom v minulosti bolo možné, aby výpoveď bola obsiahnutá v samotnej žalobe. V prípade, ak bola výpoveď neplatná alebo absentovala, súd privolenie dať nemohol, lebo na to nemal právomoc ani za použitia 153 ods.2 OSP nahradiť neplatný alebo chýbajúci právny úkon svojím rozhodnutím. Keďže v minulosti mohla byť výpoveď obsiahnutá aj v samotnej žalobe o privolenie k výpovedi z nájmu bytu, vyvstáva otázka, ktorým okamihom bola výpoveď doručená druhej strane. Je zrejmé, že za takýto okamih je treba považovať deň, keď bola žaloba doručená žalovanému. Okamih účinného doručenia má významné účinky z hľadiska hmotného (plynutie premlčacích lehôt) i procesného práva (rozhodnutie o trovách konania). Pri zameraní sa na hmotno-právnu stránku treba uviesť, že OZ výslovne túto otázku nerieši, keď uvádza, že sa premlčujú všetky majetkové práva s výnimkou vlastníckeho práva, no nie je uvedené priamo, že nájom bytu taktiež podlieha premlčaniu. V prípade, ak by sme uvažovali o tomto práve ako o práve majetkovom, s tým neoddeliteľne súvisí premlčateľnosť tohto práva, ktorá sa realizuje v trojročnej premlčacej lehote. Premlčateľnosť práva prenajímateľa dať výpoveď má význam aj pre zachovanie právnej istoty, aby nedochádzalo k situáciám, keď by sa dali výpovede pre nezaplatenie nájomného pred 10 rokmi. Zaujímavou je tiež skutočnosť, ako predchádzajúca právna úprava posudzovala situáciu z hľadiska plynutia premlčacej lehoty na podanie žaloby o privolenie k výpovedi z nájmu bytu, keď prenajímateľ doručil nájomcovi písomnú výpoveď z nájmu bytu. Tu bolo možné zrejme postupovať podľa 102 OZ: Pri právach, ktoré sa musia najprv uplatniť u fyzickej alebo právnickej osoby, 4

začína plynúť premlčacia lehota odo dňa, keď sa právo takto uplatnilo. V našom prípade by sa teda tak stalo dňom doručenia výpovede nájomcovi Premlčateľnosť práva prenajímateľa dať výpoveď z nájmu bytu mala svoj význam aj v tom, že prenajímateľ po doručení výpovede nájomcovi nepodal na príslušnom súde žalobu o privolenie k výpovedi. Nová právna úprava sčasti odstránila tento problém, keďže nie je už potrebné, aby po doručení výpovede bol prenajímateľ povinný podať na súde žalobu o privolenie k výpovedi, ak chce úspešne predmetný byt uvoľniť. Pokiaľ ide o situáciu, či je právo prenajímateľa podať po uplynutí výpovednej doby žalobu na vypratanie nehnuteľnosti na súde, obmedzené premlčacou lehotou, možno konštatovať, že tomu tak nie je. V týchto súvislostiach sa žiada tiež uviesť, že pre ukončenie nájmu bytu nie je možné aplikovať všeobecné ustanovenia o nájme v zmysle 676 OZ. Predošlá právna úprava pamätala aj na prípad, ak sa po doručení výpovede nájomcovi dohodol prenajímateľ s nájomcom o skončení nájmu v zmysle 710 ods.1 OZ, v dôsledku čoho nebolo potrebné podávať na súde žalobu o privolenie k výpovedi a účastníci si ušetrili náklady spojené s konaním na súde. Ak prenajímateľ uviedol výpoveď priamo v žalobe, tým znemožnil nájomcovi uzavrieť dohodu o skončení nájmu ( azda okrem prípadu, ak by došlo k uzavretiu súdneho zmieru podľa 99 OSP, v ktorom by účastníci konania o skončení nájmu bytu uzavreli dohodu podľa 710 ods.1 OZ, čo však nemení nič na veci, že zmierom nie je možné privoliť k výpovedi z nájmu bytu R 10/1957). V dôsledku toho bolo potrebné zvažovať aj otázku náhrady trov konania. Nie je možné jednoznačne usudzovať, že v prípade úspechu prenajímateľa sa uplatní 142 ods.1 OSP, pretože môže ísť často krát o prípady, že dôvody pre podanie výpovede boli na strane prenajímateľa, a teda napriek tomu, že nebol nájomca v konaní úspešný, mal právo na náhradu trov konania podľa 143 OSP. Konanie o privolenie k výpovedi z nájmu bytu bolo až do účinnosti tejto novely 261/2001 Z.z. konaním návrhovým, v ktorom bol súd v zásade viazaný žalobným petitom ( 153 ods.2 OSP), čo sa však nevzťahovalo na výpovednú lehotu uvedenú vo výpovedi či žalobnom petite. Toto tvrdenie je možné oprieť o 711 ods.2 OZ, podľa ktorého ak súd privolí k výpovedi z nájmu bytu, určí súčasne, ku ktorému dňu sa nájomný pomer skončí; pritom prihliadne na výpovednú lehotu. V dôsledku toho mohol súd podľa okolností určiť aj dlhšiu ako trojmesačnú lehotu, a to aj bez návrhu žalobcu alebo žalovaného. 5

Podľa novej právnej úpravy už nebudú súdy rozhodovať o privolení k výpovedi, pretože zákonodarca vypustil celý 711 ods. 2 OZ a hlavne v 711 OZ sú nahradené slová Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu s privolením súdu z týchto dôvodov... za Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak.... To, čo ostáva spoločné pre predošlú právnu úpravu aj pre novelu je fakt, že pre dôvodnosť výpovede postačuje, že hoci by bolo vo výpovedi uvedených viacero dôvodov, bude postačovať aspoň jeden z nich. V minulosti sa v praxi súdov vyskytovali aj prípady, keď bola žaloba podaná voči manželom, čo spôsobovalo problémy, ako rozhodnúť v prípade, ak sa vo vzťahu k jednému žaloba zamietne a vo vzťahu k druhému bude žalobe vyhovené, keďže výpovedný dôvod je daný len strane jedného z nich, prípadne je možné otázku postaviť tak, či je možné vyhovieť žalobe v plnom rozsahu, ak je výpovedný dôvod na strane len jedného z manželov. Táto problematika je aktuálna aj po účinnosti novely (s výnimkou toho, že nebude o privolení k výpovedi rozhodovať súd), pretože výpoveď bude adresovaná tomu zo spoločných nájomcov, u ktorého je dôvod výpovede daný. Pre úplnosť treba dodať, že aj v tomto prípade môžu nastať dve situácie. Pokiaľ pôjde o spoločných nájomcov- nemanželov, spoločný nájom môže vzniknúť v zmysle ustanovenia 700 ods.1 OZ a vzťahy medzi nimi upravuje 701 ods.1,2 OZ. Z platnej právnej úpravy možno vyvodiť, že prenajímateľ môže dať výpoveď z nájmu aj len jednému z nich. Ak by súd zistil, že výpoveď smeruje voči viacerým z nich, zamietne žalobu voči tomu z nich, u koho nie je dôvod výpovede daný a vyhovie žalobe voči tomu, u koho dôvod daný je. Takéto tvrdenie smeruje k záveru, že účastníkmi konania na strane žalovaných nemuseli byť všetci spoloční nájomcovia, no s prihliadnutím na 701 ods.2 OZ by zrejme mali byť na strane žalovaných všetci spoloční nájomcovia, ktorých vzťah je spoločný a nerozdielny. Otázka spoločného nájmu od účinnosti novely bude mať svoje špecifikum len v tom, že výpoveď bude adresovaná priamo spoločným nájomcom, aj keď otázky žaloby môžu byť aktuálne, ak nebude výpoveď akceptovaná zo strany či už nájomcu alebo spoločných nájomcov a bude sa potrebné obrátiť na súd, aby rozhodol v danej veci. Ak sa zameriame na spoločný nájom bytu manželmi, ktorý vznikol v zmysle 703 704 OZ, je situácia odlišná od spoločného nájmu medzi inými osobami ako manželmi, lebo zákon zánik spoločného nájmu bytu manželmi počas trvania 6

manželstva neumožňuje. Pokiaľ hovorím o zániku spoločného nájmu bytu manželmi, mám na mysli nielen autoritatívne rozhodnutie súdu, ale aj dohodu manželov. Jediným prípadom zániku spoločného nájmu bytu manželmi zo zákona je situácia, kedy došlo k rozvodu manželstva a manželia mali v spoločnom nájme družstevný byt, ktorý jeden z rozvedených manželov nadobudol ešte pred uzavretím manželstva. V dôsledku toho, čo som uvádzal vyššie možno konštatovať, že pokiaľ trval spoločný nájom bytu manželmi, nebolo možné vyhovieť návrhu na privolenie k výpovedi uplatnenému len proti jednému z manželov. Ani podľa najnovšej úpravy nemôže nastať situácia, že na strane žalovaného sa ocitne len jeden z manželov. Pôjde o prípad, ak nájomca napriek uplynutiu výpovednej lehoty stanovenej zákonom uvedenej vo výpovedi odmietol byt vypratať, čo by následne viedlo k podaniu žaloby na vypratanie bytu. Za platnosti predchádzajúcej právnej úpravy sa vyskytli mnohé pochybnosti o tom, či je súd povinný privoliť k výpovedi z nájmu bytu, hoci má výpoveď všetky náležitosti a výpovedný dôvod je preukázaný. Pre rozhodovaciu činnosť platí však aj ustanovenie 3 ods.1 OZ, mnohými nazývaný aj ako vyšší princíp, čo umožňuje súdu zvažovať širšie okolnosti prípadu. Treba však povedať, že aj mnohé ustanovenia pri výpovedných dôvodoch boli koncipované tak, že súd mal veľký rozhodovací priestor, či k výpovedi privolí alebo nie. Dnes je z týchto dôvodov uvedených v 711 ods.1 písm. g),h), j) OZ platný len posledný, a to ide o prípad, keď nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie (v platnom znení 711 ods.1 písm. g OZ). Novelou Občianskeho zákonníka vykonanou zákonom č.261/2001 Z.z., ktorá nadobudla účinnosť dňom 1.9.2001 došlo ku zmene niektorých výpovedných dôvodov, ktoré sú taxatívne uvedené pre možnosť podania výpovede nájomcovi zo strany prenajímateľa, pričom zákon počíta s tým, že nájomca môže dať výpoveď aj uvedenia dôvodu. Novela Občianskeho zákonníka z doterajšej úpravy vypustila v 711 ods.1 písm. f, g, h, OZ a niektoré ustanovenia modifikovala. V ustanovení 711 ods.1 písm.b OZ, nie je výpoveď viac viazaná na skutočnosť, že prenajímateľ potrebuje byt pre iného nájomcu, ktorý bude vykonávať prácu, ak predošlý nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný. Ďalší z výpovedných dôvodov uvedený v písm.d) spomínaného ustanovenia OZ je rozšírený o prípad, ak nájomca prenechá byt alebo jeho časť inému do 7

podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, čo oprávňuje prenajímateľa dať takému nájomcovi výpoveď. Ustanovenie 711 ods.1 písm.e) OZ, ktoré upravovalo možnosť dať výpoveď vtedy, ak bolo potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžadujú opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas 6 mesiacov využívať. Podľa predošlej úpravy bolo namiesto 6 mesiacov použité slovné spojenie dlhší čas, čo umožňovalo široký výklad a poskytovalo nedostatočnú mieru právnej istoty. Pre mňa osobne sa javí veľmi zaujímavým ustanovenie 711 ods.1 písm.c) OZ :...ak nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome, kde bolo vypustené spojenie napriek písomnej výstrahe. Použitie termínu písomná výstraha spôsobovalo v aplikačnej praxi určité problémy najmä z hľadiska toho, kedy je prenajímateľ povinný dať písomnú výstrahu a čo by mala obsahovať. Je zrejmé, že písomná výstraha má byť zaslaná len vtedy, keď je to opodstatnené. Tu sa má na mysli najmä fakt, že písomná výstraha nemá byť zasielaná ako určitý spôsob prevencie, kedy sa rozhodne prenajímateľ, že ju nájomcovi doručí hneď po nasťahovaní bez ohľadu na to, či sa dopustil protiprávneho konania a ak sa kedykoľvek v budúcnosti dopustí prvý krát konania v rozpore so zákonom, môže mu dať výpoveď. Občiansky zákonník nevyžadoval, aby bola písomná výstraha doručená nájomcovi v konkrétnej lehote pred daním výpovede z nájmu bytu, a tak možno usudzovať, že žiadna lehota nemôže platiť. Pokiaľ súd prejednával žalobu o privolenie k výpovedi z nájmu bytu podľa písm.c, tak platnosť písomnej výstrahy riešil ako prejudiciálnu otázku, a to nielen to, či bola doručená, ale či bola písomná výstraha aj platná. V praxi dochádzalo aj k situáciám, kedy sa mohol nájomca brániť na súde určovacou žalobou, že písomná výstraha ako právny úkon nie je platná. Pokiaľ sa zameriame na novelizovaný 711 ods.2 OZ, musím konštatovať, že zákonodarca vniesol určité sprísnenie z hľadiská náležitostí výpovede, keď určuje, že dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná, pričom nie je možné dôvod výpovede dodatočne meniť. Rovnako tak, aj pokiaľ ide o novelizovaný 711 ods.3 OZ, je zrejmé, že zákonodarca presúva časť dokazovania už do fázy, kedy je doručovaná výpoveď 8

nájomcovi, pretože udáva, že výpoveď je platná pri dôvodoch v zmysle 711 ods.1 písm. b), e), f) OZ len vtedy, ak je k nej pripojená listina preukazujúca dôvod výpovede. Pri písmene b) pôjde o listinu, ktorá preukazuje ukončenie vykonávania práce, na ktorú je služobný byt viazaný. Podľa nášho názoru mala by to byť listina, ktorou sa definitívne a bez možnosti jej napadnutia ( napr. žalobou o neplatnosť rozviazania prac. pomeru ) preukazuje, že sa práca už nebude vykonávať. Ak by totiž prenajímateľ dal výpoveď z nájmu bytu, ale súčasne by prebiehalo konanie o neplatnosť skončenia vykonávania práce, tak by súd, ktorý by rozhodoval o neplatnosti výpovede musel vyčkať na výsledok sporu o ukončení pracovného pomeru a tak by mohol posúdiť otázku platnosti výpovede. Pri písmene e) to bude doklad ktorý by musel predložiť vlastník domu a v ktorom by príslušné úrady ako stavebný úrad, hygienik a bezpečnostný technik a pod. potvrdili potrebu opravy domu a jej trvanie dlhšie ako 6 mesiacov. Pri písmene f) to bude zrejme doklad vydaný zdravotníckym zariadením o tom, že osoba už nespĺňa podmienky pre poskytnutie takéhoto bytu. Z analyzovaného ustanovenia 710 ods.3 vidieť, že je tu určitá snaha o odbúranie časti konaní pred súdom z dôvodov neplatnosti výpovede, pretože je zrejmé, že mnohí nájomcovia by bez náležitých podkladov osvedčujúcich pravdivosť výpovedného dôvodu zo strany nájomcu podávali žaloby o neplatnosť výpovede, ktorej oprávnenosť by sa mohla potvrdiť až v konaní pred súdom. Nazdávam sa však, že nedôjde až k situáciám, keď by prenajímatelia ohrozovali svoj záujem tým, že zbytočne odmietnu preukazovať dôvody výpovede na základe požiadania nájomcom, čím logicky dôjde k prieťahom. Nie je však možné opomenúť aj skupinu tých prenajímateľov, ktorí by sa špekulatívnym konaním snažili o uvoľnenie bytu bez reálneho opodstatnenia, voči ktorým je podľa všetkého mierené aj toto ustanovenie. Určité nóvum obsahuje 710 ods.4, kde zákonodarca uvádza, že ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa 711 ods. 1 písm. d), ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované z užívaním bytu a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá 6 mesiacov. Občiansky zákonník tu odkazuje na zákon č.195/1998 Z.z. o sociálnej pomoci v znení neskorších zmien a doplnkov, konkrétne na 7 9, ktoré definujú hmotnú núdzu ako stav, keď príjem občana nedosahuje životné minimum ustanovené osobitným predpisom ( 2,3,4 9

zákona č. 125/1998 Z.z. o životnom minime a o ustanovení súm na účely štátnych sociálnych dávok). Keďže zákon používa termín hmotná núdza z objektívnych dôvodov, je treba sa pri ňom pristaviť a definovať ho v zmysle 7 ods.5 zákona č. 195/1998 Z.z. o sociálnej pomoci: Občan je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, ak si nemôže vlastným pričinením zabezpečiť alebo zvýšiť príjem najmä vzhľadom na svoj vek alebo nepriaznivý zdravotný stav. Za vlastné pričinenie sa považuje najmä vlastná práca. Novela vo svojom 711 ods.5 OZ naväzuje práve na spomínaný 710 ods.4 OZ tým, že ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty ( 710 ods.4 OZ) zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa písomne dohodne s prenajímateľom o spôsobe jeho úhrady, rozumie sa tým, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol. Z takto koncipovaného ustanovenia možno vyčítať, že štát sa snažil určitým spôsobom vyvažovať sociálne riziká tejto poslednej novely OZ, pretože ak na jednu stranu váh stavia záujem prenajímateľov, ktorí sa nevedia účinne domôcť realizácie svojho vlastníckeho práva k bytu, tak protiváhu vytvára aspoň čiastočným posilnením sociálneho aspektu. Cítiť to najmä z toho, že nájomca má možnosť určitého reparátu, aby zaplatil dlžné nájomné, prípadne je možná aj dohoda o určitých splátkach alebo nie je vylúčené ani iné ako peňažné plnenie za podmienky, že s tým písomne bude prenajímateľ súhlasiť. Záverečné ustanovenia 711 ods.6 zakotvuje 3 mesačnú prekluzívnu lehotu plynúcu odo dňa doručenia výpovede, počas ktorej nájomca môže uplatniť na súde neplatnosť výpovede, pričom účinky výpovede sú viazané na nadobudnutie právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu (ex nunc). Bytové náhrady. Za bytovú náhradu považuje náhradný byt, náhradné ubytovanie a od účinnosti novely č.153/1997 Z.z. aj prístrešie. Pri rozhodovaní súdov sa často pri povinnosti vypratať byt rieši aj otázka, či povinnej osobe patrí aj bytová náhrada. Za najprimeranejšiu bytovú náhradu je možné považovať primeraný náhradný byt, na ktorý je nárok v prípade, ak ide o skončenie nájmu výpoveďou prenajímateľa 10

z dôvodov uvedených v 711 ods.1 písm. a),e) alebo f) OZ, alebo z dôvodu podľa 711 ods.1 písm. b) OZ nájomcovi, ktorý prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu na strane zamestnávateľa alebo z dôvodu, za ktorý zamestnávateľ zodpovedá podľa osobitných predpisov ( napr. 190-192 Zákonníka práce), nájomca má právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu, ktorý má vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby. Nájomca má tiež právo na úhradu nevyhnutných výdavkov spojených so sťahovaním. V iných prípadoch skončenia vykonávania práce, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, nemá nájomca, ktorému bola daná výpoveď z dôvodu 711 ods.1 písm. b) OZ, právo na bytovú náhradu. V tomto prípade zákonodarca jednoznačne posilňuje postavenie prenajímateľa, keď zúžil povinnosť poskytovania bytovej náhrady o prípady, keď pracovný pomer s nájomcom bol ukončený z dôvodov na strane nájomcu. Podľa doteraz platného 712a ods.2 OZ mal nájomca právo na náhradné ubytovanie, ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov uvedených v 711 ods.1 písm. c), d) alebo j) OZ. Od novely nemá nájomca právo v zásade na žiadnu bytovú náhradu, okrem prípadu, ak ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, kedy má nájomca právo len na prístrešie. Podľa 711 ods.1 písm. d) došlo takisto k zúženiu práv nájomcu, ktorý má právo na náhradné ubytovanie nie vždy, ako to bolo podľa doterajšej úpravy, ale len v prípade, ak je schopný preukázať, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov. Pokiaľ by išlo o iné prípady skončenia nájomného pomeru z dôvodu 711 ods.1 písm. d), má nájomca právo len na prístrešie, a aj to len v prípade, ak by išlo o dôvod osobitného zreteľa. Od účinnosti novely Občianskeho zákonníka (zákon č. 153/1997 Z.z.) bolo zavedené do Občianskeho zákonníka nové riešenie otázky bytovej náhrady podľa ustanovenia 712 ods.4, ktoré sa týkalo osôb, u ktorých nebola záruka riadneho platenia nájomného pri opätovnom skončení nájomného pomeru, kedy týmto osobám stačilo namiesto náhradného bytu prípadne náhradného ubytovania, poskytnúť prístrešie s tým, že sa musí brať ohľad, ak ide o osobu s maloletými deťmi alebo o bezvládne osoby, ktoré treba umiestniť. Občiansky zákonník bližšie nedefinoval, o aké umiestnenie maloletých a bezvládnych osôb ide, ako ani fakt, kto je povinný zabezpečiť takéto umiestnenie. Podľa všetkého šlo u maloletých o zabezpečenie náhradnej výchovy v zmysle Zákona o rodine a u bezvládnych osôb 11

šlo o umiestnenie vo vhodnom zdravotníckom alebo sociálnom zariadení. Rozhodujúcim faktorom bolo, že uvedené osoby musia byť takto umiestnené pred uskutočnením vypratania z bytu. Určitým problémom sa v praxi javila otázka, či má byť umiestnenie uvedených osôb vyjadrené aj vo výroku rozsudku. Vzhľadom na fakt, že pre výrok rozsudku je rozhodujúci stav v čase jeho vyhlásenia ( 154 OSP), pričom od vyhlásenia rozsudku až po predmetné vypratanie môže dôjsť k zásadným zmenám týkajúcich sa týchto osôb ( maloleté deti sa stanú dospelými atď.), nie je objektívne možné obsiahnuť tieto osoby vo výroku rozsudku, ale bolo to potrebné riešiť až pri výkone rozhodnutia. Nový 711 ods.5 OZ (predtým spomínaný ods.4) je v znamení oslabenia sociálneho prvku, pretože ak sa nájomný pomer skončí opätovne z dôvodu podľa 711 ods.1 písm. d) OZ, nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, sa poskytne namiesto náhradného bytu alebo náhradného ubytovania iba prístrešie s tým, že ustanovenie o maloletých deťoch a bezvládnych osobách bolo vypustené. Doteraz platný 712b OZ stratil opodstatnenie a bol z Občianskeho zákonníka vypustený. Taktiež bola z úpravy Občianskeho zákonníka vypustená druhá veta 719 ods.1, keď za porušenie povinností podľa 711 ods.1 písm. d) OZ sa chápala situácia, keď nájomca bez písomného súhlasu prenajímateľa prenechal inému nájomcovi prenajatý byt alebo jeho časť do podnájmu na dobu určenú v zmluve o podnájme alebo bez časového určenia. Je to dané tým že novela túto povinnosť priamo zahrnula do ustanovenia 711 ods.1 písm. d) OZ. Pre úplnosť nie je možné opomenúť zvlášť významné prechodné ustanovenia. V 879c OZ podľa ktorého začaté konania o privolenie súdu k výpovedi nájmu bytu do nadobudnutia účinnosti tohto zákona dokončí súd podľa doterajších predpisov. Na zabezpečenie bytovej náhrady sa však vzťahujú ustanovenia tohto zákona. Ak by však išlo o skončenie nájomného pomeru z dôvodu, že nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, a prenajímateľ potreboval byt pre iného nájomcu, ktorý mal túto prácu vykonávať, má nájomca do piatich rokov od nadobudnutia účinnosti tohto zákona právo na bytovú náhradu podľa doterajších predpisov; to neplatí, ak nájomca je vlastníkom bytu alebo mu vznikol nájomný vzťah u iného prenajímateľa. Otázne zostáva, čo je najväčšou výhodou poslednej novely. Vyskytli sa názory, že nová právna úprava ušetrí čas a odbúra určitú časť rozhodovacej činnosti súdov, 12

pretože nebude viac potrebné žiadať privolenie k výpovedi z nájmu bytu. Dnes azda málokto dokáže presne určiť, o akú úsporu ide, a to z jednoduchého dôvodu. Predpokladám, že malo dôjsť k odbúraniu práve tých súdnych konaní, kde nebola možná dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom. Myslím, že aj dnes tu bude existovať obrovská skupina nájomcov, ktorí nebudú akceptovať dôvody výpovede, čo logicky vyústi do súdneho konania, keďže len na základe právoplatného súdneho rozhodnutia bude možné sa účinne domôcť vypratania svojho bytu. Z toho je možné vyvodiť mnohé otázniky smerujúce k tomu, či sa táto novela neminie účelu, pre ktorý bola tvorená. 1 Plank, K. a kol.: Občianske právo s vysvetlivkami, Iura Edition, 1997, Bratislava, s.644 alebo K. Plank, U. Nezrovnal, J. Mazák a kol.: Občianske právo, 1997, Ellexpočítačová verzia ). UPOZORNENIE! Advokátska kancelária JUDr. Adriána Grabana (ďalej len advokátska kancelária ) umožňuje prezeranie a preberanie dokumentov a materiálov publikovaných na webovej stránke www.graban.sk (ďalej len web stránka ) iba na nekomerčné osobné používanie, pod podmienkou, že všetky vyhlásenia o autorských právach a vlastníctve uvedené v pôvodných materiáloch zostanú zachované. Je zakázané akýmkoľvek spôsobom meniť, rozmnožovať, verejne zobrazovať, rozširovať alebo inak používať dokumenty a materiály z web stránky na komerčné, verejné alebo iné podobné účely. Neoprávnené používanie dokumentov a materiálov z tejto web stránky môže byť považované za porušenie právnych predpisov v oblasti autorského práva, ochranných známok, trestného práva, prípadne iných platných a účinných právnych predpisov. Informácie na tejto stránke sú poskytované aj za účelom prezentácie advokátskej kancelárie. Advokátska kancelária nezodpovedá za presnosť a úplnosť informácií, materiálov a dokumentov, softwaru ani služieb na web stránke, keďže niektoré informácie v čase používania už nemusia byť aktuálne. Advokátska kancelária nezaručuje, že materiály na web stránke neobsahujú chyby, vírusy alebo nie sú inak škodlivé. Užívateľ web stránky jej využívaním súhlasí s týmito podmienkami a prehlasuje, že túto web stránku používa na vlastné náklady a vlastné nebezpečenstvo. 13