ZNALECKÝ POSUDEK. č. 49/12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 49/12 o obvyklé ceně podílu id. 1/12 na nemovitostech - pozemku p.č. 451/6 - lesní pozemek a dalších s příslušenstvím, LV číslo 260, katastrální území Svinošice, obec Svinošice, okres Blansko a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 35941/09-25/Fe Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a včetně 12 stran příloh. Objednateli se předává v ve 3 vyhotoveních. V Hranicích,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/12 na nemovitostech - pozemku p.č. 451/6 - lesní pozemek a dalších s příslušenstvím, LV číslo 260, katastrální území Svinošice, obec Svinošice, okres Blansko a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Svinošice Svinošice Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Svinošice Katastrální území: Svinošice Počet obyvatel: 293 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Ing. Lukáše Kandlera, tel Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 260, k.ú. Svinošice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů, který byl přibrán k ocenění lesů a lesních pozemků, neboť zpracovatel nemá potřebnou kvalifikaci na oceňování lesů - informace z LHO platné od do pro LHC Vlastnické a evidenční údaje Čejková Anna Mgr. Škroupova 2806/69, Brno, Židenice, /6 Holemář Karel Ježkovice 127, /6 Mickertsová Jana MUDr. Kotlářova 2769/38, Ostrava, Zábřeh, /6 Orator Lubomír Banskobystrická 658/133, Brno, Řečkovice, /12 Podborská Lenka Radslavice 101, /12 Přichystal Aleš Axmanova 538/12, Brno, Kohoutovice, /6 Vykoukal Roman Zemědělská 1680/22, Brno, Černá Pole (Brno-sever), /12 Wächterová Věra Merhautova 931/13, Brno, Černá Pole, /12-2 -

3 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vykoukal Roman Národní správa Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází na okraji lesa v lokalitě Pod Slavičkou v blízkosti rekreačních objektů. Jedná se o dva samostatné lesní pozemky a lesní cestu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 1.2. Lesní pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na p.č Af Lesní porost na p.č Af Lesní porost na p.č. 451/6-331 Ad 9-3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Popis: Pozemek p.č. 453 je užíván jako neudržovaná lesní cesta. Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,5880 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,2740 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná nezpevněná nebo prašná 28 odst. 6 a) nezp. pr. 35 1,00 2,2740 0, ,799 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 6 a) ostatní plocha, ostatní ,00 46, ,37 nezp. pr. komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem ,37 Pozemek - zjištěná cena = ,37 Kč 1.2. Lesní pozemky Popis: Na pozemcích se nachází les. Ocenění: Lesní pozemky oceněné dle 30. Název Parcelní číslo SLT Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] lesní pozemek p.č. 451/6 2H 1 744,00 4,19 4, ,36-4 -

5 lesní pozemek p.č H ,00 4,19 4, ,40 Mezisoučet ,76 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): x 1,0000 Lesní pozemky oceněné dle 30 - celkem ,76 Lesní pozemky - zjištěná cena = ,76 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na p.č Af 8 Popis: Na pozemcích se nachází les. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 40 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] dub zimní 5 060, , % 12,30 11, ,20 Cena lesního porostu celkem: ,20 Lesní porost na p.č Af 8 - zjištěná cena ,20 Kč 2.2. Lesní porost na p.č Af 11 Popis: Na pozemcích se nachází les. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 40 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] dub zimní 5 000, , % 29,50 26, ,00 Cena lesního porostu celkem: ,00 Lesní porost na p.č Af 11 - zjištěná cena Kč 2.3. Lesní porost na p.č. 451/6-331 Ad 9 Popis: Na pozemcích se nachází les. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 40 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] dub zimní 1 744, ,00 85 % 12,80 9, ,76 lípa srdčitá 1 744, ,00-5 -

6 10 % 14,00 1, ,44 habr obecný 1 744, ,00 5 % 8,70 0,39 680,16 Cena lesního porostu celkem: ,36 Lesní porost na p.č. 451/6-331 Ad 9 - zjištěná cena ,36 Kč - 6 -

7 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek ,40 Kč 1.2. Lesní pozemky ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na p.č Af ,20 Kč 2.2. Lesní porost na p.č Af Kč 2.3. Lesní porost na p.č. 451/6-331 Ad ,40 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem ,60 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek ,40 Kč 1.2. Lesní pozemky ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na p.č Af ,20 Kč 2.2. Lesní porost na p.č Af Kč 2.3. Lesní porost na p.č. 451/6-331 Ad ,40 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem ,60 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: Kč slovy: Dvěstěsedmdesátosmtisíctřistačtyřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v - 7 -

8 obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, pozemek ostatní, m2-8 -

9 Cena: 100,- Kč za m2 + provize RK Celková cena: ,- Kč Adresa: Šebrov-Kateřina Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Plocha pozemku: m2 Popis: Svatá Kateřina Pozemek je na jižním svahu, ze tří stran obklopen lesem. Je vzdálen 50 m od posledního domu a od IS. Zatím veden jako orná půda, ale svou polohou předurčen k převodu na stavební pozemek. Brno 15 km, Blansko 5 km, velmi dobrá dostupnost. Výborná investice. V případě zájmu kontaktujte - Jaromír Fridrich tel Pozemky s lesním porostem se prodávají za cca % odhadní ceny. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňované nemovitostí ve výši cca ,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vykoukal Roman Národní správa Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny

10 Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Devadesáttisíc Kč ,- Kč z toho podíl id. 1/12 je 7 500,- Kč slovy: Sedmtisícpětset Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 49/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 49/

11 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 10 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -