ZNALECKÝ POSUDEK č. 227/15 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 789/11, součástí je stavba bez č.p./č.e., garáž, s příslušenstvím, LV číslo 1540, katastrální území Podmokly, obec Děčín, okres Děčín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 12932/09-65 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29.08.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 03.09.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 789/11, součástí je stavba bez č.p./č.e., garáž, s příslušenstvím, LV číslo 1540, katastrální území Podmokly, obec Děčín, okres Děčín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Garáž Adresa předmětu ocenění: Na Skřivance a Tř. Čsl. mládeže 405 02 Děčín IV-Podmokly Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Děčín Katastrální území: Podmokly Počet obyvatel: 50 104 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 960,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.08.2015 za přítomnosti paní Eleny Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 19.08.2015, LV číslo 1540, k.ú. Podmokly - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace od spoluvlastníka, pana Vratislava Vaňka. 5. Vlastnické a evidenční údaje Palouček Vratislav, Mírové nám. 1175/5, Děčín IV-Podmokly, 40502 Děčín 1/2 SJM Vaněk Vratislav a Vaňková Jitka, č. p. 22, 40502 Růžová 1/2 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Palouček Vratislav Zahájení exekuce - Palouček Vratislav Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v ulici Na Skřivance a také Tř. Čsl. mládeže. Jedná se o krajní, - 2 -
řadovou, dvoupatrovou garáž na vlastním pozemku, která využívá rozdílné výšky terénu a proto je do horní garáže vjezd z ulice Na Skřivance a do spodní z ulice Tř. Čsl. mládeže. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníky prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemek byl na místě identifikován podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemku oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,912 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I 0,04 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,832 Koeficient pp = I T * I P = 0,759 7 i = 2-4 -
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž Přízemní, dvoupatrová, krajní, řadová garáž se nachází na pozemku p.č. 789/11. Objekt je užíván asi 50 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž.v druhém nadzemním podlaží se nachází garáž. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy betonové 2. Obvodové stěny cihelné 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov plochý 5. Krytina IPA 6. Klempířské konstrukce pozinkované 7. Úpravy povrchů omítky 8. Dveře ne 9. Okna jednoduchá 10. Vrata plechová 11. Podlahy betonové 12. Elektroinstalace nezjištěno Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec nad 50 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 217,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 3,40*6,40 = 21,76 m 2 2. NP: 3,40*6,40 = 21,76 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 21,76 m 2 3,20 m 2. NP: 21,76 m 2 2,40 m Obestavěný prostor 1. NP: (3,40*6,40)*(3,20) = 69,63 m 3-5 -
2. NP: (3,40*6,40)*(2,40) = 52,22 m 3 zastřešení: (3,40*6,40)*(0,20*0,5) = 2,18 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 124,03 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 5 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 6 * 0,750 = 0,599 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,912 Index polohy pozemku I P = 0,832 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 217,- Kč/m 3 * 0,599 = 728,98 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 124,03 m 3 * 728,98 Kč/m 3 * 0,912 * 0,832= 68 605,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 68 605,75 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo II -0,05-6 -
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,950 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,912 Index polohy pozemku I P = 0,832 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,912 * 0,950 * 0,832 = 0,721 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 960,- 0,721 692,16 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 789/11 49,00 692,16 33 915,84 Stavební pozemek - celkem 49,00 m 2 33 915,84 Pozemek - zjištěná cena = 33 915,84 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž 68 605,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 68 605,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 33 915,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 33 915,80 Kč Celkem 102 521,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 102 521,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž 68 605,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 68 605,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 33 915,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 33 915,80 Kč Celkem 102 521,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 102 521,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 102 520,- Kč slovy: Jednostodvatisícpětsetdvacet Kč - 8 -
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, - 9 -
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej garáže 18 m2 Budapešťská, Děčín - Děčín VI-Letná 65 000 Kč Pěkná udržovaná garáž Prodej garáže ve výborném technickém stavu, která se nachází v ul. Budapešťská v Děčíně VI.Zastavěná plocha garáže 18 m2. Vlastní přípojka elektřiny. Volná ihned. Celková cena: 65 000 Kč za nemovitost ID zakázky: N06208 Aktualizace: 18.08.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 18 m2 Užitná plocha: 18 m2 2. Prodej garáže 37 m2 Děčín - Děčín XXVII-Březiny, okres Děčín 98 500 Kč Naše společnost Vám zprostředkuje prodej prostorné garáže pro 2 auta, případně i vozík. Garáž je v dobrém udržovaném stavu. Je zde zavedena elektřina s vlastním elektroměrem. Polohována je mírně nad úrovní komunikace, nájezd je zajištěn pomocí výsuvných kovových nájezdů. Ev. číslo: 570842. Celková cena: 98 500 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: cena je včetně provize ID zakázky: 571456 Aktualizace: 01.07.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý - 10 -
Podlaží: 1 Užitná plocha: 37 m2 3. Prodej garáže 19 m2 Bělská, Děčín - Děčín IV-Podmokly 99 000 Kč Prodej zděné suché garáže 19 m2 - Červený Vrch na základě exkluzivní smlouvy nabízíme zprostředkování koupě garáže v lokalitě Děčín - Červený Vrch asi 500 m od starého mostu přes Labe. Garáž je suchá, čistě vymalovaná, ve velmi dobrém stavu. Celková cena: 99 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: včetně provize RK ID zakázky: 2188 Aktualizace: 21.08.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 19 m2 Užitná plocha: 19 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 140-180 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Palouček Vratislav Zahájení exekuce - Palouček Vratislav - 11 -
Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 150 000,- Kč z toho podíl id. 1/2: slovy: Sedmdesátpěttisíc Kč 75 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 03.09.2015 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz - 12 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 227/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 227/15. - 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 6 Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -